감정평가
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1. 개요
감정평가는 대상 물건의 가치를 평가하는 행위 또는 그 방법론을 의미한다. 감정평가 방식에는 원가법, 비교방식, 수익방식이 있으며, 각 방식은 비용성, 시장성, 수익성의 원리에 기초한다. 감정평가는 또한 예상의 원리, 변동의 원리, 수요와 공급의 원리, 경쟁의 원리, 대체의 원리, 기회비용의 원리, 균형의 원리, 기여의 원리, 잉여생산성의 원리, 적합의 원리, 외부성의 원리 등 다양한 원리에 따라 가치를 평가한다.
감정평가사는 감정평가 방식에 따라 감정평가를 한다. 감정평가 방식은 크게 원가방식, 비교방식, 수익방식으로 나눌 수 있다.
감정평가 대상의 가치는 다양한 요인에 의해 결정되며, 감정평가사는 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여 가치를 평가한다. 감정평가의 주요 원리는 다음과 같다.
2. 감정평가 방식
2. 1. 원가 방식
원가 방식은 비용성의 원리에 기초한 감정평가 방식으로, 원가법 및 적산법 등이 있다.
2. 2. 비교 방식
비교 방식은 시장성의 원리에 기초한 감정평가 방식으로, 거래사례비교법, 임대사례비교법 등이 있다. 공시지가기준법은 비교 방식에 속하는 감정평가 방식이다.
2. 3. 수익 방식
수익 방식은 수익성의 원리에 기초한 감정평가 방식으로, 수익환원법 및 수익분석법 등이 있다.
3. 감정평가 원리
3. 1. 예상의 원리
감정평가 대상의 가치는 과거나 현재의 이용 상태가 아니라, 앞으로 어떻게 이용될 것인가에 대한 예상을 토대로 결정된다.
3. 2. 변동의 원리
가치는 가치에 영향을 미치는 여러 요인들이 변동함에 따라 달라진다.
3. 3. 수요와 공급의 원리
가치는 수요와 공급의 상호작용에 의해 결정된다.
3. 4. 경쟁의 원리
가치는 경쟁에 의해 결정되며, 경쟁에 따라 초과 이윤이 없어지고 그 가치에 적합한 가격을 가지게 된다.
3. 5. 대체의 원리
가치는 그것과 대체 관계에 있는 유사 감정평가 대상의 영향을 받아서 결정된다.
3. 6. 기회비용의 원리
가치는 특정 용도로 사용함으로써 사라진 대안적 이용에 지불하려는 대가에 의해 결정된다.
3. 7. 균형의 원리 (비례의 원리)
최대의 가치를 구현하기 위해서는 투입되는 생산 요소의 결합 비율이 적절한 균형을 이루어야 한다.
3. 8. 기여의 원리
감정평가 대상 전체의 가치는 각 구성 부분이 기여한 정도를 전부 합한 것이다.
3. 9. 잉여생산성의 원리
가치는 감정평가 대상이 창출하는 소득 중 다른 생산 요소의 사용 대가를 지불하고 남은 잉여 소득에 해당한다.
3. 10. 적합의 원리
감정평가 대상의 제반 특성은 시장 수요와 일치하거나 주변의 유사 물건과 어울릴 수 있을 때 높은 가치를 창출한다.
3. 11. 외부성의 원리
감정평가 대상의 가치는 내부적 특성뿐만 아니라, 주변의 외부적 요인에 의해서도 영향을 받는다.
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