부동산 중개업자
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1. 개요
부동산 중개업자는 부동산 거래를 중개하는 역할을 수행하는 사람 또는 법인을 의미한다. 대한민국에서는 공인중개사, 공인중개사 2인 이상이 설립하는 법인, 그리고 공인중개사 제도 도입 이전부터 존재했던 부동산 중개인으로 구분되며, 영업 범위에 차이가 있다. 일본에서는 택지 건물 거래사 자격 제도를 통해 부동산 거래의 공정성을 확보하고 있으며, 택지 건물 거래사는 부동산 매매 및 임대차 계약 시 중요 사항을 설명할 의무를 갖는다. 일본의 부동산 중개업은 중개 업무, 대리 업무, 매매 업무로 구분되며, 관련 업계 단체들이 존재한다.
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2. 대한민국
대한민국에서 부동산 중개업은 공인중개사 자격시험 합격 후 중개업 허가를 받은 '공인중개사', 이들 2인 이상이 설립하는 '법인', 그리고 공인중개사 제도 도입 이전 복덕방 종사자들이 기득권을 인정받은 '부동산 중개인'의 세 가지 형태로 운영된다.
2. 1. 제도
공인중개사 2인 이상이 설립하는 '법인', 공인중개사 자격시험에 합격 후 중개업 허가를 받은 '공인중개사', 그리고 공인중개사 제도 도입 이전 복덕방 종사자들이 기득권을 인정받은 '부동산 중개인' 등 세 종류로 구분된다.법인과 공인중개사는 전국을 대상으로 영업할 수 있으나, 부동산 중개인은 영업소가 있는 시·군·구의 관할구역 안에 있는 중개대상물에 한하여 중개행위를 할 수 있다.
2. 2. 영업 범위
부동산 중개업자는 공인중개사 2인 이상이 설립하는 '법인', 공인중개사 자격시험에 합격 후 중개업 허가를 받은 '공인중개사', 그리고 공인중개사 도입 이전 복덕방 종사자들이 기득권을 인정받은 '부동산 중개인' 등 세 종류로 구분된다.법인과 공인중개사는 전국을 대상으로 영업할 수 있으나, 부동산 중개인은 영업소가 있는 시·군·구의 관할구역 안에 있는 중개대상물에 한하여 중개행위를 할 수 있다.
3. 일본
일본은 1958년 건설성(현 국토교통성)이 택지 건물의 공정한 거래를 목적으로 택지건물거래사 자격 제도를 만들었다. 이 제도는 고액의 복잡한 부동산 거래에서 지식이 부족한 구매자를 보호하고, 거래상의 과실로 인한 손해를 방지하기 위해 마련되었다. 택지 건물 거래업자는 거래에 택지 건물 거래 전문가를 참여시켜 책임 소재를 분명히 하고, 구매자의 설명 요구에 적절히 응해야 한다.
3. 1. 제도
일본은 1958년에 당시 건설성(현 국토교통성)이 택지 건물의 공정한 거래를 목적으로 택지건물거래사 자격 제도를 만들었다.택지 건물 거래사 제도는 고액의 권리 관계가 복잡한 부동산 거래를 취급하는 택지 건물 거래업자에 대한 국가의 법(택지 건물 거래 업법)에 근거하여 실시하는 국가 시험에 합격하고 부동산 관련 전문 지식이 있는 택지 건물 거래 전문가를 뽑고 중요 사항 설명 의무를 부과하는 것으로, 이를 통해 지식이 부족한 구매자 등이 거래상의 과실에 의해 뜻하지 않은 손해를 보는 것을 방지하기 위한 제도이다. 그 때문에, 택지 건물 거래업자는 항상 거래에 택지 건물 거래 전문가를 참여시켜 책임 소재를 분명히 하고 구매자로부터 설명을 요구했을 때, 언제라도 적절한 설명을 할 수 있게, 공정한 거래를 성립시키기 위해 노력하여야 한다.
- 부동산 매매 계약 및 임대차 계약에는 건축기준법이나 도시계획법 등 복잡한 법률이 있으며, 계약 후의 분쟁을 방지하기 위한 계약 시의 중요사항 설명이 중요하게 여겨지고 있다.
- 1975년까지는, 이미 알고 있는 인근 부동산을 매매할 때는 부동산 중개업자를 이용하지 않고 사법서사만 이용하는 경우가 대부분이었다. 그러나 사법서사는 등기만을 담당할 뿐 부동산 자체에 대한 설명 책임이 없었기 때문에 구매 후의 분쟁이 끊이지 않았다. 한편, 현재는 장래의 분쟁 발생을 피하기 위해, 계약자 중 한쪽이라도 택지 건물 거래 면허를 갖고 있지 않은 자가 있는 경우에는 부동산 중개업자를 끼는 것이 통례가 되고 있다.
3. 2. 업자의 책무
일본은 1958년에 당시 건설성(현 국토교통성)이 택지 건물의 공정한 거래를 하는 것을 목적으로 택지건물거래사 자격 제도를 만들었다.택지 건물 거래사 제도는 고액의 권리 관계가 복잡한 부동산 거래를 취급하는 택지 건물 거래업자에 대한 국가의 법(택지 건물 거래 업법)에 근거하여 실시하는 국가 시험에 합격하고, 부동산 관련 전문 지식이 있는 택지 건물 거래 전문가를 뽑고 중요 사항 설명의 의무를 부과함으로써, 지식이 부족한 구매자 등이 거래상의 과실로 인해 뜻하지 않은 손해를 보는 것을 방지하기 위한 목적을 가지고 있다. 따라서 택지 건물 거래업자는 항상 거래에 택지 건물 거래 전문가를 참여시켜 책임 소재를 분명히 하고 구매자가 설명을 요구했을 때, 언제라도 적절한 설명을 할 수 있게 하여 공정한 거래를 성립시키기 위해 노력하여야 한다.
3. 3. 업무 내용
일본의 부동산 중개업자는 부동산 중개, 부동산 대리, 부동산 매매 등의 업무를 수행한다.3. 3. 1. 부동산 중개 업무
택지, 신축 주택, 중고 주택, 오피스 빌딩 등의 매매와 임대 주택, 오피스 빌딩, 주차장 등의 임대를 중개한다.3. 3. 2. 부동산 대리 업무
분양 아파트, 건축 주택, 분양 부지의 판매 대리 등이 있다.3. 3. 3. 부동산 매매 업무
덧붙여, 스스로 부동산을 임대하는 경우에는 부동산 중개업에 해당하지 않으므로, 부동산 매매업법도 적용되지 않는다.3. 4. 역사
1975년까지는 인근 부동산을 매매할 때 부동산 중개업자를 이용하지 않고 사법서사만 이용하는 경우가 많았다. 그러나 사법서사는 등기만 담당하고 부동산 자체에 대한 설명 책임이 없었기 때문에 구매 후 분쟁이 끊이지 않았다. 한편, 현재는 장래의 분쟁 발생을 피하기 위해 계약 당사자 중 한쪽이라도 택지 건물 거래 면허를 소지하지 않은 사람이 있는 경우에는 부동산 중개업자를 통해 계약하는 것이 일반적이다.3. 5. 업계 단체
일본의 주요 부동산 중개업 관련 단체는 다음과 같다.- 부동산 협회
- 전일본부동산협회
- 전국택지건축물거래업협회연합회
- 부동산 유통 경영 협회
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