예비등기

1. 본문

예비등기(豫備登記)는 다음과 같은 의미를 가집니다:

• 정의: 물권변동의 효력을 직접 발생시키는 것이 아니라, 장래에 이루어질 본등기(종국등기)에 대비하여 그 권리를 보전하기 위해 미리 해두는 등기입니다.
• 목적: 본등기를 할 요건이 당장 갖춰지지 않았을 때, 본등기의 순위를 보전하기 위한 목적입니다.
• 종류:
• 가등기: 부동산 물권 및 그에 따르는 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 하는 등기입니다. 매매 예약이나 대물변제 등에 따른 취득 등으로 매입할 것을 약속했을 때, 아직 소유권을 확보하지 못했지만 미래에 권리를 주장하기 위해 사용됩니다.
• 예고등기: 등기 원인의 무효나 취소로 인해 등기의 말소 또는 회복을 해야 할 때, 이를 미리 예고하는 등기입니다.
• 효력:
• 예비등기만으로는 대항력이 발생하지 않습니다. 즉, 제3자에게 권리를 주장할 수 없습니다.
• 본등기가 이루어지면, 가등기의 순위가 보전됩니다. 즉, 가등기 이후에 발생한 다른 등기보다 우선하는 효력을 가집니다.

• 가등기: A가 B에게 부동산을 매매하기로 계약하고 계약금을 지급했지만, 잔금 지급은 1년 후로 미루면서 가등기를 설정하는 경우. 이는 1년 후 잔금 지급과 함께 본등기(소유권 이전 등기)를 할 때, 가등기 순위가 보전되어 A가 B보다 우선적인 권리를 확보하게 됩니다.
• 예고 등기: 소송 진행중에 등기가 무효가 되거나 취소가 될 수도 있는 상황이 발생할 수도 있을 때, 이를 등기부에 등기하는 것입니다.

• 실무에서는 담보가등기가 소유권이전 가등기보다 더 많이 활용됩니다. 담보가등기는 채권 담보를 목적으로 설정하는 가등기로, 저당권과 유사한 역할을 합니다.
• 전세 사기 피해 사례 중에는 가등기가 걸린 주택이 많아 피해 보상이 어려운 경우가 있습니다. 계약 전 등기부등본 확인뿐만 아니라, 가등기 관련 내용도 주의 깊게 살펴봐야 합니다.