콘도
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1. 개요
콘도는 호텔 객실과 유사하게 운영되지만, 개별적으로 소유되는 부동산 형태를 의미한다. 콘도텔은 법적 문제, 위치, 비용, 재정적 고려 사항, 소유주 협회 수수료 및 서비스 등 다양한 측면을 가진다. 미국 정부는 콘도텔 광고에 대한 규제를 엄격하게 적용하며, 캘리포니아에서는 해변 접근을 제한하는 법률을 회피하는 수단으로 비판받기도 한다. 필리핀에서는 외국인의 콘도텔 유닛 소유 제한이 완화되어 개발이 활발하게 이루어지고 있다. 콘도텔은 경제적 분석이 어렵고, 임대 수입 분배 및 세금 혜택 등 재정적 고려 사항이 존재하며, 소유주는 HOA 수수료를 지불하고 다양한 서비스를 이용한다.
미국에서는 콘도 호텔 광고와 관련하여 정부 규제가 엄격하며, 캘리포니아에서는 개발업자들이 콘도 호텔을 이용하여 해변 공공 접근 관련 법률을 회피한다는 비판이 제기되었다.[2] 필리핀에서는 콘도텔이 콘도미니엄 부동산 등기 권리증을 가지므로 외국인 투자가 가능하다는 특징이 있다.[3]
미국 내 콘도텔의 인기 있는 위치로는 애스펀, 시카고, 마이애미, 포트 로더데일, 라스베이거스 계곡, 뉴욕, 사우스캐롤라이나주 머틀 비치, 올랜도 등이 있다. 또한 콘도텔은 코스타리카 자코, 태국[4], 신트마르턴과 같은 스키 리조트 및 국제 관광지에서도 찾아볼 수 있다. 2006년에 투자자들은 콘도텔에 2.5억달러를 지출했으며, 이 지출의 상당 부분은 리조트 지역에 집중되었다.
콘도 호텔 유닛의 경제학을 분석하는 것은 잠재적인 수입 흐름에 대한 정확한 정보를 얻기 어렵기 때문에 매우 어렵다. 개발업자들은 부동산 규제와 달리, 미국 증권 거래 위원회의 투자 규제를 받게 될 것을 우려하여 객실 요금이나 객실 점유율에 대한 중요한 데이터나 추정치를 일관되게 제공하지 않는다.[5]
일반적으로 임대 수입은 관리 회사와 공유되며, 소유자는 유닛 마케팅 및 예약을 포함하는 관리에 대한 선불 수수료를 지불하지 않는다. 임대 풀 유닛의 일반적인 월별 수수료에는 FF&E(가구, 비품 및 장비) 준비금과 리조트 수수료가 포함된다. 소유주와 관리 회사 간의 수익 분배는 프로젝트마다 다르지만 대부분 50% 정도이다. 웨스틴 또는 리츠칼튼과 같은 브랜드 호텔 콘도는 대부분 리조트 경제 또는 인기 있는 도시 목적지에 전략적으로 위치하여 높은 객실 요금과 연중 일관된 점유율을 가능하게 한다. 호텔 투숙객의 임대 수입은 여행 패턴에 따라 달라지며 감소할 수 있다.
콘도텔 유닛 소유자는 대부분 콘도미니엄과 마찬가지로 소유주 협회(HOA) 수수료를 내야 한다. 수수료와 서비스는 호텔 등급, 운영 수준, 위치에 따라 달라진다. 예를 들어 해안가 콘도는 건물 외부 유지 관리가 더 필요할 수 있고, 스키 리조트 콘도는 제설 서비스를 제공해야 할 수 있다.[7] HOA 수수료에는 보통 일반 유닛 및 공용 구역 유틸리티, 객실 및 건물 준비금, 부지 관리, 운동 공간 이용료, 보안, 해충 방제, 기계 수리 비용, 안전 경보 시스템, 주차 구역 및 수영장 관리, 소유주 관리 및 행정 서비스가 포함된다.[7]
2. 법적 문제 및 갈등
2. 1. 미국
미국 정부는 콘도 호텔 프로젝트와 관련하여 허용되는 광고 유형에 대해 매우 엄격하다. 일부 콘도 프로젝트는 부동산 투자로 광고해왔지만, 이러한 콘도의 부동산 투자로서의 가치가 완전히 명확하지 않기 때문에, 미국 정부는 현재 콘도 호텔 광고 시 이러한 언급의 사용을 허용하지 않는다.
콘도 호텔은 개발업자들이 해변에 대한 공공 접근을 보호하기 위해 마련된 법률을 회피하도록 허용한다는 비판을 캘리포니아에서 받았다. 이러한 시설은 호텔 객실을 갖추고 있기 때문에, 비록 대다수의 유닛이 사적으로 소유되고 시설이 대중을 위한 서비스를 거의 제공하지 않더라도 공공 숙박 시설로 분류될 수 있다.[2]
2. 2. 캘리포니아
콘도 호텔은 개발업자들이 해변에 대한 공공 접근을 보호하기 위해 마련된 법률을 회피하도록 허용한다는 비판을 받았다.[2] 이러한 시설은 호텔 객실을 갖추고 있기 때문에, 대다수의 유닛이 사적으로 소유되고 시설이 대중을 위한 서비스를 거의 제공하지 않더라도 공공 숙박 시설로 분류될 수 있다.[2]
2. 3. 필리핀
필리핀에서 콘도텔은 콘도미니엄 부동산 등기 권리증을 갖는다. 이는 외국인이 다른 대부분의 부동산과 달리 콘도텔 유닛의 최대 30%를 취득할 수 있게 해준다.[3] 이것이 이 특정 개발을 필리핀에서 인기를 끌게 했다.
3. 위치
4. 비용
5. 재정적 고려 사항
많은 콘도 호텔, 특히 브랜드 콘도 호텔은 두 자릿수 성장을 보였으며 동일한 리조트 시장에서 기존 콘도나 단독 주택보다 더 나은 성과를 거두었다. 콘도 호텔 유닛은 영구 소유권으로 양도된 부동산이며 다른 형태의 부동산과 마찬가지로 사고 팔 수 있다. 사전 건설 콘도 호텔을 찾을 수 있는 많은 신흥 시장에서 재판매 데이터가 부족하기 때문에 전문가들은 투자 목적으로만 콘도 호텔 구매를 고려할 때 주의를 기울인다. 기존 부동산과 마찬가지로 가치 상승이 항상 보장되는 것은 아니다. 최근 라스베이거스에서 이러한 상황이 발생했는데, 몇몇 주목할 만한 콘도 호텔은 사전 건설보다 재판매 시장에서 더 낮은 가격에 판매되었다.
융자는 일반적으로 주 거주지보다 비용이 더 많이 든다. 모기지 금리가 1% 포인트 더 높을 수 있는데, 과거에는 금융 기관이 콘도 호텔 개념에 익숙하지 않았기 때문에 특히 그러했다. 사전 건설 구매에는 상당한 계약금이 필요하며, 구매자는 호텔이 완공되어 운영될 준비가 될 때까지 재정적 수익을 얻거나 유닛을 사용할 수 없다. 또한 소유자는 책임 청구 및 일부 유형의 손해 또는 손실로부터 보호하기 위해 추가 보험을 구매해야 할 수 있다.
콘도 호텔 소유를 통해 추가적인 세금 혜택을 얻을 수 있다. 콘도 호텔이 주 거주지가 아닌 용도 또는 주거 임대용으로 사용되는 경우, 소유자는 콘도 호텔 유닛에 대한 감가상각을 39년에서 27.5년, 15년, 7년, 심지어 5년으로 단축할 수 있다. 콘도 호텔 세법이 이를 결정하며 각 잠재적 구매자의 세금 상황이 다르기 때문에 개별적으로 영향을 미친다.
6. 소유주 협회(HOA) 수수료 및 서비스
6. 1. 일반적인 서비스
대부분의 콘도미니엄과 마찬가지로, 콘도텔 유닛 소유자는 일반적으로 HOA라고 하는 소유주 협회 수수료를 지불해야 한다. 수수료와 서비스는 매우 다양할 수 있다. 변동의 원인은 호텔의 등급과 운영 수준, 그리고 물리적 위치이다. 예를 들어, 바닷가에 위치한 부동산은 정기적으로 해안 날씨를 경험할 수 있으며, 이는 건물의 외부를 더 정기적으로 유지 관리해야 할 필요성을 증가시킬 수 있다. 마찬가지로, 스키 리조트에 위치한 부동산은 강력한 겨울 폭풍을 견뎌야 하며 제설 서비스도 처리해야 한다.[7]
HOA에서 발견되는 많은 수수료와 서비스는 고정되어 있으며 프로젝트 간에 거의 변동하지 않는다. 이러한 서비스에는 일반적으로 일반 유닛 유틸리티, 공용 구역 유틸리티, 개별 객실 및 건물 준비금, 부지 관리, 운동 공간 이용료, 보안, 해충 방제, 기계 수리 비용, 안전 경보 시스템, 주차 구역 관리, 수영장 구역 관리, 소유주 관리 및 행정 서비스가 포함된다. 호텔 투숙객의 영향과 관련된 항목은 일반적으로 HOA 수수료에 포함되지 않는다. 여기에는 객실 정리와 호텔 직원 및 운영과 관련된 비용이 포함된다.[7]
6. 2. 호텔 투숙객 관련 비용 (HOA 수수료에 미포함)
일반적으로 호텔 투숙객과 관련된 비용은 HOA 수수료에 포함되지 않는다. 여기에는 객실 정리 비용, 호텔 직원 및 운영과 관련된 비용이 포함된다.[7]
참조
[1]
뉴스
Condo Hotels: The Latest Twist In Buying a Vacation Residence
http://www.realestat[...]
The Wall Street Journal
2006-02-28
[2]
웹사이트
'Condo hotels' controversy along Calif. beaches
http://www.nbcnews.c[...]
2006-08-28
[3]
웹사이트
'Philippines Consulate' Owning Land in The Philippines
http://www.philippin[...]
[4]
웹사이트
Condotels on the rise
https://www.jll.co.t[...]
2024-06-19
[5]
뉴스
Guide to Condo Hotels - Part 2: Financial Analysis
http://realestate.ha[...]
Halogen Guides
2007-11-13
[6]
뉴스
Condo-hotels seen as poor investments
http://southflorida.[...]
South Florida Business Journal
2008-03-20
[7]
뉴스
Condo Hotels: A Conceptual Overview
https://web.archive.[...]
Premium Condo Hotels
2008-03-20
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