대항력

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대항력은 임차인이 제3자(예: 임차 주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 기타 임차 주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람)에게 임대차 관계를 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. 쉽게 말해, 임차한 주택의 소유자가 바뀌더라도 임차인이 기존 임대차 계약 내용을 새로운 소유자에게 주장할 수 있는 권리입니다.
주택임대차보호법상 대항력:

• 요건: 임차인이 ① 주택의 인도(이사)와 ② 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 대항력이 발생합니다. 임대차 등기가 없어도 이 두 가지 요건을 갖추면 대항력이 생깁니다.
• 효력: 대항력을 갖춘 임차인은 임차 주택이 경매 등으로 소유자가 변경되더라도, 남은 임대차 계약 기간 동안 계속 거주할 수 있습니다. 또한 계약 종료 시 보증금을 반환받을 권리를 보장받습니다. (2023년 6월 27일자 자료에 따르면, 갱신 기간(2+2년)의 거주권도 보장받을 수 있습니다.)

• 우선변제권: 대항력과 더불어 우선변제권을 갖추면, 임차 주택이 경매나 공매로 넘어갈 경우 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 우선변제권은 대항 요건(주택 인도 + 전입신고)과 확정일자를 갖추어야 합니다.
• 최우선변제권: 소액 임차인의 경우, 일정 금액 이하의 보증금에 대해서는 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 최우선변제권이 인정됩니다.
• 주의사항: 부동산 경매 시 세입자가 가장 신경 써야 하는 문제 중 하나가 대항력입니다. 대항력은 세입자를 보호하는 중요한 법적 장치이므로, 임대차 계약 시 반드시 관련 내용을 확인하고 필요한 조치를 취해야 합니다.