부속물매수청구권
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1. 개요
부속물매수청구권은 임차인이 임대인의 동의를 얻어 건물에 부속한 물건에 대해, 임대차 종료 시 임대인에게 그 매수를 청구할 수 있는 권리이다. 이는 민법 제646조와 제647조에 규정되어 있으며, 임차인의 사용 편익을 위해 부속된 물건이거나 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해 행사할 수 있다. 부속물매수청구권이 성립하려면 건물 임대차, 부속물의 존재, 임대인의 동의 또는 매수, 그리고 임대차의 종료라는 요건을 충족해야 한다. 부속물은 임차인의 소유이고 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오는 물건을 의미하며, 임대차 계약이 임차인의 채무불이행으로 해지된 경우에는 부속물매수청구권을 행사할 수 없다. 관련 판례는 원상복구 약정, 임대료 조건, 시설 변경 허용 조건 등을 다루며, 임차인의 채무불이행으로 인한 계약 해지 등의 쟁점을 포함한다.
'''민법 제646조(임차인의 부속물매수청구권)'''
부속물매수청구권이 성립되려면 우선 건물 기타 공작물의 임대차여야 한다. 임차인이 건물 기타 공작물의 사용 편익을 위하여 부속시킨 부속물이어야 하고, 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 것이거나 임대인으로부터 매수한 부속물이어야 하며, 임대차가 종료되어야 한다.
부속물이란 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유이고 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오는 물건이다.[2] 임차인이 임차한 건물에 그 권원에 의하여 증축을 한 경우에 증축된 부분이 부합으로 인하여 기존 건물의 구성부분이 된 때에는 증축된 부분에 별개의 소유권이 성립할 수 없다.[3]
2. 조문
①건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
②임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.
'''민법 제647조(전차인의 부속물매수청구권)'''
①건물 기타 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우에 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
②임대인으로부터 매수하였거나 그 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.
2. 1. 민법 제646조 (임차인의 부속물매수청구권)
민법 제646조는 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다고 규정한다. 또한 임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 동일하게 적용된다.
민법 제647조는 건물 기타 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우에 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다고 규정한다. 임대인으로부터 매수하였거나 그 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 동일하게 적용된다.
2. 2. 민법 제647조 (전차인의 부속물매수청구권)
민법 제647조에 따르면, 건물 기타 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우, 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이 있을 때에는 전대차 종료 시 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다. 임대인으로부터 매수하였거나 그 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 마찬가지이다.
3. 성립 요건
4. 부속물의 정의
당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주위환경 등 제반 사정을 참작하여 정해지는 것이다(대법원 1993.10.8. 선고 93다25738 판결 참조). 이 같은 임차인의 부속물매수청구권은 임차인이 임차물에 투하한 자본의 회수를 쉽게 하고 또한 임차물과 부속물의 경제적 가치를 유지하기 위한 것인데 만약 임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 부속물매수청구권을 행사할 수 없다(대법원 1990.1.23. 선고 88다카7245,88다카7252 판결 참조).
4. 1. 부속물에 해당하는 경우
임차인이 독서실 경영을 위해 실질적인 임대관리인의 동의를 얻어 난방용 기름보일러, 옥상 온수 보일러, 모터펌프를 설치하고 임대차 기간 만료일까지 남아있다면, 이러한 시설은 건물의 객관적 편익이나 가치를 증대시킨 건물과는 독립된 물건이므로 부속물매수청구권의 대상이 된다.
분류:민법
분류:부동산
분류:임대차
4. 2. 부속물에 해당하지 않는 경우
상가임차인이 삼계탕집 경영을 위해 설치한 보일러, 온돌방, 방문틀, 주방내부, 합판을 이용한 점포장식, 가스, 실내전등, 계단전기 등은 건물의 구성부분으로 되었거나 임차인의 삼계탕집 경영이라는 특수한 목적에 사용하기 위한 것이므로 매수대상이 되는 부속물에 해당되지 않는다.
5. 판례
5. 1. 원상복구 약정과 부속물매수청구권
임차인이 부속시킨 물건 중 건물 부분의 일반적 용도에 의한 사용의 편익에 제공된 물건뿐만 아니라 식당 경영에 편익을 부여하는 물건도 건물 부분의 객관적인 편익을 부여하는 것으로 보는 것이 상당하다. 이러한 기준에 따르면, 특정 설비들만이 건물의 객관적 가치를 증가시키는 독립성 있는 물건으로서 부속물매수청구권의 대상에 해당된다. 한편, 채권적 전세에 관하여는 민법의 임대차에 관한 규정이 유추 적용되고, 임차인의 부속물매수청구권을 규정한 민법 제646조는 임차인의 보호를 위한 편면적 강행규정이므로 임대인과 임차인 간의 계약에서 계약 종료 시에 임차인이 목적물을 현상대로 임대인에게 인도하되 임차인의 비용으로 원상복구하기로 약정하여 부속물매수청구권 행사를 못하게 하는 것은 임차인에게 불리한 약정으로 무효이다.5. 2. 임대료를 파격적으로 저렴하게 한 경우
임대차 계약에서 건물 임차인이 증·개축한 시설물과 부대시설을 포기하고 임대차 종료 시 현상태로 임대인 소유에 귀속하기로 하는 대신, 임대차 계약의 보증금 및 월세를 파격적으로 저렴하게 하고 임대 기간도 장기간으로 약정하는 경우가 있다. 임대인이 임대차 계약 종료 즉시 임대 건물을 철거하고 그 부지에 건물을 신축할 계획을 갖고 있으며, 임차인도 임대차 계약 당시부터 그러한 사정을 알고 있었다면, 임차인이 부속할 시설의 소유권을 임대인에게 귀속하기로 한 특약은 부속물매수청구권을 배제하거나 부속물을 대가 없이 임대인 소유에 속하게 하는 약정과는 달리 임차인에게 불리한 약정이라고 할 수 없다.5. 3. 임차인에게 시설 변경 허용 조건을 준 경우
임차인들이 임대차계약을 체결할 당시 임차보증금 등 다른 사항들을 함께 정하면서, 임차인에게 칸막이, 조명, 전화 등의 시설 추가 및 변경권을 제한적으로나마 인정하는 조건하에 기간 만료 시의 원상회복을 전제로 부속물매수청구권을 포기하기로 약정한 것이 반드시 임차인에게 일방적으로 불리한 것이라고 단정할 수 없다.{{참고|refs=
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5. 4. 임차인의 채무불이행으로 인한 계약 해지
6. 관련 쟁점
참조
[1]
뉴스
상가에 투자한 시설비를 돌려 받을 수 있나
http://news.naver.co[...]
파이낸셜뉴스
2002-07-25
[2]
판결
91다8029판결 등
[3]
판결
99다14518
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