모기지신용보험
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1. 개요
모기지신용보험은 금융기관이 보험계약자 겸 피보험자이며, 채무자의 채무불이행 위험을 보장하는 보험 상품이다. 대한민국에서는 2001년 8월에 상품 인가를 받아 2002년 1월부터 판매되었으며, 주택담보대출비율(LTV) 제한 정책으로 판매가 중단되었다가 재개되었다. 미국, 호주, 캐나다 등에서도 모기지 보험이 존재하며, LTV에 따라 가입 여부가 결정되거나 세금 공제 혜택을 받을 수 있다.
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보험법은 상법 제4편의 보험 규정을 지칭하며, 편면적 강행법규성, 기술성, 단체성, 사회성 등의 특성을 지니고 보험계약자 보호를 강화하며, 상법, 특별법, 관습법 등을 법원으로 하고 보험약관의 법적 성격은 논쟁 중이며, 영미법과 대륙법 체계로 발전하여 성실 의무 등의 원칙에 기반한 계약을 규율하며, 보험회사 규제는 국가별로 상이하고 고지의무 또한 중요한 요소이다.
| 모기지신용보험 | |
|---|---|
| 개요 | |
| 유형 | 보험 |
| 목적 | 모기지 대출 기관을 보호 |
| 대상 | 모기지 대출 차용인 |
| 상세 정보 | |
| 보험료 납부 | 일반적으로 월별 모기지 대출 지불액에 추가됨 |
| 보험금 지급 대상 | 모기지 대출 기관 |
| 보험금 지급 조건 | 차용인이 채무 불이행 시 |
| 다른 명칭 | LMI (Lenders Mortgage Insurance) MCI (Mortgage Credit Insurance) |
2. 주요 내용
보험계약자 겸 피보험자는 금융기관이다. 보험가입 대상 채무자는 채무자 본인 또는 제3자가 제공한 부동산에 대한 근저당권을 채무 이행의 담보로 제공하여 대출받은 자이다. 채무자가 부도, 당좌거래 정지 등의 사유로 채무 이행 불능이 된 때나 포괄협약에서 별도로 정한 기한까지 채무를 불이행한 때를 보험사고로 규정한다.
대한민국의 모기지 신용보험에서 보험계약자 겸 피보험자는 금융기관이다. 보험가입 대상 채무자는 본인 또는 제3자가 제공한 부동산에 근저당권을 설정하여 대출받은 자이다. 채무자가 부도, 당좌거래 정지 등의 사유로 채무 불이행 상태가 되거나, 포괄협약에서 정한 기한까지 채무를 이행하지 못하면 보험사고로 간주한다.[1]
2001년 8월에 상품인가를 받았으며 2002년 1월에 상품 판매를 개시하였다. 2002년 11월 한국 정부의 지역별 주택담보대출비율 제한 부동산 대출 억제 정책으로 판매가 잠시 중단되었다가 다시 판매를 재개하였다.
3. 대한민국의 모기지 신용보험
3. 1. 도입 배경 및 경과
2001년 8월에 상품인가를 받았으며 2002년 1월에 상품판매를 시작하였다. 2002년 11월 노무현 정부는 부동산 투기 과열을 막기 위해 지역별 주택담보대출비율 제한 정책을 시행하여 판매가 잠시 중단되었다가 다시 재개되었다.[1]
3. 2. 현황 및 과제
금융기관은 보수적으로 적용했던 대출 한도를 적정 수준까지 상향 조정할 수 있으며, 고객에 대한 대출 수요를 충족하고 상품을 차별화할 수 있다. 모기지신용보험을 이용하면 현행 주택담보대출비율(LTV) 기준으로 대출 실행 시 차감되는 소액임차보증금 해당분에 대하여 추가 대출이 가능하다. 현재 금융기관과 서울보증보험 간의 포괄협약 체결로 실시간 보험 청약 및 증권 발급이 이루어지고 있다.
4. 미국의 모기지 보험 (PMI)
LTV(Loan-to-Value ratio)가 80% 이상, 즉 계약금이 판매 가격 또는 감정 가격의 20% 이하인 경우에 일반적으로 민간 모기지 보험(PMI)이 필요하다. 원금이 가치의 80%로 줄어들면 일반 대출에서는 PMI가 더 이상 필요하지 않은 경우가 많다. 이는 원금 상환, 주택 가치 상승 또는 이 둘의 조합으로 발생할 수 있다. FHA 대출은 LTV가 80% 미만으로 떨어지더라도 PMI를 제거하려면 재융자가 필요한 경우가 많다.[2]
대출 기관이 원금이 80%에 도달하기 전이라도 일정 기간(예: 2년 또는 3년) 동안 모기지 보험료를 지불하도록 요구하는 경우도 있다. 법적으로는 대출이 최초 구매 가격을 기준으로 78% LTV 비율로 상환될 때까지 MI 취소를 허용할 의무가 없다.
20% 미만의 계약금으로 인해 모기지 보험 요건을 피할수 없는경우, 두 번째 모기지( "피기백 대출"이라고도 함)를 사용하여 차액을 보충할 수 있다.[2] 이 대출 기법의 두 가지 일반적인 방식은 80/10/10 및 80/15/5 방식이다. 두 가지 모두 80% LTV에 대한 주 모기지를 얻는 것을 포함한다. 80/10/10 프로그램은 10% LTV 두 번째 모기지와 10% 계약금을 사용하고, 80/15/5 프로그램은 15% LTV 두 번째 모기지와 5% 계약금을 사용한다.
4. 1. 세금 공제
2007년 미국에서 모기지 보험은 세금 공제 대상이 되었다.[3] 일부 주택 소유자에게는 이 새로운 법으로 인해 '피기백' 대출을 받는 것보다 모기지 보험을 이용하는 것이 더 저렴해졌다. 2006년에 통과된 MI 세금 공제 조항은 연간 최대 109000USD를 버는 주택 소유자를 위한 사적 모기지 보험 비용에 대한 항목별 공제를 제공한다.[3]이 법은 원래 2007년에 연장되어 2006년 12월 31일 이후, 2010년 1월 1일 이전에 발행된 모기지 계약에 대해 3년간의 공제를 제공했다. 이 법은 법안 통과 이전에 존재했던 모기지 보험 계약에는 적용되지 않는다.[3]
2023년 현재, PMI는 2007년부터 2021년까지 모든 연도에 대해 세금 공제가 가능했다.[4] 국세청(IRS)은 2022년에 PMI 공제를 허용하지 않는다.[5]
5. 호주의 모기지 보험 (LMI)
호주의 주요 모기지 보험사는 헬리아와 QBE LMI이다.[6] 모기지 보험은 대출 가치 비율(LVR)이 80%를 초과하거나, 낮은 서류 대출의 경우 60%를 초과하는 경우 지불해야 한다. 일부 비은행 대출 기관은 LVR에 관계없이 모든 대출에 대해 모기지 보험을 확보하지만, 대출이 80% LVR 미만인 경우 대출 기관이 비용을 지불한다.
LMI 보험료는 대출 금액과 LVR을 기준으로 하는 슬라이딩 스케일을 사용하여 계산된다. 보험료에 대해 주 정부의 인지세가 부과될 수 있다. 보험료는 종종 대출 금액에 더해진다. 다른 국가와 달리 LMI 보험료는 호주에서 일회성 수수료이다.
6. 캐나다의 모기지 보험
은행법은 은행을 규제하며, 신용 협동조합 및 상호 신용 조합을 규제하는 주 법률은 LTV가 80%를 초과하는 경우, 대부분의 규제된 대출 기관이 보험 없이 모기지를 제공하는 것을 금지한다.[7] 캐나다 모기지 및 주택 공사에서 제공하는 일반적인 보험료율은 대출 원금의 1% (LTV 80%의 경우)에서 2.75% (LTV 95%의 경우) 사이이다.[8]
참조
[1]
웹사이트
Who Needs Mortgage Loan Insurance?
http://www.cmhc-schl[...]
[2]
웹사이트
Buying a home with little down
https://money.cnn.co[...]
CNNMoney.com
2003-12-23
[3]
웹사이트
In 2007, mortgage insurance will be tax-deductible
http://www.seattlepi[...]
Seattle Post-Intelligencer
2006-12-16
[4]
웹사이트
26 USC 163: Interest
https://uscode.house[...]
2023-03-13
[5]
웹사이트
Home Mortgage Interest Deduction
https://www.irs.gov/[...]
IRS
2023-03-13
[6]
웹사이트
What Australian home buyers need to know about lenders' mortgage insurance
https://www.insuranc[...]
2023-07-30
[7]
웹사이트
CMHC Who needs loan mortgage insurance?
http://www.cmhc-schl[...]
2011-11-13
[8]
웹사이트
CMHC Mortgage Loan Insurance Cost
http://www.cmhc-schl[...]
2011-11-13
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