훼손
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1. 개요
훼손은 부동산에 고의 또는 과실로 해를 끼치거나 자원을 고갈시키는 행위를 의미하며, 자발적 훼손, 허용적 훼손, 개량적 훼손, 형평법상 훼손 등 여러 유형으로 분류된다. 훼손에 대한 구제 방안으로는 손해 배상, 원상 회복, 소유권 이전, 가처분 등이 있으며, 켄터키주와 미주리주에서는 훼손에 대해 더욱 엄격한 법적 처벌을 적용한다.
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| 훼손 | |
|---|---|
| 법률상 폐기물 | |
| 유형 | 부동산 재산 |
| 설명 | 임차인이 부동산에 가하는 피해 |
| 관련 법률 | 부동산법 |
2. 훼손의 유형
훼손은 크게 자발적 훼손, 허용적 훼손, 개량적 훼손, 형평법상 훼손으로 나눌 수 있다.
- 자발적 훼손: 고의 또는 과실로 부동산에 해를 끼치거나 자원을 고갈시키는 행위이다. 다만, 이미 사용 중인 자원을 계속 사용하는 경우는 예외이다. 개방 광산 원칙에 따라 이미 개방된 광산의 굴착은 허용되지만, 새로운 광산 개설은 금지된다.
- 허용적 훼손: 부동산을 물리적, 재정적으로 유지하지 못하는 것을 의미한다. 예를 들어, 주택 수리 유지, 재산세 납부, 주택 담보 대출의 모기지 납부 등을 하지 못하는 경우가 이에 해당한다.
- 개량적 훼손: 토지의 가치를 증가시키더라도 그 성격을 변화시키는 토지 개선 행위이다. 미국의 경우, 장기간 지속될 가능성이 있는 개선에 대해서는 손해 배상을 하지 않는 경향이 있다.
- 형평법상 훼손: 영국법과 호주법에서, 생애 소유자가 불문법상으로는 저지를 권리가 있지만 형평법 법원에 의해 제한되는 훼손을 의미한다.
임차인이 훼손 행위를 하고 있다고 법원이 판단하는 경우, 다음과 같은 여러 가지 구제 방안을 취할 수 있다.
| 구제 방안 |
|---|
| 법원은 훼손으로 인해 피해를 입은 당사자에게 손해를 배상하기에 충분한 금전적 손해 배상을 명령할 수 있다. |
| 법원은 훼손에 책임이 있는 당사자에게 부동산을 원래 상태로 복원하도록 직접 요구할 수 있다. |
| 법원은 토지에 대한 소유권 이전을 앞당겨 임차인 또는 종신 소유권 보유자로부터 부동산을 박탈하고 이를 임대인 또는 잔여 재산 상속인에게 귀속시킬 수 있다. |
켄터키주는 자발적 훼손에 대해 특히 가혹한 구제책을 가지고 있다. 미래 이익 보유자의 서면 허가 없이 자발적 훼손을 범한 것으로 밝혀진 사람은 미래 이익 보유자에게 세 배 손해 배상을 지불해야 하며, 해당자의 현재 이익(종신 소유권 또는 임대차)은 자동으로 종료된다.[1]
미주리주는 훼손에 대해 가혹한 구제책을 규정하는 두 개의 법령을 가지고 있다. 여기에서, 미래 이익 보유자의 서면 허가 없이 자발적 훼손을 범한 것으로 밝혀진 사람은 세 배의 손해 배상을 지불해야 한다. 어떤 경우에는 원고가 세 배의 손해 배상을 두 번 받을 수 있었다. 한 번은 자발적 훼손에 대해, 또 한 번은 무분별하게 저지른 훼손에 대해.[2]
원고가 피고가 현재 토지를 자발적으로 또는 묵인하여 훼손하고 있음을 입증할 수 있다면, 법원은 해당 행위를 금지 (또는 중단)할 수 있다. 그러나 파괴되는 부동산이 독특한 역사적 가치를 가지고 있지 않는 한, 법원은 개선적 훼손을 금지하는 것을 꺼린다.
2. 1. 자발적 훼손 (Voluntary Waste)
자발적 훼손(때로는 '적극적 훼손'이라고도 함)은 고의나 과실로 부동산에 해를 끼치거나 자원을 고갈시키는 행위를 의미한다. 단, 이미 사용 중인 자원을 계속 사용하는 경우는 예외로 한다.2. 1. 1. 개방 광산 원칙 (Open Mines Doctrine)
자발적 훼손(때로는 '적극적 훼손'이라고도 함)은 고의적이거나 과실로 부동산에 해를 끼치거나 자원을 고갈시키는 부동산에 대한 모든 변경을 의미하며, 이러한 고갈이 기존 사용의 연장인 경우는 제외한다. 일부 관할 구역에서는 개방 광산 원칙이라고 하는 것을 따르는데, 이는 이미 개방된 부동산의 모든 광산에서 계속적인 굴착을 허용하지만 새로운 광산의 개설은 금지한다. 그러나 현재 대부분의 관할 구역에서는 해당 토지가 이미 그 목적으로 사용된 경우 특정 자원의 개발(exploitation)을 계속하는 데 필요한 ''모든'' 활동을 허용하는 원칙을 따른다.:예시: 만약 토지에 구리 광산이 있다면, 현재 세입자는 모든 사용 가능한 구리를 추출할 때까지 채굴 작업을 계속할 수 있다. 원래 그런 광산이 없었고 임대차 계약이 광산을 예상하지 못했다면, 부동산 굴착은 훼손에 해당한다.
2. 2. 허용적 훼손 (Permissive Waste)
허용적 훼손은 부동산을 물리적으로 또는 재정적으로 유지하지 못하는 것을 의미한다. 이는 생애 임차인 또는 임차권 부동산의 임차인이 일반적인 주택 수리를 유지하지 않거나, 재산세를 납부하지 않거나, 이자를 납부하지 않거나, 주택 담보 대출의 모기지를 납부하지 못하는 것을 포함한다.2. 3. 개량적 훼손 (Ameliorative Waste)
개량적 훼손은 토지의 가치를 증가시키더라도 그 성격을 변화시키는 토지 개선 행위이다.예를 들어 A가 아름다운 숲과 가족의 역사적인 집이 있는 3acre의 토지에 대한 생애 소유권을 가지고 있고, B는 A가 사망한 후 이 부동산을 상속받도록 유증받았다고 가정해 보자. B는 조상 연구를 좋아하며 언젠가는 가족 소유의 역사적인 건물에서 살기를 희망한다. 그러나 A는 토지가 나이트클럽으로 더 가치가 있을 것이라고 결정하고 오래된 부동산을 새로운 심야 핫플레이스로 바꾸기 위한 사업 계획을 세운다. B는 A를 상대로 유리한 훼손으로 소송을 제기하여 클럽 건설을 막는 금지 명령을 받을 수 있다. 클럽이 돈을 벌게 되고 낡은 가족 집이 형편없는 상태로 가치가 없더라도, B는 A가 재산을 개선하는 것을 막을 권리가 있다. 만약 A가 실제로 클럽을 짓는다면, B는 새로운 구조물을 철거하고 토지를 원래 상태로 되돌리는 데 드는 비용을 청구할 수 있다.
미국에서는 유리한 훼손에 대한 손해 배상은 일반적으로 주어지지 않으며, 특히 재산에 대한 개선이 오랫동안 지속될 가능성이 있는 경우 더욱 그렇다. 이러한 판례법의 변화 뒤에 있는 정책은 역사적 변화의 대가로라도 개선과 경제 발전을 장려하기 위한 것이다.[1]
2. 3. 1. 예외
영국 관습법에 따르면, 개량 훼손이 발생할 경우, 이해 관계자는 토지를 원래 상태로 복구하는 데 드는 비용을 임차인에게서 회수할 수 있다. 이는 토지 양도인이 재산을 원래 상태로 유지할 의도가 있었다고 추정하는 전통적인 관습법 판례에 근거한다.[1]이 원칙에는 예외가 있는데, 장기 임차인이 인접 부동산의 성격과 특성의 변화를 반영하는 방식으로 부동산의 가치를 증가시키는 변경을 하는 경우이다. 임차인이 주택을 철거하고 주거지가 일반적으로 산업으로 대체된 지역에 공장을 건설하는 경우, 임차인은 훼손에 대한 책임을 지지 않는다.[1]
『멜름스 대 팹스트 양조 회사』(Melms v. Pabst Brewing Co.), 79 N.W. 738 (Wis. 1899) 사건에서 팹스트 양조 회사의 공장이 주택에 침범했다. 주택 소유주는 토지를 상업용으로 전환하려 했지만, 토지를 주거 목적으로 제한하는 제한적인 소유권을 가지고 있었다. 법원은 인접 부동산이 해당 지역의 성격을 충분히 변화시켰다고 판결하여, 잠재적인 개선 훼손의 존재에도 불구하고 소유권자가 토지를 전환하는 것을 허용했다.[1]
2. 4. 형평법상 훼손 (Equitable Waste)
영국법과 호주법에 따르면, 형평법상 훼손이란 생애 소유자가 불문법상 저지를 권리가 있지만, 형평법 법원에 의해 제한되는 훼손을 말한다. 이 원칙은 무언가를 할 수 있는 법적 권리가 그 권리를 남용하는 것이 불가능할 정도로 제한되지 않는다는 더 광범위한 형평법의 틀 안에 속한다. "훼손에 대한 이의 없이"(훼손으로 소송을 당할 수 없음) 부동산을 부여받은 생애 소유자는 토지의 생산적인 사용과 일치하지 않는 명백한 파괴 행위를 저질러서는 안 된다. 예를 들어, 저택에서 유리, 목재 또는 파이프를 제거해서는 안 되며(''Vane v Lord barnard''), 생애 소유자가 장식적 가치가 있는 나무를 베어내서도 안 된다(''Turner v Wright'').3. 훼손에 대한 구제 방안
임차인이 훼손 행위를 하고 있다고 법원이 판단하는 경우, 법원은 여러 가지 구제 방안을 취할 수 있다.
법원은 훼손으로 피해를 입은 당사자에게 손해 배상을 명령하거나, 훼손에 책임이 있는 당사자에게 부동산을 원래 상태로 복원하도록 요구할 수 있다. 또한, 토지 소유권 이전을 앞당겨 임차인 등으로부터 부동산을 박탈하고 임대인 등에게 귀속시킬 수 있다.[1]
원고가 피고의 훼손 행위를 입증하면 법원은 해당 행위를 금지할 수 있다. 다만, 파괴되는 부동산에 독특한 역사적 가치가 없다면 법원은 개선적 훼손을 금지하는 것을 꺼린다.[1]
3. 1. 손해배상
법원이 임차인의 훼손 행위가 있다고 판단하는 경우, 피해를 입은 당사자에게 금전적 손해 배상을 명령할 수 있다.[1] 또한, 훼손에 책임이 있는 당사자에게 부동산을 원래 상태로 복원하도록 요구할 수 있다.[1]켄터키주는 자발적 훼손에 대해 특히 가혹한 구제책을 가지고 있는데, 미래 이익 보유자의 서면 허가 없이 자발적 훼손을 한 사람은 미래 이익 보유자에게 세 배 손해 배상을 지불해야 하며, 해당자의 현재 이익(종신 소유권 또는 임대차)은 자동으로 종료된다.[1]
미주리주는 훼손에 대해 가혹한 구제책을 규정하는 두 개의 법령을 가지고 있다. 미래 이익 보유자의 서면 허가 없이 자발적 훼손을 한 사람은 세 배의 손해 배상을 지불해야 한다.[2] 어떤 경우에는 원고가 세 배의 손해 배상을 두 번 받을 수 있었는데, 한 번은 자발적 훼손, 다른 한 번은 무분별하게 저지른 훼손에 대한 것이었다.[2]
3. 2. 원상회복
법원이 훼손 행위가 있다고 판단하는 경우, 피해를 입은 당사자에게 다음과 같은 구제 방안을 명령할 수 있다.- 손해 배상: 훼손으로 인해 발생한 손해를 금전적으로 배상하도록 명령할 수 있다.
- 원상 복구: 훼손에 책임이 있는 당사자에게 부동산을 원래 상태로 복원하도록 직접 요구할 수 있다.
- 소유권 이전: 토지 소유권 이전을 앞당겨 훼손 행위자로부터 부동산을 박탈하고, 임대인 또는 잔여 재산 상속인에게 귀속시킬 수 있다.
켄터키주는 자발적 훼손에 대해 특히 가혹한 구제책을 가지고 있다. 미래 이익 보유자의 서면 허가 없이 자발적 훼손을 한 사람은 미래 이익 보유자에게 세 배 손해 배상을 지불해야 하며, 해당자의 현재 이익(종신 소유권 또는 임대차)은 자동 종료된다.[1]
미주리주는 훼손에 대해 가혹한 구제책을 규정하는 두 개의 법령을 가지고 있다. 미래 이익 보유자의 서면 허가 없이 자발적 훼손을 한 사람은 세 배의 손해 배상을 지불해야 한다. 어떤 경우에는 원고가 자발적 훼손과 무분별하게 저지른 훼손에 대해 각각 세 배의 손해 배상을 받을 수 있었다.[2]
원고가 피고의 자발적 또는 묵인에 의한 훼손 행위를 입증할 수 있다면, 법원은 해당 행위를 금지(또는 중단)할 수 있다. 그러나 파괴되는 부동산이 독특한 역사적 가치를 가지고 있지 않는 한, 법원은 개선적 훼손을 금지하는 것을 꺼린다.
3. 3. 소유권 이전
법원이 임차인의 훼손 행위가 있다고 판단하는 경우, 다음과 같은 구제 방안을 취할 수 있다.- 훼손으로 피해를 입은 당사자에게 금전적 손해 배상을 명령할 수 있다.
- 훼손에 책임이 있는 당사자에게 부동산을 원래 상태로 복원하도록 요구할 수 있다.
- 토지에 대한 소유권 이전을 앞당겨 임차인 또는 종신 소유권 보유자로부터 부동산을 박탈하고 이를 임대인 또는 잔여 재산 상속인에게 귀속시킬 수 있다.
켄터키주는 자발적 훼손에 대해 특히 가혹한 구제책을 가지고 있다. 미래 이익 보유자의 서면 허가 없이 자발적 훼손을 범한 것으로 밝혀진 사람은 미래 이익 보유자에게 세 배 손해 배상을 지불해야 하며, 해당자의 현재 이익(종신 소유권 또는 임대차)은 자동으로 종료된다.[1]
미주리주는 훼손에 대해 가혹한 구제책을 규정하는 두 개의 법령을 가지고 있다. 미래 이익 보유자의 서면 허가 없이 자발적 훼손을 범한 것으로 밝혀진 사람은 세 배의 손해 배상을 지불해야 한다. 어떤 경우에는 원고가 세 배의 손해 배상을 두 번 받을 수 있었다. 한 번은 자발적 훼손에 대해, 또 한 번은 무분별하게 저지른 훼손에 대해.[2]
3. 4. 가처분
원고가 피고가 현재 토지를 자발적으로 또는 묵인하여 훼손하고 있음을 입증할 수 있다면, 법원은 해당 행위를 금지(또는 중단)할 수 있다. 그러나 파괴되는 부동산이 독특한 역사적 가치를 가지고 있지 않는 한, 법원은 개선적 훼손을 금지하는 것을 꺼린다.[1]4. 한국 법제와 훼손
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5. 훼손과 관련된 사회적 논의
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참조
[1]
간행물
Kentucky Revised Statutes Annotated § 381.350
2006
[2]
간행물
Missouri Revisited Statutes 537.420; 537.490 (for wantonly committed waste)
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