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권원보험

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목차

1. 개요

권원보험은 부동산 거래 시, 부동산 권리의 유효성을 보장하고 예기치 않은 권리 침해로 인한 구매자의 손실을 보호하는 보험이다. 1868년 미국에서 발생한 판례를 계기로 1874년 권원보험 회사 설립이 허용되었으며, 이후 소유주와 대출 기관을 위한 두 가지 주요 유형의 보험으로 발전했다. 권원보험은 다른 보험과 달리 과거의 권원 문제로 인한 손실을 보장하며, 미국 토지 권원 협회(ALTA)와 같은 표준화 기구와 관련 법규에 의해 운영된다.

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권원보험

2. 역사

권원보험은 1868년 펜실베이니아 대법원의 ''왓슨 대 뮤어헤드'' 판결[2] 이후, 부동산 구매자를 보호하기 위해 생겨났다. 이 판결로 인해 1874년 펜실베이니아 주의회는 권원보험 회사 설립을 허용하는 법안을 통과시켰다. 1876년 3월 28일, 조슈아 모리스는 필라델피아 부동산 권원보험 회사를 설립했고, 그의 이모가 1500USD 상당의 첫 번째 보험 증권을 구매했다.[3][4]

2. 1. 권원보험의 기원 (미국)

권원보험 발명 이전에는 부동산 거래에서 구매자가 판매자가 보유한 토지 권원의 유효성을 보장하는 모든 책임을 졌다. 권원이 나중에 무효로 판명되거나 사기로 밝혀지면 구매자는 투자를 잃게 되었다.

1868년, 펜실베이니아 대법원은 ''왓슨 대 뮤어헤드'' 사건을 심리했다.[2] 원고 왓슨은 해당 부동산에 대한 이전의 유치권으로 인해 부동산 거래에서 투자를 잃었다. 피고 뮤어헤드는 양도인이었는데, 판매 전에 유치권을 발견했지만 변호사가 (잘못) 유치권이 유효하지 않다고 판단한 후 왓슨에게 권원에 문제가 없다고 말했다.

법원은 뮤어헤드(및 유사한 상황의 다른 사람들)가 전문적인 의견에 근거한 실수에 대해 책임을 지지 않는다고 판결했다. 결과적으로 1874년, 펜실베이니아 주의회는 권원보험 회사의 설립을 허용하는 법안을 통과시켰다.

필라델피아의 양도인 조슈아 모리스는 1876년 3월 28일, 여러 동료들과 함께 최초의 권원보험 회사를 설립하기 위해 만났다. 새로운 회사인 필라델피아 부동산 권원보험 회사는 "결함 있는 권원, 유치권 및 부담으로 인한 손실로부터 부동산 및 모기지 구매자를 보험에 가입"하며 "이러한 시설을 통해 부동산 및 부동산 증권의 이전이 이전보다 더 신속하고 안전하게 이루어질 수 있다"고 발표했다.

모리스의 이모는 필라델피아 노스 43번가에 있는 주택을 보장하기 위해 1500USD 상당의 첫 번째 보험 증권을 구매했다.[3][4]

3. 목적 및 필요성

권원보험은 부동산 권리의 유효성을 보장하고, 예기치 못한 권리 침해로부터 구매자를 보호하기 위해 필요하다. 만약 권원보험이 없다면, 해당 부동산에 유치권 담보나 저당권, 세금 미납으로 인한 법원의 강제집행, 지역권 등 여러 문제가 발생하여 부동산 소유권에 문제가 생길 수 있다.[5]

권원보험 회사는 토지 구매자 또는 저당권자를 보장하기 전에 공공 기록에 대한 권원 검색을 수행한다. 부동산 매매 계약이 체결되고 에스크로가 열린 후, 권원 전문가는 공공 기록을 검색하여 주택 권원에 문제가 있는지 확인한다. 이 과정에서 과거 수년간의 토지 기록을 검토하며, 모든 권원 검색의 3분의 1 이상이 거래가 종료되기 전에 해결해야 할 권원 문제를 발견한다.[6] 예를 들어, 이전 소유자가 계약자에게 대금을 지불하지 않아 발생한 기계공의 유치권이나, 지방세 또는 주세를 납부하지 않아 발생한 세금 유치권 등이 이에 해당한다. 권원 전문가는 이러한 문제들을 해결하여 거래가 안전하게 종료될 수 있도록 한다.

전 세계적으로는 토지 등록과 토지 기록 두 가지 유형의 권원 시스템이 사용된다.[5]


  • 토지 등록 시스템: 산업화된 국가 대부분이 사용하는 방식으로, 정부가 토지 등록을 통해 권원 소유권과 부담을 결정한다. 정부의 오류는 금전적 보상으로 이어지지만, 피해자가 재산을 회수하는 것은 어렵다. 토렌스 권원 시스템이 여러 영미법 국가에서 토지 등록 시스템의 기반이 된다.
  • 기록(부동산) 시스템: 토지 권원 거래가 발생할 때마다 당사자가 이전 문서를 지역 정부 기록 담당자에게 기록하는 방식이다. 거래가 기록되지 않으면 부정한 양도인이 재산을 다른 수령인에게 판매할 수 있으며, 이 경우 먼저 거래를 기록한 수령인이 법적 소유자가 된다.


기록 시스템의 장점은 다음과 같다.

  • 시스템 사용자가 비용과 위험을 부담한다.
  • 독립적인 당국이 정부의 토지 이전을 검토한다.
  • 호메스테딩(자영 농지 제도) 및 상속과 같이 공공 기록의 범위를 벗어나는 상황에 대한 토지 양도를 제공한다.
  • 권원 보험과 결합된 기록 시스템은 기록을 분산시켜 중복성을 만든다.


하지만, 미국에서는 권원 보험 회사의 압력이나 관심 부족으로 인해 토렌스 권원 또는 기타 권원 등록 시스템을 실험했던 주들이 대부분 권원 기록 방식으로 돌아갔다.[7]

4. 종류

권원보험에는 매도인이 매수인을 위해 가입하는 보험과, 부동산 구매 자금을 빌려준 은행이나 융자 기관을 위해 매수인이 가입하는 보험 두 종류가 있다. 소유주와 대출 기관을 위해 표준화된 형태의 권원 보험이 존재한다.

4. 1. 매수인(소유자) 권원보험 (Owner's Policy)

부동산 매수인을 위한 권원보험은 소유권에 대한 보장을 제공한다. 매수인(소유자) 권원보험은 부동산의 소유권이 구매자에게 있으며, 보험 증서에 예외로 나열되거나 보험의 보장 범위에서 제외된 경우를 제외하고 모든 결함, 저당권 및 부담으로부터 자유롭다는 것을 보장한다.[9] 또한 소유권이 시장성이 없는 경우 입은 손실과 손해를 보상하며, 토지에 접근할 권리가 없는 경우에도 손실에 대한 보장을 제공한다.[9] [10]

소유자 보험의 보상 한도는 일반적으로 부동산 구매 가격이다. 부가 약정을 통해 보장을 추가하거나 삭제할 수 있으며, 다양한 일반적인 문제를 다루기 위한 표준 부가 약정 형태가 많이 존재한다. 보험료는 당사자 간의 합의에 따라 매도인 또는 매수인이 지불할 수 있는데, 일반적으로 특정 주 또는 카운티의 관습이 대부분의 지역 부동산 계약에 반영된다. 부동산 변호사, 중개인, 에스크로 담당자(서부 주), 또는 대출 담당자는 부동산 계약에 서명하기 전에 소유권 조사 및 보험 가격에 대한 자세한 정보를 제공할 수 있다. 소유권 보험의 보장은 보험 가입자가 보험에 가입된 토지에 대한 권리를 보유하는 한 지속되며, 일반적으로 보험 증서가 발행된 후 추가 보험료는 지불되지 않는다.

4. 2. 대출 기관 권원보험 (Lender's Policy)

부동산 구입 자금을 대출해 준 은행이나 융자 기관을 위한 보험이다. 대출 기관의 권리를 보호하며, 대출이 양도될 경우 보험 혜택도 함께 이전된다. 이러한 이유로 해당 보험은 패니메이(Fannie Mae) 및 연방 주택 융자 모기지 공사(Federal Home Loan Mortgage Corporation)와 같은 대량 구매자와 사립 기관으로 구성된 2차 시장에 모기지를 판매하는 것을 크게 촉진한다.

미국 토지 소유권 협회(ALTA) 양식은 일부 주에서 수정되었지만, 미국 전역에서 거의 보편적으로 사용된다. 일반적으로 대출 기관에 제공하는 보험의 기본 요소는 다음 문제로 인한 손실을 보상한다.

  • 모기지가 설정되는 부동산의 소유권이 다음 중 하나에 해당할 경우:
  • 모기지 대출 차용인에게 있지 않음
  • 결함, 유치권 또는 부담에 종속됨
  • 시장성이 없음
  • 토지에 대한 접근 권한이 없음
  • 모기지에 의해 생성된 유치권이 다음 중 하나에 해당할 경우:
  • 무효 또는 집행 불가능
  • 보험이 발행된 날짜에 부동산에 존재하는 다른 유치권보다 우선하지 않음
  • 특정 상황에서 건축업자 유치권의 대상이 됨


모든 ALTA 양식과 마찬가지로, 이 보험은 공격에 대한 보험 문제의 방어 비용도 보상한다.

요소 1과 2는 대출 기관이 모기지를 압류해야 하는 경우 받게 될 소유권에 대한 기대를 보상하므로 대출 기관에게 중요하며, 요소 3은 압류를 방해할 문제들을 보상한다.

단독 또는 1~4 가구 주택 모기지를 보상하는 ALTA 모기지 보험도 있다. 이는 위에 나열된 손실 요소 외에도 모기지 위조 해제에 따른 손실과, 대출 이후 개선 공사가 이루어진 경우 인접 토지의 개선 사항이 모기지된 부동산을 침범하여 발생하는 손실 등 다른 요소도 보상한다.

4. 3. 건설 대출 권원보험 (Construction Loan Policy)

많은 주에서 건설 대출을 위한 별도의 증권이 존재한다. 건설 대출에 대한 권원보험은 부동산에 투자된 건설 자금으로 인해 보험 대상 부동산의 보험 금액이 증가했음을 인정하는 날짜 갱신 부보를 필요로 한다.[1]

5. 대한민국 현황 및 제도

대한민국에는 권원보험 제도가 아직 도입되지 않았으며, 이와 유사한 기능을 하는 제도로 부동산 등기 제도가 있다.
부동산 등기 제도:


  • 공신력 부재: 대한민국의 부동산 등기에는 공신력이 없다. 즉, 등기부등본에 소유자로 기재되어 있어도 실제 소유자가 아닐 수 있으며, 이로 인해 피해를 볼 수 있다.
  • 국가 배상 책임 부재: 등기부등본의 내용을 믿고 거래했더라도, 등기 내용이 실제와 달라 손해가 발생하면 국가에 배상을 청구할 수 없다.
  • 권리보험 부재: 등기의 공신력 부재로 인한 손해를 보상하는 권리보험 상품이 없다.


이러한 문제점을 해결하기 위해 권원보험 도입 논의가 있었으나, 아직까지 도입되지는 않았다.

5. 1. 보험료 및 서비스 수수료

권원보험의 비용은 크게 보험료와 서비스 수수료 두 가지로 구성된다.

권원보험료는 부동산 권리 정보를 유지하고, 권리 검색 및 조사를 수행하며, 권리상의 문제를 해결하거나 보상하고, 적절한 이윤을 확보하는 등의 다섯 가지 요소를 고려하여 결정된다. 다른 보험과 마찬가지로, 권원보험료는 주 정부의 규제를 받으며, 이는 보험료가 과도하거나 부적절하게 책정되거나, 소비자에게 불공평하게 차별적이지 않도록 하기 위함이다. 주마다 권원보험료를 규제하는 방식은 다음과 같이 다양하다.

  • 공포: 주 정부 규제 기관에서 직접 보험료를 설정한다. 텍사스주가 대표적인 예시이며, 매년 종합적인 청문회를 거쳐 보험료가 결정된다.
  • 사전 승인: 보험회사가 보험료를 제안하면, 규제 기관이 공식적으로 검토하고 명시적으로 승인하거나 승인된 것으로 간주해야만 보험료를 청구할 수 있다.
  • 신고 및 사용: 보험회사가 보험료를 설정하지만, 규제 기관에 통지하고 필요한 경우 검토 및 조치를 취할 시간을 허용하기 전에는 청구할 수 없다. 일부 사전 승인 주에서는 '간주 조항'을 통해 비슷한 결과를 얻는다. 간주 조항에 따르면, 보험회사가 제안한 요율은 규제 기관이 지정된 시간 내에 거부 조치를 취하지 않고, 제출자가 해당 요율이 승인된 것으로 간주된다는 것을 주에 통지하는 경우 승인된 것으로 간주된다.
  • 사용 및 신고: 보험회사는 규제 기관에 새로운 요율 일정을 제출하기만 하면 즉시 청구할 수 있는 요율을 설정할 수 있다.
  • 직접적인 요율 규제 없음: 보험회사가 자체적으로 보험료를 설정하고 변경할 수 있다. 그러나 이 경우에도 규제 기관은 권원보험 산업을 감독하고, 불공정하게 차별적이거나 기타 법적 기준을 위반하는 것으로 보이는 요율에 대해 질문할 책임이 있다. 일리노이주, 조지아주, 매사추세츠주가 이에 해당한다.


일정 기간 내에 권원보험을 다시 신청하거나, 기존 대출을 재융자하는 경우에는 보험료 할인이 적용될 수 있다. 이러한 규정이 있는 주에서는 권원보험 회사가 규정된 요율보다 높거나 낮은 요율을 청구하는 것은 불법이다.

예를 들어, 펜실베이니아주에는 기본 요율과 재발행 요율 두 가지가 있다. 기본 요율은 마지막 보험 증권 발행 후 10년이 넘었을 때, 재발행 요율은 10년 미만일 때 적용된다. 재발행 요율은 기본 요율에서 약 10% 할인되며, 재융자인 경우 최대 30%까지 할인받을 수 있다. 이러한 요율과 할인은 펜실베이니아 보험 위원회의 승인을 받는다.

권원보험은 위험을 가정하기보다는 예방하는 데 중점을 둔다는 점에서 다른 보험과 다르다. 보험료의 약 80%는 권리 검색, 검사, 문제 해결, 보험 증권 발행, 결제 또는 마감과 같은 권원 전문가의 업무에 사용된다. 나머지 20%는 보험 증권을 보장하며, 이 중 상당 부분은 10년 또는 20년 후에 발생할 수 있는 청구에 대비한 준비금으로 적립된다. 미국 권원 보험 협회(ALTA)의 2006년 설문 조사에 따르면, 2005년 주거용 부동산 거래의 36%에서 권리 문제가 발견되어 조치가 필요했으며, 이는 2000년의 25%에서 증가한 수치이다.

일부 주에서는 규제 보험료에 권원보험 처리에 필요한 일부 비용(예: 검색 수수료, 심사 수수료)이 포함되지 않는다. 이러한 경우 권원보험 회사는 공공 기록 검색에 대한 검색 또는 초록 작성 수수료를 청구하거나, 권원 심사에 대한 보상으로 심사 수수료를 청구할 수 있다. 이러한 수수료는 일반적으로 규제되지 않으며, 때로는 협상이 가능하다. 일부 주에서는 변호사의 의견에 따라 보험 증권을 발행하도록 규정하고 있으며, 변호사 수수료는 규제 대상이 아니지만 권원보험 회사가 청구서에 포함할 수 있다. 또한, 대부분의 주에서 매매 또는 모기지 거래 마감 수수료는 규제되지 않지만, 거래에 대한 총 수수료를 공개하는 청구서에 표시될 수 있다.

6. 표준화 정책 및 관련 협회

미국 토지 권원 협회(ALTA)와 전국 독립 토지 권원 대리인 협회(NAILTA)는 미국의 권원보험 산업에서 표준화 정책을 추진하고 관련 업계 종사자들의 이익을 대표하는 중요한 역할을 수행한다. ALTA는 권원 보험 정책의 표준 양식을 제정하여 대부분의 주에서 사용되도록 하였으며, NAILTA는 독립적인 권원 보험 대리인 및 부동산 정산 전문가들을 대표한다.

6. 1. 미국 토지 권원 협회 (ALTA)

미국 토지 권원 협회(ALTA, American Land Title Association)는 미국 전역의 약 4,500개에 달하는 권원 보험 회사, 권원 대리인, 독립 초록 작성인, 권원 검색자 및 변호사의 이익을 대표하는 전국적인 비영리 무역 협회이다.[11] ALTA 회원들은 권원 검색, 조사, 마감 업무를 수행하며 부동산 소유주와 모기지 대출 기관을 권원의 결함으로 인한 손실로부터 보호하는 권원 보험을 발행한다.

1907년에 설립된[11] ALTA는 소유주, 대출 기관 및 건설 대출 보험을 위한 권원 보험 정책 "재킷"(표준 약관)의 표준 양식을 만들었다.[12] ALTA 양식은 대부분의 미국 주에서 사용되지만, 모든 주에서 사용되는 것은 아니다. ALTA는 또한 다양한 정책에 대한 특별 보증 양식을 제공한다. 보증은 기본적인 권원 보험 정책에 따라 제공되는 보장을 수정하고 일반적으로 확대한다. ALTA는 권원 보험을 발행하지 않으며, 대부분의 권원 보험 회사가 발행하는 표준화된 정책 및 보증 양식을 제공한다.

텍사스주와 뉴욕주를 포함한 일부 주에서는 해당 관할 구역에 위치한 부동산에 대해 주 보험 감독관이 승인한 권원 보험 정책 재킷 및 보증 양식의 사용을 의무화할 수 있지만, 이러한 양식은 일반적으로 ALTA 양식과 유사하거나 동일하다.

6. 2. 기타 관련 협회 (미국)

전국 독립 토지 권원 대리인 협회(NAILTA, National Association of Independent Land Title Agents)는 미국 전역의 독립적인 권원보험 대리인 및 독립적인 부동산 정산 전문가의 이익을 대표하는 전국적인 비영리 무역 협회이다.[13] NAILTA는 지역, 주 및 국가 수준에서 대표가 부족한 권원 보험, 초록 작성, 측량 및 부동산 커뮤니티 내의 소규모 사업주들의 의제를 추진하기 위해 독립적인 부동산 정산 전문가에 의해 설립되었다. NAILTA는 전국 권원 보험 시장의 60% 이상을 차지하는 수천 명의 독립 권원 및 부동산 전문가를 대표한다.[13]

NAILTA의 활동 범위는 다음과 같다.

활동 내용규모
부동산 구매 소비자 서비스 제공연간 3,100만 명 이상[14]
재융자 모기지 마감연간 약 5148억달러 상당[15]
전국 권원 보험 책임 보장총 1.67조달러 상당[16]


7. 다른 보험과의 비교

권원보험은 다른 형태의 보험과 여러 면에서 차이가 있다. 대부분의 보험은 미래에 발생할 수 있는 특정 유형의 손실(예: 사고, 사망)에 대해 보험사가 다른 당사자를 배상하거나 보증하는 계약이다. 반면, 권원보험은 일반적으로 과거 사건으로 인해 발생하는 권원 문제로 인한 손실에 대해 보장한다.[17][18] 이는 종종 거래가 발생하기 전에 권원 결함을 해결하거나 권원에 대한 불리한 권리를 제거하는 결과를 가져온다.

권원보험 회사는 공개 기록을 검색하여 권원 연혁을 개발하고 문서화하며, 해당 부동산에 대한 권원의 알려진 청구 또는 결함을 감지한다. 만약 선취 특권 또는 부담이 발견되면 보험사는 권원 보험 증권을 발급하기 전에 이를 제거하기 위한 조치를 요구할 수 있다. 예를 들어, 지불된 오래된 저당 또는 신탁 증서의 해제, 지불 요구, 판결 초록 및 세금 선취 특권과 같은 비자발적 선취 특권의 만족 등이 있다. 권원보험 회사는 또한 뉴욕주의 부동산 행동 및 소송법(RPAPL)에 따라 오래된 저당을 해제할 수 있는데, 이는 20년 이상 만족되거나 완료된 것으로 추정되는 저당이다.[17][18] 또는 정책의 적용 범위에서 제거되지 않은 항목을 제외할 수도 있다.

권원 보험료는 대부분의 다른 유형의 보험과 같이 주로 보험수리 과학을 기반으로 계산되지 않는다. 손실 발생 확률을 예상 비용과 연관시키는 대신, 권원 보험은 등기(부동산) 시스템 및 기타 인수 관행을 사용하여 손실의 원인을 제거하려고 한다. 결과적으로 권원 보험료의 비교적 작은 부분만이 보험 손실을 지불하는 데 사용된다. 보험료의 대부분은 각 부동산에 대한 권원 조사를 지원하고 해당 조사를 효율적으로 수행하는 데 사용되는 권원 플랜트를 유지하는 데 사용된다.

일반적으로 부동산 구매자 및 모기지 대출 기관은 예상치 못한 결함에 대한 금전적 보상과 소송보다는 거래를 체결했을 때 기대했던 권리 상태를 구매했거나 돈을 빌려준 부동산을 원한다. 그렇다고 권원 보험사가 보험수리적 위험을 전혀 감수하지 않는다는 의미는 아니다. 기록 시스템에 의해 공개되지 않지만 정책에 의해 보장되는 토지에 대한 권원에 영향을 미칠 수 있는 몇 가지 문제가 있다. 몇 가지 예로는 미성년자 또는 정신적으로 무능력한 사람이 실행한 증서, 위조된 증서(경우에 따라), 적절한 회사 권한 없이 실행된 회사 증서 및 공개 기록의 오류가 있다. 그러나 역사적으로 이러한 문제는 보험사가 지불한 손실의 높은 비율을 차지하지 않았다. 보험사가 지불한 손실의 더 중요한 비율은 권원 조사 과정 자체의 오류 및 누락으로 인해 발생한다.

8. 소비자 선택권 및 관련 법규

미국 연방 정부 회계 감사원(GAO)은 2007년 4월 보고서에서 소비자에게 가격에 따라 권원 보험을 선택할 수 있는 능력을 향상시키고, 가격 경쟁을 장려하며, 합리적인 가격을 보장할 것을 권고했다.[19]

8. 1. 미국 부동산 거래 절차법 (RESPA)

부동산 거래 절차법(RESPA)은 주택 구매 또는 재융자 시 주택 소유자가 직접 권원 보험 회사를 선택할 권리를 보장하는 연방법이다. 주택 소유자는 보통 은행이나 변호사의 선택에 따르지만, 다른 보험 회사를 선택할 권리가 있다.[19] RESPA는 은행, 중개인, 변호사가 특정 권원 보험 회사를 사용하도록 강요하는 것을 불법으로 규정하며, 이를 위반하면 벌금이나 면허 정지 처분을 받을 수 있다.

RESPA 제9조는 판매자가 구매자에게 특정 권원 보험 회사를 사용하도록 요구하는 것을 금지한다. 구매자는 이 조항을 위반한 판매자에게 권원 보험료의 3배에 해당하는 금액을 청구할 수 있다. 단, 상업용 부동산 거래에는 이 조항이 적용되지 않는다.

미국 주택도시개발부(HUD)는 소비자를 보호하기 위해 대출 견적 양식(LE)을 도입했다.[20] 대출 기관은 대출 신청 후 3영업일 이내에 LE를 제공해야 하며, 이는 소비자가 여러 대출 기관을 비교하고 쇼핑할 수 있도록 돕는다. LE에는 대출 금액, 이자율, 예상 월 상환액 등 주요 정보가 포함되어 있으며, 대출 기관은 견적에 대해 책임을 진다.

마감 시에는 대출 기관이 실제 비용을 공개하는 마감 공시(CD)를 발급해야 한다. 소비자는 CD를 통해 실제 비용과 LE의 예상 비용을 비교할 수 있으며, 비용 차이에 따라 대출 기관이 책임을 질 수 있다.

주택 소유자는 권원 보험을 비교하여 쇼핑함으로써 상당한 금액을 절약할 수 있다. RESPA와 LE 변경으로 인해 주요 언론 매체에서도 권원 보험 비교 쇼핑의 이점을 다루고 있다.

8. 2. 대한민국 관련 법규

대한민국에는 미국의 부동산 거래 절차법(RESPA)과 같이 소비자의 권원보험 회사 선택권을 명시적으로 보장하는 법규는 존재하지 않는다. 미국의 경우, RESPA 제9조는 판매자가 구매자에게 특정 권원 보험 회사를 사용하도록 강요하는 것을 금지하고 있지만, 대한민국에는 이와 유사한 법 조항이 없다. 따라서 대한민국에서는 소비자가 직접 권원보험 회사를 선택하고 비교하는 것이 제한될 수 있다.

9. 계열 사업 배치 (Affiliated Business Arrangements, ABA)

여러 정산 서비스를 제공하는 사업체들이 동일한 모회사에 의해 소유되거나 관리되는 경우가 있다. 이러한 사업체를 "계열사"라고 하며, 이러한 관계를 계열 사업 배치(Affiliated Business Arrangements, ABA)라고 한다.

대출 기관, 부동산 중개인 등이 주택 구매자를 정산 서비스를 위해 계열사에 소개할 때, 법은 소개하는 당사자가 계열 사업 배치 공개를 제공하도록 요구한다. 이 공개는 주택 구매자에게 계열사를 이용할 필요가 없으며 다른 공급업체를 자유롭게 선택할 수 있음을 알린다.[21]

2009년부터 2010년까지 오하이오 독립 권원 중개인 협회(OAITA)가 실시한 설문 조사에 따르면, 주택 구매자들은 ABA를 완전히 인식하게 되면 불편함을 느끼며 권원 회사 또는 권원 중개인이 거래의 제3자(즉, 독립적)가 되는 것을 선호하는 것으로 나타났다.

구분ABA 관계 인식 후 선호도
소개처와 이익을 공유하지 않는 권원 회사 선호50%
소개처와 이익을 공유하는 권원 중개인 선호6%
ABA가 이해 상충이라고 생각58%



OAITA는 2011년 1월 연방 준비 위원회 직원과의 회의에서 부동산 서비스 제공업체 위원회가 사용한 두 개의 Harris Interactive 설문 조사와는 뚜렷한 대조를 보였다. Harris Interactive 설문조사는 주택 구매자가 ABA 정산 서비스 제공업체에 더 만족한다고 주장했다.


  • 2002년 연구: "원스톱 쇼핑" 프로그램을 사용한 주택 구매자의 64%가 주택 구매 거래에 대한 전반적인 경험이 더 좋았다.
  • 2008년 연구: 최근 부동산 거래에서 "원스톱 쇼핑"을 사용한 주택 구매자가 여러 공급업체의 서비스를 사용한 사람들보다 주택 구매 경험에 더 만족했다.


전국 독립 토지 권원 중개인 협회와 같은 단체는 통제된 사업 배치의 확산을 해결하고 권원 중개인과 소개처 간의 이해 상충, 그리고 모든 부동산 정산 서비스 제공업체와 사업 출처 간의 이해 상충을 제거함으로써 토지 권원 과정의 투명성과 신뢰성을 회복하고 클로징 과정에서 객관적이고 공정한 역할을 유지하여 소비자 경험을 개선하고자 한다.[22]

10. 산업 수익성 및 시장 점유율

권원 보험 산업은 부동산 시장에 크게 의존하며, 부동산 시장은 다시 모기지 금리 및 전반적인 경제 상황에 매우 민감하다. 2000년부터 2006년까지의 주택 거품 기간 동안 이 산업의 매출은 두 배 이상 증가했다. 그러나 부동산 거래 급증으로 권원 보험 수입이 증가하고 청구 발생률이 높아짐에 따라, 2007년에 시작된 경기 침체로 인해 수년간 매출이 크게 감소했다.[25] 예를 들어 2005년에는 약 170억달러의 권원 보험료를 기록했지만, 2009년에는 96억달러로 감소했다.[26]

2012년, 미국 토지 권원 협회(ALTA)에 따르면 이 산업은 약 9.08억달러의 청구액을 지급했으며, 이는 보험료로 징수된 112억달러의 약 8.1%에 해당한다.[26] 이는 보일러 보험 산업이 보험료의 25%를 청구액으로 지급하는 것과 비교된다. 토지 권원 산업 전문가들은 보험 증권 발급 전에 사전 예방 조치를 통해 청구를 방지하려고 노력하므로, 이 산업의 청구 비율은 다른 보험 종목과 다르다.

권원 보험에 대한 법정 회계 규칙에 따르면, 보고된 청구액만 손실 비용에 반영되는 반면, 다른 종목에서는 보고된 청구 및 보고되지 않은 청구가 모두 손실 비용에 포함된다. 그 결과, 다른 종목과 비교할 때 권원 보험의 손실 및 손실 조정 비용 보고에 시간 차이가 발생한다.[27] 또한, 권원 보험은 대부분의 다른 재산/상해 위험과 달리 종료일이 없고 청구 제기에 대한 시간 제한이 없다.

많은 주에서 권원 보험 가격은 주 보험 위원회에 의해 규제된다. 이러한 주에서 권원 보험 회사들은 높은 요율을 유지하기 위해 주 입법자 및 기타 정치인에게 로비를 하고 그들의 선거 운동에 기부한다.[28][29] 다른 형태의 보험(예: 생명, 의료 또는 주택 소유자)과 달리 권원 보험은 매년 납부되지 않으며, 부동산이 재판매되거나 재융자될 때까지 유효한 보험 기간에 대한 한 번의 지불이 이루어진다.

10. 1. 미국 시장 현황

권원 보험 산업은 부동산 시장에 크게 의존하며, 부동산 시장은 모기지 금리 및 전반적인 경제 상황에 매우 민감하다. 2000년부터 2006년까지의 주택 거품 기간 동안 이 산업의 매출은 두 배 이상 증가했다. 부동산 거래 급증으로 권원 보험 수입이 증가하고 청구 발생률이 높아짐에 따라, 2007년에 시작된 경기 침체로 인해 수년간 매출이 크게 감소했다.[25] 2005년에는 약 170억달러의 권원 보험료를 기록했지만, 2009년에는 96억달러로 감소했다.[26]

2012년, 미국 토지 권원 협회(ALTA)에 따르면, 이 산업은 약 9.08억달러의 청구액을 지급했으며, 이는 보험료로 징수된 112억달러의 약 8.1%에 해당한다.[26]

많은 주에서 권원 보험의 가격은 주 보험 위원회에 의해 규제된다. 이러한 주에서 권원 보험 회사들은 높은 요율을 유지하기 위해 주 입법자 및 기타 정치인에게 로비를 하고 그들의 선거 운동에 기부한다.[28][29] 다른 형태의 보험(예: 생명, 의료 또는 주택 소유자)과 달리 권원 보험은 매년 납부되지 않으며, 부동산이 재판매되거나 재융자될 때까지 유효한 보험 기간에 대한 한 번의 지불이 이루어진다.

다음은 2012년 미국 내 주요 권원 보험 회사들과 지역 회사들의 시장 점유율이다.

2012년 시장 점유율
회사점유율
피델리티 내셔널 파이낸셜33.86%
퍼스트 아메리칸 코퍼레이션26.34%
올드 리퍼블릭 내셔널 권원 보험 회사13.53%
스튜어트 권원 보증 회사12.95%
지역 회사13.32%
합계100.00%



2009년 1월 기준으로 피델리티 내셔널 파이낸셜은 랜드아메리카의 파산 선언 이후 랜드아메리카의 커먼웰스 랜드 권원, 로이어스 권원, 유나이티드 캐피탈 권원 부문을 인수하여 가장 높은 시장 점유율을 기록했다.

10. 2. 대한민국 시장 현황

주어진 소스에는 대한민국 권원보험 시장 현황에 대한 정보가 없다. 소스에는 미국의 권원보험 산업에 대한 내용만 포함되어 있다. 따라서 대한민국 시장 현황 관련 내용은 작성할 수 없다. 대신, 소스에 있는 미국의 권원보험 시장 현황을 다음과 같이 정리할 수 있다.

권원 보험 산업은 부동산 시장에 크게 의존하며, 부동산 시장은 모기지 금리 및 전반적인 경제 상황에 매우 민감하다. 2000년부터 2006년까지 주택 거품 기간 동안 이 산업의 매출은 두 배 이상 증가했다. 부동산 거래 급증으로 권원 보험 수입이 증가하고 청구 발생률이 높아짐에 따라, 2007년에 시작된 경기 침체로 인해 수년간 매출이 크게 감소했다.[25] 2005년에는 약 170억달러의 권원 보험료를 기록했지만, 2009년에는 96억달러로 감소했다.[26]

2012년, ALTA에 따르면 이 산업은 약 9.08억달러의 청구액을 지급했으며, 이는 보험료로 징수된 112억달러의 약 8.1%에 해당한다.[26] 이는 보일러 보험 산업이 보험료의 25%를 청구액으로 지급하는 것과 비교된다. 토지 권원 산업 전문가들은 보험 증권 발급 전에 사전 예방 조치를 통해 청구를 방지하려고 노력하므로, 이 산업의 청구 비율은 다른 보험 종목과 다르다.

권원 보험에 대한 법정 회계 규칙에 따르면, 보고된 청구액만 손실 비용에 반영되는 반면, 다른 종목에서는 보고된 청구 및 보고되지 않은 청구가 모두 손실 비용에 포함된다. 그 결과, 다른 종목과 비교할 때 권원 보험의 손실 및 손실 조정 비용 보고에 시간 차이가 발생한다.[27] 또한, 권원 보험은 대부분의 다른 재산/상해 위험과 달리 종료일이 없고 청구 제기에 대한 시간 제한이 없다.

많은 주에서 권원 보험 가격은 주 보험 위원회에 의해 규제된다. 이러한 주에서 권원 보험 회사들은 높은 요율을 유지하기 위해 주 입법자 및 기타 정치인에게 로비를 하고 그들의 선거 운동에 기부한다.[28][29] 다른 형태의 보험(예: 생명, 의료 또는 주택 소유자)과 달리 권원 보험은 매년 납부되지 않으며, 부동산이 재판매되거나 재융자될 때까지 유효한 보험 기간에 대한 한 번의 지불이 이루어진다.

참조

[1] 서적 Law of Title Insurance Little Brown & Company 1986
[2] 웹사이트 History of Title Insurance - First American Title Insurance https://www.firstam.[...]
[3] 간행물 What Is Title Insurance Lawyers and Bankers' Corporation
[4] 웹사이트 TITLE INSURANCE: AN AMERICAN TRADITION http://www.nationalt[...] National Title-Duluth, Inc. 2008-12-01
[5] 간행물 A Transaction-Cost View of Title Insurance in Different Legal Systems https://ssrn.com/abs[...] 2002
[6] 문서
[7] 서적 Jurisprudence: Realism in Theory and Practice Transaction Publishers
[8] 서적 The American Title Insurance Industry: How a Cartel Fleeces the American Consumer https://archive.org/[...] NYU Press
[9] 문서
[10] 문서
[11] 웹사이트 About Alta, Background & History http://www.alta.org/[...] American Land Title Association 2013-06-22
[12] 웹사이트 Policy Forms Online http://www.alta.org/[...] American Land Title Association 2013-07-02
[13] 문서
[14] 웹사이트 Archived copy http://www.realtor.o[...] 2012-11-20
[15] 웹사이트 Archived copy http://www.mbaa.org/[...] 2012-11-20
[16] 문서
[17] 웹사이트 Discharge of Ancient Mortgages in New York {{!}} New York Law Journal https://www.law.com/[...]
[18] 웹사이트 Legislation https://www.nysenate[...]
[19] 웹사이트 Title Insurance: Actions Needed to Improve Oversight of the Title Industry and Better Protect Consumers http://www.gao.gov/n[...] United States Government Accountability Offic 2012-02-26
[20] 웹사이트 The Basics of a Good Faith, or Loan, Estimate http://homebuying.ab[...] 2016-11-06
[21] 웹사이트 Affliliated business arrangements = Bad business http://www.federalti[...] 2011-03-15
[22] 웹사이트 NAILTA http://www.nailta.or[...] National Association of Independent Land Title Agents
[23] 웹사이트 financial analyst http://www.alta.org/[...] AM Best
[24] 문서 American Land Title Association
[25] 문서 AM Best Special Report December 13, 2010
[26] 문서 American Land Title Association Industry Financial Data
[27] 문서 AM Best Special Report
[28] 웹사이트 Inside America's Richest Insurance Racket https://www.forbes.c[...]
[29] 웹사이트 Title insurance is a scam and it's time for a government takeover https://www.curbed.c[...] 2018-02-26
[30] 웹사이트 ALTA - Industry Research - Industry Financial Data http://www.alta.org/[...] 2008-02-19
[31] 웹사이트 Fidelity National Financial, Inc. Reports Fourth Quarter 2008 EPS of ($0.01) http://www.investor.[...] Fidelity National Financial, Inc.
[32] 웹인용 보증보험으로 지키는 내 재산 2006년 3월 28일 http://www.bookdaily[...] 2014-05-20


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