대한민국 민법 제629조
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1. 개요
대한민국 민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하는 것을 금지하고 있다. 임차인이 이를 위반할 경우, 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있다. 그러나 판례는 임대인에 대한 배신적 행위가 아닌 특별한 사정이 있는 경우에는 예외를 인정하여, 임대인의 해지권을 제한한다.
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| 대한민국 민법 제629조 |
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2. 조문 (민법 제629조)
'''제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)''' ① 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
'''第629條(賃借權의 讓渡, 轉貸의 制限)''' ① 賃借人은 賃貸人의 同意없이 그 權利를 讓渡하거나 賃借物을 轉貸하지 못한다. ② 賃借人이 前項의 規定에 違反한 때에는 賃貸人은 契約을 解止할 수 있다.
Article 629 (Prohibition of Assignment or Sublease)|Article 629 (임차권 양도 및 전대 금지)영어
1. The tenant may not assign or sublease the tenancy without the landlord's consent.|1. 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대할 수 없다.영어
2. The landlord may terminate the tenancy if the tenant does so.|2. 임차인이 이를 위반할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다.영어
2. 1. 조문 내용
'''제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)''' ① 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.[1]② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.[1]
'''제629조(賃借權의 讓渡, 轉貸의 制限)''' ① 賃借人은 賃貸人의 同意없이 그 權利를 讓渡하거나 賃借物을 轉貸하지 못한다.[2]
② 賃借人이 前項의 規定에 違反한 때에는 賃貸人은 契約을 解止할 수 있다.[2]
Article 629 (Prohibition of Assignment or Sublease)|Article 629 (임차권 양도 및 전대 금지)영어
1. The tenant may not assign or sublease the tenancy without the landlord's consent.|1. 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대할 수 없다.영어
2. The landlord may terminate the tenancy if the tenant does so.|2. 임차인이 이를 위반할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다.영어
2. 2. 법률 용어 해설
- '''임차권''': 임차인이 임대차 계약에 따라 임차물을 사용하고 수익할 수 있는 권리이다. 쉽게 말해, 돈을 내고 다른 사람의 물건(예: 집, 사무실)을 빌려 쓸 수 있는 권리이다.[1]
- '''양도''': 권리나 물건 등을 다른 사람에게 넘기는 것을 의미한다. 임차권 양도는 임차인이 자신이 가진 임차권을 다른 사람에게 넘기는 것을 말한다.[1]
- '''전대''': 임차인이 임차물을 다시 다른 사람(제3자)에게 빌려주는 것을 의미한다. 즉, 임차인이 또 다른 임대인이 되는 셈이다.[1]
- '''해지''': 계약 관계를 중간에 끝내는 것을 의미한다. 대한민국 민법 제629조에서는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있다.[1]
3. 임차권 양도 및 전대의 제한
대한민국 민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대(재임대)하는 것을 금지하고 있다.[1]
제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)① 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.[2]
이는 임대차 관계가 임대인과 임차인 간의 신뢰를 바탕으로 하기 때문이다. 임차인이 임의로 임차물을 양도하거나 전대하면 임대인의 신뢰를 해칠 수 있다. 따라서 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대하면, 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있다.
3. 1. 예외: 배신적 행위가 아닌 경우
임차인의 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 임대인이 대한민국 민법 제629조에 따라 임대차계약을 해지할 수 없다.[5] 이러한 특별한 사정은 판례를 통해 인정된다.예를 들어, 건물 소유를 목적으로 토지를 임차한 사람이 그 건물을 제3자에게 양도담보로 제공하는 경우가 있다. 이 경우, 건물 부지에 관한 임차권은 함께 양도되지 않는다.[4] 즉, 건물의 양도담보 제공만으로는 토지 임대인에 대한 배신적 행위로 보기 어렵다는 것이다.
임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용, 수익하도록 한 임차인의 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에도 임대인은 임대차계약을 해지할 수 없다.[3]
4. 관련 사례
민법 제629조와 관련된 사례는 다음과 같다.
- 갑은 2014년 1월에 단독주택에 세들어 사는 세입자와 계약을 하였는데 이는 임차권 양도의 제한에 저촉된다.[1]
- 갑은 근저당권이 설정된 주택에 임대차로 살다가 임대인의 동의를 얻어 을에게 임차권을 양도하였는데, 이후 근저당권이 실행되어 경매 절차가 진행된 경우, 주택임대차보호법상의 대항력으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있다.[2]
4. 1. 주택 임대차 사례
갑은 2014년 1월에 단독주택에 세들어 사는 세입자와 계약을 하였는데, 이는 임차권 양도의 제한에 저촉된다.[1]갑은 근저당권이 설정된 주택에 임대차로 살다가 임대인의 동의를 얻어 을에게 임차권을 양도하였는데, 이후 근저당권이 실행되어 경매 절차가 진행되었다. 이 경우 갑은 주택임대차보호법상의 대항력으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있다.[2]
4. 2. 상가 임대차 사례
갑은 2014년 1월에 단독주택에 세들어 사는 세입자와 계약을 하였는데, 이는 임차권 양도의 제한에 저촉된다.[1]갑은 근저당권이 설정된 주택에 임대차로 살다가 임대인의 동의를 얻어 을에게 임차권을 양도하였는데, 이후 근저당권이 실행되어 경매 절차가 진행된 경우에도 주택임대차보호법상의 대항력으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있다.[2]
5. 관련 판례
민법 제629조와 관련된 주요 판례는 다음과 같다.
- 임대인의 동의 없는 임차권 양도나 전대 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있다면, 민법 제629조에 따른 해지권은 발생하지 않는다.[3]
- 건물 소유 목적의 대지 임차권자가 건물을 제3자에게 양도담보로 제공한 경우, 건물 부지의 임차권은 함께 양도되지 않는다.[4]
- 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하게 한 임차인의 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 보기 어려운 특별한 사정이 있다면, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 없다.[5]
5. 1. 임대인의 동의 없는 임차권 양도의 효력
임대인의 동의 없는 임차권 양도라 하더라도, 그 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 경우라면 민법 제629조에 의한 해지권이 발생하지 않는다.[3]건물 소유를 목적으로 한 대지 임차권자가 그 건물을 제3자에게 양도담보로 제공한 경우에는 건물 부지에 관한 임차권은 함께 양도되지 않는다.[4]
임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용, 수익하도록 한 임차인의 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 없다.[5]
5. 2. 배신적 행위 여부 판단 기준
임차인의 임차권 양도 또는 전대 행위가 임대인의 동의 없이 이루어졌더라도, 그 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 대한민국 민법 제629조에 의한 해지권이 발생하지 않는다.[3]판례는 임대인의 동의 없는 임차권 양도 또는 전대가 "배신적 행위"에 해당하는지 여부를 판단하는 기준으로 다음을 제시한다.
- 임차권 양도 또는 전대의 동기, 목적, 경위: 임차인이 왜 임차권을 양도하거나 전대했는지, 그 과정에서 임대인의 이익을 침해했는지 등을 고려한다.
- 임대인과 임차인의 신뢰 관계: 임대인과 임차인 사이에 형성된 신뢰 관계가 임차권 양도 또는 전대로 인해 파괴되었는지 여부를 고려한다.
- 임대인의 손해 발생 여부: 임차권 양도 또는 전대로 인해 임대인에게 실제로 손해가 발생했는지, 발생했다면 그 정도는 어떠한지 등을 고려한다.
건물 소유를 목적으로 한 대지 임차권자가 그 건물을 제3자에게 양도담보로 제공한 경우에는 그 건물 부지에 관한 임차권이 함께 양도되지 않는다.[4]
임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용, 수익하도록 한 임차인의 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 없다.[5]
5. 3. 건물 양도와 토지 임차권의 관계
건물 소유를 목적으로 한 토지 임차권자가 그 건물을 제3자에게 양도담보로 제공한 경우, 건물 부지에 관한 임차권도 함께 양도되지 않는다는 판례가 있다.[4]5. 4. 기타 관련 판례
임대인의 동의 없는 임차권 양도라 하더라도 해당 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 경우라면 민법 제629조에 의한 해지권이 발생하지 않는다.[3] 건물 소유를 목적으로 한 대지 임차권자가 그 건물을 제3자에게 양도담보로 제공한 경우, 그 건물 부지에 관한 임차권도 함께 양도되는 것은 아니다.[4] 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용, 수익하도록 한 임차인의 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 없다.[5]참조
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뉴스
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[2]
뉴스
대항력 있는 주택임차인이 임대인의 동의 하에 임차권 양도한 경우
http://www.kihoilbo.[...]
기호일보
2012-01-13
[3]
문서
92다45308
[4]
문서
94다46428
[5]
문서
2009다101275
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