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대지 (터)

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목차

1. 개요

대지(터)는 문서화된 경계를 가지며 지도에 평면으로 표시되는 토지 구획을 의미한다. 부지는 면적으로 크기를 나타내며, 경계 측량, 사분면 방법, 플랫 도면 등을 통해 결정되거나 문서화된다. 부지에는 건물, 도로, 우물 등 부속물이 있을 수 있으며, 개발 및 이용은 지방 정부의 구역 설정 법률에 의해 규제된다. 대한민국 건축법에서는 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 각 필지로 나뉜 토지를 대지로 정의하며, 일본에서는 지번을 통해 토지의 위치를 알 수 있도록 관리한다.

2. 정의 및 경계

부지는 문서화된 경계를 가지지만, 경계가 토지 자체에 표시될 필요는 없다. 대부분의 부지는 지도에 평면으로 표시되며, 이는 지구의 곡률에도 불구하고 가능하다. 부지 크기는 면적으로 나타내며, 면적은 일반적으로 토지가 평평하고 수평인 것으로 간주하여 결정된다. 하지만 부지의 지형은 평평하지 않을 수 있으며(예: 언덕), 토지의 윤곽 표면적은 가변적이라 부지 면적 결정이 복잡할 수 있다.

부지는 다양한 크기와 모양으로 나타날 수 있으며, 하나의 부지로 간주되려면 "부지"로 묘사된 토지가 인접해야 한다. 두 개의 별도 소포는 두 개의 부지로 간주된다. 종종 부지는 단독 주택 등을 위해 크기가 정해진다. 많은 부지는 사각형 모양이지만, 경계가 잘 정의되어 있다면 다른 모양도 가능하다.

큰 블록이 있는 지역에서는 집이 블록 중앙에 건설되기도 한다. 이 경우 부지에는 긴 차도가 포함되며, 깃대 (차도) 위에 깃발 (집)을 연상시켜 깃발 부지라고 불린다.

2. 1. 경계 결정 방법

부지의 경계는 경계 측량, 사분면 방법, 플랫 도면을 포함한 다양한 방법으로 결정되거나 문서화될 수 있다.[1] 경계 측량 방법을 사용하는 것은 다각형을 그리는 것과 비교할 수 있는데, 경계 측량은 다각형의 꼭짓점과 같은 점이고, 경계는 두 개의 인접한 경계 측량 사이의 선분이다.[1] 경계는 일반적으로 직선이지만, 명확하게 정의되어 있다면 곡선일 수도 있다.[1]

부지의 경계가 표시되지 않은 경우, 부지 설명 또는 플랫 다이어그램에 따라 경계 위치를 결정하기 위해 부지에 대한 측량을 할 수 있다.[1] 공식 측량은 자격을 갖춘 측량 기사가 수행하며, 경계, 치수 및 건물과 같은 구조물의 위치를 나타내는 부지 다이어그램 또는 지도를 만들 수 있다.[1] 이러한 측량은 부지에 구조적 침해가 있는지 확인하는 데에도 사용된다.[1] 측량 기사는 때때로 부지의 경계 측량에 기둥을 설치할 수 있다.[1]

2. 2. 전면 (Frontage)

부지는 거리 또는 도로와 접한 부분을 전면(前面)이라고 한다. 개발자는 소유자의 접근성을 위해 각 부지에 최소 하나의 전면을 제공한다. 거리 전면은 부지의 앞면과 뒷면을 결정한다. 부지 면적이 증서에 명시된 경우, 전면 선의 너비를 측정하여 깊이를 계산할 수 있다(면적 ÷ 너비 = 깊이). 골목길은 부지 뒤쪽에 접근할 수 있게 해주는 작은 도로이며, 일반적으로 공공 소유이다. 골목길이 있으면 차고는 주로 골목길을 통해 접근 가능한 부지 뒤쪽에 위치한다. 쓰레기 수거도 골목길에서 이루어질 수 있다. 블록 모서리에 있는 부지는 두 개의 전면을 가지며, 코너 부지라고 불린다. 코너 부지는 측면에서 거리로 접근 가능한 차고를 지을 수 있다는 장점이 있지만, 깎아야 할 잔디가 더 많고 눈을 치워야 할 보도가 더 많다는 단점이 있다.

3. 개발 및 이용

울타리가 쳐진 빈터


지방 정부는 구역 설정 법률을 통해 부지에 건축 가능한 건물 및 용도를 규제한다. 예를 들어, 특정 지역은 주거용 건물로 구역이 설정되고,[2] 다른 지역은 상업, 농업, 산업 구역으로 지정될 수 있다. 구역 설정 법률은 주택 또는 기타 건물을 짓기 위한 최소 부지 면적, 최대 건물 크기, 후퇴 거리 등의 제한을 둘 수 있다. 이는 건축 법규 외에도 적용된다. 우물과 정화조를 사용할 때는 최소 부지 크기와 간격을 충족해야 하며, 도시 지역에서는 하수도와 수도관이 가구에 서비스를 제공한다. 약정에 기반한 제한이 있을 수 있으며, 이는 부동산 개발업자와 같은 사적 당사자에 의해 설정된다. 부지에 물, 하수, 전력, 전화선 설치를 위한 용익권이 있을 수 있다.

도시 지역의 많은 부지 앞에는 공공 소유인 보도가 있다. 보도 너머에는 길가라고 하는 토지 구획이 있을 수 있으며, 그 다음에는 차도가 있고, 이는 도로의 운전 가능한 부분이다.

3. 1. 부속물

건물, 차도, 포장 도로, 안뜰 또는 기타 표면, 우물, 정화조, 표지판 및 부지에 영구적으로 부착된 것으로 간주되는 유사한 개선 시설은 부동산으로 간주되며, 일반적으로 부지의 일부이지만, 공동 주택과 같이 건물의 일부인 경우가 많으며 별도로 소유된다.[2] 부지 소유자가 소유한 이러한 구조물뿐만 아니라 부지 소유자 또는 사용자를 돕는 용익권은 부지의 부속물로 간주될 수 있다. 이러한 구조물이 없는 부지는 빈 부지, 도시 초원, 여유 부지, 빈터 또는 미개발 부지라고 할 수 있다.

3. 2. 토지 분할 및 양도

많은 개발업체는 넓은 토지를 구획으로 나눈다. 토지의 특정 지역은 도로로 지정되어(영구 관리를 위해 지방 정부에 제공됨) 운송 및 부지 접근에 사용되며, 때로는 골목길도 포함된다. 도로 사이의 지역은 미래 소유자에게 판매될 부지로 나뉜다. 부지의 레이아웃은 지도에 도면으로 표시되며, 일반적으로 군 등기소와 같은 정부에 기록된다. 도로 사이의 블록과 각 블록의 개별 부지에는 일반적으로 숫자 또는 문자인 식별자가 부여된다.

원래 정부에서 부여한 토지는 일반적으로 토지 특허라는 문서로 이루어졌다. 토지는 소유자가 매매하거나 다른 방식으로 양도할 수 있다. 이러한 양도는 증서라는 문서로 이루어지며, 일반적으로 군 등기소와 같은 정부에 기록되어야 한다. 증서는 "경계선 및 경계" 또는 사분면 방법을 통해 결정되거나 기록된 도면의 부지 번호 및 블록 번호를 참조하는 토지 설명과 같은 설명을 포함하여 부지를 명시한다. 증서는 또한 모든 구조물 및 기타 개선 시설을 양도하기 위해 부지의 부속물이 포함되어 있음을 언급하는 경우가 많다.

4. 대한민국 법률상 정의

대한민국 건축법 제2조에서는 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 각 필지로 나눈 토지를 대지라고 정의한다.[1] 대지면적은 대한민국 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 제2조에 따라 지적공부에 등록한 필지의 수평면상 넓이를 의미한다.[2]

5. 일본의 지번 (地番)

일본에서는 메이지 시대 초기에 지조개정을 통해 지번을 정비하였다.[3] 정촌제 실시 이후에는 구 정, 촌 경계나 대자의 범위가 지번 구역에 해당하며, 그 안에서 유일한 번호를 매겼다.[3]

토지를 분필할 때는 분필 전 지번에 가지 번호를 붙이고, 합필할 때는 합필 전 가장 앞선 지번을 사용한다. 이는 부동산 등기 규칙에 규정되어 있다.

주거 표시가 실시된 지역에서는 소재(주거 표시)와 지번이 달라, 등기 사항 증명서나 등기부 등본 등을 주소로 청구할 때 지번을 알아야 한다. 지번은 주거 표시 실시 전 주소와 일치하는 경우가 많으므로, 옛 주소를 확인하거나 주택 지도를 참고하면 된다.

5. 1. 지번 구역

메이지 시대 초기에 지번을 정비했으며(지조개정), 정촌제 실시를 거쳐 구 정, 촌 경계 또는 대자의 범위가 거의 지번 구역에 해당하며, 그 내부에서 유일한 부번을 실시했다.[3]

현재, 지번을 정할 때에는 시, 구, 정, 촌, 자 또는 이에 준하는 지역을 '''지번 구역'''으로 정하고, 이 지번 구역마다 토지의 위치를 알기 쉽도록 정하도록 되어 있다(부동산 등기 규칙 제97조, 제98조).

토지를 분필한 경우에는 분필 전의 지번에 지호(가지 번호)를 붙여 각 필의 지번을 정하는 것, 또한 토지를 합필한 경우에는 합필 전의 수위 지번으로 그 지번을 정하는 것 등이 부동산 등기 사무 취급 수속 준칙 제67조에 규정되어 있다.

주거 표시가 실시된 지역에서는 소재(주거 표시)와 지번이 다르기 때문에, 주소로 등기 사항 증명서나 등기부등본 등을 청구하려고 해도 지번을 알지 못하면 취득할 수 없다. 지번은 주거 표시 실시 전의 주소 지번과 일치하는 경우가 많기 때문에, 구 주소를 조사하면 지번을 알 수 있다(단, 주거 표시의 실시와 함께 정명의 변경이 있는 경우에는 부동산의 소재지는 새로운 정명에 따른다). 주거 표시 지번 대조 주택 지도(블루 맵, 주택 상세도 지적판 등)를 봐도 좋다.

5. 2. 무번지 (無番地)

메이지 시대 이래로 일관되게 국유지인 토지는 등기된 적이 없어 지번이 부여되지 않는다. 예를 들어 황거나 궁내청에는 주거 표시가 있지만 지번은 없으며, 교토 대학 본부도 국립대학법인화되기 전까지 지번이 없었다(소재지는 "교토시 사쿄구 요시다 혼마치"). 이 경우, 가장 가까운 "지번이 있는" 토지의 번호를 사용하여 "○○마치 ××번지 앞 국유 무번지"로 한다.[3] 메이지 시대 이래로 일관되게 국유지인 토지 위의 건물의 소재지(주소)는 모두 "국유 무번지"이다(예: 국립 타테야마 해상기술학교의 소재지는 "타테야마시 오가 무번지"). 번외지라는 표현도 국유지에 지번이 부여되지 않는 데 기인한다.[3]

사유지를 포함한 토지라도, 지적조사가 어려운 섬 등에서는 지번이 부여되지 않은 경우가 있다. 대표적인 예로 도쿄도아오가시마촌이 있으며, 2024년 현재도 섬 전체가 무번지로 취급된다[4]。아오가시마의 경우, 등기 실무상으로는 많은 토지에 대해 헤이세이 시대에 등기소의 직권으로 지번 부여·표제 등기가 이루어지고 있지만[5], 확정되지는 않은 것으로 보인다.

5. 3. 지번 정리

메이지 시대 초기에 지번이 정비되었다(지조개정). 정촌제 실시 후, 구 정, 촌 경계 또는 대자의 범위가 거의 지번 구역에 해당하며, 그 내부에서 유일한 번호를 부여했다[3]。

토지를 분필한 경우에는 분필 전의 지번에 지호(가지 번호)를 붙여 각 필의 지번을 정하고, 토지를 합필한 경우에는 합필 전의 수위 지번으로 그 지번을 정하는 것이 부동산 등기 사무 취급 수속 준칙 제67조에 규정되어 있다.

시가지나 구획 정리가 완료된 주택 지역 등에서 넓은 구역마다 지번을 다시 부여하고, 여기에 지번의 가지 번호를 병용하여 토지 소유자 구분을 명확하게 하는 수단을 사용하기도 하는데, 이를 '''지번 정리'''라고 한다.

일본에서의 지번 정리는 도로나 철도, 하천 등으로 둘러싸인 광범위한 토지 구획(街区)마다 지번을 부여하고, 더 나아가 소유자 구분마다 가지 번호를 부여하는 방식이 주류이다. 주거 표시와 유사하지만, 주거 표시 실시가 완료된 지역과는 달리 "등기상의 지번 구역 표기와 일반적인 주소 표기가 일치하지 않는" 이점이 있다.

하지만 지번 정리 도입 지역에는 동명・지번의 표시물("주거 표시에 관한 법률"에서의 가로 구획 안내도, 가로 구획 표시판, 주거 번호판 등)의 설치 의무가 없기 때문에, 지역에 따라서는 "시판 지도를 참조하지 않으면 지역 외의 사람이 목적지에 바로 도착하기 어렵다"는 문제가 있다. 이를 해소하기 위해 주거 번호판과 같은 양식의 지번・가지 번호 표시판을 자치단체가 독자적으로 설치한 예(에히메현이마바리시)가 있다.

예를 들어 도쿄도조후시는 시내 거의 전역에 지번 정리를 도입하고 있다(주거 표시는 미실시)[7]。 이마바리시나 도쿄도 신주쿠구, 가가와현다카마쓰시 등과 같이 하나의 자치단체 안에 주거 표시 정비가 완료되었고 지번 정리를 도입한 지역과 주거 표시 정비는 완료되었지만 지번 정리를 실시하지 않은 지역이 혼재하는 곳도 많다.

5. 4. 지번 중복

하나의 지번 구역 내에서는 동일한 지번이 존재하지 않는 것이 원칙이지만, 절차상 오류로 인해 동일한 지번이 부여된 사례가 있다.[8] 지역에 따라 동일한 대자 내에서 경지와 산지 각각에 1부터 지번을 부여한 사례도 존재한다.[9]

경지와 산지에 중복 지번을 부여한 경우, 각각 '''경지번''', '''산지번'''이라고 구분하여 불렀지만, 등기 사항의 시스템화 과정에서 "산/경"의 식별 정보를 부여해야 했다.[10] 이는 온라인 신청에 장애가 될 뿐만 아니라, 가택 수색 시 중복된 지번의 무관한 주민에게 수색을 실시하는[11] 등, 각종 문제의 원인이 되었기 때문에, 산지번에 일정한 값을 더하여 중복되지 않는 번호로 하는 방식으로 해소하고 있다.[10]

5. 5. 리도(里道) 및 수로(水路)

공적도가 작성된 당시 도로·수로였던 토지는 현재 "도로", "수"로 표시된다.[3]

참조

[1] 웹사이트 FDIC: FIL-90-2005: Residential Tract Development Lending: Frequently Asked Questions https://www.fdic.gov[...] 2022-06-28
[2] 서적 Georgia Land Surveying History and Law https://books.google[...] University of Georgia Press 1991
[3] 간행물 大字町丁目区域の成り立ちに関する考察 https://doi.org/10.1[...] 日本地図学会 2024-01-09
[4] 문서 広報あおがしま 2024年3月号 https://www.vill.aog[...]
[5] 문서 青ヶ島村「無番地」と土地登記 https://note.com/kar[...]
[6] 웹사이트 住所の表示について https://www.city.fuc[...] 東京都府中市 2021-10-26
[7] 웹사이트 調布市では町名地番制度を採用 2020-01-27
[8] 문서 宮崎日日新聞「くらしの相談」（平成 30年 8月 27日）掲載 https://www.soumu.go[...] 総務省 2022-03-15
[9] 웹사이트 重複地番の解消作業を実施します（広島法務局からのお知らせ） https://www.akitakat[...] 安芸高田市 2022-03-15
[10] 웹사이트 山地番・耕地番に関する質疑応答集 https://houmukyoku.m[...] 山口地方法務局 2022-03-15
[11] 뉴스 大阪府警、無関係の女性宅を捜索　地番重複で誤認 https://www.nikkei.c[...] 日本経済新聞社 2022-03-15


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