보증금
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1. 개요
보증금은 임대차 계약에서 임차인의 채무 불이행을 담보하기 위해 임차인이 임대인에게 제공하는 금전 또는 유가물을 의미한다. 대한민국 민법은 보증금에 대한 직접적인 규정은 없지만, 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법에서 관련 규정을 두고 있다. 보증금은 임대차 종료 후 임차인의 채무를 공제한 잔액을 반환받을 수 있으며, 임대차 관련 분쟁의 주요 원인이 되기도 한다. 미국, 일본, 인도 등에서도 보증금 관련 법규와 관행이 존재한다.
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2. 임대차보증금의 정의 및 법적 근거
임대차보증금은 임차인이 임대차 계약 중 발생할 수 있는 채무(임차료 미지급, 건물 손상 등)를 담보하기 위해 임대인에게 맡기는 금전 등을 말한다. 대한민국 민법에는 임대차보증금에 대한 직접적인 규정이 없지만, 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에 관련 규정이 있다.
미국 연방 대법원은 1990년 ''인디애나폴리스 파워 & 라이트 사건(Commissioner v. Indianapolis Power & Light Co.)'' 판결에서 보증금과 선지급금을 구분했다. 보증금은 임차인이 자금 지배권을 가지며 현금 상환을 요구할 권리가 있지만, 선지급금은 임대인이 계약을 이행하면 임차인이 반환을 요구할 수 없다.[3]
많은 국가에서 임대인의 보증금 보유 권한을 규제하고, 일부는 보증금 이자를 임차인에게 지급하도록 한다.[4] 임대인의 보증금 공제는 미납 임대료와 통상적 마모를 넘는 손상에 대해 합리적이어야 한다.[6][7] 부당한 보증금 보유 시 임차인은 추가 손해배상을 받을 수 있다.[8][9]
미국에서는 워싱턴 D.C., 알래스카, 일리노이, 위스콘신 등이 임차인에게 유리한 법률을 가지고 있으며,[10] 임대인이 보증금을 부당하게 보유하는 경우가 많다는 연구 결과도 있다.[11] 뉴욕 등 일부 주에서는 보증금 관련 규제를 강화하고 있다.[12][13]
2. 1. 대한민국 민법 및 관련 법규
대한민국 민법에는 임대차보증금에 대한 직접적인 규정은 없으나, 판례를 통해 그 법적 성격과 효력이 인정되고 있다. 부동산 임대차, 특히 건물 임대차에서 임차인의 채무불이행(임차료 지급의 이행지체·불능 등) 등으로 인한 위험을 담보하기 위해서 임차인 또는 제3자가 임대인에게 교부하는 금전 기타의 유가물이 대표적이다. 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법에 임대차보증금 보호를 위한 몇 가지 규정이 마련되어 있다.[21]2. 2. 일본 민법상 정의
일본 민법 제622조의 2 제1항은 임대차보증금을 "임차료 채무 기타 임대차에 기하여 발생하는 임차인의 임대인에 대한 금전의 지급을 목적으로 하는 채무를 담보하기 위한 목적으로 임차인이 임대인에게 교부하는 금전"으로 정의한다.[19]임대차에서는 지역에 따라 "레이킨(礼金|레이킨일본어)", "켄리킨(権利金|켄리킨일본어)", "호쇼킨(保証金|호쇼킨일본어)" 등 다양한 명목의 금전이 지급되는 경우가 있으나, 2017년 개정 민법(2020년 4월 1일 시행)은 "어떤 명목이든지 간에" 담보 목적이라면 보증금에 해당한다고 명확히 하였다.[19] 이 정의에 따르면 보증금과 다른 성질의 것이더라도 계약서에 명확히 규정하지 않는 한 보증금으로 간주된다.[18]
참고로, 특약으로 보증금 감액 특약이 체결되는 경우가 있다. 특히 긴키 지방 이서의 서일본에서는 일부(임차료의 1개월분 등)가 반환되지 않는 관습이 있으며, '''시키비키(敷引|시키비키일본어)'''라고 부른다. 보증금 감액 특약은 감액 금액이 명시되고 과도하지 않아야 한다.[18]
3. 임대차보증금의 법적 성격
임대차보증금은 임대차 계약이 존속되는 동안 임차인이 부담하는 임대료 지급 채무뿐만 아니라, 건물 명도 의무 이행에 이르기까지 임대차 관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 기능을 한다.
3. 1. 판례
대한민국 판례는 임대차보증금이 임대차 존속 중의 임대료뿐만 아니라 건물 명도 의무 이행까지 발생하는 모든 채권을 담보하는 것으로 본다.[22] 임대차 종료 후 건물 명도 시 체불 임료 등 모든 채무를 공제한 잔액이 있을 때 임차인의 보증금 반환 청구권이 발생한다.[22]3. 2. 계약보증금과의 관계
도급계약에서 계약보증금은 위약벌 또는 손해배상액의 예정으로 하는 특약이 없는 경우, 수급인의 채무불이행으로 도급계약이 해제되어도 계약보증을 한 건설공제조합에 보증금액 전액을 청구할 수 없다.[23] 도급계약서 및 약관에 수급인의 귀책사유로 계약이 해제된 경우 계약보증금이 도급인에게 귀속한다는 조항이 있을 때, 이 계약보증금이 손해배상액의 예정인지 위약벌인지는 도급계약서 및 약관 등을 종합하여 개별적으로 판단한다.[24]상거래에서는 보증증권으로 대체하는 경우도 일반적으로 인정받고 있다.[25]
3. 3. 미국 법원 판례
미국 연방 대법원은 인디애나폴리스 파워 & 라이트 사건(Commissioner v. Indianapolis Power & Light Co.)(1990) 판결에서 보증금(deposit)은 선지급금(advance payment)과 다르다고 판시했다. 보증금은 자금에 대한 지배권이 임차인에게 유지되지만, 선지급금은 계약상의 약정 이행 시 반환 청구권이 제한된다.[3]4. 보증의 종류 (보증증권)
보증증서 또는 보증증권은 채무자(을)가 계약상 채무의 확실한 이행을 담보하기 위하여 일정 채권 형식에 보증인(병)의 연서를 받아 채권자(갑)에게 제출하는 서류이다. 최근에는 보증인으로 보험회사인 보증보험회사가 일반적이다. 이 경우 기본적으로 보험계약자(을), 보험자(병), 피보험자(갑)의 삼각관계가 성립한다. 보험료는 '을'이 '병'에게 지불하는 수수료이며, 보험금은 '갑'이 '병'에게 청구할 수 있는 보험 가입 금액 내에서의 지급 금액이다. 한편 '갑'과 '을'이 체결한 계약은 주계약이 되며, 보험 가입금은 보험 계약에서 보증하는 금액으로 주계약 금액 내에서 요율로 정해진다.
보증의 종류 및 대상은 입찰, 계약, 하자 등 이행 관련 또는 신원, 상품 등 폭넓다.
5. 임대차보증금 관련 분쟁 및 해결
미국 연방 대법원은 ''인디애나폴리스 파워 & 라이트 사건(Commissioner v. Indianapolis Power & Light Co.)''(1990) 판결에서 보증금은 선지급금과 다르다고 판시했다.[3] 보증금을 맡긴 사람은 자금에 대한 지배권을 가지며 현금 상환을 요구할 권리가 있지만, 선지급금을 낸 사람은 계약상의 약정이 이행되는 한 자금 반환을 요구할 권리가 없다.[3]
주택 임대차에서 발생하는 보증금은 많은 분쟁과 소송의 원인이 된다.[4] 많은 주와 지방 자치 단체에서는 임대인이 임차인의 보증금을 보유할 수 있는 권한을 규제하는 법률을 제정했으며, 일부 주와 도시에서는 보증금에 대한 이자를 임차인에게 지급해야 한다.[4]
임대인은 미납 임대료와 통상적인 마모 및 손상을 초과하는 손상에 대해 보증금에서 공제할 수 있다. 통상적인 마모 및 손상이란 임차인의 합리적이고 정상적인 사용으로 인한 가치 감소 또는 손상을 의미한다. 공제 불가능한 마모 및 손상의 예로는 페인트 수정, 경미한 청소, 작은 못 구멍, 흠집 등이 있고, 공제 가능한 손상의 예로는 벽에 크거나 과도한 구멍, 카펫 얼룩, 부서진 문과 창문 등이 있다.[6][7]
임대인이 임차인의 보증금을 부당하게 보유하는 경우, 임차인은 보증금 금액을 초과하는 추가적인 손해배상을 받을 수 있다. 여기에는 법정 손해배상, 보증금의 2배 또는 3배에 해당하는 손해배상(캘리포니아주 등), 이자 등이 포함될 수 있다.[8][9] 미국의 경우, 워싱턴 D.C., 알래스카, 일리노이주, 위스콘신주 등은 인디애나주나 미시간주보다 임차인에게 더 유리한 법률을 가지고 있으며, 특히 위스콘신주 매디슨시와 일리노이주 시카고시는 주변 지역보다 임차인의 보증금 권리를 더 잘 보호한다.[10]
연구에 따르면 임대인은 종종 임차인이 이사 간 후 보증금을 부당하게 보유하며, 싸우는 것이 번거롭기 때문에 처벌을 받지 않는 경우가 많다.[11]
5. 1. 임대차보증금 반환
임대차 종료 후 임대인은 임차인에게 채무 등을 공제한 보증금 잔액을 반환해야 한다.[19] 임대인의 지위가 이전되는 경우, 보증금 반환 채무는 새로운 임대인에게 승계된다.[17]판례에 따르면 임대인의 지위가 이전될 때, 종전 소유자에 대한 연체료 등의 채무는 당연히 상계되고 그 잔액이 양수인에게 승계된다.[17] 2017년 개정 민법(2020년 4월 1일 시행)은 판례 법리 중 보증금 반환 채무가 양수인에게 승계되는 점은 명문화하였으나, 종전 소유자에 대한 채무의 당연 상계는 실무 정착에 의문이 있어 명문화하지 않았다.[17]
5. 2. 원상회복 의무 (일본)
임차인은 임차물을 인수한 후에 발생한 손상(통상적인 사용 및 수익으로 인한 임차물의 손모 및 임차물의 경년변화를 제외)이 있는 경우, 임대차가 종료되었을 때 그 손상을 원상으로 복구할 의무를 진다. 다만, 그 손상이 임차인의 책임에 귀속할 수 없는 사유로 인한 것이면 예외다(민법 제621조).[17]2017년 개정 민법(2020년 4월 1일 시행) 제621조는 판례(대법원 2005.12.16. 선고 2005다42188 판결)에 따라 통상 손모 및 경년변화를 원상회복 대상에서 제외했다.[17] 또한, 임차인의 책임에 귀속할 수 없는 사유로 인한 손상도 종래의 일반적인 이해에 따라 대상에서 제외했다.[17]
국토교통부의 「원상회복에 관한 분쟁 해결 가이드라인」은 판례에 따라 통상 손모·경년변화에 해당하는 사례와 해당하지 않는 사례를 구분한다.[19] 통상 손모·경년변화에 해당하는 사례로는 가구 등의 설치 흔적, 지진으로 인해 파손된 유리, 열쇠 교체(파손이나 분실이 없는 경우)가 있다.[19] 통상 손모·경년변화에 해당하지 않는 사례로는 이사 과정에서 생긴 긁힘 자국, 담배의 타르 등, 사육하는 애완동물에 의한 상처 등, 기타 일상적인 부적절한 관리나 사용법 위반이 원인이 된 것이 있다.[19]
5. 3. 임대차보증금 관련 분쟁 (미국)
미국에서는 많은 주택 임대인(landlord)이 임차인(tenant)에게 보증금(security deposits)을 요구하는데, 이는 많은 분쟁과 소송의 원인이 된다.[3] 인디애나폴리스 파워 & 라이트 사건(Commissioner v. Indianapolis Power & Light Co.)''(1990) 판결에서 미국 연방 대법원은 보증금은 선지급금과 다르다고 판시했다.[3]많은 주와 지방 자치 단체에서는 임대인이 임차인의 보증금을 보유할 수 있는 권한을 규제하는 법률을 제정했다. 일부 주와 도시에서는 보증금에 대한 이자를 임차인에게 지급해야 한다.[4] 예를 들어 2023년 1월 기준 코네티컷 주의 이자율은 0.06%이다.[4] 시카고의 이자율은 0.01%이지만, 이는 특정 입주율을 충족하는 건물에만 적용된다.[5]
임대인은 미납 임대료와 일반적인 마모 및 손상(ordinary wear and tear)을 초과하는 손상에 대해 보증금에서 공제할 수 있다. 일반적인 마모 및 손상이란 임차인의 합리적이고 정상적인 사용으로 인한 가치 감소 또는 손상을 의미한다. 공제 불가능한 마모 및 손상의 예로는 페인트 수정, 경미한 청소, 작은 못 구멍, 흠집 등이 있다. 공제 가능한 손상의 예로는 벽에 크거나 과도한 구멍, 카펫 얼룩, 부서진 문과 창문 등이 있다.[6][7]
임대인이 임차인의 보증금을 부당하게 보유하는 경우, 임차인은 보증금 금액을 초과하는 추가적인 손해배상을 받을 수 있다. 여기에는 법정 손해배상, 보증금의 2배 또는 3배에 해당하는 손해배상(캘리포니아주 등), 이자 등이 포함될 수 있다.[8][9]
워싱턴 D.C., 알래스카, 일리노이주, 위스콘신주는 인디애나주나 미시간주보다 임차인에게 훨씬 유리한 법률을 가지고 있다. 특히 위스콘신주 매디슨시와 일리노이주 시카고시는 주변 지역보다 임차인의 보증금 권리를 더 잘 보호한다.[10] 연구에 따르면 임대인은 종종 임차인이 이사 간 후 보증금을 부당하게 보유하며, 임차인이 이의를 제기하기 번거롭기 때문에 처벌받지 않는 경우가 많다.[11]
최근 뉴욕주의 콘도미니엄 및 조합 법 개정으로 보증금 규정에 제한이 생겼다. 조합 이사회는 이사 전에 지불해야 할 금액을 제한하여 선납 유지비 1개월치와 또 다른 1개월치 유지비를 초과하는 보증금을 부과할 수 없다.[12][13] 코네티컷과 같이 임차인에게 유리한 주에서는 주택 소유주가 부과할 수 있는 보증금 금액이 임대료 2개월치로 제한된다. 62세 이상 임차인의 경우 이 한도는 임대료 1개월치로 줄어든다.[4]
6. 임대차보증금 관련 기타 국가 사례
잉글랜드와 웨일스에서는 임대 보증금이 임대차 계약서에 추가되는 별도의 계약인 임대 보증금 계약서(증서)에 명시될 수 있다.[14]
인도[15] 첸나이, 벵갈루루, 뭄바이 등 대도시에서는 아파트를 임대할 때 집주인에게 미리 보증금을 지불해야 하며, 이는 도시 관례에 따라 3개월에서 11개월분의 임대료에 달할 수 있다.[16] 대도시 임대료 급등으로 인해 이 금액은 과도하게 높아지는 경향이 있다.[16]
6. 1. 인도
인도 첸나이, 벵갈루루, 뭄바이 등 대도시에서는 아파트를 임대할 때 집주인에게 미리 보증금을 지불해야 한다.[15] 이 보증금은 도시의 관례에 따라 3개월에서 11개월분의 임대료에 달할 수 있다.[16] 대도시의 임대료가 급등함에 따라 이 금액은 과도하게 높아진다.[16]6. 2. 잉글랜드와 웨일스
잉글랜드와 웨일스에서는 임대 보증금이 임대차 계약서에 추가되는 별도의 계약인 임대 보증금 계약서(증서)에 명시될 수 있다.[14]참조
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