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베르텔스만 빌딩

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목차

1. 개요

베르텔스만 빌딩(1540 브로드웨이)은 뉴욕 브로드웨이에 위치한 42층 건물이다. 스키드모어, 오윙스 앤 메릴(SOM)이 설계했으며, 독일 미디어 기업 베르텔스만이 주요 공간을 사용했다. 1990년에 완공되었으나, 완공 당시 사무실 공실률 증가로 인해 어려움을 겪었다. 이후 베르텔스만이 인수하여, 소매점, 사무실 공간, 전자 간판 등을 갖춘 복합 시설로 운영되었다.

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베르텔스만 빌딩 - [지명]에 관한 문서
기본 정보
이름1540 브로드웨이
이전 이름베르텔스만 빌딩
위치맨해튼, 뉴욕, 미국
착공1988년
완공1990년
개장1993년
용도오피스
높이안테나/첨탑:
지붕:
최고층:
층수44층
건설
건축가데이비드 차일즈 (Skidmore, Owings and Merrill)
개발자이안 브루스 아이크너
소유주HSBC, Edge Funds
관리Edge Funds
기타 정보

2. 위치

베르텔스만 빌딩(1540 브로드웨이)은 브로드웨이 동쪽에 위치하며, 타임스 스퀘어를 따라 남쪽으로는 45번가(조지 애보트 웨이), 북쪽으로는 46번가 사이에 있다. 미드타운 맨해튼의 뉴욕 시에 속한다.[1][2] 38,700 제곱미터 면적의 불규칙한 모양의 토지에 위치하며, 브로드웨이 전면은 180 피트, 깊이는 186.06 피트이다. 건물은 북서쪽 모퉁이에서 다른 구조물을 감싸고 있으며, 46번가에 있는 건물 부분은 45번가 부분보다 더 동쪽으로 확장된다. 건물의 북쪽 끝은 더피 광장을 향하고 있다.[2]

주변 지역은 맨해튼의 극장 지구의 일부이며 많은 브로드웨이 극장이 있다.[1] 같은 블록에는 라이시움 극장, 재클린 케네디 오나시스 국제 직업 고등학교, 동쪽의 아메리카 타워가 있다. 다른 인근 건물로는 북서쪽의 에디슨 호텔과 런트-폰탄 극장, TSX 브로드웨이, 팰리스 극장 및 엠바시 극장, 그리고 북쪽의 I. 밀러 빌딩, 남쪽의 1530 브로드웨이, 허드슨 극장, 그리고 밀레니엄 타임스 스퀘어 뉴욕 호텔, 남서쪽의 원 아스터 플라자, 서쪽의 뉴욕 메리어트 마르퀴스 호텔 등이 있다.[2]

이 부지에는 1921년에 1540 브로드웨이 주소로 지어진 로우스 스테이트 극장이 있었다.[3][4] 로우스 스테이트 극장은 1987년에 철거되기 전 17층짜리 사무실 건물 안에 있었다.[4][5] 이 부지에는 유나이티드 서비스 오가니제이션 (USO) 모집 센터를 포함한 여러 작은 건물들이 있었다.[3][7]

3. 건축

스키드모어, 오윙스 앤 메릴(SOM)이 베르텔스만 빌딩을 설계했으며,[1][8] SOM의 데이비드 차일즈가 프로젝트 담당 파트너였다.[9][10] 브루스 아이크너가 시카고에 본사를 둔 VMS Development와 협력하여 개발했다.[5][55] 건물은 42층과 4개의 지하층으로 구성되어 있다. 첨탑까지 223m 높이이다.[8][11] 최상층은 172m 높이이고, 지붕은 176m 높이이다.[8] 독일의 엔터테인먼트 대기업 베르텔스만이 원래 공간의 대부분을 사용했다.[89][91]

왼쪽에 첨탑, 오른쪽에 유리 파사드가 있는 지상에서 본 1540 브로드웨이 전경


1540 브로드웨이의 기저부는 높이가 18m[13] 또는 19m이다.[12] 그 위에는 여러 개의 셋백이 있다. 이 건물의 매스는 브로드웨이를 향하는 서쪽 끝에 뱃머리 모양의 돌출부를 포함한다.[13][12] 이 뱃머리는 처음에는 건물의 작은 부분에 걸쳐 표지판으로 계획되었지만, 결국 건물의 전체 높이에 걸쳐 설치되었다. 뱃머리 모양의 표지판에 대한 개념은 이후 골격 금속 프레임워크, 그리고 사용 가능한 사무 공간으로 변경되었다.[12] 뱃머리 상단에는 프레임이 있는 금속 첨탑이 있으며,[13][14] 높이는 30m[14] 또는 48m이다.[15] 이 첨탑은 해체주의 모티프의 영향을 받았으며,[15][12] 이로 인해 차일즈는 "우리가 나비 넥타이를 고정했어!"라고 언급했는데, 이는 나비 넥타이 모양의 타임스 스퀘어 중심부 근처에 있는 건물의 위치를 ​​참조한 것이다.[16] 골격 프레임의 디자인은 또한 타임스 스퀘어의 대형 광고판 프레임워크를 연상시켰다.[15][22]

건물의 파사드는 원래 1,486m²의 전자 표지판을 포함하도록 계획되었으며, 이는 1,115m²의 3차원 표지판과 372m²의 평면 표지판으로 구성되었다.[17] 건축된 바와 같이, 건물 기저부에는 1,208m²의 간판과 아트리움 중앙에 8m 높이의 전자 표지판이 있었다.[13] 건물이 개장했을 때, 셋백 중 하나에 10m x 20m 크기의 Qlinn 디스플레이가 있었다. 이 디스플레이는 빨간색, 녹색, 흰색 및 파란색 면이 있는 84,000개의 회전 큐브로 구성되었다.[18] 건물의 초기 계획에는 기저부에 대형 시계를 설치하는 것이 포함되어 있었다.[19] 2013년에는 12m x 22m 크기의 LED 표지판이 건물에 설치되었다.[20]

상층 사무실과 건물 1층 보행자 아케이드로의 주요 입구는 45번가에 있으며, 은색 캐노피가 3개의 만을 가로지른다. 가장 서쪽 만은 보행자 아케이드로 연결되고, 중앙 만은 사무실 로비로 연결된다.[21] 주요 입구 상단은 인접한 리세움 극장의 처마 돌림대와 일치한다.[22] 원래 브로드웨이에는 쇼핑몰을 위한 대형 입구가 있었다.[17][13]

차일즈에 따르면 건물의 상층은 브로드웨이에서 "밝고 화려하게" 보이도록 의도되었으며, 45번가와 46번가 파사드는 더 차분하고 기업적인 외관을 제공하도록 의도되었다.[17][12] 파사드는 주로 수직 알루미늄 멀리언이 있는 유리로 만들어졌다.[12][22] 타워 부분의 주요 파사드는 파사드 표면과 같은 높이의 멀리언이 있는 파란색 유리로 만들어졌다.[13][23] 46번가에서 타워는 주로 녹색 유리로 덮여 있으며, 은색 멀리언과 수평 흰색 스팬드럴이 있다.[15][22][13] 46번가의 녹색 유리 부분은 25층으로 올라간 후 주요 파란색 유리 부분으로 다시 물러난다.[15] 파란색 유리 파사드에는 또한 주요 파란색 유리 벽 내부에 움푹 들어간 여러 개의 직사각형 녹색 유리 클래딩 섹션이 있다.[15][22][24]

3. 1. 내부

46번가와 45번가 사이에는 보행자 아케이드가 1540 브로드웨이의 기저부에 포함되어 있는데, 1982년에 만들어진 특별 미드타운 지구에 따라 "블록 관통 연결"로 건설되었다.[13][21][25] 이 통로는 브로드웨이에서 동쪽으로 100피트(30m) 지점에 위치하며, 바닥 면적은 3,012 제곱피트(280m²)이다. 서쪽 벽면에는 진열장과 상점이 있고, 북쪽 끝은 야외이며 캐노피 아래에 있다. 남쪽으로는 밀레니엄 타임스 스퀘어의 통로와 마주보고 있다.[21] 아케이드 옆에는 녹색과 회색 대리석으로 장식된 사무실 로비가 있다.[14] 베르텔스만이 건물을 소유했을 당시, 로비에는 9피트(2.7m) 높이의 조각 유리로 만든 트립티크가 있었는데, 이는 베르텔스만 자회사인 RCA 레코드가 그레이스랜드 저택에 기증한 더 큰 트립티크의 복사본이었다.[26]

기저부는 150,000 제곱피트(14,000 m²) 규모의 소매점 아울렛과 65,000 제곱피트(6,000 m²) 규모의 상점들을 포함하고 있으며, 보행자 통로와 연결되었다.[17][13] 이 공간은 원래 6층 규모의 쇼핑몰로 계획되었으나 재정적 어려움으로 개장하지 못했다.[10][28] 쇼핑몰 내부에는 가로 120피트(37m), 세로 90피트(27m) 규모의 전자 간판이 설치된 반원형 벽이 들어설 예정이었다.[10][30][31] 지하에는 주차장과 영화관이 들어설 예정이었다.[14][32]

1996년부터 2009년까지 75,000 제곱피트(7,000 m²) 규모의 버진 메가스토어가 소매 공간에 입점했다.[33][34] 이 매장은 4개 층을 사용했으며,[36] 지하 2층에는 도서부, 지하 1층에는 재즈 및 클래식 부서, 1층에는 록, R&B 및 버진 상품, 메자닌에는 카페가 있었다.[29] 1층, 2층, 3층의 다른 35,000 제곱피트(3,300 m²) 공간은 오피셜 올스타 카페가 차지했다.[29][36] 1996년부터 2006년까지 소니 로우스가 운영했던 지하 영화관은 4개의 스크린을 갖추었고[31][39] 1,400명을 수용할 수 있었다.[29][36] 20,000 제곱피트(1,900 m²) 규모의 디즈니 스토어가 2010년에 이전 버진 메가스토어 공간에 문을 열었고,[40][41] 90,000 제곱피트(8,400 m²) 규모의 Forever 21이 4개 층에 걸쳐 입점했다.[42][43] 2022년 현재 소매 공간에는 디즈니, Forever 21, 선글라스 헛 등이 입점해 있다.[44]

이 건물은 850,000 제곱피트(79,000 m²)의 사무 공간을 갖도록 설계되었다.[39] 스완크 헤이든 코넬 건축사가 베르텔스만 사무실의 인테리어를 설계했다.[45] 각 층의 바닥 슬래브 사이의 거리는 13피트(4.0m)이다.[157] 또한, 두 개 층의 공간은 뉴욕시에서 사업을 시작하려는 외국 기업을 위한 "인큐베이터"로 지정되었다.[46]

2009년, 당시 소유주인 CBRE 그룹은 8층을 컨퍼런스 센터, 컨시어지, 케이터링, 피트니스 룸을 갖춘 입주자 편의 시설 공간으로 전환했다.[47] 2019년 젠슬러가 리모델링을 하면서 편의 시설 층에 추가적인 개선이 이루어졌으며, 피트니스 센터, 바리스타, 작은 푸드홀, 입주자 라운지 및 세 개의 회의실이 포함되었다.[157]

4. 역사



제2차 세계 대전 이후 타임스퀘어의 극장 지구는 상업 지구로 변모했다.[49] 그럼에도 불구하고, 20세기 중반에는 대규모 개발이 상대적으로 적었다. 1958년과 1983년 사이에 6번가, 타임스퀘어, 8번가, 콜럼버스 서클 사이의 114개 블록 지역에는 10만 제곱피트(9,300 m2) 이상의 공간을 갖춘 건물은 12개만 개발되었다.[50] 1540 브로드웨이는 1980년대에 뉴욕시에 사무실 공간에 대한 수요가 높았을 때 제안되었다. 당시 브루스 아이크너는 브라운스톤 주택, 콘도 아파트, 그리고 복합 용도 시티스파이어 마천루를 개발하면서 경험을 쌓았다.[51]

=== 개발 ===

1986년 1월, 브루스 아이크너와 VMS 개발의 합작 투자 회사인 브로드웨이 스테이트 파트너스는 45번가와 46번가 사이 브로드웨이 동쪽 부지를 매입하기 시작했다.[52] 아이크너는 "우리는 브로드웨이에서 가장 혁신적이고, 매력적이며, 흥미로운 건물을 가질 것입니다"라고 말했다.[52] 다음 달, 아이크너는 해당 부지에 복합 용도 단지를 건설할 계획으로 로우스 스테이트를 인수했다.[4][7] 이 과정에는 극장의 45개 임차인을 매수하는 것이 포함되었으며, 일부 임차인은 장기 임대차 계약을 맺고 있었다. 블록 중앙의 추가 부지 4개를 확보하기 위해 아이크너는 1870년 이후 이 부동산의 소유권을 가진 모든 사람의 신원을 찾아야 했다.[17]

1986년 12월, 미국 정부는 아이크너와 VMS에 그들이 퇴거 통지에서 제시한 90일 기간 내에 해당 부지에 있는 USO 징병 센터를 이전할 수 없다고 통보했다.[7] 그러나 USO는 두 달 이내에 임시 공간을 찾을 수 있었다.[53] 1987년까지 아이크너와 VMS는 해당 부지의 마지막 토지 소유주와 협상 중이었으며, 그는 판매에 주저했다.[54] 이 인수 과정은 1년 이상 걸렸다.[17]

45번가에서 본 건물의 짙은 파란색과 밝은 파란색 패턴의 유리 외관. 장식이 화려한 작은 석조 건물인 Lyceum Theatre는 1540 Broadway 옆에 있다.
Lyceum Theatre 옆에서 본 모습


초기 계획 단계에서 브로드웨이 스테이트 빌딩으로 알려진 이 건물은[55] 특정 사무실 임차인의 약정 없이 건설되었기 때문에 투기 개발이었다.[56][57] 처음에는 헬무트 얀이 1540 브로드웨이를 설계했을 것이다.[5][59] 이 개발은 58,[5] 59,[60] 또는 60층[7]으로 소매 아트리움, 주차장, 4개 스크린 영화관, 사무실 공간, 900,000 제곱피트(84,000 m2)에 걸쳐 600개의 호텔 객실을 포함할 예정이었다.[5][60] 이 구조물은 3억 달러의 비용이 들 것이다.[61] 세금 감면 없이 건설될 예정이었으며, 빌더들이 세금 감면 없이는 새로운 개발이 불가능하다고 믿었던 42번가(맨해튼) 재개발 프로젝트에서 두 블록 떨어져 있었다.[62] 추가적인 바닥 면적을 확보하기 위해[63] 아이크너는 슈베르트 기구로부터 리움 극장의 사용하지 않은 공중권 124,000 제곱피트(11,500 m2)를 임대했다.[39]

1540 브로드웨이의 개발에는 여러 규정과 계약이 관련되었다. 극장을 판매하는 대가로 로우스는 새 건물에서 영화관을 운영하기로 합의했지만, 아이크너는 해당 계약과 관계없이 프로젝트에 영화관을 포함했을 가능성이 높다고 말했다.[65] 영화관은 총 1,700석을 갖출 것이다.[39] 1987년에 채택된 계획 규정은 타임스 스퀘어의 대규모 신규 개발이 공간의 약 5%를 "엔터테인먼트 용도"로 할당하도록 요구했다.[64] 타임스 스퀘어의 건물에 대형 간판을 설치하도록 요구하는 규정을 준수하기 위해 타워는 또한 16,000 제곱피트(1,500 m2)의 전자 간판을 포함할 것이다.[17]

1987년 중반까지 로우스 주립 극장이 철거되고 있었다. 그 당시, 타워는 SOM을 건축가로 하여 44층 높이로 계획되었다.[65] 호텔 객실은 프로젝트에서 제외되었다; 아이크너는 적절한 투자 수익률을 얻으려면 객실당 야간 요금이 최소 200달러는 되어야 한다고 말했다.[66][67] 이 변화는 아이크너가 복합 용도 개발보다 사무실 건물이 더 저렴하고 수익성이 있다는 조언을 받은 후에 발생했다.[10] 1988년 2월까지 기초 공사가 완료되었으며,[55] 그 시점에서 한 컴퍼니가 1540 브로드웨이 기지에 쇼핑몰을 운영하기 위해 임대 계약을 체결했다.[17][28] 건설 과정에서 시공사들은 여러 어려움에 직면했다. 예를 들어, 기초 공사로 인해 뉴욕 시 지정 랜드마크인 리시움 극장의 외벽에 균열이 발생하여 버팀대 설치를 해야 했다. 아이크너는 또한 재료 및 디자인에 대해 건축가와 의견 차이를 보였고, 쇼핑몰에 계획된 스크린에 대해 한 컴퍼니와도 이견을 보였다.[68]

메트로폴리스 타임스 스퀘어라고 알려진 쇼핑몰 디자인이 1989년에 발표되었다.[30][31] 이 프로젝트는 또한 원 브로드웨이 플레이스(One Broadway Place)로 이름이 변경되었는데,[14] 건물은 원 브로드웨이에서 몇 마일 떨어져 있었고 브로드웨이 플레이스라는 거리에도 있지 않다는 사실에도 불구하고 변경되었다.[69][70] 그 당시 뉴욕 시 사무실 건물의 공실률이 증가하고 있었다.[69] 아이크너 회사의 대표는 1540 브로드웨이가 42번가 재개발의 네 개의 대형 타워가 완공되기 전에 개장하여 아이크너의 건물과 잠재적으로 경쟁할 것으로 예상했다.[56] 뉴스 아메리카 코퍼레이션은 건물에 공간을 임대하는 데 관심을 표명한 회사 중 하나였지만, 결국 임대 계약을 체결하지 않았다.[71] 연말까지 아이크너는 여전히 사무실 임차인을 확보하지 못했다.[69][57] 그는 여전히 낙관적인 태도를 보이며, 한(Hahn)이 소매 공간에 대해 200,000 제곱피트(19,000 m2) 크기의 사무실 임차인과 거의 같은 임대료를 지불하고 있다고 말했다.[57] 한(Hahn) 자체도 쇼핑몰 임차인을 찾는 데 어려움을 겪고 있었다; 일본 음악 소매업체인 더 웨이브(The Wave)를 설득하여 매장을 열지 못하고, 뮤직랜드와 계약을 맺었다.[28]

=== 1990년대 ===

1990년에 1540 브로드웨이가 완공되었을 때,[74] 주소는 웨스트 45번가 175번지였다.[70] 건물의 완공은 1990년대 초반 불황이 시작되는 시기와 일치했으며, 당시 맨해튼 사무실 공간의 14.5%가 비어 있었다.[74] 미드타운 서부 지역의 약 9백만 평방 피트(836,127 m²)의 사무실 공간이 1980년대에 개발되었는데, 이 중 절반만 임대되었다.[72][73] 결과적으로 1540 브로드웨이는 완전히 비어 있었다.[74][75] 쿠시먼 앤드 웨이크필드(Cushman & Wakefield)가 건물 임대료를 평방 피트 당 27달러(290 $/m²)로 책정하고 첫 4개월 동안 임대료를 면제해 주는 조건으로 마케팅을 하고 있었음에도 불구하고 발생했다.[76] 쇼핑몰 또한 1990년 3월까지 개장하지 못했는데,[77] 이는 그해 초에 개장할 예정이었음에도 불구하고 발생했다.[57] 이 건물은 타임스 스퀘어에 직접 위치해 있어, 비어 있는 상태가 눈에 띄었다.[78] 인근의 1585 브로드웨이(1585 Broadway)와 750 세븐스 애비뉴(750 Seventh Avenue)는 비슷한 시기에 완공된 두 개의 고층 빌딩이었지만, 적어도 부분적으로는 입주해 있었다.[51] ''뉴스데이''(Newsday)는 이 건물을 "1980년대 부동산 투기의 가장 두드러진 재정적 실패 중 하나"로 묘사했다.[79]

아이히너(Eichner)의 브로드웨이 스테이트 파트너스(Broadway State Partners)는 5천만 달러의 적자를 냈으며, 그 대부분은 인수 비용과 관련이 있었다.[80] 건물의 어려움을 더욱 악화시킨 것은, 재정적 후원자인 VMS가 자체적인 자금 조달 문제에 직면하고 있었다는 점이다.[76][77] 시티코프(Citicorp)가 주도하는 그룹은 아이히너에게 2억 5천만 달러의 모기지 대출을 제공했지만,[81][82] VMS가 철수하면 모기지가 채무 불이행(Default (finance))에 빠지게 될 것이었다.[76] 시티코프가 주요 대출 기관이었지만, 대출의 4분의 3을 16개의 일본 대출 기관에 신디케이션했다.[81][82] 1990년 8월까지 아이히너는 모기지 재협상을 시도하고 있었고, 공간의 약 25%가 계약되었다.[83] 모기지 협상이 실패한 후, 건물은 파산했고, 시티코프는 압류를 통해 건물을 매각하기로 결정했다.[81] 한 개발자는 건물의 현금 흐름이 프로젝트 비용의 절반만 충당할 것이라고 예측했다.[84] 한(Hahn)은 지속적인 지연을 이유로 1991년 2월에 건물의 쇼핑몰 운영 약속을 철회했다.[85]

1991년 중반까지 베르텔스만(Bertelsmann)은 25만~50만 평방 피트(23,000~46,000 m²) 규모의 임대 협상을 진행 중이었다.[84]1991년 7월, 아이히너는 "건물의 전부 또는 상당 부분을 계약할 두 명의 임차인"과 협상 중이라고 말했다.[78] 다음 달, 시티코프는 잠재적인 구매자를 확인했는데, 베르텔스만은 처음에는 1억 달러의 비교적 낮은 제안을 했지만,[81][86] 시티코프는 이 제안을 거부했다.[81][82] 시티코프의 독립 컨설턴트는 그 거래가 베르텔스만이 1540 브로드웨이의 사무실 층만 구매하도록 허용하고, 시티코프는 비어 있는 1540 브로드웨이의 소매 구역을 모두 소유하게 될 것이라고 회상했다.[51] 더욱 복잡한 것은, 시티그룹과 16개의 모든 일본 대출 기관이 건물의 매각과 관련된 모든 거래에 동의해야 한다는 점이었다.[87]

타임스 스퀘어 북쪽 끝에서 본 1540 브로드웨이의 모습. 왼쪽에는 Actors Equity Building과 1552 브로드웨이가, 오른쪽에는 4 타임스 스퀘어가 있다.
중앙에 보이는 1540 브로드웨이, 왼쪽에는 Actors Equity Building과 1552 브로드웨이가, 오른쪽에는 4 타임스 스퀘어가 보인다


1992년 3월, 베르텔스만은 1,750만 달러의 세금 인센티브와 100만 달러의 세금 유예를 대가로, 압류된 모기지 가치의 절반 이하인 1억 1,900만 달러에 건물을 구매하기로 합의했다.[89][90][91] 이 매각에는 버려진 소매점을 포함한 건물 전체가 포함되었다.[51] 프로젝트에 투자된 모든 이전의 자기자본은 소멸되었으며,[80] 이는 총 2억 달러의 손실을 나타냈다.[92] 베르텔스만은 15년 동안 1,750명의 직원을 건물에 유지하기로 약속했으며,[89][91] 여기에는 시카고로 이전될 수 있었던 500개의 일자리가 포함되었다.[93] 회사는 공간의 약 2/3를 사용하고 나머지를 임대할 예정이었다.[89][91] 더글러스 듀러스트는 베르텔스만의 이전 공간 중 하나인 1133 애비뉴 오브 디 아메리카에 소유주였으며, 세금 인센티브에 반대하며 소송을 제기하겠다고 위협했다.[90] 그럼에도 불구하고 이 매각은 1990년대 타임스 스퀘어의 부흥을 촉진했으며, 1993년 금융 회사인 모건 스탠리가 인근 1585 브로드웨이를 매입하면서 더욱 가속화되었다.[94][95]

베르텔스만은 25,000 평방 피트(2,300 m²) 또는 50,000 평방 피트(4,600 m²) 규모의 소규모 외국 기업을 위한 "인큐베이터"를 추가하는 등 5,000만 달러 상당의 개선 공사를 계획했다.[89][97][90] 1992년 말까지 건물은 이에 대한 챕터 11 파산 절차에서 거의 회복되었다.[98] 이듬해 베르텔스만은 사무실 층의 150,000 평방 피트(14,000 m²)를 제외한 모든 층을 사용했다. 베르텔스만 빌딩으로 이름이 변경된 1540 브로드웨이는 베르텔스만의 중앙 사무실, 베르텔스만 뮤직 그룹 및 베르텔스만 북 그룹(나중 랜덤 하우스)의 미국 지사를 수용했다.[51] 시 정부는 인큐베이터를 위해 두 개 층의 공간을 임대했다.[46] 회사는 이미 존재하던 간판을 보완하기 위해 건물에 두 개의 간판을 추가했다.[101]

베르텔스만이 건물을 구매한 지 1년 후에도 소매 공간이 비어 있었지만,[51] 회사는 해당 공간에 "양질의" 임차인을 찾을 계획이었으며, 특히 오락실은 제외했다.[102] Musicland, 타워 레코드, HMV는 모두 베르텔스만 빌딩에 매장을 열기를 거절했지만, 전 HMV 임원 토니 허쉬는 버진 그룹을 임차인으로 데려왔다.[28] 1993년 말까지 버진과 블록버스터는 기저부의 일부 공간을 임대하기 위해 협상 중이었다.[79] 이듬해 베르텔스만은 버진 메가스토어, 오피셜 올 스타 카페, 그리고 로우스의 후속 회사인 소니 극장 등 세 개의 임차인이 아트리움에 확보되었다고 발표했다.[36][29] GMO 인터내셔널은 소매 공간을 건설하기 위해 고용되었다.[103] 오피셜 올 스타 카페는 1995년 12월에 문을 열었고,[104][46] 버진 메가스토어는 1996년 4월에 문을 열었으며,[33][34] 같은 달 소니 극장 스테이트 4 영화관도 개관했다.[105] 월드 레슬링 엔터테인먼트 또한 베르텔스만 빌딩 내에 지점을 열려고 시도했지만 실패했다.[106]

1997년까지 베르텔스만 빌딩은 원래 구매 가격의 3배 가치가 되었다.[107] 1998년 11월에 랜덤 하우스의 공간을 통합하기 위해서 45번가 건너편에 네온 조명이 켜진 다리로 베르텔스만 빌딩과 연결된 고층 건물을 건설할 계획이 무산되면서 랜덤 하우스 타워는 10블록 떨어진 업타운에 건설되었다.[110][111][108] 오피셜 올 스타 카페는 1999년까지 재정적으로 어려움을 겪었고,[112] 소니 극장 또한 그해 로우스 42번가 E 워크가 문을 연 후 재정적 어려움에 직면했다.[105] 그러나 건물 내의 버진 메가스토어는 매주 수백만 달러의 수익을 올리고 있었다.[113]

=== 2000년대 이후 ===

2001년 베르텔스만 빌딩에는 기존 간판을 대체하는 전자 간판이 설치되었고,[114] 같은 해에 빌딩 내 BMG 스튜디오가 문을 닫았다.[115] 2003년에는 로펌 필스버리 윈throp 쇼 피트먼이 6개 층을 임대했지만,[116][117] 다음 해가 되어서야 공식적으로 입주했다.[118] 2003년 4월 베르텔스만 빌딩에서 금속판 조각이 떨어져 두 명의 보행자가 부상을 입었고,[120][121] 그해 6월, 베르텔스만은 빌딩을 매각할 것이지만 계속해서 공간을 사용할 것이라고 밝혔다.[122][123]

2004년 베르텔스만은 빌딩을 파라마운트 그룹에 4억 2,650만 달러에 매각했지만, 베르텔스만은 빌딩의 5분의 2를 계속 사용했다.[124][125] 비아콤은 2005년에 10개 층을 임대했다.[125][126] 소니의 지하 영화관은 2006년 초에 문을 닫았고,[127] 로펌 듀안 모리스 등도 그 해에 여러 층을 임대했다.[44] 2006년 7월, 파라마운트는 1540 브로드웨이의 사무실 부분을 부동산 투자 신탁인 에퀴티 오피스 프로퍼티스에 매각했고,[128][127] 보르노도 부동산 신탁은 간판과 지하 주차장을 포함한 소매 부분을 동시에 매입했다.[127] 화장지 브랜드 Charmin은 2006년과 2007년에 타임스 스퀘어 볼 드롭을 위해 임시 공중 화장실을 설치했다.[129][130]

해리 B. 매클로우는 2007년 2월, 에퀴티 오피스의 다른 6개 빌딩을 포함하는 거래의 일환으로 1540 브로드웨이의 사무실 부분을 매입했다.[131] 2008년 2월까지 매클로우 기관은 전년도의 부채를 재융자할 방법이 없었고,[136][137] 매클로우는 1540 브로드웨이를 채권자인 도이치 은행에 넘겼다.[133][138] 2009년, CBRE는 1540 브로드웨이의 사무실 부분을 매입하여,[133][139][140] 8층을 편의 시설로 전환했다.[47] 기저부의 버진 메가스토어도 2009년에 문을 닫았다.[141][142]

1층 소매점


2010년에는 이전 버진 메가스토어 공간에 디즈니 스토어와[40][41][143] 포에버 21 매장이 들어섰다.[42][43] 어도비[44][47] 와 신화통신사도 같은 해에 사무실 공간을 임대했다.[44][145] 엣지 펀드 어드바이저스와 HSBC 얼터너티브 인베스트먼트 리미티드의 합작 투자는 2010년 말에 베르텔스만 빌딩의 지분 49%를 매입했고,[146][147] 이듬해 나머지 지분 51%를 매입했다.[148][149] MetLife는 엣지와 HSBC에 베르텔스만 빌딩에 대한 모기지를 제공했다.[151][152] 2013년 Vornado는 남은 소매 공간을 선글라스 헛에 임대했으며,[153] 같은 해 건물에 새로운 간판을 설치하도록 조치했다.[20]

2016년 엣지는 데카방크로부터 모기지를 받아 1540 브로드웨이를 재융자했다.[154][155] 이듬해 엣지와 HSBC는 건물 지분 48%를 시장에 내놓았다.[156] 소유주들은 2019년 4천만 달러를 들여 1540 브로드웨이를 개조했다.[157][158] 어도비는 2019년에 공간을 확장했고,[158] 제약 회사 슈뢰딩거는 2021년 4월에 여러 층에 대한 임대 계약을 체결했다.[159][160] 플래닛 할리우드는 COVID-19 팬데믹 기간 동안 임대료 지불을 중단하여 Vornado가 2020년에 플래닛 할리우드를 고소했고,[161] 2021년 8월에 임대 계약이 만료되면서 문을 닫았다.[162] 엣지 펀드 어드바이저스는 2022년 4월에 건물을 재융자했고,[163][164] 판도라는 그 해 12월에 북미 본사를 이 건물로 이전했다.[165][166]

4. 1. 개발

1986년 1월, 브루스 아이크너와 VMS 개발의 합작 투자 회사인 브로드웨이 스테이트 파트너스는 45번가와 46번가 사이 브로드웨이 동쪽 부지를 매입하기 시작했다.[52] 아이크너는 "우리는 브로드웨이에서 가장 혁신적이고, 매력적이며, 흥미로운 건물을 가질 것입니다"라고 말했다.[52] 다음 달, 아이크너는 해당 부지에 복합 용도 단지를 건설할 계획으로 로우스 스테이트를 인수했다.[4][7] 이 과정에는 극장의 45개 임차인을 매수하는 것이 포함되었으며, 일부 임차인은 장기 임대차 계약을 맺고 있었다. 블록 중앙의 추가 부지 4개를 확보하기 위해 아이크너는 1870년 이후 이 부동산의 소유권을 가진 모든 사람의 신원을 찾아야 했다.[17]

1986년 12월, 미국 정부는 아이크너와 VMS에 그들이 퇴거 통지에서 제시한 90일 기간 내에 해당 부지에 있는 USO 징병 센터를 이전할 수 없다고 통보했다.[7] 그러나 USO는 두 달 이내에 임시 공간을 찾을 수 있었다.[53] 1987년까지 아이크너와 VMS는 해당 부지의 마지막 토지 소유주와 협상 중이었으며, 그는 판매에 주저했다.[54] 이 인수 과정은 1년 이상 걸렸다.[17]

초기 계획 단계에서 브로드웨이 스테이트 빌딩으로 알려진 이 건물은[55] 특정 사무실 임차인의 약정 없이 건설되었기 때문에 투기 개발이었다.[56][57] 처음에는 헬무트 얀이 1540 브로드웨이를 설계했을 것이다.[5][59] 이 개발은 58,[5] 59,[60] 또는 60층[7]으로 소매 아트리움, 주차장, 4개 스크린 영화관, 사무실 공간, 900,000 제곱피트(ft2)에 걸쳐 600개의 호텔 객실을 포함할 예정이었다.[5][60] 이 구조물은 3억 달러의 비용이 들 것이다.[61] 세금 감면 없이 건설될 예정이었으며, 빌더들이 세금 감면 없이는 새로운 개발이 불가능하다고 믿었던 42번가(맨해튼) 재개발 프로젝트에서 두 블록 떨어져 있었다.[62] 추가적인 바닥 면적을 확보하기 위해[63] 아이크너는 슈베르트 기구로부터 리움 극장의 사용하지 않은 공중권 124,000 제곱피트(ft2)를 임대했다.[39]

1540 브로드웨이의 개발에는 여러 규정과 계약이 관련되었다. 극장을 판매하는 대가로 로우스는 새 건물에서 영화관을 운영하기로 합의했지만, 아이크너는 해당 계약과 관계없이 프로젝트에 영화관을 포함했을 가능성이 높다고 말했다.[65] 영화관은 총 1,700석을 갖출 것이다.[39] 1987년에 채택된 계획 규정은 타임스 스퀘어의 대규모 신규 개발이 공간의 약 5%를 "엔터테인먼트 용도"로 할당하도록 요구했다.[64] 타임스 스퀘어의 건물에 대형 간판을 설치하도록 요구하는 규정을 준수하기 위해 타워는 또한 16,000 제곱피트(ft2)의 전자 간판을 포함할 것이다.[17]

1987년 중반까지 로우스 주립 극장이 철거되고 있었다. 그 당시, 타워는 SOM을 건축가로 하여 44층 높이로 계획되었다.[65] 호텔 객실은 프로젝트에서 제외되었다; 아이크너는 적절한 투자 수익률을 얻으려면 객실당 야간 요금이 최소 200달러는 되어야 한다고 말했다.[66][67] 이 변화는 아이크너가 복합 용도 개발보다 사무실 건물이 더 저렴하고 수익성이 있다는 조언을 받은 후에 발생했다.[10] 1988년 2월까지 기초 공사가 완료되었으며,[55] 그 시점에서 한 컴퍼니가 1540 브로드웨이 기지에 쇼핑몰을 운영하기 위해 임대 계약을 체결했다.[17][28] 건설 과정에서 시공사들은 여러 어려움에 직면했다. 예를 들어, 기초 공사로 인해 뉴욕 시 지정 랜드마크인 리시움 극장의 외벽에 균열이 발생하여 버팀대 설치를 해야 했다. 아이크너는 또한 재료 및 디자인에 대해 건축가와 의견 차이를 보였고, 쇼핑몰에 계획된 스크린에 대해 한 컴퍼니와도 이견을 보였다.[68]

메트로폴리스 타임스 스퀘어라고 알려진 쇼핑몰 디자인이 1989년에 발표되었다.[30][31] 이 프로젝트는 또한 원 브로드웨이 플레이스(One Broadway Place)로 이름이 변경되었는데,[14] 건물은 원 브로드웨이에서 몇 마일 떨어져 있었고 브로드웨이 플레이스라는 거리에도 있지 않다는 사실에도 불구하고 변경되었다.[69][70] 그 당시 뉴욕 시 사무실 건물의 공실률이 증가하고 있었다.[69] 아이크너 회사의 대표는 1540 브로드웨이가 42번가 재개발의 네 개의 대형 타워가 완공되기 전에 개장하여 아이크너의 건물과 잠재적으로 경쟁할 것으로 예상했다.[56] 뉴스 아메리카 코퍼레이션은 건물에 공간을 임대하는 데 관심을 표명한 회사 중 하나였지만, 결국 임대 계약을 체결하지 않았다.[71] 연말까지 아이크너는 여전히 사무실 임차인을 확보하지 못했다.[69][57] 그는 여전히 낙관적인 태도를 보이며, 한(Hahn)이 소매 공간에 대해 200,000 제곱피트(ft2) 크기의 사무실 임차인과 거의 같은 임대료를 지불하고 있다고 말했다.[57] 한(Hahn) 자체도 쇼핑몰 임차인을 찾는 데 어려움을 겪고 있었다; 일본 음악 소매업체인 더 웨이브(The Wave)를 설득하여 매장을 열지 못하고, 뮤직랜드와 계약을 맺었다.[28]

4. 2. 1990년대

1990년에 1540 브로드웨이가 완공되었을 때,[74] 주소는 웨스트 45번가 175번지였다.[70] 건물의 완공은 1990년대 초반 불황이 시작되는 시기와 일치했으며, 당시 맨해튼 사무실 공간의 14.5%가 비어 있었다.[74] 미드타운 서부 지역의 약 9백만 평방 피트(836,127 m²)의 사무실 공간이 1980년대에 개발되었는데, 이 중 절반만 임대되었다.[72][73] 결과적으로 1540 브로드웨이는 완전히 비어 있었다.[74][75] 쿠시먼 앤드 웨이크필드(Cushman & Wakefield)가 건물 임대료를 평방 피트 당 27달러(290 $/m²)로 책정하고 첫 4개월 동안 임대료를 면제해 주는 조건으로 마케팅을 하고 있었음에도 불구하고 발생했다.[76] 쇼핑몰 또한 1990년 3월까지 개장하지 못했는데,[77] 이는 그해 초에 개장할 예정이었음에도 불구하고 발생했다.[57] 이 건물은 타임스 스퀘어에 직접 위치해 있어, 비어 있는 상태가 눈에 띄었다.[78] 인근의 1585 브로드웨이(1585 Broadway)와 750 세븐스 애비뉴(750 Seventh Avenue)는 비슷한 시기에 완공된 두 개의 고층 빌딩이었지만, 적어도 부분적으로는 입주해 있었다.[51] ''뉴스데이''(Newsday)는 이 건물을 "1980년대 부동산 투기의 가장 두드러진 재정적 실패 중 하나"로 묘사했다.[79]

아이히너(Eichner)의 브로드웨이 스테이트 파트너스(Broadway State Partners)는 5천만 달러의 적자를 냈으며, 그 대부분은 인수 비용과 관련이 있었다.[80] 건물의 어려움을 더욱 악화시킨 것은, 재정적 후원자인 VMS가 자체적인 자금 조달 문제에 직면하고 있었다는 점이다.[76][77] 시티코프(Citicorp)가 주도하는 그룹은 아이히너에게 2억 5천만 달러의 모기지 대출을 제공했지만,[81][82] VMS가 철수하면 모기지가 채무 불이행(Default (finance))에 빠지게 될 것이었다.[76] 시티코프가 주요 대출 기관이었지만, 대출의 4분의 3을 16개의 일본 대출 기관에 신디케이션했다.[81][82] 1990년 8월까지 아이히너는 모기지 재협상을 시도하고 있었고, 공간의 약 25%가 계약되었다.[83] 모기지 협상이 실패한 후, 건물은 파산했고, 시티코프는 압류를 통해 건물을 매각하기로 결정했다.[81] 한 개발자는 건물의 현금 흐름이 프로젝트 비용의 절반만 충당할 것이라고 예측했다.[84] 한(Hahn)은 지속적인 지연을 이유로 1991년 2월에 건물의 쇼핑몰 운영 약속을 철회했다.[85]

1991년 중반까지 베르텔스만(Bertelsmann)은 25만~50만 평방 피트(23,000~46,000 m²) 규모의 임대 협상을 진행 중이었다.[84]1991년 7월, 아이히너는 "건물의 전부 또는 상당 부분을 계약할 두 명의 임차인"과 협상 중이라고 말했다.[78] 다음 달, 시티코프는 잠재적인 구매자를 확인했는데, 베르텔스만은 처음에는 1억 달러의 비교적 낮은 제안을 했지만,[81][86] 시티코프는 이 제안을 거부했다.[81][82] 시티코프의 독립 컨설턴트는 그 거래가 베르텔스만이 1540 브로드웨이의 사무실 층만 구매하도록 허용하고, 시티코프는 비어 있는 1540 브로드웨이의 소매 구역을 모두 소유하게 될 것이라고 회상했다.[51] 더욱 복잡한 것은, 시티그룹과 16개의 모든 일본 대출 기관이 건물의 매각과 관련된 모든 거래에 동의해야 한다는 점이었다.[87]

1992년 3월, 베르텔스만은 1,750만 달러의 세금 인센티브와 100만 달러의 세금 유예를 대가로, 압류된 모기지 가치의 절반 이하인 1억 1,900만 달러에 건물을 구매하기로 합의했다.[89][90][91] 이 매각에는 버려진 소매점을 포함한 건물 전체가 포함되었다.[51] 프로젝트에 투자된 모든 이전의 자기자본은 소멸되었으며,[80] 이는 총 2억 달러의 손실을 나타냈다.[92] 베르텔스만은 15년 동안 1,750명의 직원을 건물에 유지하기로 약속했으며,[89][91] 여기에는 시카고로 이전될 수 있었던 500개의 일자리가 포함되었다.[93] 회사는 공간의 약 2/3를 사용하고 나머지를 임대할 예정이었다.[89][91] 더글러스 듀러스트는 베르텔스만의 이전 공간 중 하나인 1133 애비뉴 오브 디 아메리카에 소유주였으며, 세금 인센티브에 반대하며 소송을 제기하겠다고 위협했다.[90] 그럼에도 불구하고 이 매각은 1990년대 타임스 스퀘어의 부흥을 촉진했으며, 1993년 금융 회사인 모건 스탠리가 인근 1585 브로드웨이를 매입하면서 더욱 가속화되었다.[94][95]

베르텔스만은 25,000 평방 피트(2,300 m²) 또는 50,000 평방 피트(4,600 m²) 규모의 소규모 외국 기업을 위한 "인큐베이터"를 추가하는 등 5,000만 달러 상당의 개선 공사를 계획했다.[89][97][90] 1992년 말까지 건물은 이에 대한 챕터 11 파산 절차에서 거의 회복되었다.[98] 이듬해 베르텔스만은 사무실 층의 150,000 평방 피트(14,000 m²)를 제외한 모든 층을 사용했다. 베르텔스만 빌딩으로 이름이 변경된 1540 브로드웨이는 베르텔스만의 중앙 사무실, 베르텔스만 뮤직 그룹 및 베르텔스만 북 그룹(나중 랜덤 하우스)의 미국 지사를 수용했다.[51] 시 정부는 인큐베이터를 위해 두 개 층의 공간을 임대했다.[46] 회사는 이미 존재하던 간판을 보완하기 위해 건물에 두 개의 간판을 추가했다.[101]

베르텔스만이 건물을 구매한 지 1년 후에도 소매 공간이 비어 있었지만,[51] 회사는 해당 공간에 "양질의" 임차인을 찾을 계획이었으며, 특히 오락실은 제외했다.[102] Musicland, 타워 레코드, HMV는 모두 베르텔스만 빌딩에 매장을 열기를 거절했지만, 전 HMV 임원 토니 허쉬는 버진 그룹을 임차인으로 데려왔다.[28] 1993년 말까지 버진과 블록버스터는 기저부의 일부 공간을 임대하기 위해 협상 중이었다.[79] 이듬해 베르텔스만은 버진 메가스토어, 오피셜 올 스타 카페, 그리고 로우스의 후속 회사인 소니 극장 등 세 개의 임차인이 아트리움에 확보되었다고 발표했다.[36][29] GMO 인터내셔널은 소매 공간을 건설하기 위해 고용되었다.[103] 오피셜 올 스타 카페는 1995년 12월에 문을 열었고,[104][46] 버진 메가스토어는 1996년 4월에 문을 열었으며,[33][34] 같은 달 소니 극장 스테이트 4 영화관도 개관했다.[105] 월드 레슬링 엔터테인먼트 또한 베르텔스만 빌딩 내에 지점을 열려고 시도했지만 실패했다.[106]

1997년까지 베르텔스만 빌딩은 원래 구매 가격의 3배 가치가 되었다.[107] 1998년 11월에 랜덤 하우스의 공간을 통합하기 위해서 45번가 건너편에 네온 조명이 켜진 다리로 베르텔스만 빌딩과 연결된 고층 건물을 건설할 계획이 무산되면서 랜덤 하우스 타워는 10블록 떨어진 업타운에 건설되었다.[110][111][108] 오피셜 올 스타 카페는 1999년까지 재정적으로 어려움을 겪었고,[112] 소니 극장 또한 그해 로우스 42번가 E 워크가 문을 연 후 재정적 어려움에 직면했다.[105] 그러나 건물 내의 버진 메가스토어는 매주 수백만 달러의 수익을 올리고 있었다.[113]

4. 3. 2000년대 이후

2001년 베르텔스만 빌딩에는 기존 간판을 대체하는 전자 간판이 설치되었고,[114] 같은 해에 빌딩 내 BMG 스튜디오가 문을 닫았다.[115] 2003년에는 로펌 필스버리 윈throp 쇼 피트먼이 6개 층을 임대했지만,[116][117] 다음 해가 되어서야 공식적으로 입주했다.[118] 2003년 4월 베르텔스만 빌딩에서 금속판 조각이 떨어져 두 명의 보행자가 부상을 입었고,[120][121] 그해 6월, 베르텔스만은 빌딩을 매각할 것이지만 계속해서 공간을 사용할 것이라고 밝혔다.[122][123]

2004년 베르텔스만은 빌딩을 파라마운트 그룹에 4억 2,650만 달러에 매각했지만, 베르텔스만은 빌딩의 5분의 2를 계속 사용했다.[124][125] 비아콤은 2005년에 10개 층을 임대했다.[125][126] 소니의 지하 영화관은 2006년 초에 문을 닫았고,[127] 로펌 듀안 모리스 등도 그 해에 여러 층을 임대했다.[44] 2006년 7월, 파라마운트는 1540 브로드웨이의 사무실 부분을 부동산 투자 신탁인 에퀴티 오피스 프로퍼티스에 매각했고,[128][127] 보르노도 부동산 신탁은 간판과 지하 주차장을 포함한 소매 부분을 동시에 매입했다.[127] 화장지 브랜드 Charmin은 2006년과 2007년에 타임스 스퀘어 볼 드롭을 위해 임시 공중 화장실을 설치했다.[129][130]

해리 B. 매클로우는 2007년 2월, 에퀴티 오피스의 다른 6개 빌딩을 포함하는 거래의 일환으로 1540 브로드웨이의 사무실 부분을 매입했다.[131] 2008년 2월까지 매클로우 기관은 전년도의 부채를 재융자할 방법이 없었고,[136][137] 매클로우는 1540 브로드웨이를 채권자인 도이치 은행에 넘겼다.[133][138] 2009년, CBRE는 1540 브로드웨이의 사무실 부분을 매입하여,[133][139][140] 8층을 편의 시설로 전환했다.[47] 기저부의 버진 메가스토어도 2009년에 문을 닫았다.[141][142]

2010년에는 이전 버진 메가스토어 공간에 디즈니 스토어와[40][41][143] 포에버 21 매장이 들어섰다.[42][43] 어도비[44][47] 와 신화통신사도 같은 해에 사무실 공간을 임대했다.[44][145] 엣지 펀드 어드바이저스와 HSBC 얼터너티브 인베스트먼트 리미티드의 합작 투자는 2010년 말에 베르텔스만 빌딩의 지분 49%를 매입했고,[146][147] 이듬해 나머지 지분 51%를 매입했다.[148][149] MetLife는 엣지와 HSBC에 베르텔스만 빌딩에 대한 모기지를 제공했다.[151][152] 2013년 Vornado는 남은 소매 공간을 선글라스 헛에 임대했으며,[153] 같은 해 건물에 새로운 간판을 설치하도록 조치했다.[20]

2016년 엣지는 데카방크로부터 모기지를 받아 1540 브로드웨이를 재융자했다.[154][155] 이듬해 엣지와 HSBC는 건물 지분 48%를 시장에 내놓았다.[156] 소유주들은 2019년 4천만 달러를 들여 1540 브로드웨이를 개조했다.[157][158] 어도비는 2019년에 공간을 확장했고,[158] 제약 회사 슈뢰딩거는 2021년 4월에 여러 층에 대한 임대 계약을 체결했다.[159][160] 플래닛 할리우드는 COVID-19 팬데믹 기간 동안 임대료 지불을 중단하여 Vornado가 2020년에 플래닛 할리우드를 고소했고,[161] 2021년 8월에 임대 계약이 만료되면서 문을 닫았다.[162] 엣지 펀드 어드바이저스는 2022년 4월에 건물을 재융자했고,[163][164] 판도라는 그 해 12월에 북미 본사를 이 건물로 이전했다.[165][166]

5. 관련 서적

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