뉴욕 메리어트 마르퀴스

3. 설계

존 포트만(en)이 뉴욕 메리어트 마르퀴스를 설계했고 메리어트 인터네셔널에서 운영한다. 메리어트와 포트만의 합작 투자인 Marriott Marquis 브랜드 호텔의 일부이다.^[260] 호텔 건물은 56층과 지하 2층으로 높이가 175미터에 이른다.^[276][261] 호스트 호텔 & 리조트에 따르면, 객실은 1,966개, 미팅 공간은 9400 제곱미터이다.^[264]

3. 1. 형태와 외관

45번가와 46번가 쪽 직사각형 날개 구조물은 8층에 타임스 스퀘어를 향한 개방형 테라스가 있다.^[268] 각 날개 구조물의 폭은 약 11m이고, 34m 길이의 트러스로 연결되어 있다.^[277]

외관은 캐나다 기업 Prefac-Vibrek에서 미리 제작한 세로 줄무늬가 새겨진 회색 콘크리트 패널로 마감되었다. 아래층 패널은 기중기로, 위층 패널은 모노레일을 가설하여 설치했다.^[295] 미리 제작된 패널은 호텔 건물 외벽에 설치된 철봉에 걸어 고정했다. 창문은 콘크리트 패널 안쪽에 깊숙이 설치되어 베네시안 블라인드와 유사한 디자인을 하고 있다.^[277] 호텔 1층 브로드웨이 쪽 중앙에는 대형 전광판이 설치되어 있는데, 이는 하위 섹션에서 더 자세히 다룬다.^[267]

3. 1. 1. 전광판

초기 브로드웨이에는 4개의 전광판이 정면 하단에 설치되어 있었다. 가장 큰 전광판은 9.1m x 15.2m 크기로 브로드웨이 정면 중앙에 설치되었고, 나머지 전광판은 각각 7m x 7.6m 크기였다.^[269]

브로드웨이에 있는 중앙 전광판은 코닥에서 색 이미지를 표시하기 위해 사용되었는데 코다르마라고 알려져 있었다. 이미지는 한 해에 여러 차례 변경되었으며, 1.8m x 15.2m 크기의 캡션이 표시되었다. 이미지는 두라트란(en) 판에 표시되며, 비와 바람 등의 손상을 막기 위해 앞면에 두 겹의 보호막이 설치되었다. 코닥 사진은 커다란 전광판에 표출되며 후면에 진공 시스템에 의해 냉각되었다.^[270] 이 커다란 전광판은 정면에 튀어나온 봉에 고정되어 있다.^[268] 1999년 코닥 전광판은 16mx21m로 확대되었다. 확대된 전광판은 세 부분으로 나뉘었는데 첫번째 전광판은 하단에, 점보트론은 우측 상단에, 그리고 세번째 전광판은 좌측 상단에 있었다. 1980년대 중반에는 콘타라마와 코카콜라 전광판 등 주요 기업의 광고만 표시되었다.^[271]

2014년 브로드웨이 정면에 새 전광판이 설치되었는데, 이는 총 길이가 45번가와 46번가 옆을 둘러싼다.^[272][273] 전광판은 미쓰비시 전기에서 제작되었으며 크기는 약 101m x 24m 이고 2400만 화소가 있다.^[274] 새 전광판의 면적은 약 2391m²이고 약 1.8m x 2.4m 의 연동 패널로 구성된다. 기존의 프레임 구조물은 새 전광판에 맞게 강화 및 확장되고 17m 길이의 비렌딜 트러스가 브로드웨이 정면의 중앙을 따라 설치되었다.^[268]

3. 2. 구조적 특징

뉴욕 메리어트 마르퀴스는 존 C. 포트만 주니어가 설계했으며, 메리어트 인터내셔널이 운영한다.^[4] 호텔 건물은 51층과 지하 2층으로, 높이는 약 174.96m에 이른다.^[15][16]

기초는 고급 암반 위에 지어졌으며, 제곱미터 당 391t/m2을 견딜 수 있는 확대 기초를 사용한다. 건설 현장은 약 18m 깊이로 굴착되었다.^[295] 호텔은 원래 지하층이 2개였으나, 2010년대에 지하 1층을 허물어 하나의 높은 지하층을 만들었다. 지하층 개축 당시 철제 프레임이 기초 벽 구조물 옆에 설치되었다.^[268]

호텔의 상부구조는 모셔 스틸 컴퍼니(en)에서 제작한 19500ton의 강철로 이루어져 있다. 철제빔 일부는 한 개당 최대 38m 길이에 64ton의 질량을 가졌다. 철제빔이 세워지면서 시멘트와 결합된 미네랄을 철제 구조물에 칠하여 내화하였다.^[295] 철제 기둥은 정면으로부터 약 2.4m 뒤에 설치되었으며, 가로 구조물은 외팔보 구조물로 외부 전광판을 받치기 위해 설치되었다.^[268] 와이드링거 어소시에이츠(Weidlinger Associates)가 구조 엔지니어였지만,^[268] 호텔 완공 후 버게스 스틸(Burgess Steel)에서 납품한 강철 프레임으로 보강되었다.^[276] 2010년대에 2층이 철거되어 1층에 2층 높이의 공간이 생겼다. 1층 기둥은 벽체로 보강되었으며, 철제빔 일부는 깊이가 최대 0.3m 줄었다.^[268]

처음 10개 층은 각 층마다 파형 강판(en)에 콘크리트가 부어진 구조로 되어 있다.^[295] 객실층 바닥은 콘크리트 패널로 이루어져 있으며, 판 한 개당 약 9.1ton에 이른다.^[295] 각 판의 너비는 2.4m, 길이는 11m 또는 12m,^[295][275] 두께는 300mm 정도이다.^[275] 한 기술자에 따르면 미리 제작된 판은 (맨 표면과 대조적으로) 완성된 천장뿐만 아니라 가로안정성도 보장되었다고 한다.^[275] 층 바닥을 이루는 구조물 일부는 강철 트러스로 이루어져 있으며, 아트리움 너비를 가로지르는 호텔 방을 떠받치는 비렌딜 트러스(Vierendeel truss)도 포함되어있다.^[268] 강철 구조물 전체는 층판과 벽 안에 둘러싸여 있으며, 중앙 아트리움에 자연 채광을 비롯한 빛이 비추어지도록 하기 위한 것이다.^[276][268]

둥근 엘리베이터 기둥은 콘크리트로 만들어져 있으며,^{[277][275][301]} 미나레트 형태와 유사하다.^[279] 콜라비노 부라더스에서 설치된 구조물이다.^[295] 기둥 너비는 약 17m이고 12대의 엘리베이터가 바깥에, 4대의 엘리베이터가 중앙에 설치되어 있다.^[279] 바깥에 설치된 엘리베이터는 유리벽이 설치되어 아트리움 로비를 볼 수 있다.^[295] 승강기 바깥은 유리 벽으로 둘러싸여 있으며 광섬유 조명이 설치되었다.^[276] 쉰들러에서 설치한 엘리베이터는 행선층 예약시스템이 설치되었으며 승객이 선택한 목적층에 따라 엘리베이터 호기를 지정한다.^[280][281] 2006년 행선층 예약시스템 설치가 완료되었으며^[282] 2019년에 개량되었다. 직원 전용 엘리베이터는 별도로 6대가 설치되어 있다.^[282][283]

3. 3. 내부

뉴욕 메리어트 마르퀴스는 존 C. 포트만 주니어가 설계하고 메리어트 인터내셔널이 운영하는 호텔이다.^[4] 메리어트와 포트만의 합작 투자로 설립된 메리어트 마르퀴스 호텔 브랜드의 일부이다.^[14]

호텔 건물은 51층, 지하 2층으로 높이는 약 174.96m이다.^[15][16] 호스트 호텔 & 리조트에 따르면, 이 호텔은 1,966개의 객실과 약 9383.21m²의 회의 공간을 갖추고 있다.^[19]

기초는 고품질 암반 위에 있으며, 을 처리할 수 있는 확대 기초를 사용한다. 부지는 깊이로 굴착되었다.^[31] 호텔은 원래 두 개의 지하층을 가지고 있었지만, 2010년대에 첫 번째 지하층이 철거되어 2층 높이의 천장을 가진 지하층 하나만 남게 되었다. 지하층 개조 시 강철 프레임이 기초 벽에 인접하게 건설되었다.^[32]

호텔의 상부 구조는 모셔 스틸 컴퍼니(Mosher Steel Company)에서 제작한 의 강철로 구성되어 있다. 일부 강철 빔은 길이로, 각각 최대 의 무게였다.^[31] 기둥은 파사드에서 약 뒤에 배치되어 있으며, 수평 빔은 기둥에서 바깥쪽으로 캔틸레버 방식으로 설치되어 외부 간판을 지지한다.^[32]

처음 10개 층의 바닥 데크는 골판 금속 시트 위에 부어진 콘크리트로 구성되어 있다.^[31] 그 위 객실 바닥은 콘크리트 패널로 만들어졌으며, 각 패널의 무게는 약 이다.^[31] 크기는 너비 , 길이 ,^[31][33] 두께 이다.^[33] 바닥 데크에는 표준 강철 트러스와 비렌딜 트러스가 사용되었다.^[32] 구조용 강철은 바닥 슬래브와 벽 내부에 완전히 둘러싸여 빛이 중앙 아트리움으로 통과할 수 있다.^[15][32]

엘리베이터 코어는 콘크리트로 만들어졌으며 둥근 모양으로, 미나렛과 비슷하다.^{[24][33][34][35][36]} 코어 너비는 이며, 외부에 12대의 여객용 엘리베이터와 중앙에 4대의 엘리베이터가 설치되었다.^[36] 외부 엘리베이터는 유리로 둘러싸여 아트리움 로비를 내려다보며, 광섬유 조명이 설치되어 있다.^[31][15] 쉰들러 그룹(Schindler Group)의 엘리베이터 시스템은 목적지 호출 시스템을 갖추고 있다.^[37][38]

3. 3. 1. 지상

일반적인 용도지역 규정에 따라 호텔 부지 내 모든 유형의 건물은 최대 용적률 15까지 지을 수 있었다. 호텔 건립 계획 당시 용적률에 20%의 두 가지 보너스가 각각 적용되어 허용되는 용적률이 21.6까지 증가했다. 개발자들은 첫 번째 보너스를 받기 위해 개인 소유의 공공 공간을 건물의 지상층으로 활용해야 했으며, 새 극장(마르퀴스 극장)을 지어 두 번째 보너스를 얻을 수 있었다.^{[288][284][285]}

개인 소유의 공공 공간은 45번가와 46번가 사이 두 통로가 있다.^[289]

구분	내용
동쪽 통로	차도[289][286][277] (왕복 5차로 구성, 브로드웨이 내 택시 혼잡 해소 목적)[286]
서쪽 통로	보행자 도로[286] (슈버트 앨리의 북쪽 연장 역할)[289][301] (1970년 제안)[285]

차도와 슈버트 앨리 연장은 실내 보행자 공간과 연결되는 출입문이 있다.^[289]

1층과 2층은 930m²에 이르는 상가가 있었으나,^[287] 2010년대 이후 2층은 철거되었다.^[268] 초기 계획에는 상업용 공간은 1층부터 7층까지, 9층에는 테라스가 상업용 공간을 둘러싸도록 계획되었다.^{[337][265][288]} 7층짜리 상업용 몰은 층 면적 보너스로 포함되었으나, 최종 계획에서 제외되었다. 층 면적 보너스로 3740m²의 공공 공간이 주어져야 했으나, 2000년 뉴욕시 예술 학회의 조사에 따르면 새로운 공간을 확보할 수 없다고 밝혔다.^[289] 뉴욕시립대학교 요크 칼리지의 교수 어니스트 P. 개스웨이트(Ernest P. Gathwaite)는 가로 3.7m의 벽화 6개를 디자인했다.^[290]

마르퀴스 극장은 3층에 있다.^[291] 이 극장을 포함한 대가로 이 호텔은 약 28000m²의 보너스가 주어졌다. 뉴욕시 견적위원회는 이 극장에 1500개의 좌석이 있어야 한다고 명시했다. 무대는 호텔 앞 도로 바로 위에 설치될 것이 계획되었고 무도회장은 극장의 천장 바로 위에 설치될 것이었다.^[292] 3층부터 7층까지는 극장 사무실이 존재한다.^[289]

3. 3. 2. 아트리움 로비

이 호텔의 아트리움 로비는 8층에 있다.^{[289][295][293]} 1980년대 호텔 건설 당시 보안 문제로 인해, 1층부터 8층 로비까지 에스컬레이터는 한 대만 설치되었다.^[293] 이 아트리움은 로비부터 옥상 식당까지 120m 높이에 이른다.^[395] 세계에서 가장 높은 실내 공간 중 하나이기도 하다.^[277] 약 73m에 이르는 스카이브리지는 아트리움 층 바로 위에 있는데, 90톤의 강철로 만들어졌으며 옆에 LED 전광판이 있다.^[294]

3. 3. 3. 객실 및 옥상

이 호텔은 1876개^[295][305] 또는 1877개^[306][307]의 객실을 갖추고 있으며, 각 객실의 크기는 4.2m x 6.4m이다.^[295] 각 객실은 아트리움을 향하도록 설계되었으며,^[308][295] 실물 열쇠 대신 방 카드를 사용하여 문을 열 수 있다.^[309] 객실은 패밀리 커넥팅룸, 디럭스룸, 슈페리어룸 등 다양한 크기로 제공된다.^[310] 객실에는 TV를 비롯한 다양한 맞춤형 가구가 설치되어 있다.^[311]

꼭대기 3개 층(47층~49층)에는 뉴욕시 유일의 옥상 회전 레스토랑인 더 뷰(The View)가 있다.^[295][312] 더 뷰는 아메리칸 요리를 제공하며, 브런치와 저녁 식사가 가능하다.^[300] 식당은 총 700석 규모이며,^[313] 매 시간마다 한 바퀴씩 회전한다.^[295][312] 초기에는 시계 방향으로 70분에서 80분 사이에 한 번씩 회전했다.^[314] 회전 식당은 마크톤 코퍼레이션에서 제작했다. 바닥은 밑에 바퀴가 달린 고정된 판으로 구성되어 있으며, 식당과 라운지는 바닥에 고정된 바퀴 위에 있는 플랫폼에 설치되었다. 움직이는 각 플랫폼 밑에는 레일이 달려 있는데, 설계자는 이를 기차를 거꾸로 뒤집어 놓은 개념이라고 설명했다.^[295]

4. 역사

1960년대 타임스 스퀘어는 쇠퇴하였고, 그 황폐한 상태는 도시 전체의 쇠퇴를 대표하는 것으로 대중들 사이에서 널리 인식되었다.^[315] 1960년대 후반, 부동산 중개인 피터 샤프는 모로스코 극장, 아스터 극장, 헬렌 헤이즈 극장, 빅토리아 극장을 인수하여 그 부지에 오피스 타워를 지을 계획이었다.^[316][317] 그러나 피터는 해당 부동산에 대한 자발적인 주요 임차인을 찾을 수 없었고,^[317] 서쪽에 있는 피카딜리 호텔을 인수하려 했지만 호텔측은 매입을 거부했다.^[318]

도시 계획 위원회는 포메로이의 제안을 거부했다.^[403] 포메로이의 계획은 뉴욕시 예술 학회로부터 공로상을 받았다.^[404] 호텔 앞 브로드웨이 일부를 보행로 광장으로 조성하는 계획도 논란이 되었는데,^[399][405] 호텔 지지자들은 광장 조성을 지지했지만, 반대측은 반대했다.^[253]

1981년 초, 연극배우 노조와 보존 단체들은 모로스코 극장을 미국 국립사적지에 등록하려 했으나 연방 정부는 이를 기각했다.^[406] 이후 모로스코 극장은 11월에 국립사적지 등재 기준에 부합한다고 간주되었다.^[408] 연극배우 노조 변호사와 천연자원보호협회는 레이건 대통령 보좌관 린 노프치거와 내무장관 제임스 와트가 문화재보존자문위원회에 포트만의 재개발 사업을 지지하도록 강요했다고 고소했다.^{[366][409][410]} ''뉴욕 타임스''의 한 기자는 보존 문제가 극작가들 사이에서 뜨거운 관심거리가 되었다고 언급했다.^[399] 1982년 1월, 연방 정부는 모로스코와 헬렌 헤이스 극장 철거를 금지하는 임시 명령에 대해 법원에 항소했지만,^[411][412] 며칠 뒤 연방 법원은 철거를 승인했다.^[411][413] 비쥬 극장은 1월 15일까지 철거되었다.^[414]

1982년 2월, 연방 법원은 다른 극장의 철거를 허가하고 정치적 영향 주장을 거부했다.^[415] 3월 3일, 배우들은 철거될 극장을 지키기 위해 시위를 벌였고,^[416] 연방 법원은 2주간 철거 유예를 지시했다.^[417] 철거 금지 연방 명령은 미국 연방 대법원이 사건을 결정하기 전까지 유지되었다.^[418] 뉴욕 항소법원은 3월 17일에 항소를 기각했고,^[419] 며칠 뒤 제기된 항소도 기각했다.^[418][420] 5개 극장 중 3개가 철거된 상태였다.^[418] 로버트 레드퍼드는 법의 전문적 사항을 이유로 호텔 건설 중단 소송을 제기했다.^[421] 미국 연방 대법원이 항소심을 기각한 후, 3월 22일에 헬렌 헤이스와 모로스코 극장 철거가 시작되었고, 시위에서 여러 배우들과 극장 관계자들이 체포되었다.^[422] 모로스코 극장은 빠르게 철거되었지만, 헬렌 헤이스 극장에서 나온 역사적, 건축학적 가치가 있는 유물들은 보존되었다.^[423] 극장 철거 논란은 1980년대에 더 큰 규모의 브로드웨이 극장 보존 운동을 일으켰다.^[424][425]

1982년 5월, 포트만은 지역 사회의 반발이 거세지자 브로드웨이 보행자 광장 설치 계획을 취소한다고 밝혔다.^[253] 이로 인해 호텔 정면은 재설계되어야 했다. 그해 7월, 포트만은 최근 폐쇄된 피카딜리 호텔 부지를 확보하기 위해 15억달러를 투자했다.^[426][427] 동시에 포트만 프라퍼티스는 대주와 2억 2,150만 달러 규모의 자금 조달 계약을 체결했는데, 이는 최대 3억 2,000만 달러의 비용을 충당할 수 있는 수준이었다.^[428][429] 에퀴터블 생명, 메트로폴리탄 생명, 매뉴팩처러스 해노버, 그리고 뉴욕주 공동퇴직기금은 공동으로 2억 달러(1억 5,000만 달러의 첫 번째 융자와 5,000만 달러의 두 번째 융자)를 대출하고, 뉴욕시는 2,150만 달러의 보조금을 지원했다.^[426][429] 피카딜리 호텔의 자산은 매각되었으나,^[430] 정식 허가가 나지 않아 1982년 말 철거 작업이 지연되었다.^[431] 포트만 호텔의 기초는 인근 극장 상영에 지장을 주지 않는 조건으로 발파 작업을 통해 굴착되었다.^[295]

포트만 호텔은 1980년대 뉴욕에 지어진 많은 건물 중 하나로, 3,500개의 객실을 갖추고 있었다.^[432] 빌 메리어트와 프레드 말렉은 어린 시절 타임스 스퀘어가 쇠퇴하는 것을 보고 새 호텔이 타임스 스퀘어를 발전시킬 것을 기대했다.^[433] 이 호텔은 1982년 말 "메리어트 마르퀴스"라는 이름이 결정되기 전까지는 공식적인 이름이 없었다.^[434] 그 전까지 굴착 작업은 거의 마무리되었다.^[435] 콘크리트 엘리베이터 기둥은 매시간 약 0.30m씩 올라가는 강철과 나무로 이루어진 거푸집에 부어졌다.^[295] 1983년 1월에는 기둥이 4층까지 올라갔다.^[279] 메리어트 이름이 적힌 간판이 기둥에 걸렸지만, 데일리 뉴스에 따르면 대중들은 메리어트가 이 프로젝트를 주도하는지 의문을 가졌다.^[436] 1983년 중반까지 기둥은 꼭대기까지 올라갔으며, 거더가 이후 지어질 예정이었다.^[437]

엘리베이터 기둥이 세워진 후, 거대한 강철 구조물이 설치되었다. 높은 교통량과 밀집된 객실 때문에 건설 노동자들을 위한 작업 공간은 좁았고, 건설 장비도 근처에 둘 수 없었다. 철제 빔은 키어니에 있는 공장에서 운송되어 바로 설치되었다. 오후 작업은 주로 건설 현장의 동쪽에서 이루어졌는데, 이는 서쪽에 있는 극장들이 오후 공연 시간이었기 때문이다.^[295] 1983년 중반, 노동 인력 부족에 대한 시위가 발생한 후,^[438] 개발사는 뉴욕주 도시개발공사의 지침에 따라 추가적으로 소수 노동자들을 고용했고, 몇몇 여성들은 당시 남성 전용 프로젝트에 참여했다.^[439]

1984년 1월, 메리어트 마르퀴스는 23개 대출 기관으로부터 3.285억달러의 자금 재조달을 받았다. 메리어트는 지분의 89%를, 포트만은 나머지를 투자했다.^[440][441] 당시 잠재 고객들은 메리어트 마르퀴스에 최소 30만 박의 숙박 예약을 마쳤다.^[295] 한 손님은 1999년 12월 31일 타임스 스퀘어 볼 드롭을 기념하기 위해 호텔방을 예약했으며,^[295][442] 최종적으로 입실 절차를 밟게 되었다.^[443] 메리어트 체인은 잠재적인 극장 운영자들과도 협상을 시작했다.^[301] 메리어트 마르퀴스는 하루 175USD의 숙박 비용을 징수하기로 계획했다.^[444] 호텔의 가치는 4억달러까지 증가했다.^[444][445]

1984년 10월에는 상량식이 개최되었다.^{[446][447][448]} 이 행사에서 코흐 시장은 "타임스 스퀘어의 왕관의 첫 보석 조각" (first gem in the new Times Square crown^영어) 이라고 칭찬했다.^[447] 1984년 11월, 네더랜더는 호텔의 극장을 운영할 권리를 받아들였다.^[449]

1985년 중순 호텔 완공 무렵, 한 노동자가 현장에서 여러 층 높이에서 추락사하는 사고가 발생했다.^[450] 호텔 개장 전, 뉴욕 타임스는 호텔을 타임스 스퀘어를 재개발하기 위한 거창한 계획의 핵심(the linchpin of an ambitious plan to redevelop Times Square^영어)이라고 설명했고, 여러 주요 조직들은 이곳에 컨벤션을 예약했다.^[445] 공식 개장을 준비하기 위해, 다양한 자선단체와 정부기관을 위해 볼룸에서 모의 식사를 진행했다.^[451] 1985년에 포트만은 호텔의 28.68%의 지분을 2630만달러에 구입하였고, 12% 이율에 3.75억달러를 대출받았다.^[452]

뉴욕 메리어트 마르퀴스는 1985년 9월 3일에 개장했다.^[395] 원래는 이틀 더 빠른 9월 1일에 개장할 예정이었으나, 8층에 대한 점유 증명서 발급이 지연되면서 개장이 늦춰졌다.^[453] 최종 승인은 호텔 개장 당일 오후에 구두로 이루어졌으며, 응급간호사협회의 모임이 호텔에서 개최되기 직전에 승인되었다. 개장 초기에는 아래층에 미팅 공간, 식당, 그리고 500여 개의 방이 있었고, 옥상 회전 레스토랑과 극장은 아직 개장하지 않은 상태였다.^[395]

당시 호텔은 연말까지 완공될 계획이 아니었지만, 1995년까지 총 120만 박의 예약이 완료된 상태였다.^[395][454] 메리어트 경영진은 호텔이 수익을 내기까지 수년이 걸릴 것으로 예상했다.^[307] 연극배우 노조는 여전히 호텔에 대한 불만을 품고 있었으며, 미국 배우 기금에 호텔 개장 직후 계획된 행사를 취소할 것을 권고했다.^[455]

호텔은 1985년 10월에 공식적으로 헌정되었다.^[322][456] 같은 해, 코닥은 호텔 외벽 패널 중 하나에 세계에서 가장 큰 컬러 사진 전광판을 설치했다.^[269][270] 호텔 내 마르퀴스 시어터는 1986년 7월에 개장했다.^[457][458] 개장 후 2년 동안 메리어트 마르퀴스는 100만 명이 넘는 손님을 맞이했다.^[459][460] 1986년과 1987년의 평균 하루 숙박 요금은 고시된 요금보다 훨씬 낮았는데, 이는 전체 예약의 절반 가까이가 단체 비즈니스였기 때문이며, 이는 메리어트가 처음에 예측했던 것보다 훨씬 많은 수치였다.^[459] 호텔에 대한 논란과 비판은 대체로 가라앉았지만, 일부 브로드웨이 공연자들은 호텔 완공 이후에도 호텔 방문을 거부했다.^[460] 호텔에서는 1986년부터^[461] 1994년까지의 NFL 드래프트를 포함한 다양한 행사가 개최되었다.^[461][462] 1980년대 말까지 메리어트 마르퀴스는 연중 80%의 점유율을 유지했으며, 이는 맨해튼의 다른 호텔보다 높은 수치였다.^[463] 이 호텔은 1980년대 타임스 스퀘어 주변과 뉴욕시 전체에 개발된 여러 호텔 중 하나였다.^[464][465]

1990년대 초반까지 포트만은 3.75억달러의 빚을 갚는 데 난항을 겪었다.^[466] 그 결과, 1993년 말, 최근 분할한 호스트 메리어트는 포트만이 채무를 이행하지 못하여 메리어트 마르퀴스 내 28.6%의 지분을 소유하게 되었다.^[452][466] 이듬해, 커피 브랜드인 맥스웰 하우스에서 이 호텔 정면에 전광판을 설치하였다.^[467] 1990년대 중반까지 뉴욕 메리어트 마르퀴스는 특히 타임스 스퀘어의 활성화로 인해 수익성이 높아졌다.^[468][469] 1997년 뉴욕 타임스 보도에 따르면 호텔 방 점유율은 일 년 내내 90%를 기록했고, 크레인스 뉴욕은 규모, 수익, 점유율 면에서 뉴욕 메리어트 마르퀴스가 메리어트 브랜드 중 "전 세계에서 가장 성공적인 호텔"이라고 보도했다.^[468][469] 당시 47개 국어를 구사하는 총 1,700명의 직원이 있었다.^[470]

1998년 굿윌 게임 개최에 앞서, 메리어트는 호텔 정면에 비닐 패널로 제작된 3층 높이의 간판을 부착했다.^[471] 같은 해, 루돌프 줄리아니 시장 행정부는 토지 임대 기간을 75년에서 35년으로 단축했다.^[472] 메리어트는 2017년에 계약이 종료될 때 총 1989.9999999999998만달러를 지불하고, 소정의 세금을 납부하는 대신 일정 금액을 납부하기로 했다.^[478][473] 줄리아니 시장은 이 조치로 1989.9999999999998만달러의 세금을 40년 일찍 걷을 수 있고, 40년간 걷을 세금이 1600만달러가 될 것이라고 말했다.^[472] 1999년에는 호텔 정면에 설치된 코닥 전광판이 새 단장 및 확대되었다.^[271]

호텔 개장 이후, 혼잡한 엘리베이터는 주요 문제점으로, 대기 시간이 최대 30분에 달했다. 호텔 민원의 4분의 3이 승강기 관련 문제였으며, 이는 메리어트 호텔 중에서도 가장 많은 민원이 접수된 사례 중 하나였다.^[282] 이에 따라 2002년부터 2004년까지 6대의 업무용 승강기에 행선층 예약 시스템을 설치하여 새 단장했다. 16대의 고객용 엘리베이터는 2004년부터^[283][282] 2006년까지 행선층 예약 시스템을 설치하여 새 단장했다.^[280] 엘리베이터 기둥의 구조적 한계로 인해 추가 승강기 설치가 불가능하여 행선층 예약 시스템을 설치하게 되었다.^[474] 2000년대 중반에는 이용률이 저조하여 객실 내 미니바 냉장고가 철거되었다.^[475] 2000년대 후반까지 호텔 점유율은 연중 90%를 유지했다.^[476] 2008년 감정 결과 호텔 가치는 5.797000000000001억달러로, 뉴욕에서 가장 가치 있는 호텔로 평가되었다.^[477]

메리어트는 2010년에 호텔 부지 값으로 1070만달러를 납부하겠다고 제안했지만 실패하였다.^[478] 2011년과 2012년에는 게스트룸이 새단장되었다. 호텔 새단장 작업의 일부로, 크로스로드(Crossroads) 식당이 개업하였고, 브로드웨이 라운지(Broadway Lounge)도 새단장되었다.^[311] 2012년 4월까지 코닥 표지판은 더 이상 수익성이 없었고 코닥

4. 1. 계획

1960년대 타임스 스퀘어는 쇠퇴하였고, 그 황폐한 상태는 도시 전체의 쇠퇴를 대표하는 것으로 대중들 사이에서 널리 인식되었다.^[315] 1960년대 후반, 부동산 중개인 피터 샤프는 모로스코 극장, 아스터 극장, 헬렌 헤이즈 극장, 빅토리아 극장을 인수하여 그 부지에 오피스 타워를 지을 계획이었다.^[316][317] 그러나 피터는 해당 부동산에 대한 자발적인 주요 임차인을 찾을 수 없었고,^[317] 서쪽에 있는 피카딜리 호텔을 인수하려 했지만 호텔측은 매입을 거부했다.^[318]

4. 1. 1. 초기 구상 및 지연

1972년 11월 3일, 웨스턴 인터내셔널 호텔(이후 웨스틴)과 포트만은 7500만달러를 들여 2000여 개의 객실을 갖춘 호텔을 건설할 것이라고 발표했다.^{[324][325][326]} 이 호텔은 여러 층의 보행로를 통해 두 개의 타워가 연결된 구조로 지어질 예정이었으며,^[324][327] 허드슨강에 컨벤션 센터(현재의 제이컵 K. 재비츠 컨벤션 센터)가 완공될 예정이었다.^[328][329] 당시 1964년 세계 박람회 이후 뉴욕에는 주요 호텔 프로젝트가 없었고,^[325] 뉴욕의 호텔 객실 수는 1969년 이후 꾸준히 감소하고 있었다.^[330]

1973년 4월, 호텔 계획은 타워 한 개에 텅 빈 아트리움이 있는 구조로 변경되었고, 예상 비용은 9000만달러까지 증가하였다. 또한, 부지 소유권 획득의 어려움으로 인해 호텔 건립이 지연되었다.^[331] 같은 해 7월 11일, 포트만과 존 린제이 뉴욕시장은 2020개의 객실을 갖춘 54층 규모의 포트만 호텔 계획을 공식적으로 발표했다.^[332][333] 그 전까지 예상 비용은 1.5억달러까지 올랐다.^[334][335] 포트만은 재개발 사업의 일환으로 46번가 시어터(이후 리처드 로저스 극장)를 새단장할 것도 약속했다.^[336] 이 호텔은 1977년 개업을 목표로 1974년에 착공할 예정이었다.^[333][337]

1973년 말, 포트만 호텔은 자금 조달에 난항을 겪으면서 지연되고 있었다.^[329] 뉴욕 재정위기로 인해 컨벤션 센터 자금 조달에 영향을 미쳤고,^[339] 1975년 1월까지 포트만은 컨벤션 센터에 자금이 조달되지 않으면 포트만 호텔 사업을 포기하겠다고 밝혔다.^[340][341] 건설 비용은 1억달러만 필요할 정도로 충분히 감소하였으나, 3800만달러만 자금이 조달되었다.^[340][342] 그 해 12월, 포트만은 포트만 호텔 계획을 철회하겠다고 밝혔다.^{[343][344][345]} 디자인이 완성되었고 뉴욕 정부가 이 사업을 승인하였으나, 이 프로젝트에 대한 투자자들의 관심은 보이지 않았다.^[344][345]

4. 1. 2. 계획의 부활

1976년 1월, 뉴욕시는 호텔 계획을 재추진하기 위해 포트만과 협상을 시작했다.^[348] 그해 중반까지 뉴욕의 호텔 시장은 회복되어 거의 포화 상태에 이르렀다.^[349] 1978년 3월, 포트만 프라퍼티스 관계자는 뉴욕시 정부가 1,500만 달러의 보조금을 연방 정부로부터 받는다면, 회사가 1억 5,000만 달러를 투자할 수 있다고 밝혔다.^[346][350] 뉴욕시 견적위원회는 그해 8월 세금 감면을 승인하여 포트만 프라퍼티스가 잠재적 대출 기관과 접촉할 수 있게 했다.^[351] 뉴욕주 도시개발공사(UDC)는 토지를 매입하여 호텔 운영자에게 임대하는 방식으로 제공할 계획이었다.^[352] 1978년 말, 견적위원회는 뉴욕시 정부가 포트만을 대신하여 재개발 보조금을 신청할 수 있도록 승인했다.^[353] 슈버트 오가니제이션의 제럴드 쇤펠드는 1978년 9월에 호텔이 1979년에 착공될 것이라고 예상했다.^[354]

1979년 초에도 정부 보조금은 여전히 승인되지 않았다.^[355] 정부 보조금 신청서는 제출되었지만, 외부 자금 조달이 확정될 때까지 보류되었다.^[356] 1979년 6월, 호텔 비용은 최소 2억 4천만 달러로 증가했으며, 그 중 6천만 달러는 계획된 보조금과 포트만의 지분으로 충당될 예정이었다.^[357] 에퀴터블 생명보험은 모기지를 작성하여 나머지 비용을 충당하기 위해 다른 대출 기관들과 협상하고 있었다.^[358] 최종적으로 메트라이프와 매뉴팩처러 하노버(en)는 이 프로젝트에 자금을 지원하기 위해 에퀴터블에 합류했다.^[359] 트러스트 하우스 포르테(en) 런던지사는 이 호텔을 운영하는 데 관심을 보였으나,^[360][356] 1979년 11월 재개발 사업자들은 자금 조달에 어려움을 겪고 있다고 밝혔다.^[349][361] 피카딜리 호텔 측은 같은 달에 매입하지 않겠다고 밝혔다.^{[362][349][363]} 피카딜리 호텔은 포트만의 고가 객실 제공 계획과 달리 저렴한 객실 요금을 유지할 계획이었다.^[363][267]

4. 1. 3. 난항

이러한 계획에는 헬렌 헤이즈 극장, 모로스코 극장, 비쥬 극장, 그리고 아스토르 극장과 게이어티 극장의 잔해를 철거하는 것이 포함되었다.^[258] 연극계 지지자들과 보존주의자들은 포트만 호텔의 새 극장이 공간을 많이 차지하고 민스코프 극장과 우리스 (거슈윈) 극장 등을 모방한다고 주장했다.^[364] 뉴욕시 랜드마크 보존 위원회(LPC)는 헬렌 헤이즈 극장을 뉴욕에서 "최고급 극장 중 하나"(one of the finest theaters^영어)라고 묘사했으며,^[349][365] 1978년에는 미국 국립사적지(NRHP) 목록 등재 조건에 부합한다고 선언되었다.^[366]

1979년 11월, 한 변호사는 LPC가 기존의 헬렌 헤이즈 극장을 도시 랜드마크로 지정할 것을 강행하기 위해 LPC를 상대로 소송을 제기하였으나,^[367] LPC측은 극장에 대한 의견이 없었다.^[368] 다음 달, 연극배우 노동조합은 뉴욕시 당국에게 기존의 극장 철거 계획을 철회할 것을 요구하였다.^[369] 반대로 국제연예산업노조는 슈버트 조직을 비롯한 극장 운영자들처럼^[399][370] 이 프로젝트가 진행되기를 지지하였다.^[371]

1980년 2월, 앤서니 퍼킨스, 호세 페레르, 토니 랜들 등의 배우들은 헬렌 헤이즈, 모로스코, 그리고 비쥬 극장을 철거하는데 반대를 표명했다.^[372][373] 뉴욕 정부가 토지 수용권을 통하여 피카딜리 호텔의 소유권을 획득할 예정과 더불어 1980년 3월, 피카딜리의 소유자들은 수용권을 막기 위해 고소했다.^[374] 연극배우 노동조합은 정부의 보조금을 반대하는 서명 운동을 벌였으며, 보조금은 아직 배분되지 않은 상태였다.^[375]

1980년 7월, 공연 주최자인 조셉 팝을 비롯한 반대측의 증거에도 불구하고^[378][376] 맨해튼 커뮤니티 보드 5는 포트만 호텔 측을 지지했다.^[377][378] 뉴욕 타임즈는 낮은 이자율과 호텔 방에 대한 높은 수요로 인해 프로젝트가 진행될 수 있다고 보도했다.^[378][379] 호텔측의 승인에 영향을 줄 수 없는 뉴욕 시의회 위원회가 문제점을 제기하기 전 반대측들은 이미 제기했고,^[380] 커뮤니티 보드 5가 호텔을 충분한 정보 없이 승인해왔다고 주장했다.^[381]

1980년 11월 뉴욕 정부는 추가적으로 6500000USD(총 21500000USD)의 보조금을 받기 위해 승인을 내렸다.^[382][383] 다음 달, 피카딜리 소유주들은 뉴욕시를 상대로 제기한 소송에서 합의를 하였고, 포트만이 해당 부지를 소유할 수 있게 되었다.^[384][385] 연극배우 노동조합을 비롯한 이 프로젝트의 나머지 반대측들이 호텔을 상대로 새로 기소했다.^[385]

1981년 1월 미국 주택도시개발부는 기존에 정부의 보조금을 보류하였는데, 이는 서류가 며칠 늦게 발송되었다는 이유로 추측된다.^[386][387] 다가오는 로널드 레이건 정부는 보조금 프로그램을 모두 폐지하기로 계획했고,^[378][388] 코흐 시장은 보조금과 상관 없이 호텔이 건립될 수 있다고 밝혔다.^[389] 1981년 4월에는 보조금이 승인되었다.^[390]

4. 2. 개발

1981년 1월, 포트만은 호텔 건립 부지 인수를 공식적으로 시작하고,^[391] 기존 임대 계약을 해지했다.^[392] 그해 3월, 메리어트가 호텔 운영사로 유력하다는 보도가 나왔고,^[393] 이후 호텔 관리를 위한 25년 계약을 체결했다.^[301] 이 호텔은 "포트만 호텔"로 알려졌으나,^[394] 잦은 공사 지연으로 "포트만의 바보짓" (Portman's Folly) 이라는 오명을 얻기도 했다.^[322]

호텔 개발사는 공식적으로 타임스 스퀘어 호텔 컴퍼니로 알려졌으며, 뉴욕주 도시개발공사로부터 연간 90만 달러에 부지를 임대했다.^[395] 초기 임대 계약은 75년이었지만, 메리어트는 연방 보조금을 상환한 후 공정 시장 가치로 부지를 매입할 수 있었다.^[478] 1982년 3월, 최종 자금 계약이 체결되었다.^[396]

4. 2. 1. 건설 부지 정리 및 보존 노력

1981년 중반까지 호텔 건설 시작 전 해결해야 할 문제는 공청회와 배우 노동조합 측의 소송이었다.^[397] 반대측은 공청회에서 여러 의견을 제시했지만,^[398] 시 정부는 환경영향평가를 통해 포트만의 계획을 지지했다.^[399][400] 반대측은 리 해리스 포메로이가 제안한 경쟁 안을 제시했는데, 이는 포트만의 계획과 유사했지만 호텔이 극장 영역을 침범할 가능성이 있었다.^[401][402] 포트만 프라퍼티스는 이 제안이 호텔 건설 기간을 늘릴 수 있다고 주장했고,^[399] 도시 계획 위원회는 포메로이의 제안을 거부했다.^[403] 포메로이의 계획은 뉴욕시 예술 학회로부터 공로상을 받았다.^[404] 호텔 앞 브로드웨이 일부를 보행로 광장으로 조성하는 계획도 논란이 되었는데,^[399][405] 호텔 지지자들은 광장 조성을 지지했지만, 반대측은 반대했다.^[253]

1981년 초, 연극배우 노조와 보존 단체들은 모로스코 극장을 미국 국립사적지에 등록하려 했으나 연방 정부는 이를 기각했다.^[406] 이후 모로스코 극장은 11월에 국립사적지 등재 기준에 부합한다고 간주되었다.^[408] 연극배우 노조 변호사와 천연자원보호협회는 레이건 대통령 보좌관 린 노프치거와 내무장관 제임스 와트가 문화재보존자문위원회에 포트만의 재개발 사업을 지지하도록 강요했다고 고소했다.^{[366][409][410]} ''뉴욕 타임스''의 한 기자는 보존 문제가 극작가들 사이에서 뜨거운 관심거리가 되었다고 언급했다.^[399] 1982년 1월, 연방 정부는 모로스코와 헬렌 헤이스 극장 철거를 금지하는 임시 명령에 대해 법원에 항소했지만,^[411][412] 며칠 뒤 연방 법원은 철거를 승인했다.^[411][413] 비쥬 극장은 1월 15일까지 철거되었다.^[414]

1982년 2월, 연방 법원은 다른 극장의 철거를 허가하고 정치적 영향 주장을 거부했다.^[415] 3월 3일, 배우들은 철거될 극장을 지키기 위해 시위를 벌였고,^[416] 연방 법원은 2주간 철거 유예를 지시했다.^[417] 철거 금지 연방 명령은 미국 연방 대법원이 사건을 결정하기 전까지 유지되었다.^[418] 뉴욕 항소법원은 3월 17일에 항소를 기각했고,^[419] 며칠 뒤 제기된 항소도 기각했다.^[418][420] 5개 극장 중 3개가 철거된 상태였다.^[418] 로버트 레드퍼드는 법의 전문적 사항을 이유로 호텔 건설 중단 소송을 제기했다.^[421] 미국 연방 대법원이 항소심을 기각한 후, 3월 22일에 헬렌 헤이스와 모로스코 극장 철거가 시작되었고, 시위에서 여러 배우들과 극장 관계자들이 체포되었다.^[422] 모로스코 극장은 빠르게 철거되었지만, 헬렌 헤이스 극장에서 나온 역사적, 건축학적 가치가 있는 유물들은 보존되었다.^[423] 극장 철거 논란은 1980년대에 더 큰 규모의 브로드웨이 극장 보존 운동을 일으켰다.^[424][425]

4. 2. 2. 건설

1982년 5월, 포트만은 지역 사회의 반발이 거세지자 브로드웨이 보행자 광장 설치 계획을 취소한다고 밝혔다.^[253] 이로 인해 호텔 정면은 재설계되어야 했다. 그해 7월, 포트만은 최근 폐쇄된 피카딜리 호텔 부지를 확보하기 위해 15억달러를 투자했다.^[426][427] 동시에 포트만 프라퍼티스는 대주와 2억 2,150만 달러 규모의 자금 조달 계약을 체결했는데, 이는 최대 3억 2,000만 달러의 비용을 충당할 수 있는 수준이었다.^[428][429] 에퀴터블 생명, 메트로폴리탄 생명, 매뉴팩처러스 해노버, 그리고 뉴욕주 공동퇴직기금은 공동으로 2억 달러(1억 5,000만 달러의 첫 번째 융자와 5,000만 달러의 두 번째 융자)를 대출하고, 뉴욕시는 2,150만 달러의 보조금을 지원했다.^[426][429] 피카딜리 호텔의 자산은 매각되었으나,^[430] 정식 허가가 나지 않아 1982년 말 철거 작업이 지연되었다.^[431] 포트만 호텔의 기초는 인근 극장 상영에 지장을 주지 않는 조건으로 발파 작업을 통해 굴착되었다.^[295]

포트만 호텔은 1980년대 뉴욕에 지어진 많은 건물 중 하나로, 3,500개의 객실을 갖추고 있었다.^[432] 빌 메리어트와 프레드 말렉은 어린 시절 타임스 스퀘어가 쇠퇴하는 것을 보고 새 호텔이 타임스 스퀘어를 발전시킬 것을 기대했다.^[433] 이 호텔은 1982년 말 "메리어트 마르퀴스"라는 이름이 결정되기 전까지는 공식적인 이름이 없었다.^[434] 그 전까지 굴착 작업은 거의 마무리되었다.^[435] 콘크리트 엘리베이터 기둥은 매시간 약 0.30m씩 올라가는 강철과 나무로 이루어진 거푸집에 부어졌다.^[295] 1983년 1월에는 기둥이 4층까지 올라갔다.^[279] 메리어트 이름이 적힌 간판이 기둥에 걸렸지만, 데일리 뉴스에 따르면 대중들은 메리어트가 이 프로젝트를 주도하는지 의문을 가졌다.^[436] 1983년 중반까지 기둥은 꼭대기까지 올라갔으며, 거더가 이후 지어질 예정이었다.^[437]

엘리베이터 기둥이 세워진 후, 거대한 강철 구조물이 설치되었다. 높은 교통량과 밀집된 객실 때문에 건설 노동자들을 위한 작업 공간은 좁았고, 건설 장비도 근처에 둘 수 없었다. 철제 빔은 키어니에 있는 공장에서 운송되어 바로 설치되었다. 오후 작업은 주로 건설 현장의 동쪽에서 이루어졌는데, 이는 서쪽에 있는 극장들이 오후 공연 시간이었기 때문이다.^[295] 1983년 중반, 노동 인력 부족에 대한 시위가 발생한 후,^[438] 개발사는 뉴욕주 도시개발공사의 지침에 따라 추가적으로 소수 노동자들을 고용했고, 몇몇 여성들은 당시 남성 전용 프로젝트에 참여했다.^[439]

4. 2. 3. 완공

1984년 1월, 메리어트 마르퀴스는 23개 대출 기관으로부터 3.285억달러의 자금 재조달을 받았다. 메리어트는 지분의 89%를, 포트만은 나머지를 투자했다.^[440][441] 당시 잠재 고객들은 메리어트 마르퀴스에 최소 30만 박의 숙박 예약을 마쳤다.^[295] 한 손님은 1999년 12월 31일 타임스 스퀘어 볼 드롭을 기념하기 위해 호텔방을 예약했으며,^[295][442] 최종적으로 입실 절차를 밟게 되었다.^[443] 메리어트 체인은 잠재적인 극장 운영자들과도 협상을 시작했다.^[301] 메리어트 마르퀴스는 하루 175USD의 숙박 비용을 징수하기로 계획했다.^[444] 호텔의 가치는 4억달러까지 증가했다.^[444][445]

1984년 10월에는 상량식이 개최되었다.^{[446][447][448]} 이 행사에서 코흐 시장은 "타임스 스퀘어의 왕관의 첫 보석 조각" (first gem in the new Times Square crown^영어) 이라고 칭찬했다.^[447] 1984년 11월, 네더랜더는 호텔의 극장을 운영할 권리를 받아들였다.^[449]

1985년 중순 호텔 완공 무렵, 한 노동자가 현장에서 여러 층 높이에서 추락사하는 사고가 발생했다.^[450] 호텔 개장 전, 뉴욕 타임스는 호텔을 타임스 스퀘어를 재개발하기 위한 거창한 계획의 핵심(the linchpin of an ambitious plan to redevelop Times Square^영어)이라고 설명했고, 여러 주요 조직들은 이곳에 컨벤션을 예약했다.^[445] 공식 개장을 준비하기 위해, 다양한 자선단체와 정부기관을 위해 볼룸에서 모의 식사를 진행했다.^[451] 1985년에 포트만은 호텔의 28.68%의 지분을 2630만달러에 구입하였고, 12% 이율에 3.75억달러를 대출받았다.^[452]

4. 3. 개장

뉴욕 메리어트 마르퀴스는 1985년 9월 3일에 개장했다.^[395] 원래는 이틀 더 빠른 9월 1일에 개장할 예정이었으나, 8층에 대한 점유 증명서 발급이 지연되면서 개장이 늦춰졌다.^[453] 최종 승인은 호텔 개장 당일 오후에 구두로 이루어졌으며, 응급간호사협회의 모임이 호텔에서 개최되기 직전에 승인되었다. 개장 초기에는 아래층에 미팅 공간, 식당, 그리고 500여 개의 방이 있었고, 옥상 회전 레스토랑과 극장은 아직 개장하지 않은 상태였다.^[395]

당시 호텔은 연말까지 완공될 계획이 아니었지만, 1995년까지 총 120만 박의 예약이 완료된 상태였다.^[395][454] 메리어트 경영진은 호텔이 수익을 내기까지 수년이 걸릴 것으로 예상했다.^[307] 연극배우 노조는 여전히 호텔에 대한 불만을 품고 있었으며, 미국 배우 기금에 호텔 개장 직후 계획된 행사를 취소할 것을 권고했다.^[455]

4. 3. 1. 개장 초기

뉴욕 메리어트 마르퀴스는 1985년 9월 3일에 개장했다.^[395] 원래는 이틀 더 빠른 9월 1일에 개장할 예정이었으나, 8층에 대한 점유 증명서(en) 발급이 지연되면서 개장이 늦춰졌다.^[453] 최종 승인은 호텔 개장 당일 오후에 구두로 이루어졌으며, 응급간호사협회의 모임이 호텔에서 개최되기 직전에 승인되었다. 개장 초기에는 미팅 공간, 식당, 그리고 500여 개의 방이 아래층에 있었다. 옥상 회전 레스토랑과 극장은 아직 개장하지 않은 상태였다.^[395] 당시 호텔은 연말까지 완공될 계획이 아니었지만, 1995년까지 총 120만 박의 예약이 완료된 상태였다.^[395][454] 메리어트 경영진은 호텔이 수익을 내기까지 수년이 걸릴 것으로 예상했다.^[307] 연극배우 노조는 여전히 호텔에 대한 불만을 품고 있었으며, 미국 배우 기금에 호텔 개장 직후 계획된 행사를 취소할 것을 권고했다.^[455]

호텔은 1985년 10월에 공식적으로 헌정되었다.^[322][456] 같은 해, 코닥은 호텔 외벽 패널 중 하나에 세계에서 가장 큰 컬러 사진 전광판을 설치했다.^[269][270] 호텔 내 마르퀴스 시어터는 1986년 7월에 개장했다.^[457][458] 개장 후 2년 동안 메리어트 마르퀴스는 100만 명이 넘는 손님을 맞이했다.^[459][460] 1986년과 1987년의 평균 하루 숙박 요금은 고시된 요금보다 훨씬 낮았는데, 이는 전체 예약의 절반 가까이가 단체 비즈니스였기 때문이며, 이는 메리어트가 처음에 예측했던 것보다 훨씬 많은 수치였다.^[459] 호텔에 대한 논란과 비판은 대체로 가라앉았지만, 일부 브로드웨이 공연자들은 호텔 완공 이후에도 호텔 방문을 거부했다.^[460] 호텔에서는 1986년부터^[461] 1994년까지의 NFL 드래프트를 포함한 다양한 행사가 개최되었다.^[461][462] 1980년대 말까지 메리어트 마르퀴스는 연중 80%의 점유율을 유지했으며, 이는 맨해튼의 다른 호텔보다 높은 수치였다.^[463] 이 호텔은 1980년대 타임스 스퀘어 주변과 뉴욕시 전체에 개발된 여러 호텔 중 하나였다.^[464][465]

4. 3. 2. 1990년대와 2000년대

1990년대 초반까지 포트만은 3.75억달러의 빚을 갚는 데 난항을 겪었다.^[466] 그 결과, 1993년 말, 최근 분할한 호스트 메리어트는 포트만이 채무를 이행하지 못하여 메리어트 마르퀴스 내 28.6%의 지분을 소유하게 되었다.^[452][466] 이듬해, 커피 브랜드인 맥스웰 하우스에서 이 호텔 정면에 전광판을 설치하였다.^[467] 1990년대 중반까지 뉴욕 메리어트 마르퀴스는 특히 타임스 스퀘어의 활성화로 인해 수익성이 높아졌다.^[468][469] 1997년 뉴욕 타임스 보도에 따르면 호텔 방 점유율은 일 년 내내 90%를 기록했고, 크레인스 뉴욕은 규모, 수익, 점유율 면에서 뉴욕 메리어트 마르퀴스가 메리어트 브랜드 중 "전 세계에서 가장 성공적인 호텔"이라고 보도했다.^[468][469] 당시 47개 국어를 구사하는 총 1,700명의 직원이 있었다.^[470]

1998년 굿윌 게임 개최에 앞서, 메리어트는 호텔 정면에 비닐 패널로 제작된 3층 높이의 간판을 부착했다.^[471] 같은 해, 루돌프 줄리아니 시장 행정부는 토지 임대 기간을 75년에서 35년으로 단축했다.^[472] 메리어트는 2017년에 계약이 종료될 때 총 1989.9999999999998만달러를 지불하고, 소정의 세금을 납부하는 대신 일정 금액을 납부하기로 했다.^[478][473] 줄리아니 시장은 이 조치로 1989.9999999999998만달러의 세금을 40년 일찍 걷을 수 있고, 40년간 걷을 세금이 1600만달러가 될 것이라고 말했다.^[472] 1999년에는 호텔 정면에 설치된 코닥 전광판이 새 단장 및 확대되었다.^[271]

호텔 개장 이후, 혼잡한 엘리베이터는 주요 문제점으로, 대기 시간이 최대 30분에 달했다. 호텔 민원의 4분의 3이 승강기 관련 문제였으며, 이는 메리어트 호텔 중에서도 가장 많은 민원이 접수된 사례 중 하나였다.^[282] 이에 따라 2002년부터 2004년까지 6대의 업무용 승강기에 행선층 예약 시스템을 설치하여 새 단장했다. 16대의 고객용 엘리베이터는 2004년부터^[283][282] 2006년까지 행선층 예약 시스템을 설치하여 새 단장했다.^[280] 엘리베이터 기둥의 구조적 한계로 인해 추가 승강기 설치가 불가능하여 행선층 예약 시스템을 설치하게 되었다.^[474] 2000년대 중반에는 이용률이 저조하여 객실 내 미니바 냉장고가 철거되었다.^[475] 2000년대 후반까지 호텔 점유율은 연중 90%를 유지했다.^[476] 2008년 감정 결과 호텔 가치는 5.797000000000001억달러로, 뉴욕에서 가장 가치 있는 호텔로 평가되었다.^[477]

4. 3. 3. 2010년대~현재

메리어트는 2010년에 호텔 부지 값으로 1070만달러를 납부하겠다고 제안했지만 실패하였다.^[478] 2011년과 2012년에는 게스트룸이 새단장되었다. 호텔 새단장 작업의 일부로, 크로스로드(Crossroads) 식당이 개업하였고, 브로드웨이 라운지(Broadway Lounge)도 새단장되었다.^[311] 2012년 4월까지 코닥 표지판은 더 이상 수익성이 없었고 코닥측은 전광판 임대차 계약을 종료하겠다고 밝혔다.^[479][480] 그해 8월, 보나도 리얼티 트러스트는 메리어트 마르퀴스의 리테일 공간을 재개발할 목적으로 20년 임대 계약을 맺었다. 이 회사는 1.4억달러를 투자하여 기반에 있는 간판을 업그레이드하고 리테일 공간을 새단장할 것을 계획했다.^[481][482] 보나도 측은 업그레이드된 간판이 수익성이 높을 것이라고 기대했다.^[483]

2013년, 호스트 호텔 & 리조트가 엠파이어 스테이트 개발 공사(ESDC)로부터 메리어트 마르퀴스를 1989.9999999999998만달러에 구입하였다.^[484][485] 존 리우 뉴욕시 감사관은 이 거래에 대해 비판했으며, 해당 부지가 1.93억달러의 시장 가치가 있다고 말했다.^[478][473] 기반에 있는 확대된 전광판은 2014년 11월에 완성되었다.^[272][273] 2018년 9월, 보나도는 호스트 호텔 & 리조트로부터 메리어트 마르퀴스의 리테일 공간의 나머지 46%의 지분을 4.42억달러에 인수했고, 이는 보나도에게 리테일 공간과 외부 전광판의 전체적 통제권을 부여한다.^[486][487] 이때, 인빅타, 리바이스, 세포라, 스와치, 그리고 T-모바일을 포함한 상가들이 입주했다.^[487]

메리어트 마르퀴스 개장 이래 직원들간의 노조가 한번도 설립된 적이 없었다.^[488] 2020년 코로나19 범유행 당시, 호텔의 수요가 폭락한데 이어, 메리어트는 850여 개 이상의 모든 식품업 종사 직책을 외부업체와 위탁하기로 결정했다.^[489] 2020년 12월, 메리어트는 모든 식품업 종사자들에게 3월에 해고될 것이라고 통보했다.^[490][491] 이 조치로 인해 해고 노동자들이 시위에 나섰고,^[492][493] 뉴욕 법무장관이 조사에 착수했으며,^[494] 나머지 노동자들은 2021년 상반기에 노조를 결성했다.^[489][495] 그해 8월, 옴니빌드는 16개월에 걸쳐 메리어트 마르퀴스 새단장 작업을 마쳤으며, 총 3000만달러가 소요되었다.^[294][496] 새단장 작업의 일부로, 바, 식당, 미팅 공간, 그리고 무도회장은 업그레이드되었고, 73m에 달하는 스카이 브리지가 9층에 설치되었다. 추가적으로, 가스를 증기로 변환하는 보일러 발전기도 설치되었다.^[294] 메리어트 마르퀴스의 식품업체는 유니언 스퀘어 호스피탈리티 그룹으로 선정되었다.^[489]

5. 비평

초기 계획에서 건축 비평가 아다 루이스 허스터블은 포트만 호텔이 뉴욕에서 가장 높은 호텔이 될 뿐만 아니라, 애틀랜타, 시카고, 샌프란시스코에서 사용하고 있는 포트만의 공식을 확대할 것이라고 평가했다.^[337] 허스터블은 타임스 스퀘어의 재개발은 이른바 크고 전세를 뒤집는 호텔의 성공 여부에 달려 있다고 언급했다.^[497] 건축 포럼은 포트만이 궁여지책으로 (특히 타임스 스퀘어의 상황에서) 괜찮은 일을 한다고 평가했고,^[498][288] 뉴요커는 호텔이 재미있어 보인다고 언급했다.^[498][499] 반면, ''Architecture Plus''의 스탠리 애버크롬비는 호텔이 지상층의 타임스 스퀘어에 주는 이득보다 부정적인 영향을 미칠 것이라고 비판했다.^[498][284]

1980년, 재설계된 호텔 공개 후, 폴 골드버거는 호텔 계획을 지지한다고 밝혔다. 그는 계획된 극장 철거 작업에 대해 약간 불안했지만, 계속되는 도시의 삶은 항상 트레이드오프 중 하나라고 말했다.^[267][500] 미국 건축가 협회 기자 애버크롬비는 1982년, 새 호텔은 해당 지역에 놀라운 일을 할 것이지만, 다른 부지에 건설되었다면 더 이득이 되었을 것이라고 말했다.^[501] 마이클 소킨은 이 호텔을 희망 없이 자기중심적이라고 평가했다.^[502] 호텔 개업 후, 골드버거는 디자인이 시대에 뒤처졌으며, 대부분이 마치 뒤집힌 벙커처럼 타임스 스퀘어에 어렴풋이 모습을 드러낸다고 말했다.^[309][503] 호텔 완공 2년 후 뉴스데이는 외관이 댈러스에 있는 어떤 것과도 비교할 수 없고, 내부는 루크 스카이워커가 다스베이더와 싸웠던 공간과 유사하다고 평가했다.^[460] 허버트 머셤프는 "호텔 전체적으로, 디자인은 호텔의 존재 금지를 밖으로 두고 유지하며, 다행히도 이 존재 금지 규정을 경계하도록 한다"라고 말했다.^[504]

호텔 서비스 자체로는, 많은 엇갈린 평가가 있었다. U.S. 뉴스 & 월드 리포트는 "일부 이전 방문객에게는 메리어트가 그들을 이길 정도로 수준 높은 서비스를 제공하지만 (중략) 다른 고객에게는 좋은 위치에 있다고 평가한다"라고 언급했다.^[300]

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