총부채 상환 비율
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1. 개요
총부채 상환 비율(DTI)은 연간 부채 상환액을 연간 총소득으로 나눈 비율로, 대출 심사 시 차주의 상환 능력을 평가하는 지표로 활용된다. DTI는 주택 담보 대출 자격 여부와 허용 가능한 지출 수준을 결정하는 데 사용되며, DTI 종류에는 주거 비용에 사용되는 소득 비율을 나타내는 선순위 비율과 모든 반복적인 부채 상환을 포함하는 후순위 비율이 있다. 대한민국에서는 부동산 시장 과열을 막기 위해 DTI 규제를 도입했으며, 국가별로 DTI 규제는 다르게 적용된다. DTI 규제는 금융 위기를 예방하는 장점이 있지만, 소득을 적게 신고하는 자영업자나 은퇴자에게는 불리하게 작용할 수 있다.
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2. 정의 및 계산 방법
총부채 상환 비율(DTI)은 개인이 대출을 받을 때 연간 갚아야 하는 원금과 이자의 합계액이 연간 소득에서 차지하는 비율을 의미한다. 이 비율은 대출 신청자의 부채 상환 능력을 평가하는 중요한 지표로 활용된다.
2. 1. 계산 공식
DTI는 부채에 대한 연간 상환액(원금 상환액 + 이자 상환액)을 연간 총소득으로 나눈 비율로 계산한다. 예를 들어, 연간 소득이 5000만원이고 DTI를 40%로 설정할 경우, 은행에서는 총부채의 원금과 이자를 합한 상환액이 1년에 2000만원을 초과하지 않도록 대출 규모를 제한하게 된다.즉, DTI를 낮출수록 소득 대비 빚이 줄어들어 부채를 상환하는 능력이 높아지며, DTI를 높일수록 소득 대비 빚이 많아져 부채 상환 능력이 떨어지게 된다.
금융기관에서 DTI를 적용할 때는 근로소득 원천징수영수증이나, 소득금액증명원, 사업소득 원천징수영수증, 연금증서, 급여임금통장 등 공공성이 강한 기관이 발급하는 자료를 통해 연소득을 증빙해야 한다.
2. 2. 소득 증빙
총부채 상환 비율(DTI)을 적용할 때 금융기관에서는 대출 신청자의 연간 소득을 확인해야 한다. 이때 소득 증빙을 위해 공공성이 강한 기관에서 발급하는 자료를 요구하며, 인정되는 주요 서류는 다음과 같다.- 근로소득 원천징수영수증
- 소득금액증명원
- 사업소득 원천징수영수증
- 연금 증서
- 급여(임금) 통장 사본 등
3. DTI의 종류
DTI는 주로 두 가지 유형으로 나뉘며, 보통 '선순위 비율/후순위 비율'(예: 28/36)과 같이 표기한다. 첫 번째는 주거 관련 비용이 소득에서 차지하는 비율을 나타내는 선순위 비율(Front-end Ratioeng)이고, 두 번째는 주거 비용을 포함한 모든 부채 상환액이 소득에서 차지하는 비율인 후순위 비율(Back-end Ratioeng)이다.[1]
3. 1. 선순위 DTI (Front-end Ratio)
DTI는 보통 선순위 비율과 후순위 비율을 함께 묶어 '선순위 비율/후순위 비율'(예: 28/36)과 같이 표기한다.첫 번째 숫자인 선순위 비율(Front-end Ratio)은 주거 관련 비용이 소득에서 차지하는 비율을 의미한다. 임차인의 경우 월 임대료가 해당하며, 주택 소유자의 경우 PITI(주택 담보 대출 원금 및 이자, 모기지 보험료, 재해 보험료, 재산세, 주택 소유주 협회 회비 등)가 주거 비용으로 계산된다.[1]
3. 2. 후순위 DTI (Back-end Ratio)
후순위 비율은 소득에서 주거 관련 비용(PITI 등 선순위 DTI 항목)을 포함한 모든 정기적인 부채 상환액이 차지하는 비율을 의미한다.[1] 여기에는 신용 카드 결제금액, 자동차 대출 상환금, 학자금 대출 상환금, 자녀 양육비, 위자료, 법적 판결에 따른 부채 등이 모두 포함된다.[1] 일반적으로 DTI는 '선순위 비율/후순위 비율'(예: 28/36)과 같이 두 가지 비율을 함께 표기하는 경우가 많다.4. 국가별 DTI 규제 현황
총부채 상환 비율(DTI)은 여러 국가에서 주택담보대출 규모를 결정하고 금융 시장의 안정성을 유지하기 위한 주요 규제 지표로 활용된다. 각 국가는 자국의 경제 상황과 부동산 시장 특성에 맞춰 다양한 형태의 DTI 규제를 시행하고 있으며, 구체적인 기준과 적용 방식은 국가별로 차이가 있다. 상세한 국가별 규제 현황은 아래 하위 섹션에서 다루어진다.
4. 1. 대한민국
대한민국에서는 부동산 시장의 과열을 막기 위한 목적으로 2005년 총부채상환비율(DTI) 제도를 도입하여 운용하고 있다. DTI 규제는 시장 상황과 정부 정책 방향에 따라 여러 차례 변화를 거쳤다.총부채상환비율(DTI)은 다음과 같이 계산된다.
총부채상환비율(DTI) 계산법 : (해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타 부채의 연간 이자 상환액) / 연소득 * 100
4. 1. 1. 도입 배경
대한민국에서는 부동산 시장의 과열을 막기 위해 2005년 총부채상환비율(DTI) 제도를 처음 도입했다. 도입 당시에는 투기지역에 한해서만 40%의 비율로 적용되었다. 2007년에는 부동산 투기가 과열 양상을 보이자, 투기지역과 투기과열지구의 주택담보대출에 대해 DTI 규제를 확대 적용하였다.이후 2009년 9월 7일부터는 DTI 규제가 더욱 확대되었다. 은행권 담보대출 금액이 5000만원을 넘는 경우, 서울 강남구, 서초구, 송파구 등 이른바 강남 3구는 50%, 인천 및 경기 지역은 60%로 DTI 비율이 설정되었다.
2014년 박근혜 정부의 최경환 당시 경제부총리는 경기 부양을 목적으로 초이노믹스의 일환으로 DTI 규제를 완화하는 정책을 추진하기도 했다.
문재인 정부 시기인 2018년 1월 31일부터는 새로운 총부채상환비율, 이른바 신(新)DTI 제도가 시행되었다. 신DTI는 기존의 DTI 비율 60%를 50%로 낮추면서도, 서민과 실수요자에 대해서는 60% 비율을 유지하도록 설계되었다. 이는 실수요가 아닌 투기적 수요(가수요)와 관련된 대출을 줄여 부동산 시장을 안정시키려는 목적을 가졌다.
4. 1. 2. 규제 변화
대한민국에서는 부동산 시장의 과열을 막기 위해 2005년 총부채상환비율(DTI) 규제를 도입했다. 도입 당시에는 투기지역에 한해 40% 비율이 적용되었다. 2007년에는 부동산 투기 과열에 대응하여 투기지역과 투기과열지구의 주택담보대출에도 DTI 규제가 확대 적용되었다. 이후 2009년 9월 7일부터는 규제가 더욱 확대되어, 은행권 담보대출 금액이 5000만원을 넘는 경우 강남 3구(강남, 서초, 송파)는 50%, 인천 및 경기도 지역은 60%의 DTI 비율이 설정되었다.2014년, 박근혜 정부의 최경환 경제부총리는 경기 부양을 목적으로 초이노믹스 정책의 일환으로 DTI 규제를 완화하는 방향을 추진했다.
반면, 문재인 정부는 2018년 1월 31일부터 새로운 총부채상환비율(신DTI) 제도를 시행했다. 이 제도는 기존 DTI 비율을 60%에서 50%로 10%p 낮추어 적용하되, 서민과 실수요자에 대해서는 기존과 동일하게 60% 비율을 유지하도록 했다. 이는 실수요가 아닌 투기적 수요(가수요)와 관련된 대출을 줄이는 데 기여할 것으로 평가되었다.
총부채상환비율(DTI) 계산법 : (해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타 부채의 연간 이자 상환액) / 연소득 * 100