건폐율

1. 개요

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율로, 건축물의 밀도를 나타내는 지표이다. 대한민국 건축법과 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 용도지역별로 최대한도가 정해져 있으며, 지방자치단체의 조례로 상한 비율을 규정한다. 건폐율은 녹지지역 20% 미만, 주거전용지역 50% 미만, 주거지역, 준공업지역, 공업지역 60% 미만, 준주거지역, 상업지역 70% 미만으로 제한된다. 방화지구 내 내화 건축물이나, 특정 조건의 부지, 공공시설 등은 예외 규정이 적용된다.

2. 대한민국 법률상 정의

대한민국 건축법 제55조에 따르면 건축물의 건폐율은 "대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율"로 정의된다. 건폐율의 최대한도는 대한민국 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조에 따라 도시관리계획에 따른 용도지역별로 규정되어 있으며, 지역별 상한 비율은 지방자치단체의 조례로 정한다.

건축법 및 건축법 시행령에서는 건폐율을 다음과 같이 규정하고 있다.
* 녹지지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역: 20% 미만
* 주거전용지역: 50% 미만
* 주거지역, 준공업지역, 공업지역, 전용공업지역: 60% 미만
* 준주거지역, 상업지역: 70% 미만

2.1. 건폐율 상한선

대한민국 건축법 제55조에서 건축물의 건폐율에 대해 “대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율”로 최대한도를 제한하고 있고, 이 건폐율은 대한민국 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조에 따라 도시관리계획에 따른 용도지역별로 최대한도가 규정되어 있으며, 지역별로 적용되는 상한 비율은 지방자치단체의 조례로 정한다.

대한민국 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조에 따른 건폐율 상한선은 다음과 같다.

도시 계획에서 용도 지역별로 30% - 80% 범위로 제한이 정해져 있다. 건축 기준법상, 원칙적으로 지정 건폐율을 초과하는 건축 면적의 건물을 지어서는 안 된다. 예를 들어, 100평의 토지에서 건폐율이 60%인 지역의 경우, 최대 60평(100평×60%)의 건축 면적의 건물을 지을 수 있다.

하지만, 다음과 같은 경우에는 예외가 있다.
* 제1종 주거 지역, 제2종 주거 지역, 준주거 지역, 근린 상업 지역, 준공업 지역, 상업 지역 등의 건폐율 상한이 80%로 지정된 지역에서, 방화 지역 내에 내화 건축물을 짓는 경우에는 건폐율 제한이 없다. 또한, 순찰 파출소, 공중 화장실, 공공 보행로, 공원, 광장 및 기타 이와 유사한 건축물 등에도 제한이 적용되지 않는다.
* 부지가 특정 행정청이 지정하는 각지(角地)에 해당하는 경우, 방화 지역 내의 내화 건축물의 경우에는 건폐율이 10% 할증(두 가지 모두 해당하는 경우, 20% 할증)으로 완화된다.

규정된 비율이 다른 여러 지역에 걸쳐 건물을 건축하는 경우에는 평균으로 한다. 또한, 방화 지역과 방화 지역 이외의 지역에 걸쳐 건물을 건축하는 경우, 방화 지역 이외의 부지는 방화 지역 내로 간주된다.

2.2. 예외 규정

도시 계획에서 용도 지역별로 30% - 80% 범위로 제한이 정해져 있다. 건축 기준법상, 원칙적으로 지정 건폐율을 초과하는 건축 면적의 건물을 지어서는 안 된다. 예를 들어, 100평의 토지에서 건폐율이 60%인 지역의 경우, 최대 60평(100평×60%)의 건축 면적의 건물을 지을 수 있다.

하지만, 다음과 같은 경우에는 예외가 있다.

* 제1종 주거 지역, 제2종 주거 지역, 준주거 지역, 근린 상업 지역, 준공업 지역, 상업 지역 등의 건폐율 상한이 80%로 지정된 지역에서, 방화 지역 내에 내화 건축물을 짓는 경우에는 건폐율 제한이 없다. 또한, 순찰 파출소, 공중 화장실, 공공 보행로, 공원, 광장 및 기타 이와 유사한 건축물 등에도 제한이 적용되지 않는다.
* 부지가 특정 행정청이 지정하는 각지(角地)에 해당하는 경우, 방화 지역 내의 내화 건축물의 경우에는 건폐율이 10% 할증(두 가지 모두 해당하는 경우, 20% 할증)으로 완화된다.

규정된 비율이 다른 여러 지역에 걸쳐 건물을 건축하는 경우에는 평균으로 한다. 또한, 방화 지역과 방화 지역 이외의 지역에 걸쳐 건물을 건축하는 경우, 방화 지역 이외의 부지는 방화 지역 내로 간주된다.