건폐율
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1. 개요
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율로, 건축물의 밀도를 나타내는 지표이다. 대한민국 건축법과 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 용도지역별로 최대한도가 정해져 있으며, 지방자치단체의 조례로 상한 비율을 규정한다. 건폐율은 녹지지역 20% 미만, 주거전용지역 50% 미만, 주거지역, 준공업지역, 공업지역 60% 미만, 준주거지역, 상업지역 70% 미만으로 제한된다. 방화지구 내 내화 건축물이나, 특정 조건의 부지, 공공시설 등은 예외 규정이 적용된다.
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| 건폐율 | |
|---|---|
| 개요 | |
| 정의 | 건축 면적의 대지 면적에 대한 비율 |
| 계산식 | 건폐율 = (건축 면적 / 대지 면적) × 100 (%) |
| 용도 지역 | 도시 계획에 따른 제한 |
| 법률 | |
| 관련 법규 | 대한민국 건축법 |
| 주요 내용 | 건폐율 제한: 토지 이용 효율성 및 개방 공간 확보 용도 지역별 제한: 주거, 상업, 공업 지역 등 예외 조항: 특정 조건 하에 완화 또는 강화 |
| 중요성 | |
| 도시 계획 | 토지 이용의 효율성 및 환경 보호 |
| 건축 설계 | 건축물의 규모 및 형태 결정 |
| 부동산 가치 | 투자 및 개발 가능성 평가 |
2. 대한민국 법률상 정의
대한민국 건축법 제55조에 따르면 건축물의 건폐율은 "대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율"로 정의된다.[2] 건폐율의 최대한도는 대한민국 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조에 따라 도시관리계획에 따른 용도지역별로 규정되어 있으며, 지역별 상한 비율은 지방자치단체의 조례로 정한다.[2]
건축법 및 건축법 시행령에서는 건폐율을 다음과 같이 규정하고 있다.
- 녹지지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역: 20% 미만
- 주거전용지역: 50% 미만
- 주거지역, 준공업지역, 공업지역, 전용공업지역: 60% 미만
- 준주거지역, 상업지역: 70% 미만
2. 1. 건폐율 상한선
대한민국 건축법 제55조에서 건축물의 건폐율에 대해 “대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율”로 최대한도를 제한하고 있고, 이 건폐율은 대한민국 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조에 따라 도시관리계획에 따른 용도지역별로 최대한도가 규정되어 있으며, 지역별로 적용되는 상한 비율은 지방자치단체의 조례로 정한다.[2]대한민국 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조에 따른 건폐율 상한선은 다음과 같다.
| 용도지역 | 상한선(백분율) | |
|---|---|---|
| 도시지역 | 주거지역 | 70 |
| 상업지역 | 90 | |
| 공업지역 | 70 | |
| 녹지지역 | 20 | |
| 관리지역 | 보전관리지역 | 20 |
| 생산관리지역 | 20 | |
| 계획관리지역 | 40 | |
| 농림지역 | 20 | |
| 자연환경보전지역 | 20 | |
도시 계획에서 용도 지역별로 30% - 80% 범위로 제한이 정해져 있다. 건축 기준법상, 원칙적으로 지정 건폐율을 초과하는 건축 면적의 건물을 지어서는 안 된다. 예를 들어, 100평의 토지에서 건폐율이 60%인 지역의 경우, 최대 60평(100평×60%)의 건축 면적의 건물을 지을 수 있다.[2]
하지만, 다음과 같은 경우에는 예외가 있다.[2]
- 제1종 주거 지역, 제2종 주거 지역, 준주거 지역, 근린 상업 지역, 준공업 지역, 상업 지역 등의 건폐율 상한이 80%로 지정된 지역에서, 방화 지역 내에 내화 건축물을 짓는 경우에는 건폐율 제한이 없다. 또한, 순찰 파출소, 공중 화장실, 공공 보행로, 공원, 광장 및 기타 이와 유사한 건축물 등에도 제한이 적용되지 않는다.[2]
- 부지가 특정 행정청이 지정하는 각지(角地)에 해당하는 경우, 방화 지역 내의 내화 건축물의 경우에는 건폐율이 10% 할증(두 가지 모두 해당하는 경우, 20% 할증)으로 완화된다.[2]
규정된 비율이 다른 여러 지역에 걸쳐 건물을 건축하는 경우에는 평균으로 한다. 또한, 방화 지역과 방화 지역 이외의 지역에 걸쳐 건물을 건축하는 경우, 방화 지역 이외의 부지는 방화 지역 내로 간주된다.[2]
2. 2. 예외 규정
도시 계획에서 용도 지역별로 30% - 80% 범위로 제한이 정해져 있다. 건축 기준법상, 원칙적으로 지정 건폐율을 초과하는 건축 면적의 건물을 지어서는 안 된다. 예를 들어, 100평의 토지에서 건폐율이 60%인 지역의 경우, 최대 60평(100평×60%)의 건축 면적의 건물을 지을 수 있다.하지만, 다음과 같은 경우에는 예외가 있다.
- 제1종 주거 지역, 제2종 주거 지역, 준주거 지역, 근린 상업 지역, 준공업 지역, 상업 지역 등의 건폐율 상한이 80%로 지정된 지역에서, 방화 지역 내에 내화 건축물을 짓는 경우에는 건폐율 제한이 없다. 또한, 순찰 파출소, 공중 화장실, 공공 보행로, 공원, 광장 및 기타 이와 유사한 건축물 등에도 제한이 적용되지 않는다.
- 부지가 특정 행정청이 지정하는 각지(角地)에 해당하는 경우, 방화 지역 내의 내화 건축물의 경우에는 건폐율이 10% 할증(두 가지 모두 해당하는 경우, 20% 할증)으로 완화된다.[1]
규정된 비율이 다른 여러 지역에 걸쳐 건물을 건축하는 경우에는 평균으로 한다. 또한, 방화 지역과 방화 지역 이외의 지역에 걸쳐 건물을 건축하는 경우, 방화 지역 이외의 부지는 방화 지역 내로 간주된다.[1]
참조
[1]
문서
[2]
웹인용
What is Floor Area Ratio(FAR)?
http://www.kitsapgov[...]
2003-09-06
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