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용도지역

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목차

1. 개요

용도지역은 토지 이용을 효율적으로 관리하기 위해 국토를 기능별로 구분한 것이다. 대한민국에서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분하며, 각 지역은 세부 용도로 다시 나뉜다. 용도지역은 토지의 경제적, 효율적 이용과 공공복리 증진을 목표로 하며, 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한한다. 용도지역 제도는 사용 기반, 형태 기반, 성과 기반, 인센티브 등 다양한 유형으로 운영되며, 국가별로 상이한 특징을 보인다. 이러한 제도는 도시의 무질서한 확산을 방지하고 환경을 보호하는 긍정적인 효과가 있지만, 주택 공급을 제한하고 경제적 불평등을 심화시킨다는 비판도 존재한다.

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용도지역
개요
정의용도지역은 토지 이용을 규제하고 관리하기 위해 고안된 정부 정책임
목적충돌하는 토지 이용을 방지하고, 공공의 건강, 안전, 복지를 증진하는 것
토지 이용의 효율성을 높이고, 자원 낭비를 줄이는 것
도시 계획의 일관성을 유지하고, 예측 가능한 개발을 유도하는 것
기능
토지 이용 구분주거, 상업, 공업, 농업, 공공시설 등 다양한 용도로 토지를 구분함
개발 밀도 규제건폐율, 용적률 등을 제한하여 과밀 개발을 방지함
건축물 형태 규제높이, 디자인 등을 규제하여 도시 경관을 관리함
용도 변경 제한특정 구역에서 허용되는 용도를 제한하여 토지 이용의 안정성을 확보함
유형
단일 용도 지역특정 용도만 허용하는 지역 (예: 주거 전용 지역, 공업 전용 지역)
혼합 용도 지역여러 용도를 허용하는 지역 (예: 주상복합 지역)
오버레이 지역기존 용도 지역 위에 추가적인 규제를 적용하는 지역 (예: 역사 지구, 경관 지구)
장점
토지 이용 효율성 증대토지 이용 계획에 따라 개발하여 자원 낭비를 줄임
공공 편익 증진공원, 녹지 등 공공 공간을 확보하여 삶의 질을 향상시킴
부동산 가치 안정화예측 가능한 개발을 유도하여 부동산 시장의 안정성을 확보함
환경 보호환경 보전 구역을 지정하여 자연 환경을 보호함
단점
개발 제한으로 인한 경제적 손실 발생 가능성토지 이용 규제로 인해 개발이 제한되어 부동산 가치가 하락할 수 있음
획일적인 도시 경관 형성건축물 형태 규제로 인해 개성 없는 도시 경관이 형성될 수 있음
저렴한 주택 부족 심화주거 지역 규제로 인해 저렴한 주택 공급이 부족해질 수 있음
기존 사업자에 대한 진입 장벽기존 사업자의 기득권을 보호하고 신규 사업자의 진입을 어렵게 만들 수 있음
나라별 현황
미국1916년 뉴욕시에서 처음 도입되었으며, 이후 전국으로 확산됨
영국1909년 주택 및 도시 계획법에 따라 도입됨
독일Bauleitplanung (건축 지도 계획) 제도를 통해 토지 이용을 규제함
일본도시 계획법에 따라 용도 지역을 지정하고 관리함
대한민국국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 용도 지역을 지정하고 관리함
논란
배타적 구역 설정 논란특정 계층이나 인종을 배제하는 데 사용될 수 있다는 비판이 있음
규제 완화 요구개발 이익 추구를 위해 용도 제한 완화를 요구하는 경우가 많음
기타
대안혼합 용도 개발: 다양한 기능을 한 공간에 통합하여 토지 이용 효율성을 높이는 방식
점진적 조닝: 기존 용도 지역을 유지하면서 점진적으로 규제를 완화하는 방식
성과 기반 조닝: 특정 성과 목표를 달성하는 경우 용도 제한을 완화하는 방식
같이 보기
관련 법규국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (대한민국)
도시 계획법 (일본)
Bauleitplanung (독일)
관련 용어건축법
도시 계획
토지 이용 규제
용도 변경

2. 대한민국의 용도지역

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조에 따라 대한민국 국토는 토지의 이용 실태 및 특성, 장래의 토지 이용 방향 등을 고려하여 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 4가지 용도지역으로 구분된다.[153]

용도지역구분
도시지역인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역
관리지역도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역
농림지역도시지역에 속하지 않는 농지법에 따른 농업진흥지역 또는 산지관리법에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역
자연환경보전지역자연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성 등을 위하여 필요한 지역



용도지역은 토지이용의 가장 기본적인 구분으로, 전 국토에 걸쳐 빠짐없이 중복되지 않게 지정된다.[153] 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조는 용도지역을 “토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역”으로 정의한다.

대한민국 용도지역 전체 면적이 행정구역보다 큰 것은 해면부에도 도시관리계획으로 지정이 가능하기 때문이다.

2. 1. 도시지역

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조에 따라 대한민국 국토는 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지 이용 방향 등을 고려하여 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분된다. 이 중 도시지역은 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되는 지역으로, 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역을 말한다.[153]

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 및 동법 제36조 2항, 시행령 제30조에 따르면, 도시지역은 도시관리계획결정에 따라 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 세분화된다.[154]

2. 1. 1. 주거지역

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제30조에 따라 도시지역 중 하나로 주거 환경 보호를 위해 지정되며, 다음과 같이 세분된다.[14]

주거지역의 종류와 지정 목적
종류세분지정 목적
전용주거지역 | 제1종전용주거지역 | 단독주택 중심의 양호한 주거환경 보호
공동주택 중심의 양호한 주거환경 보호
일반주거지역 | 제1종일반주거지역 | 저층 주택 중심의 편리한 주거환경 조성
중층 주택 중심의 편리한 주거환경 조성
중고층 주택 중심의 편리한 주거환경 조성
준주거지역 | 주거 기능을 위주로 상업 및 업무 기능 보완


2. 1. 2. 상업지역

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제30조에 따르면, 상업지역은 상업 및 업무 기능 확충을 위한 지역이다. 상업지역은 다음과 같이 세분된다.

종류지정 목적
중심상업지역도심ㆍ부도심의 상업기능 및 업무기능 확충
일반상업지역일반적인 상업기능 및 업무기능 담당
근린상업지역근린지역에서의 일용품 및 서비스 공급
유통상업지역도시 내 및 지역 간 유통기능 증진


2. 1. 3. 공업지역

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제30조에 따르면, 공업지역은 공업의 편익 증진을 위해 필요한 지역으로, 다음과 같이 세분된다.[103]

종류지정 목적
전용공업지역주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위해 필요한 지역
일반공업지역환경을 저해하지 않는 공업 배치를 위해 필요한 지역
준공업지역경공업이나 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능ㆍ상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역


2. 1. 4. 녹지지역

녹지지역은 도시의 자연환경, 농지 및 산림을 보호하기 위한 지역이다. 녹지지역은 다음과 같이 세분된다.[132][133]

종류지정 목적
보전녹지지역도시의 자연환경, 경관, 산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역
생산녹지지역주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역
자연녹지지역도시의 녹지공간 확보, 도시 확산 방지, 장래 도시용지 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역


2. 2. 관리지역

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조에 따르면, 관리지역은 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역이다.[153]

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조에서는 관리지역을 다음과 같이 세분한다.

지역지정목적
보전관리지역자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
생산관리지역농업·임업·어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
계획관리지역도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역

[154]

2. 3. 농림지역

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조에 따르면, 농림지역은 도시지역에 속하지 않는 농지법에 따른 농업진흥지역 또는 산지관리법에 따른 보전산지 등으로, 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역이다.[153]

2. 4. 자연환경보전지역

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조에 따르면, 대한민국 국토는 토지의 이용 실태 및 특성, 장래의 토지 이용 방향 등을 고려하여 4가지 용도지역으로 구분된다. 그중 자연환경보전지역은 자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호 및 육성 등을 위하여 필요한 지역이다.[153]

3. 용도지역의 역사

용도지역 제도의 기원은 멀리 고대까지 거슬러 올라간다.[7] 고대 도시들은 이미 용도에 따라 토지를 분류하고 규제하는 방식을 사용했다. 그러나 현대적인 용도지역 시스템은 미국에서 시작되었다. 1904년 로스앤젤레스의 용도지구 조례[11][33]와 뉴욕 시의 1916년 용도지구 결의안[12]이 그 시초였다.

대한민국에서는 일제강점기인 1934년 '조선시가지계획령'을 통해 용도지역 개념이 처음 도입되었다. 이 법률은 토지이용을 주거, 상업, 공업지역으로 구분하는 내용을 담고 있었다. 해방 이후 1962년 '도시계획법'이 제정되면서 용도지역 제도가 본격적으로 시행되었으며, 1971년에는 '국토건설종합계획법'이 제정되어 전국을 대상으로 용도지역을 지정하게 되었다. 2002년에는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'이 제정되어 현재에 이르고 있다.

다른 국가들의 사례를 살펴보면, 캐나다는 1867년 영국령 북아메리카법에 따라 주에 부여된 재산 및 시민 권리에 대한 헌법적 권한을 바탕으로 지방 정부가 토지 이용을 규제한다. 영국은 1947년 타운 앤 컨트리 계획법을 통해 현대적인 토지 이용 규제 시스템을 갖추었으며, 모든 개발을 지방 정부 및 지역 정부의 통제하에 두고 있다. 오스트레일리아는 주와 준주마다 서로 다른 용도지역 규칙을 가지고 있으며, 일반적으로 지방 정부 수준에서 정의된다. 뉴질랜드는 자원 관리법에 따른 성과 기반의 용도지구제를 운영하고 있다.

미국 탤러해시 중심부의 용도지구 계획.


용도지역은 도시 계획 이론, 법적 제약, 정치적 우선순위 변화에 따라 발전해 왔다. 주요 접근 방식으로는 유클리드형, 성과 기반형, 인센티브형, 형태 기반형이 있다.

  • 유클리드형 용도지역: 토지 사용을 특정 지리적 구역으로 분리하고, 각 구역 내 개발 활동에 대한 제한을 규정한다.
  • 성과 기반 용도지역: 성과 기반 또는 목표 지향적 기준을 사용하여 개발 프로젝트를 검토한다.
  • 인센티브형 용도지역: 설정된 도시 개발 목표를 충족하는 개발을 장려하기 위해 보상 기반 시스템을 제공한다.
  • 형태 기반 코드: 토지 사용 유형이 아니라 해당 토지 사용이 취할 수 있는 형태를 규제한다.


오버레이 구역은 습지, 역사적 건물, 대중교통 지향 개발과 같이 특정 관심사나 특징을 해결하기 위해 하나 이상의 구역 지구와 겹치는 구역 지구이다.[38][58] 개발권 이전은 개발권을 농촌 지역(송신지)에서 도시 지역(수용지)으로 이전하는 데 사용된다.[61]

3. 1. 고대 도시의 토지 이용 규제

고대 성곽 도시는 용도에 따라 토지를 분류하고 규제하는 선구자였다. 도시 성벽 밖에는 일반적으로 소음과 냄새를 유발하는 바람직하지 않은 기능들이 있었다. 성벽 사이의 공간에서는 도살, 폐기물 처리, 벽돌 굽기와 같은 비위생적이고 위험한 활동이 발생했다. 성벽 안에는 시민 및 종교 시설이 있었고, 대부분의 사람들이 살았다.[8]

대부분의 고대 도시들은 도시와 비도시 토지를 구분하는 것 외에도 성벽 내부의 토지 유형과 용도를 추가로 분류했다. 이는 세계 여러 지역에서 시행되었다. 예를 들어 주나라 시대(기원전 1046년 – 256년), 베다 시대(기원전 1500년 – 500년)의 인도, 그리고 로마 제국 (기원전 31년 – 서기 476년) 전역에 퍼져 있던 군사 캠프에서 시행되었다.[7]

3. 2. 서구 근대 도시계획

계몽주의 시대와 산업 혁명을 거치면서, 도시는 새로운 과학적 합리성, 대량 생산과 복잡한 제조업의 출현, 그리고 도시화의 시작에 영향을 받아 급격히 변화했다.[8] 산업이 가정을 떠나면서 현대 도시는 재편되었고, 가정의 정의는 경제의 정의와 연결되어 도시의 주거 구역 내에서 용도가 훨씬 더 크게 혼합되었다.[9]

용도 간의 분리는 용도지역이 등장하기 전에 설계된 많은 계획도시의 특징이었다. 남호주의 애들레이드는 도시 중심부와 노스애들레이드 교외가 애들레이드 공원으로 둘러싸여 분리된 대표적인 예이다. 1836년 윌리엄 라이트 대령은 도시 중심부와 교외를 물리적으로 분리하기 위해 공원을 설계했다. 저밀도 주거 지역이 공원을 둘러싸고 있어, 도시 내 직장과 외곽 주택 사이를 쾌적하게 산책할 수 있었다.

가든 시티 운동의 창시자인 에베네저 하워드 경은 애들레이드를 녹지 공간을 사용하여 도시 확장을 방지하는 예로 언급했다.[10] 1902년 저서 내일의 가든 시티에서 그는 공공 건물, 공원, 소매 공간, 주거 지역 및 산업 지역이 별도의 동심원으로 구성되고, 모두 녹지 공간과 농지로 둘러싸인 이상적인 도시 설계를 제시했다. 모든 소매 활동은 크리스탈 팰리스에서 영감을 받은 현대적인 쇼핑 센터의 초기 개념인 단일 유리 지붕 건물 내에서 수행될 예정이었다.

그러나 이러한 계획 도시는 단일 종합 계획에 구현된 정적인 설계였다. 시간이 지남에 따라 도시가 개발되도록 하고, 개발자와 시민에게 지침을 제공하는 규제 메커니즘이 부족했다. 최초의 현대적 용도지역 시스템은 1904년 로스앤젤레스 용도지구 조례[11][33]와 뉴욕 시 1916년 용도지구 결의안을 통해 미국에서 적용되었다.[12]

3. 3. 대한민국의 용도지역 제도 도입과 발전

대한민국에서 용도지역 제도는 일제강점기인 1934년 '조선시가지계획령'에서 시작되었다. 이 법률은 토지이용을 주거, 상업, 공업지역으로 구분하는 내용을 담고 있었다.[136][137]

해방 이후, 1962년 '도시계획법'이 제정되면서 용도지역 제도가 본격적으로 시행되었다. 이 법은 경제 개발 시기에 도시의 급격한 확장을 억제하고 산업 발전을 지원하는 데 중요한 역할을 했다.

1971년에는 '국토건설종합계획법'이 제정되어 전국을 대상으로 용도지역을 지정하게 되었다. 이 법은 국토를 효율적으로 이용하고 관리하기 위한 목적으로 만들어졌다.

2002년에는 '국토건설종합계획법'과 '도시계획법'이 통합되어 현재의 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'이 제정되었다. 이 법은 용도지역을 더욱 세분화하고, 도시지역과 관리지역을 포함한 다양한 용도지역을 규정하고 있다.[153][154]

4. 용도지역의 유형

용도지역은 매우 다양한 유형이 있으며, 크게 용도 기반, 형태 기반, 성과 기반, 인센티브 용도지역으로 나눌 수 있다.[13][14]


  • 용도 기반 용도지역: 토지 이용을 분리하거나 혼합하여 사용한다.
  • 형태 기반 용도지역: 건물의 형태와 건물이 거리에 미치는 영향을 규제한다.
  • 성과 기반 용도지역: 개발 프로젝트가 환경 등에 미치는 영향 등 성과를 기준으로 규제한다.
  • 인센티브 용도지역: 개발업자에게 용적률 완화 등 인센티브를 제공하여 공공 이익을 추구한다.


이 외에도 특정 목적을 위해 둘 이상의 방식을 결합한 하이브리드 용도지구, 기존 구역 위에 덧씌우는 오버레이 구역 등이 있다.

몇몇 국가의 용도지역은 다음과 같다.

국가설명
일본12개의 용도지역으로 분류되며, 각 구역은 건물의 형태와 사용 허가를 결정한다. 건물의 형태는 허용되는 용적률과 높이의 구역 제한에 의해 제어된다.[147][148]
캐나다토지 이용 규제는 주 정부의 책임이며, 주 정부는 지방 자치 단체와 지역에 해당 경계 내의 토지 사용을 통제할 권한을 부여했다.[143]
싱가포르도시재개발청(URA)에서 마스터 플랜을 통해 토지 이용 규제를 관리한다.[146]
필리핀주택 및 토지 이용 규제 위원회(HLURB)가 마련한 용도지역 조례에 의해 설명되며, 각 지방 정부 단위가 생성한 조례를 통해 토지 이용을 규제한다.[151]
프랑스국법인 도시 계획법('Code de LUrbanisme'')이 지역 및 지방 계획을 안내한다.[152]



용도지역 규제는 경제적 효율성을 저해하고 주택 비용을 증가시킨다는 비판을 받기도 한다. 또한, 부패와 경제적 불평등을 야기할 수 있다는 문제점도 제기된다.[79][80]

4. 1. 사용 기반 용도지역 (Use-based zoning)

용도 기반 용도지역 시스템은 단일 용도 구역, 혼합 용도 구역, 또는 이 둘을 결합한 형태로 구성될 수 있다. 단일 용도 구역은 하나의 용도만을 허용하는 지역이고, 혼합 용도 구역은 호환 가능한 용도 그룹이 공존할 수 있는 지역이다.

복합 용도지구는 용도, 형태 및 부지 디자인 요소를 결합한 특정 유형의 하이브리드 용도지구이다. 용도 요소는 토지 사용 방법을, 형태 요소는 건물 높이 및 파사드와 같은 건물 설계 표준을, 부지 디자인 요소는 건물 배치 및 열린 공간 등을 규정한다.[56] 복합 용도지구는 서로 다른 용도의 인접한 부동산 간의 더 부드러운 전환을 위해 유연한 용도지구 구역을 만들 수 있다는 장점이 있다.[56]

4. 2. 형태 기반 용도지역 (Form-based zoning)

용도 지역의 유형은 매우 다양하며, 일부는 형태 기반(Form-based)으로 알려진 혼합 용도로 건물의 형태와 건물이 거리에 미치는 영향을 규제하는 데 중점을 둔다.[13][14] 형태 기반 용도지역은 밀도, 건물 후퇴선, 보행 접근성 등을 고려하여 토지 이용 형태를 규제한다.

4. 3. 성과 기반 용도지역 (Performance zoning)

성과 기반 용도지역은 개발 프로젝트의 성과를 기준으로 규제를 적용하는 방식이다.[13][14]

4. 4. 인센티브 용도지역 (Incentive zoning)

공공 편익을 제공하는 경우, 개발 밀도 증가 허용과 같이 용적률 완화 등의 자발적 인센티브를 제공하는 방식이다.[33][57] 이러한 정책은 개발 사업 내에서 저소득층 및 중산층 가구가 접근 가능한 주택의 수를 늘리기 위한 정책의 일환으로 시행될 수 있다.[30]

4. 5. 기타 용도지역


  • 스마트 용도지역: 건물 형태와 건물이 거리에 미치는 영향을 규제하는 데 중점을 둔 혼합 용도 방식이다.
  • 부동 지구(Floating zone): 상세한 내용은 원문에 나와있지 않다.
  • 클러스터 용도지역(Cluster zoning): 상세한 내용은 원문에 나와있지 않다.
  • 계획 단지 개발(Planned Unit Development, PUD): 상세한 내용은 원문에 나와있지 않다.
  • 패턴 용도지역(Pattern zoning): 상세한 내용은 원문에 나와있지 않다.
  • 하이브리드 용도지역: 두 가지 이상의 접근 방식을 결합한 방식으로, 주로 용도 기반 및 형태 기반 용도지구를 사용한다.[55] 기존 지역 사회의 용도지구에 형태 및 디자인 고려 사항을 도입하는 데 사용될 수 있다.[55]
  • 복합 용도지구: 용도, 형태 및 부지 디자인 요소를 결합하는 특정 유형의 하이브리드 용도지구이다. 용도 요소는 지구 내 토지 사용 방법을, 형태 요소는 건물 높이 및 파사드 등의 건물 설계 표준을, 부지 디자인 요소는 후퇴선 및 열린 공간과 같이 건물이 부지에 어떻게 위치하는지 지정한다.[56] 서로 다른 용도의 인접한 부동산 간의 더 부드러운 전환을 위해 유연한 용도지구 구역을 만들 수 있다는 장점이 있다.[56]
  • 포괄적 용도 지구 지정: 개발 사업 내에서 저소득층 및 중산층 가구가 접근 가능한 주택의 수를 늘리기 위한 정책이다. 성과 용도 지구 지정의 일부로서 의무적으로 시행될 수 있으며,[30] 개발 밀도 증가 허용과 같은 자발적 인센티브에 기반할 수도 있다.[33][57]
  • 오버레이 용도지역: 습지, 역사적 건물 또는 대중교통 지향 개발과 같이 해당 지역의 특정 관심사 또는 특징을 해결하기 위해 하나 이상의 구역 지구와 겹치는 구역 지구이다.[38][58] 기존 구역 조례를 크게 다시 작성하지 않고도 자연 재해와 같은 특정 문제를 해결하기 위해 표적 규제를 제공한다는 장점이 있다.[59]
  • 개발권 이전(Transfer of Development Rights, TDR): 상세한 내용은 원문에 나와있지 않다.
  • 특정 지역 지구 지정: 더 넓은 지구 지정 구역의 작은 일부를 지역 사회의 광범위한 계획 프로세스와 일치하지 않는 방식으로 재지정하는 것이다.[62]
  • 조건부 용도지역(Conditional zoning): 상세한 내용은 원문에 나와있지 않다.
  • 계약적 용도지역(Contract zoning): 상세한 내용은 원문에 나와있지 않다.
  • 재정적 용도지역(Fiscal zoning): 상세한 내용은 원문에 나와있지 않다.

5. 국가별 용도지역

용도 지역은 국가별로 다양한 체계를 가지고 있으며, 크게 용도 기반, 형태 기반, 성과 기반, 인센티브 용도 지역 등으로 나뉜다.


  • 용도 기반 용도 지역: 토지의 사용 목적을 기준으로 지역을 구분한다. (예: 주거 지역, 상업 지역, 공업 지역)
  • 형태 기반 용도 지역: 건물의 형태와 건물이 거리에 미치는 영향을 중심으로 규제한다.
  • 성과 기반 용도 지역: 개발 사업이 환경, 사회 등에 미치는 영향을 평가하여 허용 여부를 결정한다.
  • 인센티브 용도 지역: 개발 밀도 증가 등 개발자에게 인센티브를 제공하여 특정 목적(예: 저소득층 주택 공급)을 달성하도록 유도한다.


이러한 주요 접근 방식 외에도 혼합 용도 구역, 오버레이 구역, 특정 지역 지구 지정 등 다양한 용도 지역 제도가 활용되고 있다.

각 국가별 구체적인 내용은 다음과 같다.

  • '''일본''': 12개의 용도지역으로 구분되며, 각 지역은 건물의 형태와 허용되는 용도를 규정한다.[33] 건물의 형태는 건폐율과 높이 제한(절대적 측면과 인접 건물 및 도로와의 관계)으로 제어된다.[33] 이러한 제어는 건물과 도로 사이에 적절한 채광과 환기를 확보하기 위한 것이다.[33]


범주설명
제1종 전용 주거 지역저층 주거 건물용. 소규모 상점, 사무실, 초등학교 및 고등학교가 허용된다.
제2종 전용 주거 지역바닥 면적 최대 150 m2인 상점 건물이 있는 저층 주거 건물용.
제1종 중·고층 주거 지역병원, 대학교 건물, 바닥 면적 최대 500 m2인 상점 건물도 허용되는 중·고층 주거 건물용.
제2종 중·고층 주거 지역제1종 중·고층 주거 지역과 동일. 최대 1,500 m2의 상점 및 사무실 건물 허용.
제1종 일반 주거 지역상점, 사무실, 바닥 면적 최대 3,000 m2인 호텔 건물 및 최대 50 m2의 자동차 수리점 등 허용.
제2종 일반 주거 지역제1종 일반 주거 지역과 동일. 노래방 허용, 건물 크기 제한 없음.
준주거 지역주로 주거 지역. 차량 관련 도로 시설 도입. 극장, 레스토랑, 상점 및 바닥 면적 10,000 m2 이상 오락 시설, 창고 추가.
근린 상업 지역근린 기반 일상 쇼핑 활동용. 바닥 면적 최대 300 m2인 자동차 수리점 추가.
상업 지역은행, 영화관, 백화점용. 공중 목욕탕 추가.
준공업 지역경공업 및 서비스 시설용. 환경 악화 가능성 공장 추가.
공업 지역공장용. 주거 및 쇼핑 시설 건설 가능, 학교, 병원, 호텔 불가.
전용 공업 지역공장용. 비공장 용도 불가.


  • '''프랑스''': 도시계획법 (Town Planning Code)이라는 국가법이 지역 및 지방 계획을 안내하고 건축 허가 획득 절차를 개략적으로 설명한다. 개발자는 법적 구속력이 있는 규정을 준수하는 한 사적 개발이 허용된다.

  • '''필리핀''': 인간 정주 및 도시 개발부(DHSUD)에서 국가 용도 지역 지침과 규정을 마련하고, 지방 정부가 포괄적인 토지 이용 계획(CLUP) 및 용도 지역 조례를 준비하고 시행하는 것을 감독한다.[84]


유형설명
산림보호림과 생산림으로 세분. 보호림에는 산림 보호 구역, 국립 공원, 보호 구역, 군사 보호 구역 및 민간 보호 구역, 산림 도시 완충 구역 포함. 생산림에는 임업 토지, 특별 사용 구역 및 방목지 포함.
농업토지 경작, 나무 재배, 가축, 가금류, 어업 및 양식업 포함 농업 활동용 토지. 농림부 지정 농업 보호 구역인 보호 농업과 생산 농업으로 세분.
농공업통합 농장 및 수확 작물 가공용.
시립 수역어업법(공화국법 8550) 정의, 국가 정부 지정 보호 구역 제외 시 관할 구역 모든 수역. 어업 보호 구역 및 보호 구역, 해안 토지, 맹그로브, 삼각주/기수역, 호수, 양식 구역, 상업 어업 구역, 시립 어업 구역 및 해상 차선으로 세분.
광물 토지광업용 토지. 광물 보호 구역, 소규모 광업 구역 및 채석장으로 세분.
일반 주거주로 주택용 토지.
주거-1(R-1)단독 주택, 듀플렉스 주택 및 세분화 등 저층, 저밀도, 단독 주택용 토지. 가정 사업 및 비즈니스, 사리-사리 상점, 가정 기반 수공업, 지역 레크리에이션 시설, 보육원 및 주간 보육 시설, 초등학교, 가정 교사, 예배 장소, 바랑가이 홀 및 지역 보건소 허용. 건물 3층, 10m 높이 제한.
주거-2(R-2)저층, 중밀도, 다가구 주택용 토지. 건물 5층, 15m 높이 제한. R-1 구역 모든 용도, 아파트, 하숙집, 기숙사, 고등학교, 기술 학교, 박물관 및 도서관 허용. 기본 R-2와 최대 R-2로 세분, 전자 3층, 10m 제한.
주거-3(R-3)저층~중간층, 중간 밀도~고밀도, 다가구 주택용 토지. 건물 12층, 36m 높이 제한. R-1 및 R-2 구역 모든 용도, 주거 콘도미니엄, 상업 숙박 시설(모텔 제외 호텔, 펜션, 호텔 아파트) 및 주차 건물 허용. 기본 R-3과 최대 R-3으로 세분, 전자 높이 제한 3층, 10m.
주거-4(R-4)타운하우스용 토지. 건물 3층, 10m 높이 제한. R-1 및 R-2 구역 모든 용도 허용.
주거-5(R-5)고층, 고밀도, 고층 주거 콘도미니엄 등 다가구 주택용 토지. 건물 18층, 54m 높이 제한. R-1~R-4 구역 모든 용도 허용.
사회 주택빈곤층 및 노숙자 수용 필리핀 정부 또는 민간 부문 시행 사회 주택 프로젝트 지정 지역용 토지. 허용 용도 Batas Pambansa No. 220 정의.
일반 상업비즈니스, 무역 및 서비스용 토지.
상업-1(C-1)저밀도, 근린 규모 비즈니스용 토지. R-1 구역 모든 용도 허용. 건물 3층, 10m 높이 제한.
상업-2(C-2)시 또는 자치 단체 중앙 업무 지구(CBD) 보완 또는 보충 중간~고밀도 비즈니스 활동용 토지. R-1, R-2 및 C-1 구역 모든 용도 허용, 도매점, 공설 시장, 쇼핑몰, 슈퍼마켓, 콜 센터, 방송 및 영화 스튜디오, 자동차 대리점, 자동차 관련 서비스, 고물상, 철물점, 건설 관련 비즈니스, 정원 상점, 간판 제작자, 용접공, 가구 제작자, 상업용 콘도미니엄, 레촌 상점, 치차론 공장 및 모텔 추가. 건물 6층, 18m 높이 제한.
상업-3(C-3)시 또는 자치 단체 CBD 형성 고밀도 상업 지역. R-3, R-4, R-5, C-1 및 C-2 구역 모든 용도 허용, 지역 쇼핑몰 추가. 건물 60층, 180m 높이 제한.
산업-1(I-1)비오염 경공업 또는 생산 활동용 토지. 허용 용도: 건어물 생산, 비스킷 공장, 보트, 펌프 보트/모터 반카 및 소형 선박 제조, 인쇄소, 대부분 전자 공장, 의료 장비 제조, 나무 가구 제조, 의류 공장, 물 펌핑 스테이션, 하수 또는 폐수 처리 공장, 비오염 및 비위험 제품 창고 등. 지역 공원 또는 놀이터 가능. 건물 15m 높이 제한.
산업-2(I-2)오염 중간 강도 제조 또는 생산 활동용 토지. 허용 용도: 통조림 공장, 쌀 또는 옥수수 공장, 동물 사료 공장, 의약품 및 제약 제조업체, 금속 및 플라스틱 가구 제조업체, 유리 공장, 의류 및 섬유 공장, 쌀 공장, 밀가루 공장, 시가 및 담배 공장, 차량 제조업체, 조선소, 격납고, 오염 및 위험 제품 창고, 페인트 상점 및 대형 도축장. 지역 공원 또는 놀이터 가능. 건물 21m 높이 제한.
산업-3(I-3)일반적 고도 오염, 극도 위험 고강도 제조 또는 생산 활동용 토지. 허용 용도: 육류 가공 공장(햄, 베이컨, 소시지 및 치차론 제외), 청량 음료 공장, 설탕 공장, 제지 공장, 시멘트 공장, 화학 공장, 제철소, 섬유 공장, 통조림 공장, 바고옹 및 파티스 공장, 석유 저장소, 터미널 및 정유소, 고도 오염 및 위험 제품 창고 및 발전소 포함. 지역 공원 또는 놀이터 가능. 건물 27m 높이 제한.
일반 기관주로 정부 또는 시민 센터, 경찰서 및 소방서, 정부 건물, 고등 교육 기관(대학, 직업 학교, 기술 학교), 학습 시설(도서관, 훈련 센터), 과학, 문화 및 학술 센터, 컨벤션 센터, 병원 및 의료 센터, 예배 장소, 신학교 또는 수도원, 대사관/영사관용 토지. 건물 15m 높이 제한.
특별 기관주로 사회 복지 기관(고아원, 소년/소녀 도시, 노인 요양원), 재활 센터, 군사 시설, 교도소 및 기타 교정 기관, 나병원, 정신 병원용 토지. 건물 15m 높이 제한.
공원 및 레크리에이션놀이터, 리조트 단지, 스포츠 시설, 기념관/사당 및 완충 구역 또는 토지 사용권 사용 개방 공간 등 공원 및 레크리에이션 시설용 토지. 건물 15m 높이 제한.
묘지/추모 공원묘지 또는 추모 공원(납골당, 화장장 및 유골함 포함) 지역. 건물 15m 높이 제한, DHUSD 규정 적용.
완충/녹지대상충 토지 이용 구역 간 완충 구역 또는 녹지대 역할 마당, 공원 또는 개방 공간. 허용 용도: 공원 및 관련 구조물, 식물 묘목장, 농업, 산림학 및 원예. 영구 구조물 불가, 건물 6m 높이 제한.
유틸리티, 운송 및 서비스유틸리티, 운송 및 기타 공공 서비스 사용 기능적 건물 및 구조물 지정 지역. 허용 용도: 버스 터미널 및 기차역, 항만, 공항, 발전소, 매립지 및 폐기물 관리 시설, 기상 및 기후 관리소, 통신 시설 및 기타 공공 서비스 대규모 단지 포함. 건물 15m 높이 제한.
관광관광 활동 전념 지역. 허용 용도: 농업 관광, 리조트 지역, 테마파크, 유산/역사 유적지, 관광 숙박 시설, 기념품 가게 및 야외 스포츠 경기장 포함.


  • '''남아프리카 공화국''': 주거 지역, 상업 지역, 산업 지역, 농업 지역, 그리고 녹지 지역의 다섯 가지 용도 지역이 있다.[87][88]

5. 1. 미국



경찰권에 따라 주 정부는 사유 부동산에 대한 권한을 행사할 수 있다. 이 권한을 통해 특정 유형의 사업이 수행될 수 있는 장소를 제한하는 특별 법률 및 규정이 오랫동안 제정되었다. 1904년 로스앤젤레스는 도시의 일부 지역에 대한 미국 최초의 토지 이용 제한을 설정했다.[93][94] 뉴욕시는 1916년 최초로 도시 전체에 적용되는 용도 지역 규정을 채택했다.

용도 지역 조례의 합헌성은 1926년 미국 대법원의 오하이오주 유클리드 마을 대 앰블러 부동산 회사 사건에서 유지되었다. 미국 내 인구가 많은 도시 중 휴스턴은 용도 지역 조례가 없다는 점에서 독특하다.[95] 대신 토지 이용은 다른 수단으로 규제된다.[96]

5. 2. 일본

일본의 용도지역은 12개로 나뉘며, 각 지역은 건물의 형태와 용도를 규제한다. 이러한 규제는 건물이 거리에 미치는 영향과 토지 이용의 효율성을 고려하여 이루어진다.

5. 3. 호주

호주에서 용도 지역에 대한 법적 틀은 주 및 준주에 의해 설정되므로 각 주 또는 준주는 서로 다른 용도 지역 규칙을 가지고 있다. 용도 지역은 일반적으로 지방 정부 수준에서 정의되며, 대부분 계획 제도라고 불린다. 그러나 실제로는 모든 경우에 주 정부가 지역 의사 결정을 무효화할 수 있는 절대적인 권한을 가지고 있다. VCAT와 같은 결정에 이의를 제기할 수 있는 행정적 항소 절차가 있다.[13]

주/준주계획 체계용도 규제
ACT[http://www.legislation.act.gov.au/ni/2008-27/20110415-47623/default.asp 테리토리 계획 2008]용도 정책
NSW환경 계획 및 평가법 1979지역 환경 계획 (LEP)
NT계획법계획 제도
QLD지속 가능한 계획법 2009 폐지. 계획법 2016계획 제도
SA개발법 1993개발 계획
TAS용도 계획 및 승인법 1993계획 제도
VIC계획 및 환경법 1987계획 제도
WA계획 및 개발법 2005계획 제도


5. 4. 캐나다

캐나다에서는 주 정부의 책임 아래 지방 자치 단체가 용도지역 규정을 수립한다.

5. 5. 영국

영국은 별도의 용도지역제를 사용하지 않고, 지방 정부의 재량에 따라 개발을 규제하는 방식을 택하고 있다.

5. 6. 프랑스

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5. 7. 뉴질랜드

뉴질랜드는 자원 관리법에 따라 효과 기반의 성과 구역 설정을 활용한다.

5. 8. 싱가포르

싱가포르는 마스터 플랜을 통해 토지 이용을 관리한다. 이 마스터 플랜은 토지의 사용 방식을 규정하는 중요한 역할을 한다.

5. 9. 필리핀

필리핀의 주택 및 토지 이용 규제 위원회(HLURB)는 용도지역 조례를 통해 토지 이용을 규제한다.

5. 10. 남아프리카 공화국

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6. 용도지역의 효과와 비판

용도지역 제도는 토지 이용의 효율성을 높이고 공공복리를 증진하는 긍정적인 효과가 있지만, 경제적 효율성을 저해하고 소비자 선택권을 제한하며 주택 가격을 상승시키는 등 부정적인 효과도 존재한다.

특히, 미국의 1926년 미국 대법원 오하이오주 유클리드 마을 대 앰블러 부동산 회사 사건에서 용도지역 조례의 합헌성이 인정된 이후 널리 사용된 유클리드식 용도지역으로 불리는 단일 용도 지역 설정 방식은 여러 비판을 받아왔다.

단일 용도 지역은 구현이 쉽고 법적 선례가 명확하지만, 유연성이 부족하여 교외화, 개방 공간 손실, 사회 기반 시설 비용 증가, 자동차 의존성 심화 등의 문제를 야기할 수 있다.[8] 단독주택 전용 구역은 교외화와 인종 차별의 원인으로 지적되기도 한다.[103]

이러한 비판에 대응하여, 용도, 형태, 부지 디자인 요소를 결합한 복합 용도지구와 같은 하이브리드 용도지구가 등장하기도 했다.[55][56]

6. 1. 용도지역의 효과

용도지역은 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리를 증진하기 위해 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하는 제도이다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조에 따르면, 용도지역은 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정된다.[153]

용도지역 제도는 토지 이용의 효율성을 높이고, 공공복리를 증진하며, 환경을 보호하는 효과가 있다.[154] 예를 들어, 도시의 무질서한 확산을 막고, 기반 시설 설치 비용을 줄이며, 쾌적한 주거 환경을 조성하는 데 기여한다.

용도지역의 종류에 따라 허용되는 활동, 밀도, 건물의 높이, 건물의 위치 등이 달라진다. 예를 들어, 주거지역은 거주의 안녕과 건전한 생활환경 보호를 위해, 상업지역은 상업 및 업무 편익 증진을 위해, 공업지역은 공업 편익 증진을 위해, 녹지지역은 자연환경 보호와 도시의 무질서한 확산 방지를 위해 지정된다.

6. 2. 용도지역에 대한 비판

용도지역은 경제적 효율성을 저해하고, 소비자 선택권을 제한하며, 주택 가격을 상승시켜 사회적 불평등을 심화시킨다는 비판을 받는다.[109][110][111] 또한, 교통량 증가, 자동차 의존성 심화, 일과 가정의 양립 어려움, 도시 스프롤 현상 등을 야기할 수 있다는 지적도 있다.[8]

특히, 단독주택 전용 구역은 교외화와 인종 차별의 원인으로 널리 비판받고 있다.[103] 이는 주거 분리, 인종 차별, 저렴한 주택 공급 부족 등의 문제를 야기한다.

조나단 로스웰은 용도지역 제도가 인종 차별을 조장한다고 주장했다.[106] 그는 특정 지역의 고밀도 주택 건설 허용과 미국 내 흑인과 백인 간의 인종 통합 사이에 강한 관계가 존재한다고 보았다. 로스웰과 매시는 제한적인 밀도 용도지역 제도가 백인 지역의 높은 주택 가격을 유발하고, 소득이 낮은 사람들이 차별받는 지역을 떠날 기회를 제한한다고 설명한다.[106] 1980년부터 2000년 사이에, 인종 통합은 밀도 규제가 엄격하지 않은 지역에서 더 빠르게 진행되었다.[106]

미국의 밀도 용도지역 규정은 일부 지역에서 저렴한 주택의 가용성을 감소시켜 대도시 지역의 주거 분리를 증가시킨다.[107] 더 허용적인 용도지역 규정이 있으면 분리 수준이 낮아지며, 용도지역에 대한 더 자유로운 규정을 가진 지역에서 탈분리가 더 높게 나타난다.[107] 고밀도 개발을 허용한 대도시 지역은 엄격한 밀도 제한을 가진 지역보다 인종 통합이 더 빠르게 진행되었으며, 허용 가능한 밀도가 높을수록 인종 차별 수준은 낮아진다.[108]

참조

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