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법정지상권

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목차

1. 개요

법정지상권은 저당권 설정 당시 토지와 건물 소유자가 동일했으나, 저당권 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 건물 소유자가 건물 존속을 위해 법률상 당연히 가지는 지상권을 의미한다. 법정지상권은 민법, 특별법, 민사집행법, 국세징수법 등에서 규정하며, 특약으로 배제하는 것은 불가능하다. 법정지상권이 성립하기 위해서는 저당권 설정 시 건물 존재, 토지와 건물의 동일 소유자 귀속, 토지 또는 건물에 저당권 설정, 저당권 실행으로 토지·건물이 다른 소유자에게 귀속되어야 한다. 법정지상권은 등기를 해야 제3자에게 대항할 수 있으며, 존속 기간은 당사자 간 협의 또는 차임차지법에 따른다.

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법정지상권
법정지상권 개요
법적 성격물권의 일종인 지상권
존속 기간민법 제281조, 제280조에 따름 (견고한 건물: 30년, 기타 건물: 15년, 공작물: 5년)
성립 요건저당권 설정 당시 건물 존재
토지와 건물의 소유자 동일
경매 등으로 토지와 건물의 소유자가 달라짐
법정지상권 종류
민법상 법정지상권민법 제366조에 규정
가등기담보 등에 관한 법률상 법정지상권가등기담보 등에 관한 법률 제14조에 규정
입목에 관한 법률상 법정지상권입목에 관한 법률 제6조에 규정
국세징수법상 법정지상권국세징수법 제50조에 규정
지방세징수법상 법정지상권지방세징수법 제75조에 규정
법정지상권 효력
대항력등기 없이도 토지 소유자에게 대항 가능
존속 기간건물 종류에 따라 상이 (민법 제281조, 제280조)
지료당사자 협의 또는 법원 결정
건물 양도 시법정지상권도 함께 양도
관련 문제
지료 연체2년 이상 지료 연체 시 토지 소유자가 법정지상권 소멸 청구 가능
건물 철거 소송법정지상권 성립 여부에 대한 분쟁 발생 가능
관련 판례
대법원 2002다9660 판결법정지상권 성립 요건 및 효력에 대한 판례
기타
관련 법률민법, 가등기담보 등에 관한 법률, 입목에 관한 법률, 국세징수법, 지방세징수법

2. 제도 취지 (일본 민법)

일본 민법상 법정지상권은 토지와 건물을 각각 별개의 부동산으로 취급하는 일본 법제에서 비롯된 제도이다. 저당권 실행으로 토지와 건물 소유자가 달라질 경우, 건물 소유자는 건물 철거 및 토지 인도 문제에 직면하게 된다. 이는 당사자 의사에 부합하지 않고 국민 경제적 관점에서도 손실이므로, 이러한 경우 건물에 법률상 당연히 지상권이 발생하는 것으로 하여 건물 소유자를 보호한다.[4][2][5]

2. 1. 특약의 유효성 (일본 민법)

법정지상권의 성립은 공익상의 이유로 법률이 지상권 설정을 강제하는 것이므로, 당사자 간 특약으로 법정지상권을 배제하는 것은 불가능하다는 것이 통설 및 판례의 입장이다(대심원 판례 메이지 41년 5월 11일 민록 14집 677쪽)[6]. 다만, 토지에 대한 저당권 설정에서 제3자의 이익을 해치지 않는 경우(저당권자가 경매의 매수인이 된 경우 등)에는 특약이 유효하다는 견해도 있다[7].

2. 2. 입법론 (일본 민법)

법정지상권 제도는 법률상 당연히 발생하므로 내용이 불명확하고 복잡한 해석 문제를 안고 있어 분쟁이 발생하기 쉽다는 점에서, 입법론적으로 제도를 개정해야 한다는 의견이 강하게 제기된다.[4][5]

  • '''일괄 경매'''


여러 국가에서는 토지와 건물의 일괄 경매를 채택하는 법제가 많다고 하며, 일본에서도 항상 저당권자에게 토지와 건물의 일괄 경매를 의무화함으로써 건물을 보호해야 한다는 견해가 존재한다. 하지만 이러한 해석은 적어도 일본의 종래 관행과는 거리가 멀고[5], 또한 건물이 토지의 유효 이용이 되지 않는 경우까지 저당권자에게 불이익을 강요하게 된다는 점에서 의문을 제기하는 견해가 있다.[8]

일본 민법 제389조에 따른 일괄 경매 제도는 저당권 설정 전에 건축된 건물이나 건물의 소유자가 저당지를 점유하는 것에 대해 저당권자에게 대항할 수 있는 권리를 가지는 경우에는 적용되지 않는다.

  • '''자기 지상권'''


법정지상권을 대신하여 저당권 설정자가 미리 자기 소유의 건물을 위해 토지 이용권을 설정할 수 있는 자기 지상권 제도를 창설해야 한다는 견해가 유력하게 제기되고 있다.[4][5]

현행법에서는 토지 소유자가 자기 소유의 토지 위에 있는 자기 소유의 건물을 위해 설정하는 자기 지상권은 혼동(민법 제179조, 제520조) 규정에 반하는 것이 되어 원칙적으로 인정되지 않는다.[4][5][6] 1960년 차지차임법(借地借賃法) 개정 요강 안에서는 자기 지상권 제도가 채택되었지만 입법화에 이르지 못했고, 1991년 차지차임법 아래에서 구분소유 건물의 부지에 대해 한정적인 자기 지상권이 인정되고 있을 뿐이며, 현행법에서는 일반적인 자기 지상권은 인정되지 않는다.[9][5]

3. 성립 요건 (대한민국 민법 제366조, 일본 민법 제388조)

대한민국 민법 제366조와 일본 민법 제388조에 따른 법정지상권의 성립 요건은 다음과 같다.

1. 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 존재해야 한다.

2. 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일 소유자에게 속해 있어야 한다.

3. 토지 또는 건물에 저당권이 설정되어야 한다.

4. 저당권 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다.

일본에서는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하기 때문에, 저당권 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라지면 건물 소유자는 건물을 철거하고 토지를 인도해야 하는 상황에 놓인다. 이는 당사자들의 의사에 반하고 국민 경제에도 손실이므로, 이러한 경우 건물에 법률상 당연히 지상권이 발생하는 법정지상권 제도가 마련되었다.[4][2][5]

입목법, 공장저당법, 광업저당법 등 특별법과 민사집행법, 국세징수법에도 법정지상권 제도가 도입되어 있다. 가등기담보법에서는 법정지상권 대신 법정 임차권이 성립한다.

3. 1. 저당권 설정 당시 건물 존재

법정지상권이 성립하기 위해서는 저당권 설정 당시에 건물이 존재해야 한다.[10] 건물은 토지 이용권 없이는 존립할 수 없지만, 일본에서는 토지와 건물을 각각 독립된 별개의 부동산으로 취급한다. 이러한 법 체계에서는 토지나 건물에 저당권이 설정되고, 그 저당권 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라질 경우, 건물 소유자는 건물을 철거하고 토지를 인도해야 하는 문제에 직면한다. 이는 당사자들의 의사에 부합하지 않고 국민 경제 관점에서도 손실이므로, 이러한 경우 건물에 법률상 당연히 지상권이 발생하는 것으로 하는 제도가 법정지상권이다.[4][2][5]

입목법, 공장저당법, 광업저당법 등 각종 특별법에서도 법정지상권 제도를 도입하고 있다. 민사집행법이나 국세징수법도 법정지상권 제도를 도입하고 있으며, 가등기담보법에서는 법정지상권이 아닌 법정 임차권이 성립하는 것으로 규정하고 있다.

저당권 설정 당시 토지가 나대지인 경우에는 법정지상권이 성립하지 않으며, 건물이 개축·재축된 경우에도 법정지상권은 성립한다. 건물의 보존 등기가 미등기인 경우에도 법정지상권은 성립한다(자세한 내용은 하위 섹션 참조).

3. 1. 1. 나대지와 법정지상권

저당권 설정 당시 토지가 나대지인 경우에는 법정지상권이 성립하지 않는다(통설, 판례[1]:219[2]:42[3]:42).

이는 채권 담보권자가 토지의 담보 가치를 나대지로 높게 평가하고 있으며, 채권 담보권 설정 후 건물 축조로 법정지상권이 성립하면 토지의 교환 가치가 하락하여 법정지상권 성립을 예상하지 못한 채권 담보권자가 예상치 못한 손해를 입을 수 있기 때문이다.

3. 1. 2. 건물의 재축과 법정지상권

토지에 저당권이 설정된 후 건물이 개축·재축된 경우에도 법정지상권은 성립한다.[12][13][14]

판례에 따르면 동일인이 소유하는 토지·건물에 저당권이 설정된 후, 건물이 멸실되어 제3자가 건물을 재축한 경우에도 법정지상권이 성립한다고 하지만, 지나친 해석이라는 부정적인 견해도 있다.[13]

토지 저당권 설정 당시, 지상의 비견고 건물이 철거되어 가까운 장래에 견고 건물의 재축이 예정되었고, 저당권자가 그것을 전제로 토지의 담보 평가를 산정하고 있었던 경우에는, 저당권자의 이익을 해하지 않는 특별한 사정이 있어 견고 건물의 소유를 목적으로 하는 법정지상권이 성립이 인정된다.[14]

3. 1. 3. 건물의 미등기

건물의 보존 등기가 미등기인 경우에도 법정지상권은 성립한다.[15][16][17]

3. 2. 저당권 설정 당시 토지·건물의 동일 소유자 귀속

저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일 소유자에게 귀속되어 있어야 법정지상권이 성립한다.[18] 이는 토지와 건물 소유자가 다른 경우에는 당사자 간 계약으로 토지 이용권이 설정되어 있을 것이므로 법정지상권을 성립시킬 필요가 없기 때문이다.[18]

3. 2. 1. 저당권 설정 후 소유자 변경

저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일 소유자에게 귀속되어 있으면, 그 후 토지나 건물의 양도로 소유자가 변경된 경우에도 법정지상권이 성립한다.[15]

  • 토지의 양도: 저당 토지 위에 건물이 존재하는 이상, 토지 저당권자는 법정지상권의 성립을 예상하고 담보 가치를 파악했을 것이며, 양수자 또한 토지 이용권의 부담을 각오해야 한다.[19]
  • 건물의 양도: 법정지상권을 수반하는 것으로 담보 가치가 파악되었을 것이므로, 민법 제388조를 적용하여 법정지상권의 성립을 인정해야 한다(대결 1923.12.14. 민집 2권 676면).[19]

3. 2. 2. 저당권 설정 후 동일 소유자 귀속

채무자가 임차한 토지 위에 자신이 소유한 건물에 저당권을 설정했으나, 임료 연체로 임대차 계약이 해지되고, 토지 소유자가 저당권이 설정된 건물의 소유권을 매수하여 토지와 건물이 동일 소유자에게 귀속된 후, 건물에 대해 저당권이 실행된 경우, 판례는 법정지상권 성립을 부정했다(최고재판소 1969년 2월 14일 판례, 민집 23권 2호 357쪽).

3. 2. 3. 복수의 저당권과의 관계

차지인이 차지 위에 소유하는 건물에 제1저당권을 설정한 후, 토지 소유권을 취득함으로써 토지·건물이 동일 소유자에게 귀속되고, 그 후 건물에 제2저당권이 설정된 경우에는 제1저당권자에 의한 저당권 실행에 있어서 법정지상권이 성립한다(대판 소14. 7. 26 민집18권772면)[21]。

한편, 토지에 제1저당권 설정 시에 토지와 건물의 소유자가 달라 법정지상권의 성립 요건을 충족하지 못하는 경우에는, 제1저당권자는 무부담의 토지의 담보 가치를 파악하게 되므로, 후에 토지와 건물이 동일 소유로 귀속되어 후순위 저당권이 설정되어도 제1저당권이 소멸하지 않는 한 법정지상권은 성립하지 않는다(최판 평2. 1. 22 민집44권1호314면)[22][20]。

3. 2. 4. 친족 관계

토지와 건물의 소유자가 다를 때, 양자 사이에 부모 자식 관계나 부부 관계가 있더라도 법정지상권은 성립하지 않는다(최고재판소 1976년 10월 8일 판례 시점 834호 57페이지)[18].

3. 2. 5. 등기 명의 문제

판례에 따르면, 토지에 대한 저당권 설정 시 건물에 대해 소유권 이전 등기를 경유하지 않아도, 또는 건물에 대한 저당권 설정 시 토지에 대해 소유권 이전 등기를 경유하지 않아도 법정지상권은 성립한다.[15][16][14][23]

3. 2. 6. 공유 관계 문제


  • 토지 공유
  • *: 토지 공유 지분에 대한 저당권 설정 시, 다른 공유자의 지분까지 무시할 수 없으므로 해당 공유 토지에 대해 법정지상권은 발생하지 않는다.[24]
  • 건물의 공유
  • *: 단독 소유의 토지에 대한 저당권 설정 시, 토지에 설정된 저당권이 실행되어 제3자가 이를 경락받았을 때, 해당 토지에 대해 건물 공유자 전원을 위해 법정지상권이 성립한다.[25]
  • 토지·건물의 공유
  • *: 토지에 대해 공유자 중 한 사람의 지분이 강제 경매에 의해 매각되어 제3자가 그 지분을 취득하더라도 법정지상권은 성립하지 않는다.[24]
  • *: 공유 건물의 공유자 중 한 사람의 채무를 담보하기 위해 토지 공유자 전원이 공동으로 각 지분에 저당권을 설정하고, 다른 토지 공유자가 채무자의 처자일 경우, 저당권의 실행으로 채무자에게만 민법 제388조 본문의 사유가 발생하더라도, 다른 토지 공유자들이 법정지상권의 발생을 미리 용인하고 있었다고 볼 수 있는 객관적·외형적 사실이 있다고 할 수 없으며, 공유 토지에 대해 법정지상권은 성립하지 않는다.[24]

3. 3. 토지 또는 건물에 저당권 설정

일본에서는 토지와 건물을 각각 별개의 부동산으로 취급하는 법제를 가지고 있어, 토지나 건물에 저당권이 설정되고 그 저당권 실행으로 토지와 건물 소유자가 달라지는 경우, 건물 소유자는 건물을 철거하고 토지를 인도해야 하는 문제에 직면한다.[4][2][5] 이는 당사자들의 의사에 부합하지 않고 국민 경제적 관점에서도 손실이므로, 이러한 경우 건물에 법률상 당연히 지상권이 발생하는 법정지상권 제도가 마련되어 있다.[4][2][5]

과거 일본 구 민법은 "토지 또는 건물만" 저당권이 설정된 경우를 규정했지만, 토지와 건물 양쪽에 저당권이 설정된 후 경매로 소유자가 달라지는 경우에도 같은 문제가 발생했다. 따라서 통설은 이러한 경우에도 법정지상권이 성립한다고 해석했다.[6] 2004년 일본 민법 개정으로 "만"에 해당하는 부분이 삭제되어, 토지와 건물 모두에 저당권이 설정된 경우에도 법정지상권이 적용됨이 명확해졌다.

3. 3. 1. 공동저당 문제

토지와 건물 양쪽에 저당권이 설정되어, 토지·건물 일방 또는 쌍방의 경매로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된 경우에도 법정지상권은 성립한다.[1] (대판 明38·9·22|메이지 38·9·22일본어 민록11집1197쪽[2], 대판 昭6·10·29|쇼와 6·10·29일본어 민집10권931쪽[3], 최판 昭37·9·4|쇼와 37·9·4일본어 민집16권9호1854쪽[4]).

3. 3. 2. 공동저당과 건물의 재축

과거 판례와 통설은 공동저당에서 건물의 담보 가치를 부지 이용권을 포함한 가치로, 토지의 담보 가치는 저지(抵地)로서의 가치로 개별적으로 파악했다(개별 가치 고려설). 동일 소유자의 토지와 건물에 공동저당권이 설정된 후, 건물이 철거되고 새로운 건물이 재축되어 토지저당권이 실행된 경우에는 구 건물을 기준으로 하는 법정지상권이 성립한다고 보았다.[26] 그러나 이러한 해석은 구 건물의 철거로 인해 구 건물에 설정되어 있던 저당권이 소멸하고, 신건물의 저당권이 취득되지 않은 채 토지저당권이 실행된 경우, 건물과 법정지상권의 담보 가치가 상실되고 토지에 대해서도 저지의 가치밖에 파악할 수 없어 저당권자가 불이익을 입게 된다는 문제가 있었다.[27]

이후 판례는 저당권자가 토지와 건물에 공동저당을 설정함으로써 전체적인 담보 가치를 파악하고 있다고 보았다(전체 가치 고려설). 즉, 신건물의 소유자가 토지 소유자와 동일하고, 토지저당권자가 신건물에 대해 토지저당권과 동순위의 공동저당권 설정 등기를 받은 경우 등 특별한 사정이 없는 한, 신건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다고 판시하였다.[27]

3. 4. 저당권 실행으로 토지와 건물이 다른 소유자에게 귀속

저당권 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라지면 건물 소유자는 건물을 철거하고 토지를 인도해야 하는 문제에 직면한다. 이는 당사자 의사에 맞지 않고 국민 경제에도 손실이므로, 법률상 당연히 지상권이 발생하는 것으로 한 제도가 법정지상권이다.[4][2][5]

과거 판례는 강제집행이나 국세징수법에 따른 공매의 경우 법정지상권 적용을 부정했다. 그러나 1979년 민사집행법 개정으로 강제집행에서 법정지상권이 입법화되었고(민사집행법 제81조),[29] 1959년 국세징수법 개정으로 공매에서도 법정지상권이 인정되었다(국세징수법 제127조 1항).[29]

4. 법정지상권의 내용

법정지상권은 당사자 간의 설정 행위 없이 법률상 당연히 발생하는 것이며[28], 일반적인 약정지상권과 마찬가지로 부종성·수반성이 있다. 이는 입법자가 일반적으로 임차권이 아닌 지상권이 사용될 것이라고 생각했기 때문으로 여겨진다.[28]

4. 1. 법정지상권이 미치는 토지의 범위

법정지상권은 해당 건물의 부지에 한정되지 않고 건물의 이용에 필요한 범위까지 미친다(통설, 판례)[30][28][31]。

4. 2. 법정지상권과 지료

법정지상권의 지료는 당사자의 청구에 따라 법원이 정하지만(388조 후단), 판례에 따르면 당사자 간에 지료를 정하는 것도 가능하다.[28][30][31] 또한, 차지차임법에 의한 지료 증감 청구권이 당연히 적용된다(차지차임법 11조).[32]

4. 3. 법정지상권의 대항 요건

법정지상권은 민법에 따라 등기를 해야 한다. 법정지상권은 당사자 간에는 등기 없이 대항할 수 있지만[33][31], 제3자에게 대항하기 위해서는 지상권 등기 또는 건물 등기를 해야 한다.[33][31]

4. 4. 법정지상권의 존속 기간

법정지상권의 존속 기간은 차지 및 건물 임대차에 관한 법률에 따라 당사자 간의 협의를 통해 정해지며, 협의가 이루어지지 않으면 30년이다.[28][31]。 시작 시점은 매수인이 대금을 지급한 때이다.[30]

5. 법정지상권의 소멸

법정지상권의 소멸에 관해서는 민법 제268조 1항, 차지차임법 제3조 이하가 적용된다.[34]

참조

[1] 서적 民法Ⅱ 第3版 債権各論 東京大学出版会 2011-02
[2] 서적 民法講義Ⅲ 担保物権 第2版 成文堂 2005-04
[3] 서적 民法3 担保物権 第4版 有斐閣 1997-01
[4] 서적 民法Ⅲ 第3版 債権総論・担保物権 東京大学出版会 2005-09
[5] 서적 民法概論2 物権 第2版 有斐閣 2005-10
[6] 서적 民法3 担保物権 第4版 有斐閣 1997-01
[7] 서적 民法講義Ⅲ 担保物権 第2版 成文堂 2005-04
[8] 서적 民法Ⅲ 第3版 債権総論・担保物権 東京大学出版会 2005-09
[9] 서적 民法Ⅲ 第3版 債権総論・担保物権 東京大学出版会 2005-09
[10] 서적 民法3 担保物権 第4版 有斐閣 1997-01
[11] 서적 民法講義Ⅲ 担保物権 第2版 成文堂 2005-04
[12] 서적 民法Ⅲ 第3版 債権総論・担保物権 東京大学出版会 2005-09
[13] 서적 民法講義Ⅲ 担保物権 第2版 成文堂 2005-04
[14] 서적 民法3 担保物権 第4版 有斐閣 1997-01
[15] 서적 民法Ⅲ 第3版 債権総論・担保物権 東京大学出版会 2005-09
[16] 서적 民法概論2 物権 第2版 有斐閣 2005-10
[17] 서적 民法3 担保物権 第4版 有斐閣 1997-01
[18] 서적 民法3 担保物権 第4版 有斐閣 1997-01
[19] 서적 民法3 担保物権 第4版 有斐閣 1997-01
[20] 서적 民法3 担保物権 第4版 有斐閣 1997-01
[21] 서적 民法Ⅲ 第3版 債権総論・担保物権 東京大学出版会 2005-09
[22] 서적 民法Ⅲ 第3版 債権総論・担保物権 東京大学出版会 2005-09
[23] 서적 民法概論2 物権 第2版 有斐閣 2005-10
[24] 서적 民法Ⅲ 第3版 債権総論・担保物権 東京大学出版会 2005-09
[25] 서적 民法Ⅲ 第3版 債権総論・担保物権 東京大学出版会 2005-09
[26] 서적 民法Ⅲ 第3版 債権総論・担保物権 東京大学出版会 2005-09
[27] 서적 民法Ⅲ 第3版 債権総論・担保物権 東京大学出版会 2005-09
[28] 서적 民法Ⅲ 第3版 債権総論・担保物権 東京大学出版会 2005-09
[29] 서적 民法3 担保物権 第4版 有斐閣 1997-01
[30] 서적 民法概論2 物権 第2版 有斐閣 2005-10
[31] 서적 民法3 担保物権 第4版 有斐閣 1997-01
[32] 서적 民法概論2 物権 第2版 有斐閣 2005-10
[33] 서적 民法概論2 物権 第2版 有斐閣 2005-10
[34] 서적 民法概論2 物権 第2版 有斐閣 2005-10
[35] 서적 유치권 법정지상권 공략 119


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