지상권

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1. 개요

지상권은 타인의 토지를 공작물이나 수목의 소유를 위해 사용할 수 있는 권리이다. 지상권자는 토지를 직접 지배하고 등기하며, 제3자에게 양도 및 전대할 수 있다. 지상권은 약정, 법정, 취득시효, 상속 등으로 성립하며, 존속 기간은 당사자 간의 약정 또는 법원의 결정에 따른다. 구분지상권은 토지의 특정 공간을 대상으로 설정되며, 지하철, 지하 주차장, 모노레일 등에 활용된다.

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지상권
부동산 권리
유형	물권
개요
정의	타인의 토지를 사용, 수익할 수 있는 권리
법적 근거	대한민국 민법 제279조 ~ 제294조
존속 기간	당사자 간 약정 (최장 존속 기간 제한 없음)
설정 방법	계약 또는 법률 규정
종류	민법상 지상권 관습법상 법정지상권 담보가등기에 의한 지상권 분묘기지권
민법상 지상권
내용	토지 사용, 수익권 토지 처분권 제한 없음 지상물 소유권
존속 기간	약정 기간 (최단 존속 기간 제한) 견고한 건물: 30년 기타 건물: 15년 공작물: 5년
지료	지급 의무 (필수 아님) 미지급 시 불이익 (계약 해지 가능)
갱신	가능 (최대 존속 기간 제한 없음)
소멸	존속 기간 만료 소멸시효 혼동 포기 수용 지료 미지급으로 인한 계약 해지
효력	토지 소유자에게 대항 가능 채권자취소권의 대상
관습법상 법정지상권
내용	토지와 건물의 소유자가 동일인이었다가 매매, 경매 등으로 달라진 경우 건물 소유자를 위해 인정되는 지상권
성립 요건	토지와 건물 소유자가 동일인이었다가 달라져야 함 당사자 간 특약이 없어야 함
존속 기간	건물 존속 기간
지료	당사자 간 협의 또는 법원 결정
효력	토지 소유자에게 대항 가능
담보가등기에 의한 지상권
내용	가등기담보 등에 관한 법률에 따라 설정되는 지상권
목적	토지 가격 하락 방지
효력	경매 시 우선변제권 확보
분묘기지권
내용	분묘를 소유하기 위해 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리
성립 요건	토지 소유자의 승낙 20년간 평온, 공연하게 분묘를 설치한 경우
존속 기간	분묘가 존속하는 한
지료	지급 의무 없음 (최근 판례 변경)
효력	토지 소유자에게 대항 가능
기타
관련 법률	민법 가등기담보 등에 관한 법률 장사 등에 관한 법률

2. 법적 정의 및 성격

지상권은 타인의 토지에 건물, 공작물, 수목 등을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 물권이다. 로마법에서는 건물 소유권과 토지 소유권을 분리할 수 없다고 보았지만, 토지 사용권인 '수페르피키에스'(superficies)를 가진 자는 이를 사용, 상속, 담보 제공할 수 있었다. 이러한 권리는 '유스 수페르피키아리움'(Jus Superficiarium)으로 불렸다.

네덜란드 민법 제5:101조 1항에 따르면 지상권자는 타인 소유 부동산 위에 건물, 구조물, 식물 등을 소유하거나 획득할 수 있다. 또한, 타인 토지 아래나 위에 파이프, 케이블, 튜브 소유권을 획득하는 데도 사용될 수 있다. 루마니아 민법 제693조는 지상권을 타인 토지 위나 아래에 건물을 소유하거나 건설할 권리로 정의하며, 지상권자는 토지 사용권을 취득한다.^[4]

일본 민법상 지상권(地上権|지조켄^일본어)은 건물, 수목, 대나무 소유를 목적으로 타인 토지를 사용할 수 있는 권리이다(민법 제265조). 그러나 지하철 운행 등 다른 목적으로도 활용 가능하다. 담보 실행 시 토지와 건물 소유자가 분리될 경우, 건물 소유를 위해 '법정 지상권'(法定地上権|호테이 지조켄^일본어)이 자동 발생하기도 한다. 토지 임대차와 달리 지상권은 재산권으로, 기간 제한 없이 양도 가능하며 토지 소유자 동의가 필요 없다.

독일법에서는 "에어바우레히트"라고 불리며, [https://www.gesetze-im-internet.de/erbbauv/ 에어바우RG]에 의해 규율된다.

대한민국 민법과 일본법에서는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 보지만, 구미에서는 "지상권은 토지에 따른다"는 법 원칙에 따라 건물이 토지에 부합하는 것으로 본다.^[8]

2. 1. 대한민국 민법상 지상권

대한민국 민법 제279조에 따르면, 지상권은 타인의 토지에서 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권이다.^[5]

지상권자는 토지를 직접 지배할 수 있는 강력한 권리를 가지며, 지주의 승낙 없이도 지상권을 등기하고 제3자에게 양도하거나 전대할 수 있다. 지주는 법적으로 등기 협력 의무가 있으며, 토지 임차인이 원할 경우 지상권 등기에 응할 의무가 있다.^[6] ^[7]

지상권과 비슷하게 토지 이용권으로 사용되는 권리로는 토지 임차권이 있다. 건물 소유를 목적으로 하는 지상권 및 토지 임차권은 차지권으로서 차지차임법의 적용을 받는다(차지차임법 제2조 제1호). 그 결과, 토지 임차권도 차지차임법의 적용을 받아 대항력을 갖추고, 장기간 존속이 가능하며, 갱신 사유가 법으로 정해지는 등 물권에 가까워지고 있다(임차권의 물권화).^[11] 양도성 등을 제외하면 지상권과 토지 임대차의 차이는 크지 않지만,^[8] 현실적으로 사용되는 대부분의 토지 이용권은 지상권이 아닌 토지 임차권이다.^[11] 지상권인지 임차권인지 불분명한 경우에는 당사자 간의 의사 해석, 지방의 관습, 차지 목적 등 모든 사정을 고려하여 판단해야 하지만, 오늘날 약정에 의한 지상권 설정은 예외적인 사례이므로 원칙적으로 임차권으로 추정해야 한다.^[12]^[13]

일상생활에서 "지상권"이라는 용어가 사용될 때, 민법상 지상권(제279조)이 아닌 임대차에 따른 토지 사용권이나 지상물 채취권을 가리키는 경우도 있으므로 주의해야 한다.^[9]

2. 2. 일본 민법상 지상권

일본 민법상 지상권은 지조켄|ちじょうけん^일본어이라고 불리며, 타인의 토지에 건물, 수목, 대나무 등을 소유할 목적으로 토지를 사용할 수 있는 권리이다. 이는 민법 제265조에 명시되어 있다.^[6] ^[7]

일본 민법상 지상권은 단순한 토지 사용 권리를 넘어, 다양한 목적으로 활용될 수 있다. 예를 들어, 지하철 회사가 타인 소유 토지 아래로 지하철을 운행하기 위해 지상권을 취득하는 경우가 있다.^[8]

또한, 담보 실행 과정에서 토지와 건물 소유자가 분리될 때, 건물 소유를 용이하게 하기 위해 '법정 지상권'(法定地上権|ほうていちじょうけん^일본어)이 자동 발생하기도 한다.

토지 임대차와 달리 지상권은 재산권으로 간주되어 기간 제한 없이 자유롭게 양도할 수 있으며, 토지 소유자의 동의도 필요 없다. 지상권 관련 권리와 의무는 주로 계약 내용에 따라 결정된다.

지상권자는 토지를 직접 지배할 수 있는 강력한 권리를 가지며, 지주의 승낙 없이도 지상권 등기, 제3자 양도, 전대가 가능하다. 지주는 법적으로 등기 협력 의무를 지니며, 토지 임차인의 희망에 따라 지상권 등기에 응해야 한다.^[9]

일본 법제는 토지와 건물을 별개 부동산으로 취급하지만, 서구에서는 '지상권은 토지에 따른다'는 원칙에 따라 건물이 토지에 부합하는 관계로 간주된다. 일본과 같은 토지 사용 방식은 예외적인 경우로 여겨진다.

일상생활에서 '지상권'이라는 용어가 민법상 지상권(제265조)이 아닌 임대차에 따른 토지 사용권이나 지상물 채취권을 가리키는 경우도 있어 주의가 필요하다.

메이지 33년(1900년)의 지상권 관련 법률은 타인 토지에서 공작물이나 죽목을 소유하기 위해 토지를 사용하는 자를 지상권자로 추정했으나, 1년 이내 등기하지 않으면 제3자에게 대항할 수 없도록 규정했다. 그러나 이 법률에 따른 등기 건수는 적었다고 한다.

2. 3. 기타 국가의 지상권

로마법에 따르면, 건물의 소유권은 그 아래 토지의 소유권과 분리될 수 없는 것으로 간주되었다. 토지를 사용할 권리, 즉 수페르피키에스(superficies)를 가진 사람은 '수페르피키아리우스'(superficiarius)로 알려졌으며, 수페르피키에스를 사용하고, 상속인에게 물려주며, 이를 담보할 권리를 누렸다. 비록 이를 완전히 "소유"하지는 않았지만, 이 권리는 '유스 수페르피키아리움'(Jus Superficiarium)으로 알려졌다.

유럽 연합 내 부동산법에 관한 보고서는 지상권, 건설 임대차, 건축 임대차 또는 에어바우레흐트라고 불리는 별도의 실질적 권리를 설명하며, 이는 장기간 동안 외국 토지 위 (또는 아래)에 건설된 건물에 대한 완전한 소유권을 부여한다.^[2]

지상권은 소유자, 즉 지상권자가 타인의 부동산 위에 건물, 구조물 또는 식물을 소유하거나 획득할 수 있도록 하는 물권이다(네덜란드 민법 제5:101 (1)조). 지상권은 또한 타인의 토지 아래 또는 위에 있는 파이프, 케이블 및 튜브의 소유권을 획득하는 데 사용될 수 있다.

새로운 루마니아 민법은 지상권을 타인의 토지 위 또는 아래에 건물을 소유하거나 건설할 권리이며, 지상권자는 그 토지에 대한 사용 권리를 취득한다고 정의한다(제693조).^[4]

일본 법은 이와 유사한 권리를 규정하고 있으며, 일본어로는 地上権|지조켄^일본어이라고 불리고 공식적으로 "지상권"으로 번역된다. 이 권리는 민법 제265조에 따라 타인의 토지를 건물, 수목 또는 대나무를 소유할 목적으로 사용할 수 있는 권리로 정의된다. 그러나 지상권은 이러한 목적에만 국한되지 않는다. 예를 들어, 일본의 지하철 회사는 타인의 소유지에 지하로 운행할 권리를 위해 지상권을 취득한다. 지상권은 또한 담보가 실행될 때 법률의 작용에 의해 발생할 수 있다. 담보 실행으로 인해 토지와 그 위의 건물(들)이 별도의 소유권으로 귀속되지만, 담보가 설정될 당시 토지와 건물(들)이 동일인의 소유였다면, 건물(들)의 별도 소유를 용이하게 하기 위해 法定地上権|호테이 지조켄^일본어이 자동으로 발생한다. 토지 임대차와 달리 지상권은 재산권으로 간주되며, 기간이 무기한일 수 있고, 토지 소유자에게 유지 의무를 부과하지 않으며, 토지 소유자의 동의 없이 자유롭게 양도할 수 있다. 당사자의 권리와 의무는 주로 지상권 계약의 내용에 의해 결정된다.

대한민국 민법에서 이에 해당하는 권리는 '지상권'이라고 하며, 대한민국 민법 제279조에서 찾아볼 수 있다.^[5]

독일법에서 이에 해당하는 권리는 "에어바우레히트"로 알려져 있으며, [https://www.gesetze-im-internet.de/erbbauv/ 에어바우RG]에 의해 규율된다.

3. 지상권의 성립

지상권은 물권의 일종으로, 지상권자가 타인의 토지 위에 건물, 구조물, 수목 등을 소유하거나 획득할 수 있게 하는 권리이다. 일본 법에서는 이와 유사한 권리를 地上権|지조켄^일본어이라고 부르며, 공식적으로 "지상권"으로 번역된다.^[12]

지상권은 크게 '''약정 지상권'''과 '''법정 지상권'''으로 나뉜다. 약정 지상권은 당사자 간의 계약이나 유언과 같은 지상권 설정 행위에 의해 성립한다. 법정 지상권은 저당권 실행이나 강제 경매 등으로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라질 때 법률 규정에 따라 자동적으로 발생한다.

일본 법에서도 담보 실행 시 법률에 의해 法定地上権|호테이 지조켄^일본어이 자동 발생할 수 있는데, 이는 담보 설정 당시에는 토지와 건물이 동일 소유였으나 담보 실행으로 소유자가 달라진 경우, 건물의 별도 소유를 위해 인정되는 것이다.

그 외에도 지상권은 취득시효나 상속에 의해서도 취득할 수 있다.

3. 1. 약정 지상권

일반적으로 지상권은 지상권 설정 행위에 의해 취득된다(설정 행위에 의한 지상권을 '''약정 지상권'''이라고 부른다^[12]). 지상권 설정 행위는 계약 또는 유언에 의한다^[15]^[10]). 이 중 지상권 설정 계약은 낙성·불요식의 물권 계약이다^[12]).

3. 2. 법정 지상권

법정지상권은 동일한 소유자에게 속하는 토지와 건물에 대하여 저당권 실행 또는 강제경매가 이루어져 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 때, 법률의 규정에 따라 발생하는 지상권이다(제366조, 민사집행법 제81조, 국세징수법 제127조). 법정지상권의 내용은 일반적인 지상권과 거의 동일하다.^[12] 법정지상권이 인정될 때는 토지 평가액의 60~70%가 법정지상권 부분으로 토지 소유권 평가에서 감액되고, 건물의 평가에 가산된다. 법정지상권에서의 지료(地料)는 당사자의 청구에 따라 법원이 정한다(제366조). 법정지상권은 당사자의 특약에 의하여 배제할 수 없는 것으로 여겨진다(통설·판례. 판례: 대판명41·5·11민록14집677쪽).^[19]

일본 법은 이와 유사한 地上権|지조켄^일본어을 규정하고 있다. 담보가 실행될 때 법률의 작용에 의해 발생할 수 있는데, 담보 실행으로 인해 토지와 그 위의 건물이 별도의 소유권으로 귀속되지만, 담보가 설정될 당시 토지와 건물이 동일인의 소유였다면, 건물의 별도 소유를 용이하게 하기 위해 法定地上権|호테이 지조켄^일본어이 자동으로 발생한다.

3. 3. 기타 성립 원인

지상권은 취득시효에 의해 취득할 수 있다(민법 제163조, 일본 최고재판소 쇼와 45년 11월 26일 판결 시점 596호 41쪽, 일본 최고재판소 쇼와 46년 11월 26일 판결 시점 654호 53쪽).^[10] 부동산 임차권도 시효취득할 수 있기 때문에 양자의 구별이 문제가 될 수 있지만, 설정 행위에 의한 경우가 아니라 당사자 의사에 의해 취득하는 것이 아니므로 원칙적으로 지상권으로 추정해야 한다.^[12]

지상권은 상속에 의해서도 취득된다.^[20]

4. 지상권의 효력

지상권은 타인의 토지에 건물, 수목, 기타 시설물을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리이다. 일본 법에서는 지조켄|地上権^일본어이라고 불리며, 대한민국 민법 제265조에도 관련 규정이 있다.

지상권은 단순한 토지 임대차와는 달리 재산권으로 간주되어, 기간이 무기한일 수 있고, 토지 소유자의 동의 없이 자유롭게 양도할 수 있다는 특징을 가진다. 지상권자는 토지 소유자와의 계약에 따라 권리와 의무를 가지게 된다.

지상권자는 토지를 사용하고, 제3자에게 양도하거나 임대할 수 있으며, 저당권을 설정할 수도 있다. 또한, 물권적 청구권을 행사할 수 있고, 상린관계 규정이 준용된다.

지상권자는 지료를 지급하고, 계약이 종료되면 토지에 설치한 시설물을 제거해야 할 의무가 있다. 지료 지급은 약정이 있는 경우에만 발생하며, 그 내용과 방식은 당사자 간 합의에 따른다.

4. 1. 지상권자의 권리

지상권자는 타인의 토지를 사용할 권리를 가지며, 이는 민법 제265조에 명시되어 있다. 지상권자 간 또는 지상권자와 토지 소유자 사이의 관계는 상린관계 규정이 준용된다(민법 제267조).^[22]^[23]

지상권은 물권이므로 물권적 청구권이 인정된다.^[22]^[23]

지상권자는 소유자의 승낙 없이 자유롭게 토지를 제3자에게 양도하거나 임대할 수 있다. 이는 토지임차권과 구별되는 중요한 특징이다.^[24]^[25] 양도나 임대를 금지하는 특약은 가능하지만, 등기할 수 없어 채권적 효력만 가지며 제3자에게 대항할 수 없다.^[26]^[25]^[23]

지상권에 저당권을 설정하는 것 또한 가능하며, 이 경우에도 소유자의 승낙은 필요하지 않다(민법 제369조 2항).^[23]

토지 위의 공작물이나 죽목(竹木)을 처분할 때, 벌채 목적의 죽목 처분을 제외하고는 원칙적으로 지상권도 함께 이전된다.^[26]^[27] 제3자에게 대항하려면 등기가 필요하다(177조).^[23]

4. 2. 지상권자의 의무

지상권자는 지료 지급 의무와 공작물 등의 수거 의무를 가진다.

지료 지급 의무:
지상권자는 약정이 있는 경우에만 지료를 지급할 의무가 있다.^[26]^[28] 지료는 지상권의 필수 요소는 아니지만,^[26]^[28] 실제로는 당사자들이 지료 지급을 약정하는 것이 일반적이다.^[29]
지료의 내용은 당사자 간의 계약(설정 행위)에 따라 자유롭게 정할 수 있으며, 금전뿐만 아니라 다른 형태로도 지급할 수 있다.^[29] 지료는 한 번에 지급하거나(일시불) 정기적으로 지급할 수 있다.^[26]
정기적으로 지료를 지급하는 경우에는 민법 제270조부터 제276조까지의 규정이 준용되며, 임대차에 관한 규정도 준용된다.^[30]
지료 지급 약정은 등기해야 제3자에게 대항할 수 있다.^[31]

공작물 등의 수거 의무: 지상권이 소멸하면 지상권자는 토지에 설치한 공작물 등을 수거해야 한다.^[26]

5. 지상권의 존속기간

일본 법은 이와 유사한 권리인 地上権|지조켄^일본어을 규정하고 있으며, 이는 공식적으로 "지상권"으로 번역된다.

일본 민법 제265조는 지상권을 타인의 토지를 건물, 수목 또는 대나무 소유 목적으로 사용할 수 있는 권리로 정의한다. 그러나 지상권은 이러한 목적에만 국한되지 않는다. 예를 들어, 일본의 지하철 회사는 타인 소유지에 지하 운행을 위한 지상권을 취득하기도 한다.

담보권 실행 시 법률에 의해 지상권이 발생할 수도 있다. 담보 실행으로 토지와 그 위 건물이 별도 소유가 되지만, 담보 설정 당시 토지와 건물이 동일인 소유였다면, 건물 소유를 위해 法定地上権|호테이 지조켄^일본어이 자동 발생한다.

토지 임대차와 달리 지상권은 재산권으로, 기간이 무기한일 수 있고 토지 소유자에게 유지 의무가 없으며 토지 소유자 동의 없이 자유롭게 양도할 수 있다. 당사자 권리와 의무는 주로 지상권 계약 내용에 따라 결정된다.

5. 1. 민법 규정

지상권의 존속 기간은 통상 설정 행위 또는 당사자 간의 약정에 의해 정해진다.^[32]^[33] 지상권의 존속 기간을 "영구"로 하는 영구 지상권(영대 지상권)에 대해 학설은 영구히 소유권의 토지 이용권을 빼앗는 것이 된다고 하여 이를 부정하는 무효설과, 차지권의 확립에 따른 현대의 토지 이용권 분해를 근거로 이를 긍정하는 유효설이 대립하지만, 판례는 유효설을 취한다.^[34] 또한, 지상권의 존속 기간을 "무기한"으로 하는 지상권에 대해, 반증이 없는 한, 기한의 정함이 없는 지상권이라고 한 판례가 있다.^[22]^[33]^[34]

민법상, 지상권자는 설정 행위에 지상권의 존속 기간이 정해져 있지 않고 별도의 관습도 없을 때에는, 언제든지 그 권리를 포기할 수 있다(제268조1항 본문). 단, 지료 지급 의무가 있는 경우에는 1년 전에 예고하거나, 또는 기한이 도래하지 않은 1년분의 지료를 지급해야 한다(제268조1항 단서). 지상권자가 제268조 1항의 규정에 따라 그 권리를 포기하지 않을 때에는, 법원은, 당사자의 청구에 따라 20년 이상 50년 이하의 기간으로 공작물이나 죽목의 종류 및 상황 기타 지상권 설정 당시의 사정을 고려하여 그 존속 기간을 정한다(제268조2항).

5. 2. 차지차임법상의 특칙

건물 소유를 목적으로 하는 지상권은 '''차지권'''으로서 차지차임법의 적용을 받는다(차지차임법 2조 1호).^[11] 지상권에 해당하는 경우에는 차지차임법에 따른다(차지차임법 3조, 5조, 6조, 7조).

6. 지상권의 소멸

로마법에서는 건물 소유권이 그 아래 토지 소유권과 분리될 수 없다고 보았다. 토지 사용 권리인 수페르피키에스(superficies)를 가진 사람은 '수페르피키아리우스'(superficiarius)로 불렸으며, 수페르피키에스를 사용하고 상속하며 담보할 권리를 가졌다. 비록 완전한 "소유"는 아니었지만, 이 권리는 '유스 수페르피키아리움'(Jus Superficiarium)으로 알려졌다.^[2]

유럽 연합 부동산법 관련 보고서는 건축 임대차라는 제목 아래, 지상권(건설 임대차, 건축 임대차, 에어바우레흐트)이 장기간 타인 토지 위 (또는 아래)에 건설된 건물에 대한 완전한 소유권을 부여하는 별도의 실질적 권리라고 설명한다.

지상권은 소유자(지상권자)가 타인 부동산 위에 건물, 구조물, 식물을 소유하거나 획득하게 하는 물권이다(네덜란드 민법 제5:101 (1)조). 지상권은 타인 토지 아래/위에 있는 파이프, 케이블, 튜브 소유권 획득에도 사용될 수 있다.

루마니아 민법은 지상권을 타인 토지 위/아래에 건물을 소유/건설할 권리로 정의하며, 지상권자는 토지 사용 권리를 취득한다(제693조).^[4]

일본 법은 유사한 권리를 규정하며, 地上権|지조켄^일본어으로 불리고 공식적으로 "지상권"으로 번역된다.

6. 1. 지상권의 소멸 원인

지상권은 다음과 같은 원인으로 소멸한다.

지상권의 포기: 지료(토지 사용료)를 내지 않는 경우, 지상권자는 기간에 상관없이 일방적인 의사표시로 자유롭게 지상권을 포기할 수 있다.^[35]^[36] 단, 지상권 포기가 제3자의 권리를 해치는 경우에는 그 소멸을 제3자에게 주장할 수 없다.^[37]
약정 소멸 사유 발생: 당사자 간에 미리 소멸 사유를 약정할 수 있지만, 민법 제276조의 규정보다 불리한 약정은 맺을 수 없다(통설).^[37] 또한, 차지차임법 제10조에 의한 제한도 받는다.
기타 소멸 원인:
토지의 멸실
존속 기간 만료
혼동
소멸시효^[35]
지상권 설정 계약에 대한 당사자 간 합의 해제^[38] (지주 측에는 해제권이 없다)^[38]

일본 법에서는 지상권(地上権|지조켄^일본어)을 민법 제265조에 따라 타인의 토지를 건물, 수목 또는 대나무를 소유할 목적으로 사용할 수 있는 권리로 정의한다. 지상권은 이러한 목적 외에도, 예를 들어 일본 지하철 회사가 타인 소유지 지하 운행을 위해 취득하는 경우도 있다.

담보 실행으로 인해 토지와 그 위의 건물이 별도 소유권으로 귀속되지만, 담보 설정 당시 토지와 건물이 동일인 소유였다면, 건물 소유를 위해 法定地上権|법정 지상권|hōtei chijōken^일본어이 자동 발생한다.

토지 임대차와 달리 지상권은 재산권으로 간주되며, 기간이 무기한일 수 있고, 토지 소유자에게 유지 의무를 부과하지 않으며, 토지 소유자의 동의 없이 자유롭게 양도할 수 있다. 당사자의 권리와 의무는 주로 지상권 계약 내용에 의해 결정된다.

6. 2. 지상권 소멸의 효과

지상권이 소멸하면 지상권자는 토지를 원래 상태로 되돌리고, 토지 위의 건물이나 나무 등을 가져갈 수 있다(수거권, 민법 제269조 1항 본문). 그러나 토지 소유자가 시가에 상당하는 금액을 주고 건물이나 나무 등을 사겠다고 하면, 지상권자는 특별한 이유가 없으면 이를 거절할 수 없다(매수권, 민법 제269조 1항 단서). 이때 해당 조항과 다른 관습이 있으면 그 관습을 따른다(민법 제269조 2항). 차지차임법 제13조는 민법 제269조의 특별 규칙으로서, 땅을 빌린 사람(차지인)이 땅 주인(지주)에게 매수를 청구할 수 있도록 하고 있다.^[25]

지상권에서 필요비와 유익비 상환에 대해서는 민법에 별도 규정이 없다.^[39]^[25] 필요비는 돌려받을 수 없는 것으로 본다.^[35]

7. 구분지상권

구분지상권은 지하 또는 토지 상의 공간의 일정 범위를 목적으로 설정되는 지상권이다(민법 제269조의2). 부분지상권이라고도 부른다.^[40] 지하 주차장이나 지하철 등 지하에 설정되는 지하권(지하지상권)과 모노레일이나 교량 등 공간에 설정되는 공중권(공간지상권)이 있다.^[41]^[37]^[42] "공중권"에는 재개발에서의 용적률 이전 거래에 관한 의미도 있다.^[43]

구분지상권은 건축 기술의 발달과 생활 환경의 복잡화에 따라 토지의 입체적인 이용을 규율할 목적으로 1966년에 민법 제269조의2로 신설되었으며, 오늘날 지상권 중 가장 많이 사용되고 있으며, 앞으로도 광범위하게 이용될 것으로 예상된다.^[40]^[44]^[42]^[45]

구분지상권은 설정 행위로 지상권 행사를 위해 해당 토지의 사용에 제한을 가할 수 있다(민법 제289조의2 제1항). 제3자가 해당 토지의 사용 또는 수익을 할 권리를 가지고 있는 경우에도, 그 권리자 전원의 승낙이 있으면 구분지상권을 설정할 수 있다(제289조의2 제2항). 구분지상권은 등기를 해야 제3자에게 대항할 수 있으며(민법 제186조, 부동산등기법 제78조 2호·5호), 주택임대차보호법의 적용도 받는다.

토지의 경제적 가치는 지표로부터 상하 공간에서의 입체적인 토지 이용에 따른 효용의 집적으로 간주된다. 구분지상권의 가격은 "구분지상권 설정지 전체의 경제적 가치 중 평면적·입체적 공간의 분할에 따른 해당 권리의 설정 부분의 경제적 가치 및 설정 부분의 효용을 유지하기 위해 다른 공간 부분의 이용을 제한하는 것에 상당하는 경제적 가치"의 화폐액으로 표시된다.

7. 1. 구분지상권의 의의

'''구분지상권'''은 지하 또는 토지 상의 공간의 일정 범위를 목적으로 설정되는 지상권이다(민법 제269조의2). 부분지상권이라고도 한다.^[40] 지하 주차장이나 지하철 등 지하에 설정되는 지하권(지하지상권)과 모노레일이나 교량 등 공간에 설정되는 공중권(공간지상권)이 있다.^[41]^[37]^[42] "공중권"에는 재개발에서의 용적률 이전 거래에 관한 의미가 있다.^[43]

구분지상권은 건축 기술의 진보와 생활 환경의 복잡화를 배경으로 토지의 입체적인 이용을 규율할 목적으로 1966년에 민법 제269조의2로 신설되었으며, 오늘날 지상권 중 가장 많이 사용되고 있으며, 앞으로도 광범위하게 이용될 것으로 예상된다.^[40]^[44]^[42]^[45]

7. 2. 구분지상권의 설정

구분지상권은 설정 행위로 지상권 행사를 위해 해당 토지의 사용에 제한을 가할 수 있다(민법 제289조의2 제1항). 제3자가 해당 토지의 사용 또는 수익을 할 권리를 가지고 있는 경우에도, 그 권리자 전원의 승낙이 있으면 구분지상권을 설정할 수 있다(제289조의2 제2항).

구분지상권은 등기를 해야 제3자에게 대항할 수 있으며(민법 제186조, 부동산등기법 제78조 2호·5호), 주택임대차보호법의 적용도 받는다.

7. 3. 구분지상권의 가격

토지의 경제적 가치는 지표로부터 상하 공간에서의 입체적인 토지 이용에 따른 효용의 집적으로 간주된다. 또한, 해당 부분의 효용은 구분지상권 설정지 전체의 효용과도 관련이 있다. 이러한 점을 고려하여, 부동산 감정 평가 기준은 구분지상권의 가격을 "구분지상권 설정지 전체의 경제적 가치 중 평면적·입체적 공간의 분할에 따른 해당 권리의 설정 부분의 경제적 가치 및 설정 부분의 효용을 유지하기 위해 다른 공간 부분의 이용을 제한하는 것에 상당하는 경제적 가치"의 화폐액 표시로 정의하고 있다. 따라서 구분지상권을 새롭게 설정하는 경우의 가격은 설정자에게는 경제적 합리성에 반하는 부동산의 분할이며, 구분지상권자에게는 보완 부동산과의 병합^[46]에 의한 경제적 가치의 발생이 있으므로, 원칙적으로 제한가격이 된다.^[47]

참조

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_[46] 문서 설정 부분이 터널인 경우 출입구 부분의 토지 등
_[47] 서적 新・不動産鑑定評価基準
_[48] 서적 민법강의 신조사 2005
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