감정평가사
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1. 개요
감정평가사는 토지, 건물, 동산 등의 가치를 평가하는 전문가로, 1989년 토지평가사 및 공인감정사 제도를 통합하여 도입되었다. 2016년 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제정으로 법적 기반을 다졌으며, 시험을 통해 자격을 취득할 수 있다. 시험은 1, 2차로 나뉘며, 1차는 객관식, 2차는 논술형으로 진행된다. 감정평가사는 감정평가법인, 사무소 개설 또는 관련 기관 및 기업에 취업하여 부동산 시장 및 M&A, 기업 가치 평가 등 다양한 분야에서 활동하며, 부동산 컨설팅, 특수 감정평가 등 사회적 역할을 수행한다.
대한민국 감정평가제도는 1989년 7월 1일부터 시행(1989년 4월 1일 공포)된 「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」에 따라 도입되었으며, 이전의 토지평가사 제도와 공인감정사 제도를 통합하였다.[1]
대한민국의 감정평가사 시험은 1차와 2차로 나누어 시행된다. 1차 시험은 객관식, 2차 시험은 논술형으로 평가한다. 시험 관련 최신 정보는 한국산업인력공단 홈페이지에서 확인해야 한다.[3]
2. 대한민국 감정평가제도의 역사
「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」은 정부가 매년 전국의 토지 중 표준지를 선정, 적정가격을 조사·평가하여 공시하고, 관련 기관에서 토지 평가 시 이를 기준으로 삼도록 함으로써 토지평가제도를 체계화했다. 또한 토지평가사와 공인감정사로 이원화된 감정평가 자격을 감정평가사로 통합하여 감정평가제도를 효율화했다. 이 법은 토지의 적정가격 평가·공시를 통해 지가 산정 기준을 마련하고, 토지·건물·동산 등의 감정평가 사항을 규정하여 적정 가격 형성을 돕고, 국토의 효율적 이용과 국민경제 발전에 기여하고자 제정되었다.[1]
그러나 변호사, 공인회계사, 변리사 등과 달리 별도 법률 없이 부동산가격공시제도와 함께 하나의 법률에 규정되어, 감정평가사 제도가 부동산 가격공시 업무에 한정되는 것으로 오해될 소지가 있다는 문제가 제기되었다. 이에 따라 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」이 2016년 1월 19일부터 시행 및 공포되었다.[1]
2. 1. 제도 도입 이전
감정평가사 제도는 1989년 7월 1일부터 시행(1989년 4월 1일 공포)된 「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」의 규정에 의해 실시된 제도이다. 이는 종전의 토지평가사 제도와 공인감정사 제도를 통합하여 일원화한 것이다.[1]
「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」의 제정 이유는 다음과 같다. 정부가 매년 전국의 토지 중에서 표준지를 선정하고 이에 대한 적정가격을 조사·평가하여 공시함으로써 관련 기관에서 토지를 평가할 때 이를 기준으로 하도록 하여, 다원화되어 있던 토지평가제도를 체계화한다. 또한 토지평가사와 공인감정사로 이원화되어 있는 감정평가 자격을 감정평가사로 일원화함으로써 토지·건물·동산 등에 대한 감정평가제도를 효율화하려는 것이다. 해당 법률은 토지의 적정가격을 평가·공시하여 지가 산정의 기준이 되게 하고, 토지·건물·동산 등의 감정평가에 관한 사항을 정함으로써 이의 적정한 가격 형성을 도모하며, 나아가 국토의 효율적인 이용과 국민경제의 발전에 이바지하게 함을 목적으로 제정 공포되어 시행되어 왔다.[1]
2. 2. 「지가공시및토지등의평가에관한법률」 시대 (1989년 ~ 2016년)
1989년 4월 1일 공포되고, 같은 해 7월 1일부터 시행된 「지가공시및토지등의평가에관한법률」에 따라 감정평가제도가 실시되었다. 이 제도는 종전의 토지평가사 제도와 공인감정사 제도를 통합하여 일원화한 것이다.[1]
정부는 매년 전국의 토지 중 표준지를 선정하고 그에 대한 적정가격을 조사·평가하여 공시함으로써, 관련 기관에서 토지를 평가할 때 이를 기준으로 삼도록 하여 다원화되어 있던 토지평가제도를 체계화하였다. 또한, 「토지평가사」와 「공인감정사」로 나뉘어 있던 감정평가 자격을 「감정평가사」로 통합하여 토지·건물·동산 등에 대한 감정평가제도를 효율화하고자 했다.[1]
「지가공시및토지등의평가에관한법률」은 토지의 적정가격을 평가·공시하여 지가 산정의 기준이 되게 하고, 토지·건물·동산 등의 감정평가에 관한 사항을 정함으로써 적정한 가격 형성을 도모하였다. 나아가 국토의 효율적인 이용과 국민 경제의 발전에 이바지하게 함을 목적으로 제정, 공포 및 시행되었다.[1]
2. 3. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 시대 (2016년 ~ 현재)
변호사, 공인회계사, 변리사 등과 달리 별도의 근거 법률이 없고 부동산가격공시제도와 함께 하나의 법률에 규정되어 있어 감정평가사 제도가 부동산 가격공시 업무에 한정되는 것으로 오해될 수 있는 여지가 있다는 문제가 제기되었다. 이에 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」이 2016년 1월 19일부터 시행 및 공포되었다.[1]
3. 대한민국의 감정평가사 시험
1차 시험 과목은 민법(총칙, 물권), 경제학원론, 부동산학원론, 감정평가 관계 법규, 회계학이며, 객관식으로 출제된다. 각 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점해야 한다. 영어는 공인영어시험 성적으로 대체한다. 대통령령으로 정하는 기관에서 5년 이상 감정평가 관련 업무에 종사한 사람과 전회 1차 시험 합격자는 1차 시험이 면제된다.[3]
2차 시험 과목은 감정평가 및 보상법규, 감정평가이론, 감정평가실무이며, 논술형으로 평가한다. 각 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점해야 한다. 단, 모든 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점자가 최소합격인원보다 적으면, 모든 과목 40점 이상 득점자 중 전 과목 평균점수가 높은 순으로 최소합격인원 범위에서 합격자를 결정한다.[3]
3. 1. 응시 자격
감정평가사 시험 응시에는 학력, 전공 등의 제한은 없으며, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제12조(결격사유)에 해당하지 않으면서 영어시험을 대체하기 위한 아래의 공인어학성적을 가지고 있어야 한다.[2]3. 1. 1. 결격 사유
「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제12조에 해당하는 사람은 감정평가사가 될 수 없다.[2]
| 1. 파산선고를 받고 복권되지 아니한 사람 |
| 2. 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 종료(집행이 종료된 것으로 보는 경우를 포함)되거나 면제된 날부터 3년이 지나지 아니한 사람 |
| 3. 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간이 만료된 날부터 1년이 지나지 아니한 사람 |
| 4. 금고 이상의 형의 선고유예를 받고 그 선고유예 기간 중에 있는 사람 |
| 5. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제13조에 따라 감정평가사 자격이 취소된 후 3년이 지나지 아니한 사람. (단, 제7호에 해당하는 사람은 제외) |
| 6. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제39조 제1항 제11호 및 제12호에 따라 자격이 취소된 후 5년이 지나지 아니한 사람 |
3. 1. 2. 공인어학성적 기준 요건
감정평가사 시험 응시에는 학력, 전공 등의 제한이 없다. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제12조(결격사유)에 해당하지 않으면서, 영어시험을 대체하기 위한 공인어학성적을 가지고 있어야 한다.[2]- TOEIC: 700점 이상
- TOEFL: PBT 530점 이상, IBT 71점 이상
- TEPS: 340점 이상
- G-TELP Level 2: 65점 이상
- FLEX: 625점 이상
- TOSEL: 640점 이상
- IELTS: 4.5점 이상
3. 2. 1차 시험
1차 시험은 객관식으로 평가하며,[3] 시험 과목, 시간, 문항 수는 다음과 같다.| 시험 구분 | 교시 | 시 험 과 목 | 입실 완료 | 시 험 시 간 | 문항 수 |
| 제1차 시험 | 1교시 | 민법(총칙, 물권) | 09:00 | 09:30～11:30 (120분) | 과목별 40문항 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2교시 | 감정평가 관계 법규 | 11:50 | 12:00～13:20 (80분) |
1차 시험의 합격 기준은 영어 과목을 제외하고 과목당 100점 만점에 모든 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상이다. 영어 과목은 시험 응시원서 접수 마감일부터 역산하여 2년 이내에 실시된 영어시험 성적으로 대체한다.
3. 2. 1. 시험 과목
1차 시험 과목은 다음과 같다.[3]
1차 시험은 객관식으로 평가하며, 과목당 100점 만점에 모든 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상을 득점해야 합격한다. 영어 과목은 공인영어시험 성적으로 대체한다.
대통령령으로 정하는 기관에서 5년 이상 감정평가 관련 업무에 종사한 사람과 전회 1차 시험 합격자는 1차 시험을 면제받는다.
3. 2. 2. 시험 면제
다음 각 호에 해당하는 사람은 제1차 시험을 면제한다.[3]- 대통령령으로 정하는 기관에서 5년 이상 감정평가 관련 업무에 종사한 사람
- 제1차 시험에 합격한 사람 (다음 회 시험에 한정)
3. 3. 2차 시험
2차 시험은 논문형(논술형)으로 진행되며, 감정평가실무, 감정평가이론, 감정평가 및 보상법규 과목으로 구성된다.[3] 각 과목은 100점 만점이며, 모든 과목에서 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상을 받아야 합격한다. 만약 모든 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상을 득점한 응시자 수가 최소합격인원보다 적을 경우, 모든 과목 40점 이상 득점자 중 전 과목 평균 점수가 높은 순으로 최소합격인원 범위 내에서 합격자를 결정한다.| 교시 | 시험 과목 | 입실 완료 | 시험 시간 | 문항 수 |
|---|---|---|---|---|
| 1교시 | 감정평가실무 | 09:00 | 09:30～11:10 (100분) | 과목별 4문항 (필요 시 증감 가능) |
| 2교시 | 감정평가이론 | 12:10 | 12:30～14:10 (100분) | |
| 3교시 | 감정평가 및 보상법규 | 14:30 | 14:40～16:20 (100분) |
3. 3. 1. 시험 과목
2차 시험은 감정평가 및 보상법규, 감정평가이론, 감정평가실무에 대하여 논문형(논술)으로 평가한다.
2차 시험 과목의 합격 기준은 과목당 100점을 만점으로 하여 모든 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상을 득점해야 한다. 다만, 모든 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상을 득점한 사람의 수가 최소합격인원에 미달하는 경우에는 모든 과목 40점 이상을 득점한 사람 중에서 전 과목 평균점수가 높은 순으로 최소합격인원의 범위에서 합격자를 결정한다.
4. 감정평가사의 진로
감정평가사 자격을 취득하면 감정평가법인이나 감정평가사사무소를 개설할 수 있고, 감정평가 업무를 지도·감독하는 기관, 기업체의 부동산 관련 부서, 부동산컨설팅 분야 등 다양한 방면으로 진출할 수 있다. 정부 정책이나 금리 변동과 같은 외부 요인으로 급변하는 부동산 환경에 따라 부동산 컨설팅, 특허권, 영업권 등의 특수 감정평가, 인수합병(M&A) 관련 기업 가치 평가 및 기업 실사, 부동산 채권 등의 시장이 활성화될 것으로 예상되며, 이러한 분야에서 감정평가사의 역할이 더욱 중요해질 것으로 기대된다.[1]
4. 1. 감정평가법인 및 사무소
감정평가사 자격을 취득한 사람은 1년 이상의 실무 수습(제1차 시험을 면제받고 감정평가사 자격을 취득한 사람은 4주)을 마치고 국토교통부장관에게 등록해야 감정평가업을 할 수 있다.[1]감정평가사는 감정평가사사무소를 개설하여 감정평가업을 할 수 있으며, 효율적인 업무 수행을 위해 합동사무소를 설치할 수도 있다.[1] 또한 감정평가 업무를 조직적으로 수행하기 위해 감정평가법인을 설립할 수 있다.[1]
4. 2. 관련 기관 및 기업 취업
감정평가사 자격증을 취득한 후에는 감정평가법인, 감정평가사사무소, 감정평가 업무 지도·감독 기관, 기업체 부동산 관련 부서, 부동산 컨설팅 분야 등으로 진출할 수 있다. 대부분 감정평가법인에 취업하여 활동한다.[1] 감정평가법인 경력을 바탕으로 은행, 공기업, 공공기관, 투자회사, 컨설팅 회사, 외국계 부동산 개발 회사, 건설사 등에 진출하기도 하며, 감사원, 국토교통부 등 공무원으로 특별 채용되기도 한다.[1] 10년 이상 경력을 쌓으면 영국 왕실 감정평가사 자격 요건을 얻어 활동할 수도 있다.[1]4. 3. 기타 분야
감정평가사는 정부 정책, 금리 변동 등 급변하는 부동산 환경에서 부동산 컨설팅, 특허권 및 영업권 등의 특수 감정평가, M&A와 관련된 기업 가치 평가 및 기업 실사, 부동산 채권 등의 시장에서 활약할 수 있다. 이러한 시장 개척은 감정평가업의 전망을 밝게 하며, 감정평가 업무의 활성화를 기대하게 한다.[1]감정평가사 자격증 취득 후에는 감정평가법인, 감정평가사 사무소, 감정평가 업무 지도 감독 기관, 기업체의 부동산 관련 부서, 부동산 컨설팅 분야 등으로 진출할 수 있다. 대부분 감정평가법인에 취업하며, 경력을 쌓아 은행, 공기업, 공공기관, 투자회사, 컨설팅 회사, 외국계 부동산 개발사, 건설사 등으로 이직하기도 한다. 감사원, 국토교통부 등 공무원으로 특별 채용될 수도 있다.[1]
10년 이상 경력을 쌓으면 영국 왕실 감정평가사(영국 왕실 감정평가사) 자격 요건을 갖추게 된다.[1]
참조
[1]
웹인용
한국감정평가사협회
http://www.kapanet.o[...]
2017-01-16
[2]
웹인용
국가자격 종목별 상세정보 {{!}} Q-net
http://www.q-net.or.[...]
2017-01-16
[3]
웹인용
국가자격 종목별 상세정보 {{!}} Q-net
http://www.q-net.or.[...]
2017-01-16
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