용적률
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1. 개요
용적률은 대지면적에 대한 건축 연면적의 비율을 의미하며, 대한민국 건축법과 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 용도지역별로 제한된다. 용적률은 도시 계획에서 용도 지역마다 50%~1300% 범위로 제한되며, 예외 규정도 존재한다. 용적률은 토지 가치에 영향을 미치며, 미국 등 여러 국가에서 다양한 용어로 사용된다. 일본에서는 용적률을 이전하는 제도를 통해 역사 보존 사업에 활용하기도 한다. 다운조닝은 용적률을 낮춰 신규 개발을 억제하는 정책이며, 용적률 규제에 대한 비판적인 시각도 존재한다.
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| 용적률 | |
|---|---|
| 개요 | |
| 정의 | 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율 |
| 계산식 | 용적률 = (건물 연면적 / 대지면적) × 100(%) |
| 법규 | |
| 대한민국 건축법 | 대한민국 건축법에 명시됨 |
| 영향 | |
| 도시 개발 | 용적률 규제는 도시 개발 및 주택 가격에 영향 |
| 주택 가격 | 용적률 완화는 주택 공급 증가 및 가격 안정에 기여 가능 |
2. 대한민국 법률상 정의
건축법 제56조는 건축물의 용적률을 “대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율”로 정의하고 있다.[15] 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조에 따라 도시관리계획에 따른 용도지역별로 최대한도가 규정되어 있으며, 지역별 상한 비율은 지방자치단체의 조례로 정한다.
도시 계획에서 용도 지역별 지정 용적률은 50%~1300% 범위로 제한되며, 건축 기준법상 원칙적으로 지정 용적률을 초과하는 건물을 지을 수 없다. 예를 들어, 50평 토지에 용적률이 200%인 지역은 최대 100평(50평×200%)의 연면적 건물(1층 40평, 2층 30평, 3층 30평 등)을 지을 수 있다.
하지만 다음과 같은 경우에는 예외가 적용된다.
- 종합 설계 제도를 이용해 공개 공지를 설치하고 용적률 할증을 받는 경우.
- 1994년 건축 기준법 개정으로 집합 주택의 공용 부분이나 지하층 일부는 용적률 산정에서 제외.
- 주차장이나 자전거 보관소는 연면적의 1/5, 주택 지하층은 주택 용도 바닥 면적의 1/3을 용적률 산정에서 제외.
전면 도로 폭이 12m 미만이면, 도시 계획으로 정해진 용적률 이하로 제한될 수 있다. 주거 지역은 "도로 폭×4/10", 그 외 지역(상업・공업)은 "도로 폭×6/10" 수치와 지정 용적률을 비교하여 낮은 쪽이 적용된다(기준 용적률). 이는 도로 폭이 좁아 기반 정비가 부족한 지역에 고밀도 건축물이 들어서는 것을 막기 위한 규정이다.
- 예: 제1종 중고층 주거 전용 지역에서 지정 용적률이 300%이고 전면 도로 폭이 6m인 경우, 6m×4/10 = 240% < 300%
- 2002년 건축 기준법 개정 후, 자치단체에 따라 다른 수치를 사용하기도 한다. 특정 행정청이 지정하는 주거 지역은 6/10, 그 외 지역은 4/10이나 8/10이 될 수 있다.
지정 용적률이 다른 여러 지역에 걸쳐 건물을 지을 때는 가중 평균을 따른다.
제1종/제2종 저층 주거 전용 지역 내 건축물 높이는 사선 제한이나 일영 규제 등의 규제도 받는다.
2. 1. 용적률
건축법 제56조에서 건축물의 용적률은 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율로 제한하고 있다.[15] 이 용적률은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조에 따라 도시관리계획에 따른 용도지역별로 최대한도가 규정되어 있으며, 지역별로 적용되는 상한 비율은 지방자치단체의 조례로 정한다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 용도지역별 용적률 상한선은 다음과 같다.
| 용도지역 | 상한선(백분율) | |
|---|---|---|
| 도시지역 | 주거지역 | 500 |
| 상업지역 | 1,500 | |
| 공업지역 | 400 | |
| 녹지지역 | 100 | |
| 관리지역 | 보전관리지역 | 80 |
| 생산관리지역 | 80 | |
| 계획관리지역 | 100 | |
| 농림지역 | 80 | |
| 자연환경보전지역 | 80 | |
2. 2. 용적률 산정 방법
대한민국 건축법 시행령 제119조에 따라 용적률 산정 시 연면적은 각 층의 바닥면적 합계에서 다음 면적을 제외한다.[1]- 지하층
- 지상층의 주차용 (단, 해당 건축물의 부속 용도로 쓰이는 경우에만 한함)
- 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치한 피난안전구역
- 건축물의 경사지붕 아래에 설치한 대피공간
공동주택에 설치된 주민공동시설의 면적은 과거 바닥면적 합계에서 제외되었으나, 2012년 12월 12일부터는 바닥면적 합계를 산출하는 데 포함된다.[1]
도시 계획에서 용도 지역마다 지정 용적률은 50%~1300% 범위로 제한되어 있다.[1] 건축 기준법상, 원칙적으로 지정 용적률을 초과하는 연면적의 건물을 지을 수 없다.[1] 예를 들어, 50평 토지에 용적률이 200%인 지역은 최대 100평(50평×200%)의 연면적 건물(1층 40평, 2층 30평, 3층 30평 등)을 지을 수 있다.[1]
하지만 다음과 같은 경우에는 예외가 적용된다.[1]
- 종합 설계 제도를 이용하여 공개 공지를 설치하는 것을 조건으로 용적률 할증을 받는 경우
- 1994년 건축 기준법 개정에 의해 집합 주택의 공용 부분이나 지하 실의 일정 부분은 용적률 산정에 포함하지 않을 수 있게 된 경우
- 주차장이나 자전거 보관소는 연면적의 1/5, 주택의 지하 실은 주택 용도로 제공하는 부분의 바닥 면적 1/3은 용적률 산정에 불산입되는 경우
3. 용적률의 역사와 국제적 비교
용적률은 1916년 지구 조례에 따라 미국 뉴욕시에서 처음으로 도입되었다. 이 조례는 고층 건물이 빛과 공기를 가리는 것을 막기 위해 제정되었으며, 건물 높이와 건물 후퇴(setback) 요구 사항을 규정하여 건물 크기를 제어하고자 했다. 1961년에는 지구 조례 개정을 통해 용적률(FAR) 개념이 도입되었다. 엠파이어 스테이트 빌딩과 같이 1961년 이전에 건설된 건물은 현재 기준으로는 달성하기 어려운 높은 용적률을 갖는 경우가 많다.[11]
각 국가는 다양한 용어와 계산 방식으로 용적률을 적용한다.
| 국가 | 용어 | 설명 |
|---|---|---|
| 미국 | FAR (Floor Area Ratio) | 건물 바닥면적 합계를 대지면적으로 나눈 값 (예: 1.5, 2.0)[6] |
| 오스트레일리아 | FSR (건축 면적 비율, 뉴사우스웨일스주), 대지 비율 (서호주) | [6] |
| 프랑스 | COS (토지 점유율 계수) | [6] |
| 브라질 | CA (이용 계수) | [6] |
| 독일 | GFZ (층 면적 수치) | 부지 피복률(GRZ)와는 다른 개념[6] |
| 인도 | FSI (건축 면적 지수), FAR (건축 면적 비율) | [7] |
| 영국, 홍콩 | 대지 비율, 부지 비율 | [8][9] |
| 싱가포르 | 대지 비율, GPR (총 대지 비율) | [6] |
| 미국, 캐나다 | FSR (건축 면적 비율), FAR (건축 면적 비율) | [10] |
일본은 1970년 이후 지구단위계획 시스템에 용적률을 광범위하게 채택했다. 인도는 도시마다 다른 용적률 규정을 적용하며, 뭄바이와 방갈로르 등 지역별 특성에 따라 다르게 적용된다.[7]
일본의 경우, 도시 계획에서 용도 지역별로 지정 용적률이 정해져 있으며, 건축 기준법에 따라 이를 초과하는 건물을 지을 수 없다. 하지만 예외적으로 종합 설계 제도를 이용하거나, 집합 주택의 공용 부분, 지하 실, 주차장 등을 설치하는 경우 용적률 제한이 완화될 수 있다. 또한, 접하는 도로 폭이 12m 미만인 경우 용적률 제한을 받을 수 있다.
3. 1. 용어의 사용 (Terminology)
미국에서는 건물 바닥면적 합계에 대한 대지면적의 비율(Floor Area Ratio|FAR영어)로 표시하며 1.5, 2.0 등으로 나타낸다. 용적률은 때때로 '''건폐율''' 또는 '''대지면적비'''라고도 불린다. 용적률(FAR)과 용적지수(FSI)의 차이점은 전자는 비율이고 후자는 지수라는 점이다. 지수는 단일 기준 수치의 백분율로 표현된 값이다. 따라서 용적률 1.5는 용적지수 150%로 변환된다.국가 또는 지역에 따라 용적률을 나타내는 용어는 다음과 같이 다르다.
| 국가 | 용어 |
|---|---|
| 오스트레일리아 | 뉴사우스웨일스주에서는 건축 면적 비율(FSR), 서호주에서는 대지 비율[6] |
| 프랑스 | 토지 점유율 계수(COS) |
| 브라질 | 이용 계수(CA) |
| 독일 | 층 면적 수치(GFZ) |
| 인도 | 건축 면적 지수(FSI)와 건축 면적 비율(FAR)[7] |
| 영국, 홍콩 | 대지 비율과 부지 비율[8][9] |
| 싱가포르 | 대지 비율과 총 대지 비율(GPR) |
| 미국, 캐나다 | 건축 면적 비율(FSR)과 건축 면적 비율(FAR)[10] |
3. 2. 역사적 배경
1916년 지구 조례는 높은 건물이 너무 많은 빛과 공기를 가리는 것을 막기 위해 뉴욕시에서 제정되었다. 이 조례는 타워의 높이와 건물 후퇴(setback) 요구 사항을 규제하여 건물 크기를 제어하고자 했다. 1961년에는 지구 조례 개정을 통해 용적률(FAR) 개념이 도입되었다. 1961년 이전에 건설된 건물은 현재에는 달성할 수 없는 용적률을 갖는 경우가 많은데, 엠파이어 스테이트 빌딩의 용적률은 25로, 동일한 토지에 있는 신축 건물보다 훨씬 더 많은 임대료를 얻을 수 있다.[11]3. 3. 국제적 적용 사례
국가마다 용적률을 나타내는 용어와 계산 방식은 다양하다.| 국가 | 용어 | 설명 |
|---|---|---|
| 미국 | FAR (Floor Area Ratio) | 건물 바닥면적 합계를 대지면적으로 나눈 값 (예: 1.5, 2.0)[6] |
| 오스트레일리아 | FSR (건축 면적 비율, 뉴사우스웨일스주), 대지 비율 (서호주) | [6] |
| 프랑스 | COS (토지 점유율 계수) | [6] |
| 브라질 | CA (이용 계수) | [6] |
| 독일 | GFZ (층 면적 수치) | 부지 피복률(GRZ)와는 다른 개념[6] |
| 인도 | FSI (건축 면적 지수), FAR (건축 면적 비율) | [7] |
| 영국, 홍콩 | 대지 비율, 부지 비율 | [8][9] |
| 싱가포르 | 대지 비율, GPR (총 대지 비율) | [6] |
| 미국, 캐나다 | FSR (건축 면적 비율), FAR (건축 면적 비율) | [10] |
이러한 비율은 개발 부지의 밀도를 측정하는 데 사용되며, FAR이 높을수록 밀도가 높은 건축물을 의미한다.
일본은 1970년 이후부터 용적률을 지구단위계획 시스템에 광범위하게 채택해 왔다. 인도에서는 도시마다 다른 용적률 규정을 적용하며, 일반적으로 1.3에서 3.25 사이이다. 뭄바이에서는 1.33이 일반적이지만, 다라비와 같은 빈민가와 지하철 노선 주변 지역에서는 더 높은 FSI가 허용된다. 방갈로르에서는 도로 폭에 따라 용적률이 다르게 적용된다.[7]
일본의 경우, 도시 계획에서 용도 지역마다 50%~1300% 범위로 용적률 제한(지정 용적률)이 정해져 있다. 건축 기준법상, 원칙적으로 지정 용적률을 초과하는 건물을 지을 수 없다. 예를 들어, 50평의 토지에 용적률이 200%인 지역에서는 최대 100평의 건물을 지을 수 있다.
하지만 예외적으로 다음과 같은 경우에는 용적률 제한이 완화될 수 있다.
- 종합 설계 제도를 통해 공개 공지를 설치하는 경우
- 1994년 건축 기준법 개정으로 집합 주택의 공용 부분이나 지하 실의 일정 부분은 용적률 산정에서 제외
- 주차장, 자전거 보관소, 주택의 지하 실 등은 일정 비율만큼 용적률 산정에서 제외
접하는 도로 폭이 12m 미만인 경우, 도시 계획으로 정해진 용적률 이하로 제한을 받을 수 있다. 주거 지역에서는 "도로 폭 × 4/10", 그 외 지역에서는 "도로 폭 × 6/10"의 수치와 지정 용적률을 비교하여 낮은 쪽이 적용된다. 이는 도로 폭이 좁은 지역에 고밀도 건축물이 들어서는 것을 막기 위한 규정이다.
지정 용적률이 다른 여러 지역에 걸쳐 건물을 건축하는 경우에는 가중 평균에 따라 용적률을 계산한다.
용적률 규제 외에도, 제1종 저층 주거 전용 지역이나 제2종 저층 주거 전용 지역 내 건축물 높이는 사선 제한이나 일영 규제 등의 제한을 받는다.
4. 용적률과 관련된 제도 (일본 사례 중심)
용적률은 도시 계획에서 용도 지역마다 50%~1300% 범위로 제한이 정해져 있다(지정 용적률). 건축 기준법상, 원칙적으로 지정 용적률을 초과하는 연면적의 건물을 지을 수 없다. 예를 들어, 50평의 토지에 용적률이 200%인 지역에서는 최대 100평(50평×200%)의 연면적 건물을 지을 수 있다.
하지만, 다음과 같은 경우에는 예외가 적용된다.
- 종합 설계 제도를 이용하여, 공개 공지를 설치하는 것을 조건으로 용적률 할증을 받는 경우가 있다.
- 1994년 건축 기준법 개정에 의해, 집합 주택의 공용 부분이나 지하층의 일정 부분은 용적률 산정에서 제외된다.
- 주차장이나 자전거 보관소는 연면적의 1/5, 주택의 지하층은 주택 용도 부분 바닥 면적의 1/3은 용적률 산정에서 제외된다.
전면 도로 폭이 12m 미만인 경우, 도시 계획으로 정해진 용적률 이하로 제한받을 수 있다. 주거지역에서는 "도로 폭×4/10", 그 외 용도 지역(상업・공업)에서는 "도로 폭×6/10"의 수치와 지정 용적률을 비교하여, 낮은 쪽이 적용된다(기준 용적률). 이는 도로 폭이 좁아 기반 정비가 충분하지 않은 지역에 고층 건물이 들어서는 것을 막기 위한 규정이다.
- 예: 제1종 중고층 주거 전용 지역에서 지정 용적률이 300%이고 전면 도로 폭이 6m인 경우, 6m×4/10 = 240% < 300% 이므로 240%가 적용된다.
- 2002년 건축 기준법 개정 후, 자치 단체에 따라 다른 수치를 사용하기도 한다. 특정 행정청이 지정하는 주거지역에서는 6/10, 그 외 용도 지역에서는 4/10나 8/10이 되는 경우도 있다.
지정 용적률이 다른 여러 지역에 걸쳐 건물을 건축하는 경우, 용적률은 가중 평균에 따른다.
용적률 규제 외에도, 제1종 저층 주거 전용 지역이나 제2종 저층 주거 전용 지역 내 건축물 높이는 사선 제한이나 일영 규제 등의 제한을 받는다.
4. 1. 특례용적률적용구역제도
도시 계획 구역 내의 일정 구역을 정하고, 그 구역 내 건축 부지의 지정 용적률의 일부를 여러 건축 부지 간에 이전할 수 있는 제도이다. 이 경우, 한쪽 건축 연면적은 지정 용적률을 초과하고, 다른 한쪽은 지정 용적률 미만이 되지만, 이들의 합계 연면적은 현재 정해져 있는 각 부지의 지정 용적률에 대응하는 건축 연면적의 합계를 초과할 수 없다. 통칭, 제도적으로는 일본에서 "용적률 이전", 미국에서는 "이전 개발권"(TDR=Transferable Development Rights), 개발 사업적으로는 "공중권 매매"라고 불린다.용적률 이전은 특정 가구 제도, 지구 계획 제도, 고도 이용 지구 제도, 일단지 인정 제도, 종합적 설계 제도 등에 의해, 원칙적으로 인접한 건축 부지 간에 실질적으로 실시할 수 있지만, 특례 용적률 적용 구역 제도에서는 그 구역 내라면 인접하지 않은 건축 부지 간에도 실시할 수 있다는 것이 특징이다.[1] 단, 적용으로 인해 교통이나 라이프라인 등에 문제가 생기지 않도록 지구 전체의 도로율과 대중교통 기관의 정비율이 매우 높은 지구로 한정된다.[1] 또한, 구역 내 건축물의 규모에 극단적인 불균형이 생기지 않도록, 도시 마스터 플랜에 적합하면서 건물의 높이 한도나 부지의 최소 한도를 정하는 것이 바람직하다.[1]
이 제도의 최초이자 유일한 적용은 2002년에 지정한 도쿄도 지요다구의 "오테마치, 마루노우치, 유라쿠초 지구 특례 용적률 적용 구역"이다.[2] 도쿄도는 도쿄역 주변 지구의 도시 개발·정비·보전을 유도하고 제어하기 위해, 오테마치, 마루노우치, 유라쿠초 지구(116.7ha)에 "특례 용적률 적용 구역" 및 "지구 계획 지구"를 도시 계획으로 정하고, 이 구역 내에서는 일정 제한(용적률 및 높이의 상한 등) 하에 도쿄도의 허가에 의해 각 건축 부지 간에 용적률 이전을 할 수 있도록 했다.[2]
이 제도를 활용하여 JR 동일본은 도쿄역 마루노우치 쪽의 붉은 벽돌 역사(1914년 건설, 1947년 복원)의 복원적 보전을 실시하게 되었다.[3] 붉은 벽돌 역사를 전전(戰前)의 3층 건물로 복원해도, 그 건물 규모는 부지의 지정 용적률에 대응하여 건설 가능한 상한 바닥 면적에 미치지 않으므로, 잔여 용적률 상당분의 바닥 면적을 분할하여 다른 부지로 이전함으로써 보전 자금 조달을 도모하고 있다.[3] 2007년 시점에서의 용적률 이전처는 마루노우치 쪽의 도쿄 빌딩, 신마루 빌딩, 마루노우치 파크 빌딩과 야에스 쪽의 그란 토쿄 등의 각 초고층 빌딩이다.[3] JR 동일본은 그 이전처 빌딩에 바닥을 소유하여 경영하거나, 또는 그 빌딩 소유자 등에게 바닥을 매각하고 있다.[3]
용적률 이전 절차는 구역 내에서 용적 이전을 하는 각 건축 부지의 토지 권리자들이 동의서를 작성하여 특정 행정청에 신청하고, 특정 행정청은 심사하여 도시 계획적으로 문제가 없으면 그 이전 용적률을 그 부지의 특례 용적률로 정한다.[4] 일본에서는 공중권 매매 거래에 대한 법률상의 규정은 없지만, 실제로는 용적 감소가 되는 부지에 용적 증가가 되는 부지의 소유자가 지역권을 설정함으로써, 그 대가로 상당 금액을 지불하는 형태를 취하고 있다.[4]
4. 2. 종합설계제도
일본의 종합 설계 제도를 이용하면, 공개 공지를 설치하는 조건으로 용적률 할증을 받을 수 있다.4. 3. 다운조닝 (Downzoning)
다운조닝(downzoning)은 미국에서 고안된 도시 성장 관리 정책 중 하나로, 용적률을 낮춰 신규 개발 용량을 억제하는 지구 지정 또는 변경 기법이다.[1] 과도한 개발로 인한 인구 증가로 환경이 나빠지는 것을 막고, 적정한 도시 규모를 유지하여 시가지의 질을 확보하기 위해 사용된다.[1]5. 용적률의 효과 및 비판
용적률은 토지 가치와 도시 형태에 큰 영향을 미치지만, 여러 비판적인 시각도 존재한다.
용적률이 높아질수록 토지 가치는 상승하는 경향이 있다. 2022년 연구에 따르면 뉴욕시에서 최대 허용 용적률이 낮아지면 토지 가치와 밀도가 낮아지는 것으로 나타났다.[2]
그러나 안드레스 듀아니 등(2000)은 용적률 규제가 여러 한계를 지닌다고 지적했다.[12] 듀아니는 용적률이 시장 원리에 굴복하여 커뮤니티를 단순한 부분의 합 이상으로 만들기 어렵게 하고, 건물의 형태를 예측하기 어렵게 만들어 이웃의 특성을 보존하기 어렵다고 보았다. 반면, 높이, 건폐율, 건물선과 같은 전통적인 설계 기준은 예측 가능성을 높여준다고 주장했다. 또한 용적률을 건물선과 함께 적용하면 넓은 대지가 유리해져 도시의 다양성을 해치고, 건물이 환경에 미치는 영향(온실가스 배출, 에너지 소비, 지역 생태계 등)을 고려하지 않는다고 비판했다.[13]
특히, 듀아니는 건폐율과 비교하여 용적률의 문제점을 지적했다. 용적률로 밀도를 규제하면 개발자는 같은 면적에 단층 건물을 짓는 경향이 있어 녹지 공간이 줄어들 수 있다. 반면, 건폐율(대지 면적비 또는 부지 면적비[14])로 규제하면 녹지 공간을 보존하면서 다층 건물 건설을 유도할 수 있다고 주장한다.
5. 1. 토지 가치에 미치는 영향
용적률은 토지 가치에 큰 영향을 미친다. 허용 용적률이 높을수록 토지 가치도 높아진다.2022년의 연구에 따르면 뉴욕시의 최대 허용 용적률이 낮아지면 토지 가치와 밀도가 낮아지는 것으로 나타났다.[2]
5. 2. 비판적 시각
안드레스 듀아니 등(2000)은 용적률 규제가 여러 한계를 지닌다고 지적했다.[12]- 용적률은 시장 원리에 굴복하여, 커뮤니티를 단순한 부분의 합 이상으로 만들고자 하는 목표와 상반된다.
- 용적률은 건물의 물리적 형태를 예측하기 어렵게 만들어, 이웃의 특성을 보존하고 강화하는 데 적합하지 않다. 반면, 높이, 건폐율, 후퇴선(건물선)과 같은 전통적인 설계 기준은 예측 가능성을 높여 투자 결정에 대한 확신을 준다.
- 용적률을 후퇴선과 함께 적용하면, 넓은 대지가 유리해져 도시의 다양성과 소유권의 다양성을 해친다.
- 용적률은 새로운 건물이 환경에 미치는 영향(온실가스 배출, 에너지 소비, 지역 생태계 등)을 고려하지 않는다.[13]
듀아니는 특히 건폐율과 비교하여 용적률의 문제점을 지적했다. 용적률로 밀도를 규제하면, 개발자는 같은 면적에 단층 건물을 짓는 것이 비용이 적게 들기 때문에 녹지 공간이 줄어드는 결과를 초래한다. 반면, 건폐율(대지 면적비 또는 부지 면적비[14])로 규제하면 녹지 공간을 보존하면서 다층 건물 건설을 유도할 수 있다.
6. 관련 용어
참조
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Site Coverage Ratio
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2020-09-04
[15]
웹인용
What is Floor Area Ratio(FAR)?
http://www.kitsapgov[...]
2003-09-06
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