바닥면적
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1. 개요
바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부의 수평 투영 면적을 의미하며, 건축법 및 부동산등기법 등에서 정의와 산정 방식이 다르게 적용된다. 대한민국 건축법에서는 바닥면적에서 제외되는 경우를 규정하고 있으며, 건축 허가 및 방화 규제 등에 활용된다. 부동산등기법에서는 벽의 중심선 또는 안쪽 선을 기준으로 바닥면적을 산정하며, 구분소유 건물에 대한 특례를 둔다. 해외에서도 바닥면적 정의는 국가별로 상이하며, 총 바닥 면적(GFA)과 임대 가능 면적(GLA) 등의 개념으로 사용된다. 선박 공학에서는 여객선 안전과 수용 능력을 결정하는 요소로 활용된다.
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| 바닥면적 | |
|---|---|
| 정의 | |
| 바닥면적 | 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적이다. |
| 설명 | |
| 개요 | 바닥면적은 건축물의 규모를 나타내는 중요한 지표 중 하나이다. 건축법에서는 건축물의 용도, 종류, 규모 등에 따라 바닥면적의 제한을 두고 있다. 바닥면적은 건축물의 건폐율, 용적률 등을 산정하는 기준이 되기도 한다. |
| 산정 방법 | 건축물의 외벽의 중심선을 기준으로 산정한다. 다만, 처마, 차양, 부연 등은 그 끝부분으로부터 1m를 후퇴한 선을 기준으로 한다. 건축물의 내부에는 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획이 있는 경우에는 그 구획의 중심선을 기준으로 산정한다. 발코니, 베란다 등은 바닥면적에 포함되지 않는다. 다만, 발코니 등의 면적이 건축면적의 1/2을 초과하는 경우에는 초과하는 면적은 바닥면적에 포함된다. |
| 용도 | 바닥면적은 건축물의 건폐율, 용적률 등을 산정하는 기준이 되며, 건축물의 규모를 제한하는 데 사용된다. |
| 관련 법규 | 건축법 |
| 같이 보기 | |
| 관련 항목 | 건축면적 연면적 건폐율 용적률 |
2. 대한민국의 건축법상 규정
대한민국 건축법 제84조 및 건축법 시행령 제119조에 따라 특정 경우에는 바닥 면적에서 제외되는 부분이 규정되어 있다. 이러한 예외 규정은 건축물의 효율적인 공간 활용을 도모하고, 불필요한 규제를 완화하기 위한 목적으로 마련되었다.[9]
- 필로티 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우 바닥면적에서 제외된다.
- 승강기탑, 계단탑, 장식탑, 다락, 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기 등은 바닥면적에서 제외된다.
- 공동 주택 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관함의 면적은 바닥면적에서 제외된다.
- 건축물을 리모델링하는 경우로서 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분은 바닥면적에서 제외된다.
건축기준법 시행령[9] 제2조 제1항 제3호에서 "바닥면적"은 "건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽 기타 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영 면적"으로 규정하고 있다.
또한, 같은 조 제4항에서 "연면적"은 "건축물의 각 층의 바닥면적의 합계"로 규정하고 있다. 제외 규정으로, 자동차 차고, 자전거 주차를 위한 시설에 사용하는 부분은 바닥면적에 산입하지 않는다고 규정하고 있다.
바닥면적은 건축법에 따른 건축 허가 요건 및 방화상의 구조 규제 등에 사용된다.
2. 1. 바닥 면적에서 제외되는 경우
건축법 제84조, 건축법 시행령 제119조에 따라 다음 경우에는 바닥면적에서 뺀다.- 필로티 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우
- 승강기탑, 계단탑, 장식탑, 다락, 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기
- 공동 주택 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관함의 면적
- 건축물을 리모델링하는 경우로서 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분
2. 1. 1. 공공 이용 공간
건축법 제84조, 건축법 시행령 제119조에 따라 다음 경우에는 바닥면적에서 뺀다.- 필로티 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우
- 승강기탑, 계단탑, 장식탑, 다락, 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기
- 공동 주택 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관함의 면적
- 건축물을 리모델링하는 경우로서 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분
2. 1. 2. 건축 설비 공간
건축법 제84조, 건축법 시행령 제119조에 따라 다음 경우에는 바닥면적에서 뺀다.- 필로티 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우
- 승강기탑, 계단탑, 장식탑, 다락, 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기
- 공동 주택 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관함의 면적
- 건축물을 리모델링하는 경우로서 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분
2. 1. 3. 공동주택 부대시설
건축법 제84조, 건축법 시행령 제119조에 따라 다음 경우에는 바닥면적에서 제외한다.- 필로티 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우
- 승강기탑, 계단탑, 장식탑, 다락, 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기
- 공동 주택 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관함의 면적
- 건축물을 리모델링하는 경우로서 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분
2. 1. 4. 건축물 리모델링
건축법 제84조, 건축법 시행령 제119조에 따라 다음 경우에는 바닥면적에서 뺀다.- 필로티 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우
- 승강기탑, 계단탑, 장식탑, 다락, 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기
- 공동 주택 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관함의 면적
- 건축물을 리모델링하는 경우로서 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분
3. 부동산등기법상 규정
부동산등기법상의 "바닥면적"은, 부동산등기규칙 제115조에서 "건물의 바닥면적은 각 층마다 벽 기타 구획의 중심선(구분건물에 있어서는 벽 기타 구획의 안쪽 선)으로 둘러싸인 부분의 수평 투영 면적으로, 제곱미터를 단위로 하여 정하며, 1제곱미터의 100분의 1 미만의 단수는 버린다."라고 규정하고 있다.[9]
구분소유건물에 있어서는, 건물의 구분소유 등에 관한 법률 제14조에서 "각 공유자의 지분은, 그가 소유하는 전유부분의 바닥면적의 비율에 따른다.", "바닥면적은 벽 기타 구획의 '''안쪽 선'''으로 둘러싸인 부분의 수평 투영 면적에 따른다."라고 규정하고 있다. 이는 구분소유건물의 소유권 관계를 명확히 하고, 공평한 재산권 행사를 보장하기 위한 조치이며, 부동산등기법상 바닥면적 산정 방식과 차이가 있다.
3. 1. 부동산등기규칙상 정의
부동산등기규칙 제115조에서는 건물의 바닥면적은 각 층마다 벽 기타 구획의 중심선(구분건물에 있어서는 벽 기타 구획의 안쪽 선)으로 둘러싸인 부분의 수평 투영 면적으로, 제곱미터를 단위로 하여 정하며, 1제곱미터의 100분의 1 미만의 단수는 버린다고 규정하고 있다.[9]3. 2. 구분소유건물에 대한 특례
건물의 구분소유 등에 관한 법률 제14조에서는 각 공유자의 지분은 그가 소유하는 전유부분의 바닥면적의 비율에 따르도록 규정하고 있다. 이때 바닥면적은 벽 기타 구획의 안쪽 선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영 면적, 즉 내법 면적을 기준으로 한다. 이는 구분소유건물의 소유권 관계를 명확히 하고, 공평한 재산권 행사를 보장하기 위한 조치이다. 부동산등기법상 바닥면적은 부동산등기규칙 제115조에서 각 층마다 벽 기타 구획의 중심선(구분건물은 안쪽 선)으로 둘러싸인 부분의 수평 투영 면적으로 제곱미터를 단위로 하여 정하며, 1제곱미터의 100분의 1 미만의 단수는 버린다고 규정하고 있다.4. 건축기준법과 부동산등기법의 차이
위에서 언급한 바와 같이, 바닥면적은 건축기준법과 부동산등기법 각각에서 정의가 내려지므로, 같은 건물(건축물)이라도 바닥면적이 건축 허가 신청 시의 것과 부동산 등기부상의 것과 다를 수 있다. 일반적으로 부동산 등기의 바닥면적이 약간 더 작아지는 경향이 있다.
4. 1. 벽심 면적과 내법 면적
건축기준법과 부동산 등기법에서 규정하는 "벽 기타 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영 면적"은 벽심 면적이라고 불린다.이에 반해, 부동산 등기법에서 규정하는 구분 건물의 경우 "벽 기타 구획의 안쪽 선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영 면적"은 내법 면적이라고 불린다.
5. 해외의 바닥 면적 정의
각 국가별로 바닥 면적의 정의와 산정 방식은 상이하며, 포함/제외되는 면적의 기준도 다르다.
; 홍콩
홍콩 법률 제123F장 http://www.legislation.gov.hk/blis_pdf.nsf/6799165D2FEE3FA94825755E0033E532/25C2868DA2669A12482575EE003F079B/$FILE/CAP_123F_e_b5.pdf 건축(계획) 규정 제23조 3항 (a)호에 따르면, 건물의 바닥 면적은 각 층의 외부 벽 내부에 포함된 면적(지면 아래의 모든 층 포함)과 건물의 각 발코니 면적을 합한 면적으로 정의한다.[2] 발코니의 전체 치수(측면의 두께 포함)와 건물의 외부 벽 두께를 기준으로 계산한다.
(b)호에 따르면, 자동차 주차, 자동차 적재 또는 하역, 쓰레기 보관 및 자재 회수 관련 시설, 통신 및 방송 서비스 접근 시설, 엘리베이터, 에어컨 또는 난방 시스템 등은 총 바닥 면적에서 제외될 수 있다.[2]
홍콩 토지 임대 계약에서 허용된 GFA는 일반적으로 개발할 수 있는 최대 GFA(위의 비계산 제외)이다. 그러나 용적률, 최대 부지 피복률, 최대 허용 건물 높이 및 개요 지구 계획의 영향을 받아 더 줄어들 수 있다. 지붕 및 기타 덮이지 않은 면적은 허용된 GFA에서 제외되지만 일반적으로 개방 공간, 복도 또는 비상 탈출 구역으로 제한된 용도로 사용된다.
2001년부터 건물 개발에 녹색 기능을 통합하도록 장려하기 위해 GFA에서 추가 시설을 제외하거나 무시할 수 있게 되었다.[3] 이러한 시설들은 개발을 위해 추가적인 바닥 면적을 부여하고 일반적으로 개발자가 최종 사용자에게 판매하는 GFA/판매 면적에 포함되어 최종 사용자를 혼란스럽게 했기 때문에, 정부는 녹색 기능 제외를 폐지하고 녹색 기능을 장려하기 위한 대안적인 방법을 사용할 계획이다. 총 바닥 면적에 대해 홍콩에서는 "부지 피복률"이라는 용어를 사용한다.[4][5]
; 싱가포르
도시 재개발청(URA)은 총 바닥 면적(GFA)을 모든 덮인 바닥 면적과 상업용으로 사용되는 덮이지 않은 면적의 총합으로 정의한다.[6] 총 바닥 면적은 파티션 벽의 중심선 사이에서 측정된 덮인 바닥 공간의 총 면적으로, 외부 벽의 두께를 포함하지만 빈 공간은 제외한다.[6] 접근성 및 사용성은 GFA에서 제외되기 위한 기준이 아니다.[6] URA는 사례별로 개발 제안의 특정 설계를 기반으로 GFA 문제에 대한 결정을 내릴 권한을 가진다.[6]
2014년 1월부터, 개인 전용 공간(PES)과 개인 옥상 테라스(PRT)는 발코니를 포함하는 마스터 플랜보다 10%를 초과하지 않는 보너스 GFA의 일부로 계산된다.[7]
; 일본
일본 건축기준법 시행령[9] 제2조 제1항 제3호에서 "바닥면적"은 "건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽 기타 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영 면적"으로 규정하고 있다. 같은 조 제4항에서 "연면적"은 "건축물의 각 층의 바닥면적의 합계"로 규정하고 있다. 자동차 차고, 자전거 주차를 위한 시설에 사용하는 부분은 바닥면적에 산입하지 않는다.[9] 바닥면적은 건축법에 따른 건축 허가 요건 및 방화상의 구조 규제 등에 사용된다.
5. 1. 홍콩
홍콩 법률 제123F장 http://www.legislation.gov.hk/blis_pdf.nsf/6799165D2FEE3FA94825755E0033E532/25C2868DA2669A12482575EE003F079B/$FILE/CAP_123F_e_b5.pdf 건축(계획) 규정 제23조 3항 (a)호에 따르면, 건물의 바닥 면적은 각 층의 외부 벽 내부에 포함된 면적(지면 아래의 모든 층 포함)과 건물의 각 발코니 면적을 합한 면적으로 정의한다.[2] 발코니의 전체 치수(측면의 두께 포함)와 건물의 외부 벽 두께를 기준으로 계산한다.(b)호에 따르면, 자동차 주차, 자동차 적재 또는 하역, 쓰레기 보관 및 자재 회수 관련 시설, 통신 및 방송 서비스 접근 시설, 엘리베이터, 에어컨 또는 난방 시스템 등은 총 바닥 면적에서 제외될 수 있다.[2]
홍콩 토지 임대 계약에서 허용된 GFA는 일반적으로 개발할 수 있는 최대 GFA(위의 비계산 제외)이다. 그러나 용적률, 최대 부지 피복률, 최대 허용 건물 높이 및 개요 지구 계획의 영향을 받아 더 줄어들 수 있다. 지붕 및 기타 덮이지 않은 면적은 허용된 GFA에서 제외되지만 일반적으로 개방 공간, 복도 또는 비상 탈출 구역으로 제한된 용도로 사용된다.
2001년부터 건물 개발에 녹색 기능을 통합하도록 장려하기 위해 GFA에서 추가 시설을 제외하거나 무시할 수 있게 되었다.[3] 이러한 시설들은 개발을 위해 추가적인 바닥 면적을 부여하고 일반적으로 개발자가 최종 사용자에게 판매하는 GFA/판매 면적에 포함되어 최종 사용자를 혼란스럽게 했기 때문에, 정부는 녹색 기능 제외를 폐지하고 녹색 기능을 장려하기 위한 대안적인 방법을 사용할 계획이다. 총 바닥 면적에 대해 홍콩에서는 "부지 피복률"이라는 용어를 사용한다.[4][5]
5. 2. 싱가포르
도시 재개발청(URA)은 총 바닥 면적(GFA)을 모든 덮인 바닥 면적과 상업용으로 사용되는 덮이지 않은 면적의 총합으로 정의한다.[6] 총 바닥 면적은 파티션 벽의 중심선 사이에서 측정된 덮인 바닥 공간의 총 면적으로, 외부 벽의 두께를 포함하지만 빈 공간은 제외한다.[6] 접근성 및 사용성은 GFA에서 제외되기 위한 기준이 아니다.[6] URA는 사례별로 개발 제안의 특정 설계를 기반으로 GFA 문제에 대한 결정을 내릴 권한을 가진다.[6]2014년 1월부터, 개인 전용 공간(PES)과 개인 옥상 테라스(PRT)는 발코니를 포함하는 마스터 플랜보다 10%를 초과하지 않는 보너스 GFA의 일부로 계산된다.[7]
5. 3. 일본
일본 건축기준법 시행령[9] 제2조 제1항 제3호에서 "바닥면적"은 "건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽 기타 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영 면적"으로 규정하고 있다. 같은 조 제4항에서 "연면적"은 "건축물의 각 층의 바닥면적의 합계"로 규정하고 있다. 자동차 차고, 자전거 주차를 위한 시설에 사용하는 부분은 바닥면적에 산입하지 않는다.[9] 바닥면적은 건축법에 따른 건축 허가 요건 및 방화상의 구조 규제 등에 사용된다.6. 총 바닥 면적 (GFA)과 임대 가능 면적 (GLA)
총 바닥 면적(GFA, Gross floor area)은 부동산에서 건물 외벽을 포함하고 지붕을 제외한 건물 내부의 전체 바닥 면적을 의미한다.[8] GFA의 정의는 세계 각지에서 그 범위가 다르며, 어떤 면적을 포함하고 어떤 면적을 제외할지에 대한 기준도 상이하다.[8]
임대 가능 면적(GLA)은 상업용 부동산에서 임대할 수 있는 바닥 면적의 양을 말한다.[8] 구체적으로 임대 가능 면적은 지하실, 중이층 또는 상층을 포함하여 임차인 점유 및 전용 사용을 위해 설계된 총 바닥 면적이다.[8] 일반적으로 평방 미터로 표시된다.[8] 공동 파티션의 중심선과 외부 벽면에서 측정되는 임대 가능 면적은 임차인이 임대료를 지불하는 면적이며, 따라서 부동산 소유주에게 수입을 창출하는 면적이다.[8]
일부 개발업자들은 총 임대 면적(GLA)과 GFA를 같은 의미로 사용하거나, GFA를 GLA로 사용하는 관행이 있다. GLA는 일반적으로 개발 내부의 복도 및 기타 공용 공간을 제외하는 반면, GFA와 GLA는 모두 벽과 기둥과 같은 구조물이 차지하는 면적을 포함한다.[8] 임차인이 한 명뿐인 부동산의 경우 총 바닥 면적(GFA)과 임대 가능 면적(GLA)은 본질적으로 동일하다.[8]
건물 소유주 및 관리자 협회(BOMA)는 바닥 면적을 측정하고 임대 가능 면적 및 손실 계수를 계산하기 위해 미국 국립 표준 협회(ANSI)인 ANSI/BOMA Z65.1-1996과 표준을 수립했다.[8]
7. 선박에서의 바닥 면적
선박 공학에서는 여객선의 입석이나 구명 뗏목에서의 1인당 최소 바닥 면적을 "바닥 면적(Floor space)"이라고 한다. 이는 선박의 안전 및 승객 수용 능력을 결정하는 중요한 요소 중 하나이다.
참조
[1]
서적
Building Cost Planning for the Design Team
Butterworth-Heinemann
2006
[2]
웹사이트
CAP 123F, Building (Planning) Regulations
http://www.legislati[...]
2016-07-10
[3]
뉴스
LCQ11: Residential projects with green features
http://www.info.gov.[...]
Hong Kong Government
2008-04-09
[4]
웹사이트
JPN1: Green and Innovative Buildings
http://www.bd.gov.hk[...]
Government of Hong Kong
2010-02-16
[5]
웹사이트
JPN2: Second Package of Incentives to Promote Green and Innovative Buildings
http://www.bd.gov.hk[...]
Government of Hong Kong
2010-02-16
[6]
웹사이트
Handbook on GROSS FLOOR AREA
http://www.ura.gov.s[...]
2014-03-23
[7]
웹사이트
Private Enclosed Spaces & Private Roof Terraces to be included as GFA
http://www.ura.gov.s[...]
2014-03-23
[8]
서적
Standard Method for Measuring Floor Area in Office Buildings PDF (BOMA Z65.1-1996)
Building Owners and Managers Association, American National Standards Institute
[9]
웹사이트
建築基準法施行令 | e-Gov法令検索
https://laws.e-gov.g[...]
[10]
간행물
古今(こきん)用語撰
https://doi.org/10.1[...]
2001
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