대한민국 민법 제618조

1. 개요

대한민국 민법 제618조는 임대차의 정의와 효력을 규정한다. 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 상대방이 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 발생한다. 임대인은 반드시 목적물에 대한 소유권이나 처분 권한을 가지고 있을 필요는 없으며, 임대차 종료 시 임차인은 목적물을 임대인에게 반환해야 한다. 임대차보증금은 임대차 종료 후 임차인의 채무를 담보하며, 시설대여 계약은 임대차와 유사하지만 금융적 성격을 가진다. 임대인의 권한에는 한계가 있으며, 임차인의 사용·수익을 방해해서는 안 된다.

2. 조문

제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임(借賃)을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

3. 판례

* 임대차보증금은 임대차 계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보한다. 피담보채무 상당액은 임대차 관계 종료 후 목적물이 반환될 때, 특별한 사정이 없으면 별도 의사표시 없이 보증금에서 공제된다.
* 시설대여(리스)는 시설대여회사가 이용자가 선정한 특정 물건을 새로 취득하거나 대여받아 직접적인 유지, 관리 책임을 지지 않으면서, 이용자에게 일정 기간 사용하게 하고 일정 대가를 정기적으로 분할하여 지급받으며, 기간 종료 후 물건 처분은 당사자 간 약정으로 정하는 계약이다. 이는 형식상 임대차 계약과 유사하나 실질은 물적 금융으로, 임대차 계약과는 다른 특질이 있어 비전형계약(무명계약)에 해당하며, 민법의 임대차 규정이 바로 적용되지 않는다.
* 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하면 성립하며, 임대인이 목적물에 대한 소유권이나 처분 권한을 반드시 가질 필요는 없다.

3.1. 임대차보증금

임대차보증금은 임대차 계약이 끝난 후 목적물을 임대인에게 넘겨줄 때까지 발생하는, 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이다. 피담보채무 상당액은 임대차 관계가 종료되고 목적물이 반환될 때, 특별한 사정이 없으면 별도 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. 따라서 임대인은 임대차보증금에서 피담보채무를 공제한 나머지만 임차인에게 반환할 의무가 있다.

3.2. 시설대여(리스)

시설대여(리스)는 시설대여회사가 대여시설 이용자가 선정한 특정 물건을 새로이 취득하거나 대여받아 그 물건에 대한 직접적인 유지, 관리 책임을 지지 않으면서 대여시설 이용자에게 일정 기간 사용하게 하고, 그 기간에 걸쳐 일정 대가를 정기적으로 분할하여 지급받으며, 그 기간 종료 후의 물건 처분에 관하여는 당사자 간의 약정으로 정하는 계약이다. 형식은 임대차 계약과 유사하나 그 실질은 물적 금융이고 임대차 계약과는 여러 가지 다른 특질이 있기 때문에 시설대여(리스) 계약은 비전형계약(무명계약)이고 따라서 이에 대하여는 민법의 임대차에 관한 규정이 바로 적용되지는 아니한다.

3.3. 임대인의 권한

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하면 되는 것으로, 임대인이 그 목적물에 대한 소유권이나 기타 그것을 처분할 권한을 반드시 가져야 하는 것은 아니다.

3.4. 임차목적물 반환

임대차 관계가 종료된 후 임차인이 목적물을 임대인에게 반환하였다면, 임대인은 보증금을 무조건 반환해야 하며, 임차인으로부터 목적물을 인도받는 것과 동시에 이행할 것을 주장할 수 없다. 이는 종전의 임차인이 임대인의 동의를 얻어 새로운 임차인에게 목적물을 직접 넘긴 경우에도 마찬가지이다. 이러한 경우, 임차인의 행위는 임대인이 임차인으로부터 목적물을 인도받아 새로운 임차인에게 다시 인도하는 과정을 간략하게 한 것으로 볼 수 있다. 법적으로는 두 번의 인도가 이루어진 것으로 보아야 하므로, 임대차 관계 종료로 인한 임차인의 임대인에 대한 목적물 반환 의무는 제대로 이행된 것이다.