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부착물

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목차

1. 개요

부착물은 영미법에서 토지와 함께 부동산의 일부로 간주되는 물건을 의미하며, 토지에 부착된 모든 것을 포함한다. 특히, 임차인이 임대 상업용 부동산에 설치한 동산인 영업용 부착물은 특정 무역 또는 사업에 사용하기 위한 것으로, 제거로 인한 손해를 배상하거나 수리하는 조건으로 임차인이 제거할 수 있다. 호주 법률에서는 부착물 교리를 통해 소유권 분쟁을 해결하며, 부착물 여부는 부착 의도, 목적, 정도를 고려하여 판단한다.

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부착물
정의
부착물부동산에 영구적으로 부착된 물리적 재산
상세 정보
법률 개념부동산법

2. 부착물의 개념 및 판단 기준

영미법에서 부착물은 attachment, 부속물은 appurtenance, 개량물은 improvement라고도 불린다. 부동산은 토지와 함께 부동산의 일부분으로 여겨진다. 부동산이란 토지를 포함하여 토지와 연결되고 있거나(connected to), 토지와 접촉하고 있는(touching) 모든 것을 가리키며, 즉 물리적인 부동산 그 자체뿐만 아니라, 소유권으로부터 연유되는 모든 권리까지도 포함한다.[1]

2. 1. 부착물의 판단 기준 (영미법)

영미법에서는 부착물(attachment) 또는 부속물(appurtenance)이라고도 불리거나 혹은 개량물(improvement)이라고도 한다. 부동산은 토지와 함께 부동산의 일부분으로 여겨진다. 부동산이란 토지를 포함하여 토지와 연결되고 있거나(connected to), 토지와 접촉하고 있는(touching) 모든 것을 가리키며, 즉 물리적인 부동산 그 자체뿐만 아니라, 소유권으로부터 연유되는 모든 권리까지도 포함한다.

3. 영업용 부착물

'''영업용 부착물'''은 임차인이 자신의 영업을 위해 설치한 물건으로, 임대차 계약이 끝나면 임차인이 가져갈 수 있는 부착물을 말한다. 상점의 간판, 진열대, 선반 등이 이에 해당한다. 이러한 물건들은 건물에 튼튼하게 부착되어 있더라도 임차인의 개인 재산으로 간주되어, 임대차 계약이 종료될 때 임차인이 떼어갈 수 있다.

하지만 임차인이 영업용 부착물을 제거하면서 건물에 손상을 입혔다면, 그 손해를 배상하거나 수리해야 할 책임이 있다. 임차인이 이사를 갈 때 영업용 부착물을 제거하지 않으면, 해당 부착물은 부합 과정을 통해 임대인의 재산이 된다. 예를 들어, 식당이 문을 닫으면서 주인이 주방 장비나 테이블 등을 가져가지 않으면, 이러한 물건들은 임대인의 소유가 된다.

3. 1. 영업용 부착물의 예외 (영미법)

영국의 옛 관습법은 집주인들의 편이었지만, 미국에서는 사업을 하는 가게 세입자를 위하여 소위 영업용 부착물(Trade Fixture)에 대한 예외를 두었다. 이것은 비록 시설물일지라도 세입자가 그것을 떼어 낼 수(remove) 있다면 그것은 세입자의 자산이라는 예외 사항이다. 이러한 예외 조항은 사업자가 아닌 세입자에게까지 확대되었다[48].

건물 임대에서 건물의 기능과 관계없이 임차자의 영업 목적 또는 편의를 위하여 부동산에 부착한 동산으로, 임대 기간 만료 후 이를 철거해야 한다[49]. '''영업용 부착물'''(종종 "동산" 부착물이라고도 함)은 부착물에 대한 일반적인 처리의 중요한 예외 사항으로, 임대 상업용 부동산에 임차인이 설치한 동산으로, 특정 무역 또는 사업에 사용하기 위한 것이다. 이는 제거로 인해 구조물에 발생한 손해가 배상되거나 수리되는 한 임차인이 항상 제거할 수 있다. 예를 들어, 사업 간판, 진열대, 매장 선반, 주류 바, 기계 설비는 건물이나 토지에 거의 영구적으로 부착되어 있지 않더라도 종종 튼튼하게 부착된다. 그러나 이는 여전히 개인 재산으로 임차인의 사업의 일부이므로 임차인이 제거할 수 있다.

영업용 부착물에 대한 이러한 예외의 이면에 있는 경제적 논리는, 임차인이 이를 제거할 수 없다면 임대인이 그러한 장비와 자재로 임차인을 갖추게 해야 한다는 책임을 지게 될 것이라고 간주하는 것이다.

따라서 연역적으로 영업용 부착물은 전혀 부착물이 아니다. 부착물은 정의상 판매자가 판매하거나 임차인이 임대차 계약을 종료할 때 부동산과 함께 남아 있어야 하는 부동산이므로 그 이름은 오해의 소지가 있다. 영업용 "부착물"은 부동산이 아니라 임차인의 개인 재산이다.

임대인에게는 약간의 보호가 있다. 임차인이 영업용 부착물을 제거하여 부동산에 발생한 손해는 임차인이 수리하거나 비용을 지불해야 한다. 임차인이 이사할 때 영업용 부착물이 제거되지 않으면 해당 영업용 부착물은 부합 과정을 통해 임대인의 재산이 된다. 예를 들어, 레스토랑이 파산하고 소유자가 모든 주방 장비, 식사 부스 및 기타 영업용 부착물을 제거할 권리와 비용을 포기하면 해당 영업용 부착물은 임대인의 재산이 된다. 이러한 방식으로 더 이상 영업용 부착물이 아니며 실제로 일반 부착물이 되어 부동산이 될 수 있다.

3. 2. 영업용 부착물의 법적 취급 (대한민국)

영업용 부착물은 건물의 임대에서 건물의 기능과 관계없이 임차자의 영업 목적 또는 편의를 위하여 부동산에 부착한 동산을 말하며, 임대 기간 만료 후 철거해야 한다.[49]

4. 호주의 부착물 관련 법률

당사자 간의 합의가 없는 경우,[4][5] 법률에 따라[6] 부착물 교리는 물건에 대한 소유권 분쟁을 해결하기 위해 적용된다.

동산이 그 본질에 의해[7][22][8][9] 토지에 부착된 모든 상황[10][11][12][13]을 고려하여 부착물이 되는지 여부[8][14][15]는 (i) 목적과 (ii) 부착 정도에 따라 달라진다.[16][17][18] 이는 객관적으로 결정되어야 하는 사실과 법률의 혼합된 문제이며,[7][19] 주관적인 의도도 고려 사항이 된다.[22][23][24][25]

부착 의도, 부착 목적, 부착 정도, 임차인의 철거 권리 등은 하위 섹션에서 더 자세히 다룬다.

4. 1. 부착 의도

부착물의 의도는 부착물을 설치한 측의 해당 토지 소유자와의 관계,[22] 부착물의 사용 목적,[5] 당사자 간의 합의 여부 등을 통해 파악될 수 있다.[20][26][27] 임차인이 토지에 가져온 물건도 부착물이 될 수 있으며,[6][28] 이는 중요한 결정 요인이 될 수 있다.[8][29]

4. 2. 부착 목적

팔룸베리 대 팔룸베리 사건 이후, 부착물의 목적에 더 큰 강조가 주어지게 되었다.[11] 각 사건은 고유한 사실 관계에 따라 다르지만,[30] 지침이 되는 시험은 동산이 '영구적으로, 무기한으로, 또는 상당 기간' 그 자리에 유지될 의도로 고정되었는지,[16] 아니면 일시적인 목적으로만 고정되었는지 여부이다.[16][32][33]

4. 3. 부착 정도

물건이 자체 무게만으로 고정되지 않은 경우,[22][7][16][34][35] 이는 동산이 부착물이라는 반증을 불러일으킬 수 있다.[23][36] 고정되지 않은 물건도 특히 오랜 기간 사용될 경우 부착물이 될 수 있다.[37][38][42]

추가적인 지표로는 물건을 상당한 손상 없이 분리할 수 있는지,[16][39][40][41] 토지의 더 나은 사용을 위해 고정되었는지,[42][43] 또는 물건 자체의 사용을 위한 것인지,[16][26][31][44] 사용 기간과 기능,[5] 부착을 통해 제공되는 기능,[31] 그리고 갱신 비용이 재산 가치를 초과하는지 여부 등이 있다.[38]

4. 4. 임차인의 철거 권리

영국의 옛 관습법은 집주인들의 편이었지만, 미국에서는 사업을 하는 가게 세입자를 위하여 소위 영업용 부착물(Trade Fixture)에 대한 예외를 두었다. 이것은 비록 시설물일지라도 세입자가 그것을 떼어 낼 수(remove) 있다면 그것은 세입자의 자산이라는 예외 사항이다. 이러한 예외 조항이 사업자가 아닌 세입자에게까지 확대되었다.[48]

건물 임대에서 건물의 기능과 관계없이 임차자의 영업 목적 또는 편의를 위하여 부동산에 부착한 동산으로 임대 기간 만료 후 이를 철거해야 한다.[49] 임차인의 제거 권리는 관습법상 농업용 부착물에는 미치지 않는다.[45] 그러나 뉴사우스웨일스 주 법률에 따르면, 임차인은 부착물에 관한 임대인의 법적 권리에 따라 특정 상황에서 농업용 부착물을 제거할 수 있다.[46]

대부분의 상업용 부동산 임대차 계약에서 임차인은 임대차 기간 만료 시 임차 시설을 기본 건물 상태로 복원할 의무가 있다.[47]

참조

[1] 웹사이트 Residential Conveyancing A-Z of Key Terms and Abbreviations https://www.wilsonbr[...] 2019-11-29
[2] 서적 Principles of Property Law ThomsonCarswell
[3] 문서 Section 93 of the German Civil Code http://www.gesetze-i[...]
[4] 문서 Appleby v Myers
[5] 문서 Hobson v Gorringe
[6] 법률
[7] 문서 Monti v Barnes
[8] 법률
[9] 법률
[10] 법률
[11] 문서 Palumberi v Palumberi
[12] 법률
[13] 법률
[14] 법률
[15] 법률
[16] 문서 Holland v Hodgson
[17] 법률
[18] 법률
[19] 법률
[20] 문서 Melluish v BMI (No 3)
[21] 문서 Permanent Trustee Australia Ltd v Esanda Corporation Ltd
[22] 법률
[23] 문서 Anthony v Commonwealth
[24] 법률
[25] 문서 Ball-Guymer Ltd v Livantes
[26] 법률
[27] 법률
[28] 법률
[29] 법률
[30] 법률
[31] 문서 N H Dunn Pty Ltd v LM Ericsson Pty Ltd
[32] 문서 Vaudeville Electric Cinema Ltd v Muriset
[33] 법률
[34] 문서 Wiltshear v Cottrell
[35] 법률
[36] AustLII
[37] 보고서 Re Starline Furniture Pty Ltd (In Liq) 1982-01-01
[38] AustLII
[39] 판례 Hellawell v Eastwood
[40] 판례 Spyer v Phillipson
[41] AustLII
[42] AustLII
[43] AustLII
[44] 판례 Climie v Wood
[45] 판례 Elwes v Maw
[46] Legislation Agricultural Tenancies Act 1990
[47] 뉴스 How to: Make good at the end of your lease https://www.realcomm[...] 2017-10-01
[48] 웹인용 세탁정보 전문가 칼럼- 2008년 8월 Lease- Trade Fixtures (노의열 변호사) http://drycleanersti[...] 2014-07-12
[49] 웹사이트 호텔 부동산 관련 전문용어검색 http://www.co-op.co.[...]


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