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에스크로

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목차

1. 개요

에스크로(escrow)는 거래의 안전성을 확보하기 위해 제3자가 금전, 유가증권, 서류 등을 예치하고, 계약 조건이 충족되면 이를 당사자에게 전달하는 제도이다. 미국에서는 에스크로라는 명칭을 사용하려면 주 정부의 허가 및 면허가 필요하며, 부동산 거래, 인터넷 상거래, 기업 인수합병 등 다양한 분야에서 활용된다. 한국에서는 2009년 자금결제에 관한 법률에 따라 자금이동업자로 등록한 일반 주식회사도 에스크로 서비스를 제공할 수 있으며, 인터넷 경매나 중고거래 앱에서도 에스크로 서비스를 찾아볼 수 있다.

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에스크로
기본 정보
유형자금 보관 계약
설명제3자가 자금을 보관하는 계약
관련 법률계약법, 신탁법
목적
목적구매자와 판매자 간의 거래를 용이하게 하기 위해
작동 방식구매자가 자금을 제3자에게 예치하고, 특정 조건이 충족되면 판매자에게 지급
장점
장점사기 위험 감소
거래 안전성 향상
분쟁 해결 용이
단점
단점추가 비용 발생
절차 복잡성 증가
활용 분야
부동산 거래부동산 거래 시 자금 안전 확보
인수 합병 (M&A)인수 합병 계약 이행 보장
온라인 거래온라인 거래 시 사기 방지
지적 재산권 거래지적 재산권 라이선스 계약 이행 보장
건설 프로젝트건설 자금 관리
법적 합의법적 합의 이행 보장
관련 용어
에스크로 계좌에스크로 자금을 보관하는 계좌
에스크로 대리인에스크로 계약을 관리하는 제3자
조건에스크로 자금 지급을 위한 특정 조건
지불에스크로 자금의 지급
어원
어원(고대 프랑스어 "escroue"에서 유래)
의미양피지 조각, 문서, 증서

2. 역사

에스크로는 부동산 거래와 관련된 모든 서비스를 원스톱으로 제공하는 종합 부동산 서비스업으로, 부동산 서비스업에 금융업이 접목된 형태이다. 부동산 매도자로부터 의뢰를 받아 부동산 거래 대금 정산, 부동산 권리 관계 분석, 융자 알선, 세금 정산 등의 업무를 처리한다.[21] 미국과 한국에서의 에스크로 제도에 대한 자세한 내용은 하위 문단을 참고.

2. 1. 미국

미국에서 에스크로는 부동산 서비스업에 금융업이 접목된 형태로, 부동산 매도자로부터 의뢰를 받아 부동산 거래 대금 정산, 부동산 권리 관계 분석, 융자 알선, 세금 정산 등의 업무를 처리한다. 부동산, 사업체, 융자 등을 알선하며 주 정부가 철저하게 관리 감독하여 사고를 미연에 방지한다.[21]

미국에서는 주 정부의 허가 및 면허를 얻지 않고는 에스크로(escrow)라는 명칭을 사용할 수 없다. 에스크로 면허 갱신은 일반적으로 1년 단위이다.[17]

많은 주에서 에스크로 업체는 일정 금액의 채권을 구입할 의무가 있으며, 에스크로 거래에 하자가 있을 경우 이 채권의 지불 자금을 원천으로 한 보상을 받을 수 있다.

기업의 불량 상품 등에 대한 집단 소송 (클래스 액션)의 합의금 또한, 수십만 명에 이르는 원고·피해자 각각에게 책임 기업이 개별적으로 지불하는 것은 현실적이지 않기 때문에, 그러한 업무에 정통한 에스크로 업체에 총액을 일괄 지불하고, 에스크로 업체가 합의 내용에 따라 개인에게 합의금을 배분·지급하는 것이 일반적이다.

2. 2. 한국

한국은 소비자에게 양질의 서비스를 제공하고 부동산 산업의 경쟁력을 강화하기 위해 2000년부터 에스크로 회사 제도를 도입하기로 했다.[21] 에스크로는 부동산 서비스업에 금융업이 접목된 형태로, 부동산 매도자로부터 의뢰를 받아 부동산 거래 대금 정산, 부동산 권리 관계 분석, 융자 알선, 세금 정산 등의 업무를 처리하는 종합 부동산 서비스업이다.[21]

3. 절차

에스크로는 판매자, 구매자, 제삼자 사이에서 다음과 같은 절차로 진행된다.[16]

1. 구매자는 제삼자에게 대금을 맡긴다.

2. 판매자는 제삼자에 대한 입금을 확인하고 구매자에게 상품을 발송한다.

3. 구매자는 송부된 상품을 확인하고 제삼자에게 상품이 도착했음을 알린다. 당초의 거래 내용과 다른 경우는, 상품을 반송하거나 거래를 파기할 수 있다.

4. 제삼자는 판매자에게 대금을 송금한다.

5. 판매자는 대금을 수령한다(거래의 종료).

중개하는 제삼자는 일정한 수수료를 받는 것으로 수익을 얻는다.[16]

4. 유형

에스크로는 다양한 유형으로 활용된다. 영국에서는 사유 재산 거래 시 거래 완료 시까지 변호사의 고객 자금(예: 계약금)을 보관하는 데 에스크로 계좌가 사용된다.[4]

다른 유형의 에스크로는 다음과 같다.


  • 중고차 구매: 구매자 명의의 임시 은행 계좌에 돈이 보관된다.[4]
  • 부동산 임대 보증금: 세입자가 이사 나간 후 돈이 해제된다.[4]
  • 건설 서비스: 건축 공사가 완료되거나 정의된 작업 부분이 완료되면 돈이 해제된다.[4]
  • 기업 인수합병: 매도인의 보증 및 손해배상을 보완하기 위해 에스크로 계약이 사용된다.[15] 특히 매도인의 신용 위험이 높을 때 활용된다.
  • 소프트웨어 소스 코드 에스크로: 소프트웨어 소스 코드를 제3자(에스크로 에이전트)가 보관한다.
  • 정보 에스크로: 국제 창작물 등록소(International Creative Registry)와 같은 에이전트가 지적 재산권 등을 에스크로로 보관한다.
  • 도박: 내기에서 제삼자가 판돈을 보관하고, 결과에 따라 분배한다.
  • 자동판매기: 자판기는 거래 완료 전까지 돈을 에스크로 영역에 보관한다.[13]
  • 자동화된 은행 업무: 현금자동입출금기(ATM)는 고객이 입금한 돈을 별도로 보관하며, 고객이 계산 결과에 이의를 제기하는 경우 돈을 반환한다.[13]

4. 1. 부동산 에스크로

부동산 에스크로는 부동산 거래 관련 모든 서비스를 한 번에 제공하는 종합 부동산 서비스업의 한 형태이다. 이는 부동산 서비스업에 금융업을 접목한 것으로, 매도인의 의뢰를 받아 부동산 거래 대금 정산, 권리 관계 분석, 융자 알선, 세금 정산 등의 업무를 처리한다.[21] 미국에서는 부동산, 사업체, 융자 등을 알선하며 주 정부의 철저한 관리 감독을 통해 사고를 예방하고 있다. 한국에서도 소비자에게 양질의 서비스를 제공하고 부동산 산업의 경쟁력을 강화하기 위해 2000년부터 에스크로 회사 제도를 도입하기로 했다.[21]

미국에서 에스크로 지불은 주택담보대출 상환액 중 부동산세와 재해보험을 지불하기 위해 지정된 부분을 의미한다. 이는 주택담보대출 상환액의 원금과 이자 외 추가적인 금액이다. 에스크로 지불액은 "T&I", 원금과 이자는 "P&I"라고 하며, 이 둘을 합쳐 "PITI"라고 부른다. 일부 주택담보대출 회사는 에스크로 계좌 유지를 요구하지만, 선택 사항으로 제공하는 회사도 있다. 연방주택청(FHA) 대출과 같은 특정 유형의 대출에서는 대출 기간 동안 대출 기관이 에스크로 계좌를 유지해야 한다.

이자율이 고정되어 있더라도 부동산세와 보험료 변동으로 인해 월별 주택담보대출 상환액은 달라질 수 있다. 예를 들어, 재해보험료가 연간 120달러 증가하면 에스크로 지불액을 월 10달러 증가시켜야 한다. 부동산결제절차법(RESPA)에 따라 에스크로 지불액은 12개월마다 최소 한 번씩 재계산되어야 한다.

에스크로는 부동산 거래 종결을 용이하게 하기 위한 단기 계좌를 의미하기도 한다. 에스크로 회사는 매수인과 매도인 간 거래 종결 관련 서류와 자금을 보관하며, 거래가 종결될 준비가 되면 모든 자금과 서류를 정당한 수령인에게 배포하고 소유권 증서를 기록한다.[14]

1947년 미국 캘리포니아주에서 부동산 거래 결제 보증 제도로 시작되어, 미국 서부 여러 주의 법률에 따른 제도로서 역사를 가지고 있다.

에스크로는 다음과 같은 절차로 진행된다.

1. 매수인은 에스크로 에이전트(제3자)에게 대금을 예치한다.

2. 매도인은 에스크로 에이전트의 입금 확인 후 매수인에게 상품을 발송한다.

3. 매수인은 상품 확인 후 에스크로 에이전트에게 상품 도착을 보고한다.

4. 에스크로 에이전트는 매도인에게 대금을 송금하고 거래를 종료한다.

에스크로 에이전트는 중개 수수료를 통해 이익을 얻는다.

미국 주법[16] 등에서는 에스크로, 에스크로 에이전트, 에스크로 에이전시를 구분하여 정의하고 있다.

미국에서는 개인 주택을 포함한 부동산 매매에서 에스크로가 활용된다. 에스크로는 부동산 소유권 이전 등기가 완료될 때까지 매매 대금을 예치하고, 등기 변경 수수료, 재산세, 이자, 중개업자 수수료 등을 공제한 후 매도인에게 순수 매매 대금을 지급하고 잔금을 매수인에게 환불하는 정산 업무를 수행한다. 거래에 하자가 있으면 대금 지급은 이루어지지 않는다.

건축, 인터넷 경매 거래, 지적 재산권 관련 문서 위탁 등에도 에스크로가 사용된다. 예탁되는 것은 현금뿐 아니라 증권, 증서 등 "유가증권"이며, 계약 조건이 성립되면 예탁물을 상대방에게 인도하여 에스크로가 완료된다.

4. 2. 인터넷 에스크로

인터넷 에스크로는 인터넷 경매와 상거래가 시작된 이래로 존재해 왔으며, 온라인 영역에서 신뢰를 구축하는 데 기여했다.[5]

인터넷 에스크로는 전통적인 에스크로와 마찬가지로, 독립적이고 면허를 받은 제3자가 구매자와 판매자 모두를 보호하기 위해 거래 대금을 보관한다. 양 당사자가 거래 완료를 확인하면 대금이 지급된다. 분쟁 발생 시 분쟁 해결 절차를 거치며, 그 결과에 따라 에스크로에 있는 자금의 처리 방식이 결정된다.

미국에서는 캘리포니아주 사업감독부(California Department of Business Oversight)가 2001년 7월 1일부터 인터넷 에스크로 회사를 면허 업체로 지정했다.[6] 최초의 인터넷 에스크로 회사는 피델리티 내셔널 파이낸셜(Fidelity National Financial)이 1999년에 설립한 에스크로닷컴(Escrow.com)이었다.[7][8]

유럽 연합(European Union)에서는 2009년 11월 1일에 시행된 지급 서비스 지침(Payment Services Directive)에 따라, 저렴한 인터넷 에스크로 서비스가 도입될 수 있게 되었다. 이는 은행의 고가 신용장(letter of credit) 서비스와 유사하게 작동하지만, 훨씬 저렴한 비용으로 상업 거래의 보안을 강화한다.[9]

온라인에서는 가짜 에스크로(Bogus escrow) 사기도 발생한다. 가해자는 제3자 에스크로 서비스를 제안하지만, 실제로는 합법적인 서비스와 유사한 가짜 사이트를 만든다. 피해자는 사기 회사에 돈을 지불하고 아무것도 받지 못하거나, 상품을 보내고 대금을 받지 못한다.[10] 따라서 온라인 에스크로 서비스를 이용하기 전에 정부 등록부에 기재된 회사인지 확인하는 것이 중요하다. 현재 미국 연방 정부는 온라인 에스크로 서비스에 대한 면허를 제공하지 않지만, 캘리포니아주 사업감독부[11] 및 애리조나주 금융기관부[12]와 같이 일부 주에서는 자체 면허를 제공한다.

4. 3. 기타 에스크로

에스크로는 다양한 분야에서 활용되는 유용한 제도이다. 주요 활용 사례는 다음과 같다.

  • 부동산 거래: 1947년 미국 캘리포니아주에서 부동산 거래의 결제 보증 제도로 시작되었으며, 미국 서부 여러 주의 각 주 정부 법률에 따른 제도로서 역사가 있다.[16]
  • 부동산 임대 보증금: 세입자가 이사 나간 후 돈이 해제된다.[4]
  • 중고차 구매: 돈이 임시 은행 계좌에 구매자 명의로 보관된다.[4]
  • 건설 서비스 제공: 건축 공사가 정의된 기준에 따라 완료되었거나 정의된 작업 부분이 완료되었을 때 돈이 해제될 수 있다.[4]
  • 기업 인수합병: 기업 인수합병에서 에스크로 계약은 매도인이 제공하는 보증 및 손해배상을 보완하는 역할을 한다.[15]
  • 소프트웨어 소스 코드 에스크로: 소프트웨어 소스 코드가 고객과 공급업체를 대신하여 제3자(에스크로 에이전트)에 의해 보관된다.
  • 정보 에스크로: 국제 창작물 등록소(International Creative Registry)와 같은 정보 에스크로 에이전트는 노래 가사, 제조 디자인, 실험 노트, 텔레비전 및 영화 시나리오 등 지적 재산권 및 기타 정보를 에스크로로 보관한다.
  • 도박: 두 사람이 미래 사건의 결과에 대해 내기를 할 때, 이해관계가 없는 제삼자에게 자신들이 걸었던 돈("판돈")을 맡기고, 사건 발생 후, 수탁자는 사건의 결과와 미리 정해진 조건에 따라 원래 당사자(또는 다른 당사자) 중 한 명 또는 두 명 모두에게 판돈을 분배한다.
  • 자동판매기: 자판기는 거래가 성공적으로 완료될 때까지 고객의 돈을 별도의 에스크로 영역에 보관한다. 문제가 발생하고 고객이 환불 버튼을 누르면 동전이 에스크로에서 반환되고, 문제가 발생하지 않으면 기계의 동전 금고로 들어간다.[13]
  • 2010년 멕시코만 원유 유출 사고: 피해를 입은 주민과 기업에 대한 보상금 지급을 관리하기 위해 "에스크로 계정"을 설정하도록 요구되었다.
  • 2010년 유럽 재정 위기: 그리스 지원 패키지의 일환으로 구제금융 관련 "에스크로 계정"에 대한 논의가 이루어졌다.

5. 한국의 에스크로 제도

2000년부터 소비자에게 양질의 서비스를 제공하고 부동산 산업의 경쟁력을 강화하기 위해 에스크로 회사 제도를 도입하기로 했다.[21] 에스크로는 부동산 서비스업에 금융업이 접목된 형태로, 부동산 매도자로부터 의뢰를 받아 부동산 거래 대금 정산, 부동산 권리 관계 분석, 융자 알선, 세금 정산 등의 업무를 처리하는 종합 부동산 서비스업이다.

6. 법적 쟁점

에스크로는 사법적 맥락에서도 알려져 있다. 소위 에스크로 자금은 집단 소송 또는 환경 집행 소송에서 현금 합의금을 분배하는 데 일반적으로 사용된다. 이러한 방식으로 피고는 개별 원고에게 판결금을 분배하거나 법원이 결정한 용도(예: 환경 정화 또는 환경 완화)에 대한 책임을 지지 않는다. 피고는 판결금(또는 합의금) 전액을 법원이 관리하거나 지정한 에스크로 자금에 지불하고, 해당 자금은 돈을 분배한다(종종 판결금에서 비용을 상환받음).

모든 에스크로 계약이 에스크로 대리인에게 법적 수탁자의 의무를 부과하는 것은 아니며, 많은 계약에서 에스크로 대리인은 단순한 중과실 기준에 적용되고 손해배상 및 면책 조항의 혜택을 받는다.

에스크로 대리인이 정부 당국으로부터 면허를 받은 경우, 훨씬 더 높은 법적 기준이 적용될 수 있다.

7. 에스크로 바터무역

에스크로 바터무역은 물자의 수출과 수입을 하나의 환(換)결제 방법으로 결부시키려는 바터 무역의 일종이다. 먼저 수입한 편이 대금을 외국환은행에 외화예금으로서 적립해 두고, 후에 수입하는 자가 그 계정을 폐지함으로써 비로소 결제가 되는 형태이다.[22]

참조

[1] 웹사이트 Escrow Process Elements & Tips https://web.archive.[...]
[2] 웹사이트 escrow - Origin and meaning of escrow by Online Etymology Dictionary http://www.etymonlin[...]
[3] 웹사이트 What is an escrow or impound account? https://www.consumer[...] 2020-09-04
[4] 웹사이트 Using Escrow For Payments (Payments Series - Article 2) - eSources.co.uk http://articles.esou[...]
[5] 웹사이트 eBay Community : Letter https://web.archive.[...]
[6] 웹사이트 California Financial Code, Division 6 Escrow Agents, Chapter 1, Section 17003 https://leginfo.legi[...]
[7] 웹사이트 California Department of Corporations Online Escrow Fraud Questions & Answers https://web.archive.[...] California Department of Corporations
[8] 뉴스 Fidelity National Financial, Inc. to Offer Internet Escrow Services Through Escrow.com. https://web.archive.[...]
[9] 웹사이트 Directive on Payment Services (PSD) https://web.archive.[...]
[10] 웹사이트 Internet Crime Complaint Center (IC3) - Internet Crime Schemes https://web.archive.[...]
[11] 웹사이트 California Department of Business https://web.archive.[...]
[12] 웹사이트 Home | Arizona Department of Financial Institutions https://dfi.az.gov/h[...]
[13] 간행물 Up and Running https://web.archive.[...] Vending Times 2005-08
[14] 웹사이트 How Does an Escrow Account Work? https://web.archive.[...]
[15] 웹사이트 Guide to M&A Escrow - Elemental CoSec http://www.elemental[...]
[16] 법률 네바다改正州法典645A章 http://www.leg.state[...]
[17] 법률 Escrow Agencies and Agents - NRS 645A http://mld.nv.gov/In[...] 改正ネバダ州法典
[18] 간행물 多様化するM&A決済の方法 -M&A取引におけるエスクロー契約の実務- http://www.ommtokyo.[...] M&A Review・2012年7月号
[19] 간행물 IT事業と資金決済法［5］エスクローサービス、回収代行サービス等と資金決済法の関係 https://xtech.nikkei[...] ITPro・2010年5月26日
[20] 간행물 新たな資金決済サービス https://www.fsa.go.j[...] 金融庁
[21] 글로벌2 에스크로
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