주택 금융 전문 회사
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1. 개요
주택 금융 전문 회사는 1970년대 일본에서 주택 자금 수요 증가에 대응하기 위해 설립된 금융 회사로, 은행의 출자를 받아 주택 관련 대출을 전문으로 취급했다. 1980년대 은행의 주택담보대출 시장 진출, 부동산 투기 과열 등으로 인해 부실화되었으며, 1990년대 거품 붕괴로 인한 손실 발생으로 공적 자금이 투입되어 정리되었다. 이후 일본에서는 주택 금융 지원 기구의 증권화 지원 사업을 통해 주택 담보 대출이 이루어지고 있다.
1970년대 일본에서는 주택 자금 수요가 급증했지만, 은행들은 개인 대출 경험 부족과 소액 대출의 번거로움, 높은 비용 등을 이유로 주택 금융에 적극적으로 나서지 않았다. 은행들은 주로 규모가 크고 무거운 산업에 대한 기업 대출을 취급했기 때문이다.[1] 이에 대장성(현 재무성) 주도로 은행 등 금융기관들이 공동 출자하여 주택 금융을 전문으로 취급하는 주택 금융 전문 회사가 설립되었다.[1] 은행들은 회사법의 "5% 룰 규제"에 따라 한 곳당 최고 5.00%만 출자할 수 있었으며, 농업협동조합은 출자하지 않았다.[1]
1970년대 대한민국에서도 주택 자금 수요가 증가했지만, 은행들은 개인 대출 경험이 부족하고 소액 대출은 번거롭다는 이유로 기업 대출에 집중했다. 이는 일본의 주택 금융 전문 회사 설립 배경과 유사하다. 일본에서는 대장성의 주도로 은행 등 금융기관이 공동 출자하여 주택 금융 전문 회사를 설립했다.[1]
2. 역사
1980년대 들어 일본 은행들이 직접 개인 대상 주택담보대출 시장에 본격적으로 진출하면서 주택 금융 전문 회사의 시장은 잠식되기 시작했다. 은행들은 파견된 임원을 통해 확보한 고객 명단을 바탕으로 더 낮은 금리를 제시하며 우량 고객을 빼앗아갔다.[1] 주택 금융 공사의 장기, 고정, 저금리 융자와 대형 신용 판매 회사들의 주택담보대출 시장 진출도 주택 금융 전문 회사를 압박했다.
이에 따라 주택 금융 전문 회사는 새로운 융자처를 찾기 위해 부동산 사업에 집중 투자하게 되었다. 은행들은 직접 융자하기 꺼려지는 폭력단 관련 융자나 부실 채권 등을 주택 금융 전문 회사에 떠넘기며, 이들을 부실 채권의 쓰레기통처럼 활용했다.[1]
당시 거품 경제로 인해 지가가 급등하면서 주택 금융 전문 회사의 융자액은 급증했다. 특히 1990년 3월의 총량 규제에서 부동산 대상 융자는 주택 금융 전문 회사를 대상으로 하지 않았고, 농협 계열 금융기관은 규제 대상에서 제외되었기 때문에[2] 농협 계열 자금이 주택 금융 전문 회사를 통해 부동산 투자로 흘러 들어가는 결과를 초래했다.[3] 이는 대한민국에서 저축은행 사태 당시 저축은행들이 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)에 과도하게 투자하여 부실화된 것과 유사한 측면이 있다.
거품 붕괴 이후 지가 하락과 부동산 업자들의 담보 가치 감소로 주택 금융 전문 회사의 융자는 부실 채권화되었다. 1995년, 일본 정부는 주택 금융 전문 회사 문제 해결을 위해 공적 자금을 투입하고, 주택 금융 전문 회사 처리 기구(후에 주택 금융 채권 관리 기구로 개칭)를 신설하여 부실 채권 회수에 나섰다.[4]
주택 금융 전문 회사 문제 처리는 손실 부담을 어떻게 할 것인가를 두고, '모체 은행 책임론'(주택 금융 전문 회사의 설립 모체 은행이 손실을 부담)과 '대출자 책임론'(모체 은행을 포함한 주택 금융 전문 회사의 대출자가 대출금에 비례하여 손실을 부담)이 대립했지만, 결국 양측의 입장을 절충하는 방식으로 최종 처리되었다.
1995년 12월 각의 결정에 따라[4], 6.4조엔의 손실은 모체 은행과 일반 은행, 농림 계열 금융 기관이 분담하고, 농림 계열 금융 기관의 부담 능력을 초과하는 6850억엔은 공적 자금으로 충당하기로 했다. 농림 계열의 협동 주택 론을 제외한 주택 금융 전문 회사 7사는 도산·소멸되었다.
1995년 12월 각의 결정[4]과 1996년 특정 주택 금융 전문 회사의 채권 채무의 처리에 관한 특별 조치법(주택 금융 전문 회사법)에 따라 예금 보험 기구의 자회사로서 주택 금융 전문 회사 처리 기구(후에 주택 금융 채권 관리 기구)를 신설하여, 주택 금융 전문 회사 7사의 자산을 양도하고 채권 회수에 힘쓰도록 하였다.
당초 15년 후 최종 처리 예정이었던 주택 금융 전문 회사 문제는 2011년 예금보험법 개정을 통해 마무리되었다.[6][7] 최종적인 2차 손실은 1.4017조엔이었으나,[6] 새로운 재정 지출 없이 해결되었다.[7]
2. 1. 설립 배경
1970년대 일본에서는 주택 자금 수요가 급증했지만, 은행들은 개인 대출 경험이 부족하고 소액 대출은 번거롭고 비용이 많이 든다는 이유로 적극적으로 나서지 않았다. 은행들은 주로 규모가 크고 무거운 산업에 대한 기업 대출을 주로 취급했기 때문이다.[1] 이에 대장성(현 재무성)이 주도하여 은행 등 금융기관들이 공동 출자하여 주택 금융을 전문으로 취급하는 회사를 설립했는데, 이것이 바로 주택 금융 전문 회사이다.[1] 은행들은 회사법의 "5% 룰 규제"에 따라 한 곳당 최고 5.00%만 출자할 수 있었다.(출자로 말하면 농업협동조합은 0%)[1]
2. 2. 부동산 투기 과열과 부실화
1980년대에 들어 일본 은행들이 직접 개인 대상 주택담보대출 시장에 본격적으로 진출하면서, 주택 금융 전문 회사의 시장은 잠식되기 시작했다. 은행들은 파견된 임원을 통해 확보한 고객 명단을 바탕으로 더 낮은 금리를 제시하며 우량 고객을 빼앗아갔다.[1] 주택 금융 공사의 장기, 고정, 저금리 융자와 대형 신용 판매 회사들의 주택담보대출 시장 진출도 주택 금융 전문 회사를 압박했다.
이에 따라 주택 금융 전문 회사는 새로운 융자처를 찾기 위해 부동산 사업에 집중 투자하게 되었다. 은행들은 직접 융자하기 꺼려지는 폭력단 관련 융자나 부실 채권 등을 주택 금융 전문 회사에 떠넘기며, 이들을 부실 채권의 쓰레기통처럼 활용했다.[1]
당시 거품 경제로 인해 지가가 급등하면서 주택 금융 전문 회사의 융자액은 급증했다. 특히 1990년 3월의 총량 규제에서 부동산 대상 융자는 주택 금융 전문 회사를 대상으로 하지 않았고, 농협 계열 금융기관은 규제 대상에서 제외되었기 때문에[2] 농협 계열 자금이 주택 금융 전문 회사를 통해 부동산 투자로 흘러 들어가는 결과를 초래했다.[3] 이는 대한민국에서 저축은행 사태 당시 저축은행들이 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)에 과도하게 투자하여 부실화된 것과 유사한 측면이 있다.
2. 3. 주택금융 전문회사(주택 금전) 문제
1980년대에 대기업들이 은행을 통한 간접 금융에서 벗어나면서, 은행들은 개인 주택 담보 대출 시장에 집중하기 시작했고, 이는 주택 금융 전문 회사의 시장을 잠식했다. 은행들은 더 낮은 금리를 제시하며 주택 금융 전문 회사로부터 우량 고객을 빼앗아갔다. 또한, 주택 금융 공사의 장기, 고정, 저금리 융자와 대형 신용 판매 회사들의 주택 담보 대출 시장 진출도 주택 금융 전문 회사를 압박했다.
이러한 상황에서 주택 금융 전문 회사는 융자 대상을 찾기 위해 부동산 사업에 집중하게 되었다. 은행들은 자체적으로 융자하기 어려운 고객들을 주택 금융 전문 회사에 소개했고, 이는 부실 채권 증가로 이어졌다.
거품 경제 시기에는 지가 급등으로 주택 금융 전문 회사의 융자액이 크게 증가했다. 특히 1990년 3월의 총량 규제에서 주택 금융 전문 회사와 농협 계열 금융기관이 제외되면서[2], 농협 계열 자금이 주택 금융 전문 회사를 통해 부동산 투자로 흘러 들어갔다[3].
거품 붕괴 이후 지가가 하락하고 부동산 업자들의 담보 가치가 크게 감소하면서 주택 금융 전문 회사의 융자는 부실 채권화되었다. 1995년, 일본 정부는 주택 금융 전문 회사 문제 해결을 위해 공적 자금을 투입하고, 주택 금융 전문 회사 처리 기구(후에 주택 금융 채권 관리 기구로 개칭)를 신설하여 부실 채권 회수에 나섰다[4]. 이는 대한민국에서 외환 위기 이후 부실 채권 정리를 위해 설립된 한국자산관리공사(KAMCO)의 역할과 유사하다.
주택 금융 전문 회사 문제 처리는 손실 부담을 어떻게 할 것인가를 두고,
이 대립했지만, 결국 양측의 입장을 절충하는 방식으로 최종 처리되었다.
1995년 12월 각의 결정에 따라[4], 6.4조 엔의 손실은 모체 은행과 일반 은행, 농림 계열 금융 기관이 분담하고, 농림 계열 금융 기관의 부담 능력을 초과하는 6850억 엔은 공적 자금으로 충당하기로 했다. 농림 계열의 협동 주택 론을 제외한 주택 금융 전문 회사 7사는 도산·소멸되었다.
예금 보험 기구의 자회사로 주택 금융 전문 회사 처리 기구(후에 주택 금융 채권 관리 기구)를 신설하여 주택 금융 전문 회사 7사의 자산을 양도받아 채권 회수를 담당하게 했다. 또한, 예금 보험 기구에 국가가 출자하여 설치하는 긴급 금융 안정화 기금과 일본 은행·민간 금융 기관이 출자하여 설치하는 금융 안정화 출연 기금으로 구성된 주택 금융 전문 회사 계정을 설치하여 자금 지원을 담당하게 했다.
제1차 하시모토 내각은 특정 주택 금융 전문 회사의 채권 채무의 처리에 관한 특별 조치법 (주택 금융 전문 회사법)을 1996년 정기 국회에 제출했다. 파산한 주택 금융 전문 회사의 부실 채권 처리에 7000억 엔의 세금이 투입되면서 많은 비판을 받았지만, 최종적으로 법안은 가결되었고, 1996년에 주택 금융 채권 관리 기구가 설립되었다.
파산한 특정 주택 금융 전문 회사는 청산되었고, 경영자 및 모회사인 금융 기관은 정리 회수 기구에 의해 경영 책임 및 융자 소개 책임을 추궁받고 있다[5].
2. 4. 주택금융 전문회사 문제의 최종 처리
1995년 12월 각의 결정[4]과 1996년 특정 주택 금융 전문 회사의 채권 채무의 처리에 관한 특별 조치법(주택 금융 전문 회사법)에 따라 예금 보험 기구의 자회사로서 주택 금융 전문 회사 처리 기구(후에 주택 금융 채권 관리 기구로 개칭)를 신설하여, 주택 금융 전문 회사 7사의 자산을 양도하고 채권 회수에 힘쓰도록 하였다. 또한, 예금 보험 기구에 국가가 출자하여 설치하는 긴급 금융 안정화 기금과 일본 은행·민간 금융 기관이 출자하여 설치하는 금융 안정화 출연 기금으로 구성된 주택 금융 전문 회사 계정을 설치하여 주택 금융 전문 회사 처리 기구의 업무 자금 지원을 담당하게 했다.[4]
당초 15년 후 최종 처리 예정이었던 주택 금융 전문 회사 문제는 2011년 예금보험법 개정을 통해 마무리되었다.[6][7] 최종적인 2차 손실은 1조 4017억 엔이었으나,[6] 새로운 재정 지출 없이, 정부 몫으로는 증여된 신 금융 안정화 기금의 운용 이익, 정리 회수 기구의 주택 금융 전문 회사 이외 부분의 회수 이익, 주택 금융 전문 회사 계정의 회수 이익을 충당하고, 민간 몫으로는 금융 안정화 기여 기금의 운용 이익 및 원본을 충당하는 방식으로 해결되었다.[7]
이에 따라 예금 보험 기구의 주택 금융 전문 회사 계정은 일반 계정으로 이관되어 폐지되었고, 정리 회수 기구의 주택 금융 전문 회사 계정은 협정 후 계정으로 이관되어 폐지되었다. 채권의 경우, 주택 융자 채권 중 외부 매각을 희망하지 않는 것과 폭력단 관련 채권은 계속 보유하는 것으로 정리되었다.
3. 대한민국과의 비교
주택 금융은 개인이 장기간에 걸쳐 목돈을 빌려야 하므로 금융기관 입장에서는 위험 부담이 크다. 따라서 민간 경영만으로는 충분히 감당하기 어려워 각국에서는 정책적인 지원을 하고 있다. 대표적인 예로, 민간 기업이 주택 담보 대출을 하면 공적 기관이 해당 대출 채권을 증권화하는 것을 지원하는 방식이 있다.
미국에는 주택 금융 전문 공적 융자 보험이 있고, '모기지 뱅크'라는 금융기관이 존재한다. 모기지 뱅크는 일본의 주택 금융 전문 회사와 유사하게 예금은 받지 않고 주택 담보 대출을 전문으로 취급한다. 이들은 연방 정부 저당 기금(지니메이), 연방 주택 저당 공사(패니메이) 등 정부계 금융 기관에 대출 채권을 매각하거나, 자체적으로 채권이나 부동산 담보 증권을 발행하여 자금을 조달한다.
S&L 위기는 일본의 주택 금융 전문 회사 문제와 마찬가지로, 업무 범위가 제한된 금융기관이 위험 분산을 제대로 하지 못했을 때 발생하는 문제점을 보여준다.
3. 1. 한국자산관리공사(KAMCO)
대한민국의 한국자산관리공사(KAMCO)는 1997년 외환 위기 당시 부실 채권 문제 해결을 위해 설립된 기관으로, 일본의 주택 금융 전문 회사 처리 기구와 유사한 역할을 수행했다. KAMCO는 금융기관의 부실 채권을 인수하고 정리하여 금융 시스템의 안정성을 확보하는 데 기여했다.
3. 2. 저축은행 사태
2011년 대한민국에서 발생한 저축은행 사태는 일본의 주택 금융 전문 회사 문제와 유사하게 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실이 주요 원인이었다. 저축은행들은 부동산 경기가 호황일 때 PF 대출을 과도하게 늘렸다가, 부동산 경기 침체로 인해 대규모 부실이 발생했다. 이는 주택 금융 전문 회사가 부동산 투기에 집중 투자하여 부실화된 것과 비슷한 양상이다.
일본의 경우 1980년대 거품 경제 시기 지가 급등으로 주택 금융 전문 회사의 융자액이 일시에 팽창하였다. 특히 1990년 3월의 총량 규제는 부동산 대상 융자에서 주택 금융 전문 회사를 대상으로 하지 않았고, 농협 계열 금융기관은 대상에서 제외되었기 때문에[2] 농협 계열에서 주택 금융 전문 회사, 그리고 부동산 투자로 자금이 흘러가게 되었다. 주택 금융 전문 회사에는 농림중앙금고, 각 현의 신용 농업 협동 조합 연합회 (신련), 전국 공제 농업 협동 조합 연합회를 중심으로 한 금융기관이 대출을 해 주었다.[3]
4. 현재의 주택 담보 대출
한국에서 주택 담보 대출은 다양한 금융 기관을 통해 제공되고 있다. 1970년대부터 1980년대까지는 주택 금융 전문 회사(주택금융)가 주로 담당했지만, 점차 은행 등 예금 취급 금융 기관의 주택 담보 대출(부동산 담보부 융자)로 옮겨갔다. 예금 취급 금융기관의 대출 금리는 시장 금리와 연동되었으며, 대출 조건에는 직업, 연 수입, 주택 구입 자금 등의 기준이 적용되었다.
4. 1. 일본
일본에서 일반 개인(급여 소득자 세대)을 대상으로 하는 주택 담보 대출은 1970년대부터 1980년대에 주택 금융 전문 회사(주택금융, 쥬센)가 담당하던 것이 점차 은행 등 예금 취급 금융기관의 주택 담보 대출(부동산 담보부 융자)로 이동해 갔다. 예금 취급 금융기관의 대출 금리는 시장 금리(프라임 레이트, 공정 할인율, 국채 금리 등)와 연동되었지만, 대출 시 직업·연 수입·주택 구입 자금(頭金, 두금)이나 타 채무의 비율 등 차입자 개인에 대한 기준이 엄격했다. 따라서 융자 조건에 적합하지 않은 사람들을 중심으로 차입자에 대한 기준이 완화되어, 단계별 금리 제도나 주택 정책 등으로 인해 대출 금리가 저렴했던 주택 금융 공고(住宅金融公庫)에 의한 융자(주택 공고 융자)의 점유율이 2001년경까지 압도적으로 컸다. 그러나 공고 융자는 민간 업체를 압박한다는 비판이 끊이지 않고 있었다.2001년에 고이즈미 정권이 발족하면서 행정 개혁 추진에 따라 2007년에 독립 행정 법인 주택 금융 지원 기구가 발족·승계되면서 공고 융자는 실질적으로 폐지되었다. 대체 방안으로 2003년부터 '''플랫35'''라는 명칭으로 "증권화 지원 사업"이 도입되었다.
"매입형"을 예로 들면, 주택 금융 지원 기구와 제휴한 은행 등 예금 취급 금융기관이나 새로 설립된 (주택 금융 전문 회사와는 전혀 접점이 없는) 모기지론 전문 회사가 주택 구입 자금을 직접 융자하고, 그 채권을 지원 기구가 매입하여 공적 취득 채권을 묶어 부동산 담보 증권을 발행(증권화)하여 기관 투자자에게 매각한다. 이를 통해 지원 기구가 조달한 자금을 모기지론 회사 등 융자 실행자에게 매입 상당액을 매각(자금 공급)하고, 채무자는 매월 융자 실행자에게 상환하는 시스템이 되었다. 이 자금 조달은 주택 지원 기구의 신용도가 뒷받침되어 은행 단독으로는 초장기 고정 금리 자금 조달이 어렵다고 여겨지는 가운데, 최장 35년 고정 금리의 플랫35를 개발하게 되었다.
5. 관련 회사 목록
- 일본 주택 금융: JCB의 모체 중 하나인 산와은행(현 미쓰비시UFJ은행) 계열이었지만, 처음에는 창업자 니와야마 게이이치로의 지배색이 강했다. 산와은행 등 각 도시은행과 도요신탁은행(현 미쓰비시UFJ신탁은행), 미쓰이신탁은행(현 미쓰이 스미토모신탁은행)의 신탁은행 2곳, 요코하마은행, 지바은행의 지방은행 2곳이 출자했으며, 파산 처리 시 융자액은 8개사 중 최대였다.
- 주택론서비스: 제일강업은행, 후지은행(모두 현 미즈호 은행), 미쓰비시은행, 도카이은행(모두 현 미쓰비시UFJ은행), 사쿠라은행, 스미토모은행(모두 현 미쓰이 스미토모 은행), 아사히은행(현 리소나 은행 및 사이타마 리소나 은행)이 5%씩 출자했다.
- 일본하우징론: 일본흥업은행(현 미즈호 은행)과 일본채권신용은행(현 아오조라 은행)을 모체로, 말기에는 다이와증권(현 다이와증권그룹 본사), 닛코증권(현 SMBC닛코증권), 야마이치 증권(경영 파탄) 등의 각 국내 증권회사 외에 모체 행 융자처 기업도 복수 출자했다.
- 제일주택금융: 현재의 노무라 홀딩스 각사와 일본장기신용은행(현 SBI 신생은행) 자회사 일본 랜드의 합작 회사이다.
- 주총: 당시의 신탁은행 각사가 출자했다.
- 지방은행생명보험주택론: 일본생명보험을 필두로 생명보험회사 각사와 요코하마은행 등 일부 지방은행이 출자했다.
- 종합주금: 도쿄상화은행(현 도쿄스타은행) 등의 제2지방은행 각 행이 출자했다.
- 협동주택론: 농림중앙금고, JA뱅크가 출자했다. 사업성 부동산 관련 융자는 조기에 철수했으며, 현재도 유일하게 영업하고 있다. 다른 7개사와 달리 우량 고객을 탈취하여 불량 융자를 소개하는 모체 행이 존재하지 않아, 손실이 압도적으로 적었다고 한다.
참조
[1]
문서
設立当初に、資金を拠出し、また役員等を派遣した大手銀行を「母体行」と言う
[2]
문서
大蔵・農水省の1980年10月通達による。加えて、両省の合意で全国信連協会は住専に対する貸付限度枠を撤廃した。
1980-10
[3]
문서
1992年までに、農協系金融機関の住専向け融資は総融資額14兆円のうち、5兆6千億円を占めるに至っていた。
1992
[4]
문서
この処理策には、特定住専に乱脈融資を行った金融機関が貸し手責任を負うべきであり、貸し金に比例して損失を穴埋めするという原則（プロラタ方式）に反するとして、特に金融系から批判があった。
[5]
웹사이트
整理回収機構のページ
http://www.kaisyukik[...]
[6]
PDF
平成23年度決算の概要
http://www.kaisyukik[...]
整理回収機構
[7]
PDF
預金保険法の一部を改正する法律 概要
https://www.fsa.go.j[...]
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