환매권
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1. 개요
환매권은 공익사업 시행으로 토지가 수용된 후, 사업 폐지 등의 사유 발생 시 원래 토지 소유자나 상속인이 해당 토지를 다시 사들일 수 있는 권리를 의미한다. 이는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)과 민법에 규정되어 있으며, 토지보상법상 환매권은 사업 폐지 등으로 토지가 불필요하게 된 경우, 또는 사업에 이용되지 않은 경우 발생하며, 환매 기간과 금액, 제3자 대항력, 공익사업 변경 시 행사 기간 등이 규정되어 있다. 민법상 환매는 매매와 동시에 매도인이 환매할 권리를 유보하는 경우로, 환매 기간은 부동산 5년, 동산 3년을 넘을 수 없으며, 매도인은 대금과 매매 비용을 반환하고 목적물을 다시 사올 수 있다.
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| 환매권 | |
|---|---|
| 환매권 | |
 | |
| 개요 | |
| 환매권 | 일단 유효하게 성립한 매매계약을 매도인이 해제하여 그 목적물을 다시 매수할 수 있는 권리 |
| 법적 성질 | 형성권 |
| 상세 | |
| 행사자 | 원래의 매도인 |
| 행사 대상 | 원래의 매매 목적물 |
| 행사 방법 | 매도인이 매수인에게 환매 의사를 표시 |
| 행사 효과 | 매매계약 해제, 목적물 반환, 대금 반환 |
| 행사 기간 | 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못함 (민법 제591조) |
| 등기 | 환매특약은 매매등기와 동시에 등기해야 제3자에게 대항 가능 (민법 제592조) |
| 환매 대금 | 특별한 약정이 없으면, 원래의 매매 대금 + 매수인이 부담한 매매 비용 |
| 환매특약 | |
| 정의 | 매매계약과 동시에 환매권을 유보하는 약정 |
| 방식 | 매매계약과 동시에 서면으로 체결 |
| 등기 | 매매등기와 동시에 등기해야 제3자에게 대항 가능 (민법 제592조) |
| 효력 | 환매권의 발생, 환매권 행사 시 매매계약 해제 효과 발생 |
| 관련 법률 | |
| 대한민국 민법 | 제590조 ~ 제595조 (환매) |
| 참고 사항 | |
| 유사 개념 | 재매매의 예약 매도담보 |
2. 행정법상 환매권
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 공익사업법)은 공익사업에 필요한 토지를 수용하거나 사용할 때 토지 소유자의 재산권을 보호하기 위해 환매권에 대해 규정하고 있다. 환매권은 공익사업의 폐지, 변경 등으로 토지가 필요 없게 되거나, 취득 후 일정 기간 사업에 사용되지 않은 경우 원래 소유자가 보상금에 상당하는 금액을 지급하고 토지를 다시 사올 수 있는 권리이다.
공익사업법 제91조는 환매권 발생 요건과 행사 기간 등을 규정하고 있다. 토지 취득일로부터 10년 이내에 사업이 폐지되거나 변경되어 토지가 필요 없게 된 경우, 또는 취득일로부터 5년 이내에 토지 전부를 사업에 사용하지 않은 경우 환매권이 발생한다. 환매권자는 토지가 필요 없게 된 때로부터 1년 또는 취득일로부터 10년(5년 이내 미사용 시 6년) 이내에 환매권을 행사할 수 있다. 단, 잔여지는 그 잔여지에 접한 일단의 토지가 필요 없게 된 경우가 아니면 환매할 수 없다. 토지 가격이 현저히 변동된 경우 환매금액에 대해 협의가 필요하며, 협의가 안 될 경우 법원에 금액 증감을 청구할 수 있다. 환매권은 등기된 경우 제3자에게 대항할 수 있다. 또한, 공익사업이 변경된 경우 환매권 행사 기간은 변경 고시일부터 기산되며, 사업시행자는 환매권자에게 변경 사실을 통지해야 한다.[1]
제92조는 사업시행자가 환매할 토지가 생겼을 때 환매권자에게 통지하거나 공고해야 할 의무를 규정하고 있으며, 환매권자는 통지 또는 공고일로부터 6개월 이내에 환매권을 행사해야 한다.[1]
판례에 따르면 환매권의 대상에는 모든 재산적 가치 있는 권리가 포함되나, 건물은 포함되지 않는다.[1] 헌법재판소는 환매권이 헌법상 재산권 보장 조항으로부터 직접 도출될 수 있는 것으로 보지만, 환매권 관련 분쟁은 헌법소원의 대상으로 보지 않는다.[2] 사업인정을 받은 공익사업이 폐지·변경되어 협의취득하거나 수용한 토지가 필요 없게 된 경우라도, 관련 규정에 의해 공익사업의 변환이 허용되는 다른 공익사업으로 변경되면 환매권이 발생하지 않는다.[3] 공익사업을 위해 협의취득하거나 수용한 토지가 변경된 사업 시행자가 아닌 제3자에게 처분된 경우에는 '공익사업의 변환'을 인정할 수 없다.[4]
2. 1. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 공익사업법)은 공익사업에 필요한 토지를 수용하거나 사용할 때 토지 소유자의 재산권을 보호하기 위한 환매권에 대해 규정하고 있다. 환매권은 공익사업의 폐지, 변경 등으로 토지가 필요 없게 되거나, 취득 후 일정 기간 사업에 사용되지 않은 경우 원래 소유자가 보상금에 상당하는 금액을 지급하고 토지를 다시 사올 수 있는 권리이다.공익사업법 제91조는 환매권의 발생 요건과 행사 기간 등을 규정하고 있다. 토지 취득일로부터 10년 이내에 사업이 폐지되거나 변경되어 토지가 필요 없게 된 경우, 또는 취득일로부터 5년 이내에 토지 전부를 사업에 사용하지 않은 경우 환매권이 발생한다. 환매권자는 토지가 필요 없게 된 때로부터 1년 또는 취득일로부터 10년(5년 이내 미사용 시 6년) 이내에 환매권을 행사할 수 있다. 단, 잔여지는 그 잔여지에 접한 일단의 토지가 필요 없게 된 경우가 아니면 환매할 수 없다. 토지 가격이 현저히 변동된 경우 환매금액에 대해 협의가 필요하며, 협의가 안 될 경우 법원에 금액 증감을 청구할 수 있다. 환매권은 등기된 경우 제3자에게 대항할 수 있다. 또한, 공익사업이 변경된 경우 환매권 행사 기간은 변경 고시일부터 기산되며, 사업시행자는 환매권자에게 변경 사실을 통지해야 한다.
제92조는 사업시행자가 환매할 토지가 생겼을 때 환매권자에게 통지하거나 공고해야 할 의무를 규정하고 있으며, 환매권자는 통지 또는 공고일로부터 6개월 이내에 환매권을 행사해야 한다.
2. 1. 1. 제91조 (환매권)
① 토지의 협의취득일 또는 수용 개시일(이 조에서 "취득일"이라 한다)부터 10년 이내에 해당 사업의 폐지·변경 또는 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우, 취득일 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인(이하 "환매권자"라 한다)은 그 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 때부터 1년 또는 그 취득일부터 10년 이내에 그 토지에 대하여 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다.[1]② 취득일부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 해당 사업에 이용하지 아니하였을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 환매권은 취득일부터 6년 이내에 행사하여야 한다.[1]
③ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제74조제1항에 따라 매수하거나 수용한 잔여지는 그 잔여지에 접한 일단의 토지가 필요 없게 된 경우가 아니면 환매할 수 없다.[1]
④ 토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우 사업시행자와 환매권자는 환매금액에 대하여 서로 협의하되, 협의가 성립되지 아니하면 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있다.[1]
⑤ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 환매권은 「부동산등기법」에서 정하는 바에 따라 공익사업에 필요한 토지의 협의취득 또는 수용의 등기가 되었을 때에는 제3자에게 대항할 수 있다.[1]
⑥ 국가, 지방자치단체 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 공공기관이 사업인정을 받아 공익사업에 필요한 토지를 협의취득하거나 수용한 후 해당 공익사업이 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조제1호부터 제5호까지에 규정된 다른 공익사업으로 변경된 경우 제1항 및 제2항에 따른 환매권 행사기간은 관보에 해당 공익사업의 변경을 고시한 날부터 기산(起算)한다. 이 경우 국가, 지방자치단체 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 공공기관은 공익사업이 변경된 사실을 대통령령으로 정하는 바에 따라 환매권자에게 통지하여야 한다.[1]
2. 1. 2. 제92조 (환매권의 통지 등)
사업시행자는 제91조 제1항 및 제2항에 따라 환매할 토지가 생겼을 때에는 지체 없이 그 사실을 환매권자에게 통지하여야 한다. 다만, 사업시행자가 과실 없이 환매권자를 알 수 없을 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 공고하여야 한다.[1]환매권자는 위 항에 따른 통지를 받은 날 또는 공고를 한 날부터 6개월이 지난 후에는 제91조 제1항 및 제2항에도 불구하고 환매권을 행사하지 못한다.[1]
2. 2. 판례
- 환매권의 대상에는 모든 재산적 가치 있는 권리가 포함되나, 건물은 포함되지 않는다.[1]
- 헌법재판소는 환매권이 헌법상 재산권 보장 조항으로부터 직접 도출될 수 있는 것으로 보지만, 환매권 관련 분쟁은 헌법소원의 대상으로 보지 않는다.[2]
- 사업인정을 받은 공익사업이 폐지·변경되어 협의취득하거나 수용한 토지가 필요 없게 된 경우라도, 관련 규정에 의해 공익사업의 변환이 허용되는 다른 공익사업으로 변경되면 환매권이 발생하지 않는다.[3]
- 공익사업을 위해 협의취득하거나 수용한 토지가 변경된 사업 시행자가 아닌 제3자에게 처분된 경우에는 '공익사업의 변환'을 인정할 수 없다.[4]
2. 2. 1. 환매권 대상
환매권의 대상에는 건물이 포함되지 않는다.[1] 헌법재판소는 환매권이 헌법상 재산권 보장조항으로부터 직접 도출될 수 있는 것으로 보지만, 환매권 관련 분쟁은 헌법소원의 대상으로 보지 않는다.[2] 사업인정을 받은 공익사업이 폐지·변경되어 협의취득하거나 수용한 토지가 필요 없게 된 경우라도, 관련 규정에 의해 공익사업의 변환이 허용되는 다른 공익사업으로 변경되는 경우에는 해당 토지의 원소유자 또는 그 포괄 승계인에게 환매권이 발생하지 않는다.[3] 공익사업을 위해 협의취득하거나 수용한 토지가 변경된 사업의 시행자가 아닌 제3자에게 처분된 경우에는 '공익사업의 변환'을 인정할 수 없다.[4]2. 2. 2. 헌법소원 대상 여부
헌법재판소는 환매권이 헌법상 재산권 보장 조항으로부터 직접 도출될 수 있는 것으로 보지만, 환매권에 관한 분쟁은 헌법소원의 대상으로 보고 있지 않다.[2]2. 2. 3. 공익사업 변경의 예외
헌법재판소는 환매권이 헌법상 재산권 보장 조항으로부터 직접 도출될 수 있는 것으로 보지만, 환매권 관련 분쟁은 헌법소원 대상이 아니라고 판단한다.[2] 사업인정을 받은 공익사업이 폐지 또는 변경되어 협의취득하거나 수용한 토지가 필요 없어지더라도, 관련 규정에 따라 다른 공익사업으로 변경되는 경우에는 원래 소유자나 그 포괄 승계인에게 환매권이 발생하지 않는다.[3] 그러나 공익사업을 위해 협의취득하거나 수용한 토지가 변경된 사업 시행자가 아닌 제3자에게 처분된 경우에는 '공익사업의 변환'을 인정할 수 없다.[4]2. 2. 4. 제3자 처분과 환매권
공익사업을 위해 수용된 토지가 변경된 사업의 시행자가 아닌 제3자에게 처분된 경우에는 '공익사업의 변환'을 인정할 수 없다.[4]3. 민법상 환매
민법상 환매는 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류하고, 일정 기간 내에 다시 매수할 수 있는 권리를 말한다. 환매권은 매도인이 매수인에게 환매 의사를 표시함으로써 발생하며, 형성권의 일종이다.
환매 기간은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못하며, 환매 기간을 정하지 않은 때에도 같다. 환매권 보류를 등기하면 제3자에게도 효력이 있다.
3. 1. 민법 조항
민법 제590조(환매의 의의)는 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 경우, 대금 및 매매비용을 반환하고 목적물을 환매할 수 있다고 규정한다.[1] 제591조(환매기간)는 환매기간을 부동산은 5년, 동산은 3년으로 제한하고, 기간을 정하지 않은 경우에도 동일하게 적용된다고 명시한다.[1] 제592조(환매등기)는 부동산 매매 시 환매권 보류를 등기하면 제3자에게 효력이 있다고 규정한다.[1]제593조(환매권의 대위행사와 매수인의 권리)는 매도인의 채권자가 환매권을 대위행사할 때 매수인의 권리를 보호한다.[1] 제594조(환매의 실행)는 매도인이 환매 기간 내에 대금과 매매비용을 지급해야 환매가 가능하며, 매수인이나 전득자가 지출한 비용은 민법 제203조에 따라 상환해야 한다고 규정한다.[1] 제595조(공유지분의 환매)는 공유지분 매도 후 분할이나 경매 시 매도인의 환매권 행사 방법을 규정한다.[1]
3. 1. 1. 제590조 (환매의 의의)
매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 때에는 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있다.[1] 환매대금에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정에 의한다.[1] 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 본다.[1]3. 1. 2. 제591조 (환매기간)
환매기간은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못한다. 약정기간이 이를 넘는 때에는 부동산은 5년, 동산은 3년으로 단축한다.[1] 환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못한다.[1] 환매기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 부동산은 5년, 동산은 3년으로 한다.[1]3. 1. 3. 제592조 (환매등기)
매매 목적물이 부동산인 경우, 매매 등기와 동시에 환매권 보류를 등기하면 제3자에 대하여 그 효력이 있다.[1]| 요건 | 매매 목적물이 부동산일 것, 매매 등기와 동시에 환매권 보류 등기를 할 것 |
|---|---|
| 효과 | 제3자에 대해 환매권 주장 가능 |
3. 1. 4. 제593조 (환매권의 대위행사와 매수인의 권리)
매도인의 채권자가 매도인을 대신하여 환매하고자 할 때, 매수인은 법원이 선정한 감정인의 평가액에서 매도인이 반환할 금액을 공제한 잔액으로 매도인의 채무를 변제할 수 있다.[1] 잉여액이 있으면 이를 매도인에게 지급하여 환매권을 소멸시킬 수 있다.[1]3. 1. 5. 제594조 (환매의 실행)
① 매도인은 환매 기간 내에 원래의 매매 대금과 매수인이 부담한 매매비용을 매수인에게 제공해야 환매할 수 있다. 이를 제공하지 않으면 환매권은 소멸한다.[1]② 매수인이나 전득자가 목적물에 대해 비용을 지출한 경우, 매도인은 민법 제203조에 따라 비용을 상환해야 한다. 단, 유익비의 경우 법원은 매도인의 청구에 따라 상환 기간을 연장할 수 있다.[1]
민법 제203조(점유자의 상환청구권)는 다음과 같다.
| 제203조(점유자의 상환청구권) |
|---|
| ① 점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다. |
| ② 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. |
| ③ 전항의 경우에 법원은 회복자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다. |
3. 1. 6. 제595조 (공유지분의 환매)
공유자 중 1인이 환매할 권리를 보류하고 그 지분을 매도한 후, 해당 목적물의 분할이나 경매가 이루어지면 매도인은 매수인이 받게 되는 부분이나 대금에 대해 환매권을 행사할 수 있다.[1] 그러나 매도인에게 이러한 사실을 알리지 않은 매수인은 분할이나 경매를 통해 매도인에게 대항할 수 없다.[1]참조
[1]
판례
2004헌가10
[2]
판례
92헌마283
[3]
판례
2010다30782
[4]
판례
2010다30782
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