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콘도미니엄

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목차

1. 개요

콘도미니엄은 '공동 소유'를 의미하며, 각 세대가 개별적으로 소유하고 건물, 복도, 엘리베이터 등 공용 부분은 공동으로 소유하는 주거 형태이다. 19세기 후반 유럽에서 개념이 시작되어 미국으로 전파되었으며, 현재는 전 세계적으로 다양한 형태로 존재한다. 법적 정의와 관리 방식은 국가별로 다르며, 소유 형태, 관리 방식, 건설 및 품질 문제, 거주 환경, 재건축 등 다양한 측면에서 특징을 보인다.

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콘도미니엄

2. 어원

'콘도미니엄'은 '함께'를 뜻하는 라틴어 접두사 'con-'과 '지배, 소유권'을 의미하는 'dominium'을 합쳐 만든 단어로, '공동 지배' 또는 '공동 소유'를 의미한다.[4]

'콘도미니아'(콘도미니엄의 라틴어 복수형)는 원래 둘 이상의 주권 국가가 공동 주권을 공유하는 영토를 지칭했다. 이 방식은 여러 국가가 분쟁 중인 영토를 분할하는 방법에 동의할 수 없을 때 국경 분쟁을 해결하기 위해 자주 사용되었다. 예를 들어, 1818년부터 1846년까지 오리건 컨트리는 미국과 대영 제국이 오리건 조약으로 49도선에 따라 영토를 분할하고 각 국가가 한쪽의 단독 주권을 얻을 때까지 양국이 공동 주권을 공유하는 콘도미니엄이었다.[5]

3. 역사

콘도미니엄 개념은 19세기 후반 유럽에서 등장하여 20세기 초 미국으로 전파되었다. 1958년 푸에르토리코 자치령에서 최초의 콘도미니엄 관련 법률이 통과되었고,[45][49] 1960년 미국 본토 최초의 콘도미니엄이 유타주 솔트레이크시티에 건설되었다. 1961년 주택법 제234조는 연방 주택청이 콘도미니엄에 대한 모기지를 보증할 수 있도록 하여 콘도미니엄 자금의 대폭적인 증가를 가져왔고, 1969년까지 모든 주에 콘도미니엄 관련 법률이 제정되었다.[47]

thumb 서부의 로프트 콘도미니엄 내부, 미국]]

지난 수십 년 동안, 주거용 콘도미니엄 산업은 마이애미, 샌프란시스코, 시애틀, 보스턴, 시카고, 텍사스주, 오스틴, 로스앤젤레스, 뉴욕과 같은 일부 대도시 지역에서 호황을 누렸다. 그러나 최근 몇 년 동안 콘도 산업 내의 공급이 수요를 따라잡아 판매가 둔화되었다.[51]

뉴욕의 콘도미니엄 법은 1964년에 통과되었다. 최초의 콘도미니엄 건물은 1965년에 건설된 맨해튼의 St. Tropez Condominium이었다.[58]

영어에서 유래한 단어인 집합 주택은 아파트('''apartment''')라고 부르며, 임대 주택은 아파트 렌탈(apartment rental, 약칭: rental), 분양 주택은 종류에 따라 주로 콘도미니엄(또는 콘도미니엄)('''condominium(약칭: condo)'''), 그리고 ('''housing cooperative(약칭: coop)''')으로 구분한다. 영국에서는 집합 주택 중 한 채를 플랫(flat)이라고 부르는 것이 가장 일반적이다.

캘리포니아주, 로스앤젤레스의 윌셔 리젠트 콘도미니엄, 미국

캘리포니아주, 롱비치의 아쿠아 워터프론트 콘도미니엄, 미국

시카고의 콘도미니엄으로 개조된 역사적인 저택, 미국

갈베스턴 만 근처, 클리어 호수에 있는 엔데버 럭셔리 콘도미니엄

한국에서 '맨션'이라는 용어는 1960년대부터 고급 공동 주택을 지칭하는 말로 사용되기 시작했다.[61] 1970년대 경제 성장과 함께 아파트 건설이 본격화되면서, '아파트'는 대표적인 주거 형태로 자리 잡았다. 1980년대 이후 아파트 재건축이 활발하게 진행되었고, 2000년대 이후에는 초고층 주상복합 아파트 건설이 증가했다. 최근에는 1인 가구 증가, 고령화 등 사회 변화에 따라 다양한 형태의 콘도미니엄이 등장하고 있다.

3. 1. 세계

콘도미니엄 개념은 19세기 후반 유럽에서 등장하여 20세기 초 미국으로 전파되었다. 1958년 푸에르토리코 자치령에서 최초의 콘도미니엄 관련 법률이 통과되었고,[45][49] 1960년 미국 본토 최초의 콘도미니엄이 유타주 솔트레이크시티에 건설되었다. 1961년 주택법 제234조는 연방 주택청이 콘도미니엄에 대한 모기지를 보증할 수 있도록 하여 콘도미니엄 자금의 대폭적인 증가를 가져왔고, 1969년까지 모든 주에 콘도미니엄 관련 법률이 제정되었다.[47]

thumb 서부의 로프트 콘도미니엄 내부, 미국]]

지난 수십 년 동안, 주거용 콘도미니엄 산업은 마이애미, 샌프란시스코, 시애틀, 보스턴, 시카고, 텍사스주, 오스틴, 로스앤젤레스, 뉴욕과 같은 일부 대도시 지역에서 호황을 누렸다. 그러나 최근 몇 년 동안 콘도 산업 내의 공급이 수요를 따라잡아 판매가 둔화되었다.[51]

뉴욕의 콘도미니엄 법은 1964년에 통과되었다. 최초의 콘도미니엄 건물은 1965년에 건설된 맨해튼의 St. Tropez Condominium이었다.[58]

영어에서 유래한 단어인 집합 주택은 아파트('''apartment''')라고 부르며, 임대 주택은 아파트 렌탈(apartment rental, 약칭: rental), 분양 주택은 종류에 따라 주로 콘도미니엄(또는 콘도미니엄)('''condominium(약칭: condo)'''), 그리고 ('''housing cooperative(약칭: coop)''')으로 구분한다.

캘리포니아주, 로스앤젤레스의 윌셔 리젠트 콘도미니엄, 미국

캘리포니아주, 롱비치의 아쿠아 워터프론트 콘도미니엄, 미국

시카고의 콘도미니엄으로 개조된 역사적인 저택, 미국

갈베스턴 만 근처, 클리어 호수에 있는 엔데버 럭셔리 콘도미니엄

영국에서는 집합 주택 중 한 채를 플랫(flat)이라고 부르는 것이 가장 일반적이다.

3. 2. 한국

한국에서 '맨션'이라는 용어는 1960년대부터 고급 공동 주택을 지칭하는 말로 사용되기 시작했다.[61] 1970년대 경제 성장과 함께 아파트 건설이 본격화되면서, '아파트'는 대표적인 주거 형태로 자리 잡았다. 1980년대 이후 아파트 재건축이 활발하게 진행되면서 주거 환경 개선과 부동산 가치 상승에 기여했다. 2000년대 이후에는 초고층 주상복합 아파트 건설이 증가하면서 도시 경관과 주거 문화에 큰 변화를 가져왔다. 최근에는 1인 가구 증가, 고령화 등 사회 변화에 따라 다양한 형태의 콘도미니엄이 등장하고 있다.

4. 법적 정의 및 분류

아파트 건물과 같은 주거 단지와 콘도미니엄의 차이는 법적인 부분에 있다. 겉모습이나 방문만으로는 콘도미니엄을 다른 주거 건물과 구별하기 어렵다. 콘도미니엄을 정의하는 것은 소유 형태이다. 콘도미니엄으로 개발된 건물은 아파트 건물로 건설될 수 있으며, 개발업자는 소유권을 유지하고 개별 유닛을 임대할 수 있다.

콘도미니엄은 개별 유닛과 공용 구역, 그리고 그들이 위치한 토지의 집합체이다. 콘도미니엄 내 개별 주택 소유는 주택의 경계를 제한하는 공중 공간의 소유로 해석된다. 이 공간의 경계는 법적 문서에 명시되며, 지방 정부에 기록된다. 이 경계 밖의 모든 것은 콘도미니엄 생성 시 설립된 법인이 분할되지 않은 소유 지분을 보유하게 된다. 법인은 주택 소유자를 대신하여 이 재산을 신탁으로 보유하며, 자체적으로 소유권을 가질 수 없다.

일부 콘도미니엄 단지는 단독 주택으로 구성된다. 또한 주택 소유자가 주택 외부나 정원을 관리하지 않는 "분리형 콘도미니엄"과, 소유자가 외부 외관에 대해 더 많은 통제권을 가지고 소유권을 가질 수 있는 "부지 콘도미니엄"도 있다.

싱가포르의 콘도미니엄인 더 코스모폴리탄


콘도미니엄 유닛과 공용 구역에 대한 설명, 사용 제한 사항은 "마스터 증서", "시행 선언" 등 설립 문서에 명시되어 있다. 이 문서는 주택 소유주 협회와 같은 지배 기구나 법인을 설립할 수 있도록 규정한다. 협회의 규칙은 마스터 증서에 포함될 수 있으며, 콘도미니엄의 내부 업무를 규율하는 별도의 정관으로 구성될 수도 있다.

콘도미니엄은 일반적으로 단독 소유권으로 소유되지만, 신탁으로 소유되는 것과 같이 다른 방식으로 소유될 수도 있다. 일부 지역에는 개발이 임대된 토지에 건설되는 "임대 콘도미니엄"이 있다. 콘도미니엄 유닛 소유주는 자신의 집을 임대하여 세입자에게 임대할 수 있지만, 임대 권한은 제한될 수 있다.

미국에서 최초의 콘도미니엄 관련 법률은 1958년 푸에르토리코에서 통과되었다.[45][49] 1960년, 미국 본토에서는 최초의 콘도미니엄이 유타주 솔트레이크시티에 건설되었다. 1961년 주택법 제234조는 연방 주택청이 콘도미니엄에 대한 모기지를 보증할 수 있도록 하였고, 1969년까지 모든 주에 콘도미니엄 관련 법률이 제정되었다.[47]

thumb 서부의 로프트 콘도미니엄 내부, 미국]]

주택 협동조합은 건물에 관련된 법인이 있고, 주식 소유는 유닛의 거주에 대한 임대 권리를 부여하는 경우이다.[53]

미국에는 정원 콘도미니엄, 타운하우스 콘도미니엄 등 여러 스타일의 콘도미니엄 단지가 있다. 콘도미니엄 타운하우스에서는 구매자가 내부만 소유하고 건물 자체는 콘도미니엄 법인이 소유한다.[56] 프리홀드 타운하우스는 독점적으로 소유된다. 미국에서는 이러한 유형의 소유권을 단독 소유권이라고 한다.[57]

뉴욕의 콘도미니엄 법은 1964년에 통과되었다. 최초의 콘도미니엄 건물은 1965년에 건설된 맨해튼의 St. Tropez Condominium이었다.[58]

일본에서 "맨션"은 비교적 대규모 공동 주택을 의미하며, 철근 콘크리트조나 철골 철근 콘크리트조와 같이 견고한 구조의 주택을 가리킨다.[61] 일본 최초의 맨션(3층 이상의 고층 철근 콘크리트 구조의 공동 주택)은 1916년 준공된 하시마(군함도)의 공동 주택군 30호동이다. 두 번째로 오래된 맨션은 간토 대지진의 부흥 지원으로 1924년부터 1933년 사이에 건설된 도준회 아파트이다.

4. 1. 대한민국

대한민국에서 콘도미니엄은 '공동주택'으로 분류되며, 주택법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 등의 적용을 받는다. 공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택 등으로 구분되며, 이 중 아파트는 5층 이상의 주택을 의미한다.

4. 2. 다른 국가

캐나다에서는 콘도미니엄을 흔히 "콘도"라고 부르며, 2011년 전국 가구 조사에 따르면 캐나다 가구의 1/8이 콘도에 거주한다. 콘도는 캐나다 대부분 지역에 존재하지만 대도시에서 더 흔하며, 주 또는 준주 법률에 따라 규제된다. 브리티시컬럼비아주에서는 "스트라타", 퀘벡주에서는 "공동 소유 신디케이트"라고 불린다.[10] 앨버타주 에드먼턴의 타운하우스 단지인 브렌트우드 빌리지는 캐나다 최초의 콘도미니엄 개발 사업(1967년 등록)이었다.

일본에서 "맨션"은 비교적 대규모 공동 주택을 의미하며, 철근 콘크리트조나 철골 철근 콘크리트조와 같이 견고한 구조의 주택을 가리킨다.[61] 반면, "아파트"는 소규모, 목조나 경량 철골조의 임대 주택을 가리키는 경우가 많다. 분양 맨션은 사업자가 부동산 회사이며 주호마다 구분하여 매매하는 것을 의미한다. 2009년 말 일본 전국 분양 맨션 재고 호수는 약 562만 호였다.[63] 2015년에는 약 600만 호로 증가했으며, 이 중 단지에 있는 것은 200만 호로 추산된다.[65]

일본의 맨션을 중심으로 구성된 주택지


일본 최초의 맨션(3층 이상의 고층 철근 콘크리트 구조의 공동 주택)은 1916년 준공된 하시마(군함도)의 공동 주택군 30호동이다. 두 번째로 오래된 맨션은 간토 대지진의 부흥 지원으로 1924년부터 1933년 사이에 건설된 도준회 아파트이다.

영국에서는 집합 주택 중 한 채를 플랫(flat)이라고 부르는 것이 가장 일반적이다. 그 외에 타워 블록(Tower block), 맨션 블록(Mansion block) 등의 단어도 있다. 1967년까지 고층 주택 붐이었으나,[66] 로난 포인트 고층 주택의 가스 폭발・붕괴 사고(1968년)를 계기로 고층의 공영 주택 건설은 중단되었다.[67]

5. 소유 및 관리

콘도미니엄 유닛과 공용 구역에 대한 설명, 사용 제한 사항은 "마스터 증서", "시행 선언" 등 여러 이름으로 불리는 설립 문서에 명시되어 있다. 이러한 문서는 주택 소유주 협회(HOA)와 같은 지배 기구나 법인을 설립하는 근거가 된다.[6]

협회의 규칙은 마스터 증서에 포함되거나 별도의 정관으로 구성될 수 있다. 정관은 소유주 협회의 책임, 투표 절차, 이사회 및 임원의 권한과 의무 등을 규정한다. 또한 유닛과 공용 구역의 평가, 유지 관리, 사용과 관련된 소유주의 의무를 다루거나, 유닛 소유주와 거주자의 행동에 대한 제한을 설정할 수 있다.[6] 이러한 규칙은 일반적으로 지배 기구의 투표만으로 수정될 수 있으며, 유지 관리비, 애완동물 제한, 외부 디자인 변경 제한 등을 포함한다. 규칙 및 규정은 콘도미니엄 또는 HOA 웹사이트를 통해 제공되거나 공공 기록으로 거주자에게 제공된다.[6]

콘도미니엄은 일반적으로 단독 소유권으로 소유되지만, 신탁 등 다른 방식으로 소유될 수도 있다. 일부 지역에는 임대된 토지에 건설되는 "임대 콘도미니엄"도 존재한다. 콘도미니엄 유닛 소유주는 자신의 집을 임대하여 세입자에게 임대할 수 있지만, 임대 권한은 설립 문서에 명시된 조건, 제한 또는 현지 법률에 따라 달라질 수 있다.

덴마크에서 아파트(''ejerlejlighed'')는 주택의 약 5%를 차지하며, 단독 주택과 동일한 시장에서 거래되고 대출된다.[12] 각 소유자는 자신의 아파트를 직접 소유하고, 건물과 부지는 아파트 소유주들이 "소유주 협회"를 통해 공동 소유한다. 공동 재산 유지 비용은 소유주들 사이에 비례하여 분담된다. 덴마크 주택의 또 다른 5%는 주택 협동조합(''andelsbolig'')으로, 콘도미니엄과 주택 조합의 중간적 법적 지위를 갖는다. 전체 재산은 비영리 법인이 소유하고, 세입자는 주식을 소유하여 아파트를 임대할 권리와 의무를 갖는다. 주식은 매매될 수 있지만, 가격이 엄격하게 제한되는 경우가 많다.[12] 현재 덴마크의 공공 정책은 주택 협동조합보다 콘도미니엄을 선호하며, 최근 법률은 주택 협동조합을 콘도미니엄과 유사하게 만드는 것을 목표로 한다.

프랑스에서는 1960년대에 대규모 재개발 사업으로 중고층 주택이 많이 건설되었다. 이후 석유 파동을 계기로 도시 계획이 "인간 규모"로 전환되었고, 사회 주택 건설 및 소규모 공업·수공업의 수도 파리 유지를 통해 "균형 잡힌 도시 건설"이 추구되었다. 1960년대보다 엄격한 건물의 고도 및 용적률 제한이 도입되었다.

5. 1. 소유 형태

콘도미니엄을 정의하는 것은 소유 형태이다. 기술적으로 콘도미니엄은 개별 유닛과 공용 구역, 그리고 그들이 위치한 토지의 집합체이다. 콘도미니엄 내 개별 주택 소유는 주택의 경계를 제한하는 공중 공간의 소유로 해석된다. 이 공간의 경계는 미국에서 선언문이라고 알려진 법적 문서에 의해 명시되며, 지방 정부에 기록된다. 이러한 경계는 콘도를 둘러싼 벽의 내부 측면까지 확장될 수 있으며, 주택 소유자가 공용 구역에 영향을 미치지 않고 일부 내부 수정을 할 수 있도록 한다. 이 경계 밖의 모든 것은 콘도미니엄 생성 시 설립된 법인이 분할되지 않은 소유 지분을 보유하게 된다. 법인은 그룹으로서 주택 소유자를 대신하여 이 재산을 신탁으로 보유하며, 자체적으로 소유권을 가질 수 없다.

일부 콘도미니엄 단지는 단독 주택으로 구성된다. 또한 주택 소유자가 주택 외부나 정원을 관리하지 않는 "분리형 콘도미니엄"과, 소유자가 외부 외관에 대해 더 많은 통제권을 가지고 있으며 소유권(예: "전체 부지" 또는 "부지 경계" 콘도미니엄)을 가질 수 있는 "부지 콘도미니엄"도 있다.

토지, 부지 이용권의 권리 형태는 크게 다음과 같이 분류된다.

1. 각 실(전유 부분)을 입주자가 소유하는 것이 기본이며, 부지도 각 전유 부분 소유자의 공유로 하는 것.

2. 각 실(전유 부분)을 입주자가 소유하는 것이 기본이며, 부지도 각 전유 부분 소유자의 지상권을 공유로 하는 것.

3. 각 실(전유 부분)을 입주자가 소유하는 것이 기본이지만, 부지는 정기차지권 등의 설정을 받아 각 전유 부분 소유자가 차주권을 준 공유하는 것(소위 정기차지권 콘도미니엄 등).

4. 건물 전체와 부지가 동일한 소유 형태로, 전유 부분에 해당하는 각 실을 임대하는 것(소위 임대 콘도미니엄).

5. 각 실(전유 부분)마다 소유자가 있으며, 부지 이용권도 각 전유 부분 소유자의 공유 또는 차주권 준 공유이지만, 건설 초기의 판매 시점부터 임대하는 것을 전제로 한 것(소위 투자용 물건 콘도미니엄, 거주자-임차인 측에서 보면 "임대 콘도미니엄"에 포함된다).

6. 스스로 거주하기 위한 주택을 건설하는 자가 조합을 결성하여, 협동하여 사업 계획을 추진하고, 토지 취득, 건설 설계, 공사 발주, 기타 업무를 수행하여 주택을 취득하는 방식(코퍼러티브 방식, "[코퍼러티브 하우스]]" 참조).

일본이나 대한민국 등에서는, 일본의 구분 소유법과 같은 관계 법령에 의해, 한 동의 건물 및 부지를 전유 부분, 공용 부분, 부지라고 분류하지만, 유럽 및 미국에서는 토지와 건물을 부동산으로 구분하지 않고, 부지 이용권이라는 개념이 없는 나라가 많다.

5. 2. 관리 방식

콘도미니엄 관리는 일반적으로 주택 소유주 협회(HOA) 또는 관리단에 의해 이루어진다. 관리단은 입주자대표회의를 통해 구성되며, 공동 구역의 유지 보수, 관리비 징수, 공동체 운영 등의 역할을 수행한다.

공동 주택 관리 협회(HOA)는 주택 소유주들로 구성된 회원들이며, 회원들이 선출한 이사회를 통해 콘도미니엄을 관리한다. 이는 관할 지역에 따라 "유닛 소유권", "구획 소유권", 공동 소유, "스트라타 위원회", 또는 "임차인 소유주 협회", "법인체", "소유주 법인", "콘도미니엄 법인" 또는 "콘도미니엄 협회"와 같은 다양한 이름으로 존재한다.[6] HOA는 공동 구역 유지 관리 비용 등을 위해 유닛 소유주에게 비용을 부과하며, 각 소유주가 얼마를 지불해야 하는지 결정하고 이를 징수할 법적 권한을 갖는다.[6]

협회의 규칙은 설립 문서 또는 정관에 포함될 수 있다. 이러한 규칙에는 유지 관리비 징수, 애완동물 제한, 유닛 외부 디자인 변경 제한 등이 포함될 수 있다. 이러한 규칙 및 규정은 콘도미니엄 또는 주택 소유주 협회 웹사이트를 통해 제공되거나 공공 기록으로 거주자에게 제공된다.[6]

일본에서 맨션의 관리 운영은 건물의 구분 소유 등에 관한 법률(구분 소유법)에 의해 정해져 있으며, 구분 소유자와 관리 조합이 주체가 되어 관리 운영을 행하도록 되어 있다.[70]

아파트에서 임의로 설립할 수 있는 관리 조합은 구분 소유자 전원의 가입이 구분 소유법에 따라 의무화되어 있다. 한편, 구분 소유자가 임대하고 있는 경우, 임차인은 관리 조합원이 아니다.[86]

6. 건설 및 품질 문제

콘도미니엄 건설 및 판매 과정에서는 여러 문제점이 발생할 수 있다.

2005년 일본에서는 건축 확인 신청 시 제출하는 구조 계산서의 수치를 조작하여, 내진 기준을 충족하지 못하는 콘도미니엄이 다수 건설 및 판매된 사실이 밝혀졌다.[76][77] 이로 인해 구매자 보상, 완공 전 콘도미니엄 철거, 건설업자 및 부동산업자의 도산 등 다양한 문제가 발생했다.

해외에서도 콘도미니엄 품질 문제로 붕괴 사고가 발생하고 있다. 2021년 미국에서는 서프사이드 콘도미니엄 붕괴 사고[80]가, 2022년 대한민국에서는 광주 화정 아이파크 붕괴 사고[81]가 발생했다.

6. 1. 건설

콘도미니엄 건설 시에는 소음, 진동, 일조권 침해, 경관 훼손 등 주변 주민과의 갈등이 발생할 수 있다. 특히 고층 콘도미니엄 건설의 경우 이러한 문제가 더 심각하게 나타날 수 있다. 일본에서는 1976년에 건축기준법에 일조권 관련 규제가 도입되기도 했다. 전파 장애 문제의 경우, 주변 주민들에게 케이블 TV를 통한 보상 대책이 이루어지기도 한다.

도쿄도 구니타치시에서는 구니타치 콘도미니엄 소송과 같이 주민들의 경관 이익을 인정한 사례도 있지만, 이미 완공된 콘도미니엄의 철거 요구는 기각되었다.

2000년대 초반 일본에서는 거품 경제 붕괴 이후 기업들의 토지 매각과 정부의 경기 부양책이 맞물려 도심 지역을 중심으로 콘도미니엄 건설 붐이 일어났다. 특히 도쿄도 고토구와 같이 공장 부지가 많았던 지역에서는 콘도미니엄 건설이 급증하면서, 인구 증가에 따른 공공시설 부족 문제가 발생하기도 했다.

콘도미니엄 건설 부지는 '소지(素地)'라고도 불리며, 법적으로 허용되는 바닥 면적을 기준으로 가격이 평가된다. 콘도미니엄은 주로 철근 콘크리트 구조로 건설되는데, 철골 구조에 비해 건물 무게가 무거워 고층화에 어려움이 있을 수 있다. 따라서 고강도 콘크리트 개발이 이루어지고 있으며, 일본에서도 초고층 아파트를 중심으로 사용이 확산되고 있다.

6. 2. 품질 문제

2005년 11월 일본에서는 건축 확인 신청에 첨부되는 "구조 계산서"의 수치 위조가 발각되어, 건축 기준법의 내진 기준을 충족하지 못하는 콘도미니엄이 다수 건설·판매되었다. 이로 인해 구매자에 대한 보상 문제(하자 담보 책임), 완공 전 콘도미니엄 철거, 건설업자나 부동산업자의 도산 등의 문제가 발생했다.[76][77]

해외에서도 콘도미니엄 품질 문제로 인한 붕괴 사고가 종종 발생하고 있다. 2021년에는 미국에서 서프사이드 콘도미니엄 붕괴 사고[80]가 발생했고, 2022년에는 대한민국에서 광주 화정 아이파크 붕괴 사고[81]가 발생했다.

7. 거주 및 생활

콘도미니엄에서의 생활은 다양한 형태로 나타나며, 거주자들은 자신의 라이프스타일과 가족 구성에 맞는 콘도미니엄을 선택할 수 있다. 그러나 여러 사람이 함께 생활하는 공간이므로 사용 방식을 둘러싼 입주자 간의 분쟁이 발생하기도 한다.

콘도미니엄 내에서 발생하는 가장 흔한 문제는 소음이다.[84] 이웃이나 위아래층에서 발생하는 소음은 법적으로 문제가 되지 않는 크기라도 불쾌감을 유발할 수 있으며, 이는 사람마다 다르게 받아들여진다. 1980년대에는 소음 문제로 인해 주민 간 살인 사건이 발생하기도 했지만, 방음 기술의 발전으로 이러한 문제는 점차 감소하고 있다.

최근에는 애완동물 사육, 쓰레기 처리, 외국인 거주자와의 생활 습관 차이, 에어비앤비와 같은 재임대로 인한 문제 등 새로운 문제들이 발생하고 있다.[85] 또한, 그룹홈의 입주를 둘러싼 관리 조합과 운영 주체 간의 소송 사례도 있다.[85]

육아 세대의 경우, 아이들의 베란다 추락 사고 위험이 존재한다. 건축기준법상 베란다 난간 높이는 110cm 이상이어야 하지만, 아이들의 추락 사고를 예방하기에는 충분하지 않을 수 있다.

콘도미니엄은 주차 공간이 부족한 경우가 많아,[79] 주변에 적절한 주차장이 없으면 거주자는 주차 공간이 확보될 때까지 대기해야 한다. 최근에는 콘도미니엄 관리 조합이 카셰어링을 운영하여 주민들이 차량을 소유하지 않고도 편리하게 이용할 수 있도록 하는 경우도 있다.

7. 1. 거주 형태

콘도미니엄은 다양한 거주 형태를 제공하며, 가족 구성, 라이프스타일 등에 따라 선택할 수 있다. 일본에서는 패밀리형과 원룸형 콘도미니엄이 일반적이다.[82] 패밀리형은 여러 개의 방과 다이닝 키친, 거실 등으로 구성되며, 원룸형은 거실, 다이닝, 침실 등이 하나의 공간으로 통합되어 있다. 단, 화장실과 욕실은 별도로 설치된다.

최근에는 사람들의 다양한 라이프 스타일에 맞춰 특화된 콘도미니엄도 등장하고 있다. 예를 들어, 반려동물과 함께 사는 사람들을 위한 "반려동물 사육 가능" 콘도미니엄이나, 음악가나 음악 애호가들을 위한 방음실이 설치된 콘도미니엄, 오토바이를 좋아하는 사람들을 위해 오토바이를 집 안으로 들여올 수 있는 콘도미니엄 등이 있다.[83]

또한, 육아를 하는 세대를 위한 "육아 지원 아파트"에 관한 조례를 제정하는 자치단체도 늘고 있다. 이러한 콘도미니엄은 공용 부분에 키즈룸을 설치하는 등 육아에 필요한 시설을 갖추고 있어, 결과적으로 아파트의 자산 가치를 높이는 효과도 있다.

7. 2. 문제점

콘도미니엄은 여러 사람이 함께 생활하는 공간이기 때문에, 사용 방식을 둘러싸고 입주자 간의 분쟁이 자주 발생한다.[82]

아파트 내에서 가장 흔한 문제 중 하나는 소음이다.[84] 이웃이나 위아래층에서 나는 소리는 법적으로 문제가 되지 않는 크기라도, 소리의 종류나 빈도에 따라 불쾌하게 느껴질 수 있으며, 이는 사람마다 다르게 받아들여진다. 위층 소음은 바닥 슬래브(slab)가 두꺼울수록, 그리고 이중 바닥일 경우 더 줄어들지만, 배관 등을 통해 소리가 새어 나올 수도 있다. 1990년대 초부터 많이 사용된 플로어링을 포함하여 바닥이나 벽을 두껍게 하거나, 방음 효과가 있는 융단 등을 까는 것이 해결책이 될 수 있다. 그러나 기존 아파트에서 이러한 공사를 할 경우, 건물 골조에 손을 대야 하므로 관리 조합 전체의 문제가 되거나, 공사 소음, 진동이 이웃에게 피해를 줄 수 있어 어려운 경우가 많다. 아파트에 따라서는 관리 규약을 정해 지켜야 할 소음 기준(L값)을 설정하기도 한다.

1980년대에는 위층이나 이웃집 소음 때문에 주민 간 살인 사건 등이 발생하기도 했지만, 이후 방음 기술이 발전하고 널리 보급되면서 이러한 문제는 줄어들고 있다.

최근에는 애완동물 사육, 아파트 내 쓰레기 처리 문제, 생활 습관이 다른 외국인 거주자와의 문제(소음, 관리비 미납, 에어비앤비처럼 불특정 다수에게 재임대 등)와 같은 새로운 문제도 생겨나고 있다.[85] 또한, 그룹홈의 분양 아파트 입주를 둘러싸고 관리 조합과 그룹홈 운영 주체 간에 소송이 벌어진 사례도 있다.[85]

아파트에는 육아를 하는 세대도 많은데, 성장기 아이들은 높은 곳에 대한 인식이 부족하여 베란다 난간에서 추락 사고가 발생할 수 있다. 건축기준법상 베란다 난간 높이는 110cm 이상이어야 하지만(건축기준시행령 제126조), 이 높이로는 아이들의 추락 사고를 막기 어려울 수 있다.

일본에서는 최근 지방자치단체가 "육아 지원 아파트" 관련 조례를 제정하는 경우가 늘고 있다. 이는 대부분 실태는 다양하지만, 많은 경우 일정 기준을 충족하면 "육아 아파트"로 인정하여 아파트의 자산 가치를 높이는 방식이다. 기준으로, 공용 부분에 키즈룸을 설치하는 것 등이 있다.

일반적으로 콘도미니엄은 주차장이 부족한 경우가 많아,[79] 주변에 적절한 주차장이 없으면 새로 차를 사려는 거주자는 주차 공간이 빌 때까지 대기해야 한다. 수요와 공급의 차이가 크거나, 입주자의 이동이 느리면 몇 년 이상 기다려야 할 수도 있다. 그러나 기본적으로 지방자치단체 등은 개발업자에게 콘도미니엄 세대수에 맞는 일정 비율의 주차장을 설치하도록 의무화하고 있다. 최근에는 자동차 소유를 중요하게 생각하지 않는 사람들도 늘어났다. 이 때문에 콘도미니엄 관리 조합이 카셰어링을 운영하여 부설 주차장에 차량을 배치하고, 주민들이 차를 소유하지 않고도 쉽게 차를 이용할 수 있다는 점을 내세우는 콘도미니엄도 등장했다.

8. 재건축 및 유지 보수

콘도미니엄은 일상적인 유지 보수와 계획적인 대규모 수선을 통해 경제적 가치와 '수명'을 유지해야 한다. 관리 조합은 이러한 유지 보수를 주도적으로 실시해야 한다. 일반적으로 콘도미니엄은 준공 후 10~15년마다 대규모 수선 공사를 실시하여 자산 가치를 유지하고 노후화를 방지한다. 이 비용은 거주자들의 수선 적립금으로 충당된다. 콘도미니엄의 규모에 따라 비용은 다르다.[56]

콘도미니엄 준공 후 10~15년마다 실시되는 대규모 수선 공사의 외관. 규모에 따라 다르지만, 일반적으로 3~5주 정도 지속되며, 그 기간 동안의 생활에 미치는 영향이 크다.

8. 1. 재건축

건물은 시간이 지남에 따라 노후화, 기능적·경제적 노후화, 재해로 인한 손상 등으로 인해 재건축 또는 해체를 검토해야 하는 경우가 있다. 특히 아파트는 시공 품질 및 유지 관리 상태 등에 따라 "수명"에 큰 차이가 발생할 수 있으며, 다수의 권리자가 관련되어 재건축 시 재건축에 참여하지 않는 자의 전유 부분을 취득하는 등 권리자 간의 조정이 중요하다.

각국에서는 다양한 법제의 정비가 진행되고 있다. 예를 들어 미국에서는 "구분 소유 관계의 해소 절차"를 구분 소유권의 80% 이상의 찬성으로 실시하여 전유 부분 및 공유 부분의 소유권을 조합에 귀속시킨 후 재건축을 진행하고 있다고 한다[88]。

일본에는 다음과 같은 두 가지 법률이 있다.

  • 재건축 자체의 절차 등을 신속하게 진행할 수 있도록 한 "아파트 재건축 등의 원활화에 관한 법률"이 있다.
  • 구분 소유법에 따라 관리 조합 총회에서 구분 소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 찬성으로 재건축을 결의할 수 있다. 재건축 결의 요건은 이전에는 다양한 규정이 있었지만[89], 2003년에 대폭 완화되었다. 또한, 아파트 재건축 등의 원활화에 관한 법률이 제정되었다. 이 법에서는 구분 소유법의 재건축 결의가 성립된 경우, 아파트 재건축 조합을 설립하는 것을 의무화하고, 조합이 재건축 미참가자에 대한 구분 소유권 매도 청구 등을 할 수 있도록 하고 있다. 2002년 일본 국토교통성의 발표에 따르면 81건 모두 100% 합의로 재건축이 진행되었다.


인구 감소와 고령화가 진행되는 상황에서는 아파트 주민의 고령화, 사망으로 인한 공실 증가, 유지비 조달의 어려움으로 인해 황폐화된 아파트가 증가한다. 고령화로 인한 황폐 아파트 증가를 경험한 영국은 고층 아파트 건설을 금지하는 동시에 황폐해져 슬럼이 된 아파트를 세금으로 철거하고 있다. 모타니 고스케는 일본은 급속한 고령화가 진행되고 있음에도 불구하고, 다른 국가의 이러한 사례에 주목하는 움직임이 없다는 점을 지적하고 있다[90]。

8. 2. 유지 보수

콘도미니엄은 일상적인 유지 보수와 계획적인 대규모 수선을 통해 경제적 가치와 '수명'을 유지해야 한다. 관리 조합은 이러한 유지 보수를 주도적으로 실시해야 한다. 일반적으로 콘도미니엄은 준공 후 10~15년마다 대규모 수선 공사를 실시하여 자산 가치를 유지하고 노후화를 방지한다. 이 비용은 거주자들의 수선 적립금으로 충당된다. 콘도미니엄의 규모에 따라 비용은 다르다.[56]

9. 관련 기업 및 단체

미국에서는 1960년 유타주 솔트레이크시티에 최초의 콘도미니엄이 건설되었다.[46] 1961년 주택법 제234조에 따라 연방 주택청이 콘도미니엄에 대한 모기지를 보증할 수 있게 되면서 콘도미니엄 자금이 대폭 증가했고, 1969년까지 모든 주에 콘도미니엄 관련 법률이 제정되었다.[47]

뉴욕에서는 1964년에 콘도미니엄 법이 통과되었다. 최초의 콘도미니엄 건물은 1965년에 건설된 맨해튼의 St. Tropez Condominium이었다.[58]

9. 1. 관련 기업

콘도미니엄 관련 기업은 다음과 같다.

  • 건설사: 콘도미니엄 설계 및 시공을 담당한다.
  • 시행사: 콘도미니엄 개발 사업 주체이다.
  • 주택관리업체: 콘도미니엄 관리 업무를 대행한다.

9. 2. 관련 단체

10. 기타

최근 스마트홈 기술이 발전하면서 콘도미니엄에도 사물 인터넷(IoT) 기술이 활발하게 접목되어, 주거 편의성과 안전성이 향상되고 있다. 그러나 콘도미니엄은 부동산 투기 과열의 대상이 되기도 하며, 이는 사회 경제적 문제로 이어질 수 있다.[45]

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