서브프라임 모기지

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1. 개요
2. 서브프라임 모기지의 정의 및 특징
- 2.1. 대상
- 2.2. 구조 및 특징
3. 미국의 서브프라임 모기지 사태
4. 서브프라임 모기지 사태의 영향
- 4.1. 미국
- 4.2. 국제 금융 시장
5. 시사점 및 교훈
참조

1. 개요

서브프라임 모기지는 신용도가 낮은 차입자를 대상으로 하는 주택 담보 대출을 의미한다. 이러한 대출은 일반적으로 높은 금리를 적용하며, 주택담보대출을 자산유동화증권(RMBS) 형태로 유동화하여 투자자에게 판매된다. 2000년대 초 미국에서 저금리 정책과 주택 가격 상승으로 서브프라임 모기지 시장이 급성장했으나, 주택 가격 하락과 변동금리 모기지 금리 인상으로 연체율이 급증하며 2007년 서브프라임 모기지 사태를 초래했다. 이 사태는 금융 시장의 신뢰를 무너뜨리고, 전 세계적인 금융 위기로 이어졌으며, 미국 경제와 국제 금융 시장에 심각한 영향을 미쳤다.

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서브프라임 모기지
구글 지도
정의
서브프라임 대출	신용 위험이 높은 사람들에게 제공되는 대출이다.
신용 등급	낮은 신용 점수를 가진 차용자에게 제공된다.
과거 정의	과거에는 FICO 점수 600점 미만으로 정의되었으나, 시간에 따라 변동되었다.
모기지	서브프라임 모기지는 특히 신용 위험이 높은 차용자에게 제공되는 주택 담보 대출이다.
특징
금리	일반적으로 프라임 대출보다 높은 이자율을 가진다.
위험	채무 불이행 위험이 더 높다.
대출 기관	대출 기관은 신용 위험 증가를 보상하기 위해 더 높은 금리를 부과한다.
대출 기관	대출 기관은 증가된 채무 불이행 위험을 보상하기 위해 더 높은 이자율을 부과한다.
역사
2007년 모기지 사태	서브프라임 모기지 시장의 붕괴는 2007년 미국에서 시작된 글로벌 금융 위기의 주요 원인이었다.
대출 증가	2000년대 초반에 서브프라임 모기지 대출이 크게 증가하였다.
규제 완화	대출 기준 완화와 규제 부족이 서브프라임 대출 증가의 원인이 되었다.
주택 가격 하락	주택 가격 하락으로 차용자들이 대출금을 상환하는 데 어려움을 겪었다.
파산	대규모 파산과 금융 시장 혼란을 야기했다.
영향
금융 시장	금융 기관에 막대한 손실을 초래했다.
경제 위기	세계적인 경제 위기를 심화시켰다.
차용자	많은 차용자들이 주택을 잃었다.
관련 용어
프라임 대출	신용 위험이 낮은 사람들에게 제공되는 대출이다.
FICO 점수	개인의 신용 위험을 평가하는 데 사용되는 신용 점수이다.
채무 불이행	대출금을 상환하지 못하는 것을 의미한다.
참고 자료
참고 자료	미국 금융 위기 조사 보고서 금융 위기에 대한 21권의 책 리뷰 미국 주택 도시 개발부의 서브프라임 대출 정보

2. 서브프라임 모기지의 정의 및 특징

서브프라임 모기지는 일반적인 주택담보대출 심사를 통과하기 어려운 낮은 신용등급의 사람들에게 제공되는 대출이다.^[21] 이는 신용 이력이 좋지 않고 프라임 차입자보다 대출 연체 위험이 더 높음을 의미한다.^[5]

서브프라임 모기지는 주택담보대출뿐만 아니라 자동차 등을 담보로 하는 대출도 포함한다. 일반적인 특징으로는 대출금리가 프라임론보다 높고, 대출자가 부담하는 신용 위험도 높아진다. 따라서 채무자가 상환을 용이하게 하기 위해 특별한 조치가 취해지거나, 대출하는 측에서는 대출 위험의 분산이 일반적인 주택담보대출보다 더 중요하게 된다. 그러나 채무자의 지불 불능 가능성이 충분히 있기 때문에 담보가 되는 부동산의 가치에 중점을 둔다.

2007년 3월 현재 미국 서브프라임 모기지의 가치는 1조 3천억 달러로 추산되었으며,^[14] 750만 건이 넘는 1순위 담보권 서브프라임 모기지가 미상환 상태였다.^[15] 서브프라임 모기지는 유동화되어 전 세계 투자자들에게 판매되었지만, 미국에서 2001년부터 2006년까지 이어진 주택 가격 상승^[20]을 배경으로 신용평가기관들이 이러한 증권에 높은 등급을 부여했다. 또한 이 증권은 다른 금융 상품과 결합되어 전 세계에 판매되었다.

하지만 2007년 여름부터 주택 가격이 하락하기 시작하면서 서브프라임 모기지가 부실채권화되었고(서브프라임 모기지 사태), 이와 함께 서브프라임 모기지 관련 채권이 포함된 금융 상품의 신용 보증마저 신뢰를 잃으면서 시장에서는 헐값 매각이 잇따랐다.

이 여파로 2008년 말에는 리먼 브러더스 파산으로 인한 리먼 쇼크 등이 발생하고, 높은 신용력을 가지고 있던 AIG, 패니매, 프레디맥이 국유화되는 사태까지 이르렀다. 여기에 세계적인 주가 폭락이 겹쳤다. 그리고 전 세계 금융기관에서 신용 경색이 연쇄적으로 발생했다. 서브프라임 모기지는 신용부도스와프와 함께 2007년-2010년 세계 금융 위기의 원인이 되었다.

2. 1. 대상

"서브프라임"은 신용 이력이 좋지 않아 대출 연체 위험이 더 높은 차입자의 신용 등급을 나타낸다.^[5] 경제 활동을 시작하면 차입, 수입 및 대출 이력과 관련된 기록, 즉 신용등급이 생성된다.

서브프라임 차입자는 다음과 같은 특징을 가질 수 있다.

제한적이거나 부족한 부채 경험
담보로 사용될 수 있는 자산이 제한적이거나 없음
과도한 부채
개인 또는 가족의 소득이 생활비, 이자 및 상환금을 지불하기에 부족할 가능성이 높음
연체 또는 미지급 이력
부채 완전 미지급(채무 불이행)
"지급 명령"과 같은 법적 판결 또는 파산

대출 기관은 대출 규모, 대출 및 상환 계획의 구조(전통적인 상환 대출, 주택 담보 대출 등)를 고려하여 위험 범주를 결정한다.^[6]

서브프라임 대출 옹호자들은 신용 시장 접근이 어려운 사람들에게 신용을 제공한다고 주장한다. 프린스턴 대학교 하비 S. 로젠 교수는 "지난 30년 동안 주택 담보 대출 시장의 혁신이 한 가장 중요한 일은 소외된 사람들...을 시장에 참여시킨 것"이라고 설명했다.^[7]

미국에서는 일반적으로 차용자의 FICO 신용점수가 600점 미만인 대출을 서브프라임 모기지로 분류한다. 패니매 또는 프레디맥의 프라임 모기지 신용 심사 지침을 충족하지 못하는 대출은 "비적격" 대출로, 2차 시장 유동성이 낮다.^[12]

신용 점수가 완벽하지 않은 차용자는 A 마이너스, B등급, C등급, D등급 등으로 평가되며, 신용도가 낮을수록 이자 지급이 점진적으로 증가한다. A등급과 서브프라임 모기지 사이에는 Alt-A 등급이 있다. A 마이너스는 Alt-A와 관련이 있으며, 일부 대출 기관은 이들을 동일하게 분류하기도 한다.^[13]

일반적으로 주택담보대출 심사를 통과할 수 없는 낮은 신용등급을 가진 사람들이 서브프라임 모기지의 대상이 된다.^[21] 소득은 높지만 신용이나 대출 이용 실적이 부족하거나 없는 경우도 포함된다.

서브프라임 모기지 대상 요건은 다음과 같다.

소득 대비 차입액이 50% 이상
지난 1년 동안 30일 이상 연체가 2회 이상
지난 5년 이내에 파산 경험

2. 2. 구조 및 특징

서브프라임 모기지는 일반적인 주택담보대출 심사를 통과하기 어려운 낮은 신용등급을 가진 사람들에게 제공되는 대출이다.^[21] 이들은 신용 이력이 부족하거나, 담보로 제공할 자산이 적거나, 소득 대비 부채 비율이 높은 경우가 많다. 또한, 과거 연체나 파산 기록이 있을 수도 있다.

서브프라임 모기지는 프라임 모기지보다 높은 금리가 적용되는 것이 일반적이다. 이는 대출 기관이 더 높은 위험을 감수하기 때문이다. 대출 금리는 신용 점수에 따라 달라지는데, 신용 점수가 낮을수록 더 높은 금리가 적용된다. 미국에서는 FICO 신용 점수가 600점 미만인 경우 서브프라임 모기지로 분류되는 경우가 많다.^[12]

서브프라임 모기지는 초기에는 낮은 금리를 제공하고 일정 기간 후 금리가 상승하는 변동금리 방식이 많이 사용되었다. 이러한 방식을 통해 대출 초기 상환 부담을 줄일 수 있지만, 금리 상승 시 상환 부담이 커질 위험이 있다.

대출 기관은 서브프라임 모기지의 위험을 분산시키기 위해 주택담보대출채권(RMBS) 형태로 유동화하여 투자자에게 판매한다. RMBS는 신용평가기관에 의해 신용등급이 매겨지며, 시장에서 거래된다. 즉, 주택 담보 대출 채권 자체가 금융 상품으로 거래되는 것이다. 이를 통해 대출 계약을 맺은 채무자의 상환 대상이 은행에서 금융기관 및 투자자로 변경된다.

서브프라임 모기지에는 주택담보대출뿐만 아니라 자동차 등을 담보로 하는 대출도 포함된다.

3. 미국의 서브프라임 모기지 사태

서브프라임 모기지 사태는 미국의 서브프라임 모기지와 일반 모기지를 모기지담보부증권(MBS)으로 묶어 프라임론과 분리하여 판매한 것에서 비롯되었다.^[4] 서브프라임과 프라임 모기지가 혼합된 이 "묶음"은 자산담보부증권을 기반으로 하여 예상 수익률이 매우 좋게 보였다. 많은 서브프라임 모기지는 처음 2~3년 동안 낮은 초기 이자율을 적용했지만, 결국 엄청난 수의 차입자가 연체하기 시작했다. 부풀려진 주택 가격 버블이 붕괴되고 부동산 가치가 폭락하면서, 이러한 금융 상품에 대한 신뢰가 무너졌고, 모든 프라임 이하 모기지는 거의 무가치한 유독 자산으로 간주되었다.

"발행-배포" 모델 때문에 신용 질에 대한 감시가 거의 없었고, 문제가 발생했을 때 개선 노력도 거의 없었다.^[4] 공격적인 대출 도구로서의 서브프라임 대출이 집중된 시장은 수요에 대한 부정적 충격 이후 부동산 가격의 더 가파른 하락 위험에 처해 있었다.^[18]

변동금리모기지(ARM)는 연간 4% 이상 이자율이 조정될 수 있어, 결국 더 많은 비용이 들 수 있었다. 30년 동안 5.5% 이자율로 50만 달러를 대출받으면 월 상환액은 약 2,839.43달러지만, 3% 조정 상한선이 적용되는 27년(조정 기간 종료 후) 동안 8.5% 이자율로 같은 대출을 받으면 상환액은 약 4,079.74달러가 된다. 이는 초기 월 상환액에서 약 42.5% 증가한 금액이다.

빌 클린턴 행정부 시절 레버리지(차입) 규제가 완화되면서, 투자자들은 더 많은 돈을 빌려 서브프라임 모기지 관련 상품에 투자할 수 있게 되었다.^[19] 캘리포니아에서 연 소득 12000USD의 불법 체류 멕시코 노동자가 계약금도 담보도 없이 750000USD의 주택을 구매한 사례에서는, 이 주택이 부동산 담보 채권에 포함되어 100배의 레버리지를 활용, 7500만달러의 투자 대상이 되었다.

2007년 여름부터 주택 가격이 하락하면서 서브프라임 모기지가 부실채권화되었고, 관련 금융 상품의 신뢰도 잃으면서 시장에서는 헐값 매각이 잇따랐다. 이 여파로 2008년 말에는 리먼 브라더스 파산으로 인한 리먼 쇼크 등이 발생하고, AIG, 패니매, 프레디맥이 국유화되는 사태까지 이르렀다. 여기에 세계적인 주가 폭락이 겹치면서 전 세계 금융기관에서 신용 경색이 연쇄적으로 발생했다.

3. 1. 배경

2000년대 초반, 미국의 저금리 정책과 주택 가격 상승은 서브프라임 모기지 시장의 급격한 성장을 이끌었다. 금융기관들은 높은 수익을 기대하며 서브프라임 모기지를 적극적으로 판매했고, 이는 더 많은 사람들이 주택을 구매하도록 부추겼다.^[4]

많은 서브프라임 대출자들은 낮은 초기 이자율을 제공하는 변동금리모기지(ARM)를 이용했다. 그러나 이러한 대출은 시간이 지나면서 이자율이 크게 오를 수 있어, 결국에는 훨씬 더 많은 비용을 부담해야 했다. 예를 들어, 30년 동안 5.5% 이자율로 50만 달러를 대출받으면 월 상환액은 약 2,839.43달러지만, 27년 동안 8.5% 이자율(조정 기간 종료 후)로 대출받으면 월 상환액은 약 4,079.74달러로 크게 늘어난다.

빌 클린턴 행정부 시절 레버리지(차입) 규제가 완화되면서, 투자자들은 더 많은 돈을 빌려 서브프라임 모기지 관련 상품에 투자할 수 있게 되었다.^[19] 예를 들어, 캘리포니아에서는 연 소득 12000USD의 불법 체류 멕시코 노동자가 계약금이나 담보 없이 750000USD의 주택을 구매하는 경우도 있었다. 이 주택은 모기지담보부증권(MBS)에 포함되어 100배의 레버리지를 통해 7500만달러의 투자 대상이 되었다.

이처럼 저금리 정책과 규제 완화는 서브프라임 모기지 시장의 과도한 성장을 초래했고, 이는 결국 2007년 서브프라임 모기지 사태로 이어지는 중요한 배경이 되었다.

3. 2. 과열 및 부실화

많은 서브프라임 차입자들이 초기 이자 부담을 줄이기 위해 변동금리 모기지(ARM)를 이용했다. 그러나 이러한 변동금리 모기지는 연간 4% 이상 금리가 조정될 수 있어, 결국에는 더 많은 비용을 부담하게 될 수 있었다.^[18] 예를 들어, 30년 동안 5.5% 이자율로 50만 달러를 대출받으면 월 상환액은 약 2839.43USD이지만, 27년 동안 8.5% 이자율(3% 조정 상한선 적용)로 대출받으면 월 상환액은 약 4079.74USD로 증가한다. 이는 초기 월 상환액에서 약 42.5% 증가한 금액이다.

주택 가격이 상승하는 상황에서는 차주들이 주택 가격 상승분을 담보로 추가 대출을 받거나, 주택을 매각하여 대출금을 상환하고 차익을 얻을 수 있었다. 그러나 2006년 이후 주택 가격 상승률이 둔화되면서 서브프라임 모기지 연체율이 급증하기 시작했다.^[25] 2006년 말에는 전체 주택담보대출의 약 13%를 차지하는 서브프라임 모기지에서 3개월 이상 이자 납입이 연체된 비율이 13%를 넘었다.

이는 저소득층에게 무리한 대출을 강요하거나, 충분한 설명 없이 계약을 체결하는 등 약탈적 대출(predatory lending) 행태와도 관련이 있다. 과거 미국에서는 가난한 흑인 거주 지역을 금융기관이 대출에서 차별하는 레드라이닝 문제가 있었지만, 주택 붐 시기에는 오히려 대출 과잉이 문제가 되었다. 이러한 약탈적 대출은 저소득층이 대출 대상이 되었다는 점에서 일본의 소비자금융 다중채무 문제나 일본 버블 경제 붕괴 후 금융기관의 대출 회수와 유사하다는 지적이 있다.^[26]

3. 3. 신용 경색 및 금융 위기

서브프라임 모기지 사태는 미국의 서브프라임 모기지와 일반 모기지를 모기지담보부증권(MBS)으로 묶어 판매하면서 시작되었다.^[4] 이러한 "묶음"은 자산담보부증권을 기반으로 했기 때문에 예상 수익률이 매우 좋게 보였다. 많은 서브프라임 모기지는 낮은 초기 이자율을 적용했지만, 결국 많은 대출자들이 연체하기 시작했다. 주택 가격 거품이 붕괴되고 부동산 가치가 폭락하면서 이러한 금융 상품에 대한 신뢰가 무너졌고, 모든 프라임 이하 모기지는 거의 무가치한 유독 자산으로 간주되었다.^[4]

2007년 여름부터 주택 가격이 하락하면서 서브프라임 모기지가 부실채권화되었고, 관련 금융 상품의 신용 보증마저 신뢰를 잃으면서 시장에서는 헐값 매각이 잇따랐다.

이 여파로 2008년 말에는 리먼 브라더스 파산으로 인한 리먼 쇼크 등이 발생하고, AIG, 패니매, 프레디맥이 국유화되는 사태까지 이르렀다. 여기에 세계적인 주가 폭락이 겹치면서 전 세계 금융기관에서 신용 경색이 연쇄적으로 발생했다. 서브프라임 모기지는 신용부도스와프(Credit Default Swap)와 함께 2007년-2010년 세계 금융 위기의 원인이 되었다.

미국 정부와 금융 당국은 서브프라임 모기지 문제가 금융 시스템에 미치는 악영향을 부정했지만, 미국 연방준비제도(연방준비제도이사회)와 각국의 중앙은행은 시장에 대한 자금 공급량을 늘리는 등 대책을 마련하기 시작했다. 2008년 9월에는 리먼 브라더스의 파산과 AIG 보험의 공적 자금 투입 등, 미국 금융 위기가 발생하여 금융 업계의 대규모 재편이 진행되었다.

그러나 시장 참가자 중에는 서브프라임 문제를 계기로 극단적인 엔고와 주택 담보 증권의 하락으로 큰 이익을 얻은 사람도 많다. 존 폴슨은 2007년에 주택 담보 증권의 하락으로 37억달러 (약 3.8조원)의 이익을 얻었다.^[27]

4. 서브프라임 모기지 사태의 영향

빌 클린턴 행정부 시절 레버리지(투자) 비율이 크게 증가하면서 유동화된 서브프라임 모기지가 전 세계 투자자들에게 판매되었다.^[19] 2001년부터 2006년까지 미국의 주택 가격 상승^[20]에 힘입어 신용평가기관들은 이러한 증권에 높은 등급을 부여했고, 이는 다시 다른 금융 상품과 결합되어 전 세계로 퍼져나갔다.

하지만 2007년 여름부터 주택 가격이 하락하면서 서브프라임 모기지는 부실채권화되었고, 이는 서브프라임 모기지 사태로 이어졌다. 관련 금융 상품의 신용 보증마저 신뢰를 잃으면서 시장에서는 헐값 매각이 잇따랐다.

이 여파로 2008년 말 리먼 브러더스 파산으로 인한 리먼 쇼크 등이 발생했고, 높은 신용 등급을 가졌던 AIG, 패니매, 프레디맥이 국유화되는 상황까지 벌어졌다. 세계적인 주가 폭락과 함께 전 세계 금융기관에서 신용 경색이 연쇄적으로 발생했다. 서브프라임 모기지는 신용부도스와프와 함께 2007년-2010년 세계 금융 위기의 주요 원인이 되었다.

베어스턴스나 BNP파리바 등 헤지펀드 관련 뉴스에서도 일부 금융기관이 예상치 못한 손실을 입었음을 알 수 있다. 2007년 7월부터 8월에 걸쳐 서브프라임 문제가 전 세계적인 주가 급락, 신용 시장 혼란, 연방준비제도 이사회의 공개시장금리 긴급 인하라는 사태로까지 발전한 가장 큰 원인은, 복잡한 유동화 과정으로 인해 주택담보대출 채권의 본래 위험성이 가려진 상황에서 시장 참가자 대부분이 극단적인 위험 회피 행동을 보였다는 점이다.

리먼브러더스의 파산과 AIG 보험의 공적 자금 투입 등, 2008년 9월 미국 금융 위기가 발생하여 금융 업계의 대규모 재편이 진행되었다.

한편, 시장 참가자 중에는 서브프라임 문제를 계기로 엔화 가치가 급등하고 주택 담보 증권 가격이 하락하면서 큰 이익을 얻은 사람도 많다. Institutional Investor's Alpha^[27]지의 조사에 따르면, 2007년 헤지펀드 업계 최고 보수는 존 폴슨으로, 37억달러였다. 폴슨의 헤지펀드는 주택 담보 증권 가격 하락으로 큰 이익을 얻었다.

4. 1. 미국

주택담보대출 상환 연체 증가 및 주택 가격 하락으로 인해 현금서비스 이용이 증가하고, 부실채권이 늘어났다.^[1] 자세한 내용은 소비자금융의 서브프라임 모기지 문제 영향을 참조.^[1]

또한 고금리 페이데이론 이용자가 증가했다.^[1]

4. 2. 국제 금융 시장

빌 클린턴 행정부 시절, 레버리지(투자)의 폭이 10배에서 100배로 증가하여 유동화된 서브프라임 모기지는 전 세계 투자자들에게 판매되었다.^[19] 2001년부터 2006년까지 미국의 주택 가격 상승^[20]을 배경으로 신용평가기관들은 이러한 증권에 높은 등급을 부여했고, 이 증권은 다른 금융 상품과 결합되어 전 세계에 판매되었다.

하지만 2007년 여름부터 주택 가격이 하락하면서 서브프라임 모기지가 부실채권화되어 서브프라임 모기지 사태가 발생했다. 관련 금융 상품의 신용 보증마저 신뢰를 잃으면서 시장에서는 헐값 매각이 잇따랐다.

이 여파로 2008년 말 리먼 브러더스 파산으로 인한 리먼 쇼크 등이 발생하고, 높은 신용력을 가졌던 AIG, 패니매, 프레디맥이 국유화되는 사태까지 이르렀다. 세계적인 주가 폭락과 함께 전 세계 금융기관에서 신용 경색이 연쇄적으로 발생했다. 서브프라임 모기지는 신용부도스와프와 함께 2007년-2010년 세계 금융 위기의 원인이 되었다.

베어스턴스나 BNP파리바 등 헤지펀드 관련 뉴스도 일부 금융기관이 예상치 못한 손실을 입었다는 것을 보여준다. 그러나 2007년 7월부터 8월에 걸쳐 서브프라임 문제를 계기로 전 세계적으로 주가 급락, 신용 시장 혼란, 연방준비제도 이사회의 공개시장금리 긴급 인하라는 사태로까지 발전한 가장 큰 요인은, 여러 층의 유동화를 통해 주택담보대출 채권의 본래 위험 특성이 보이지 않게 된 가운데 시장 참가자의 대부분이 극단적인 위험 회피 행동에 나섰다는 점에 있다.

리먼브러더스의 파산과 AIG 보험의 공적 자금 투입 등, 2008년 9월 미국 금융 위기가 발생하여 금융 업계의 대규모 재편이 진행 중이다.

그러나 시장 참가자 중에는 서브프라임 문제를 계기로 극단적인 엔고와 주택 담보 증권의 하락으로 큰 이익을 얻은 사람도 많다. Institutional Investor's Alpha^[27]지의 조사에 따르면, 2007년 헤지펀드 업계 최고 보수는 존 폴슨으로, 37억 달러(3.8조엔)였다. 폴슨의 헤지펀드는 주택 담보 증권의 하락으로 큰 이익을 얻었다.

5. 시사점 및 교훈

서브프라임 모기지 사태는 과도한 규제 완화와 금융기관의 탐욕, 가계 부채 관리 실패, 부동산 시장 과열, 그리고 국제 공조 부족 등이 복합적으로 작용한 결과였다. 이 사태는 금융 규제 및 감독 강화, 가계 부채 관리, 부동산 시장 안정화 정책, 그리고 국제 공조의 중요성을 강조하는 교훈을 남겼다.

5. 1. 금융 규제 및 감독 강화의 필요성

서브프라임 모기지 사태는 과도한 규제 완화와 금융기관의 탐욕이 낳은 비극적인 결과였다. 특히 빌 클린턴 행정부 시절 레버리지 비율이 10배에서 100배로 증가한 것이 문제의 심각성을 더했다.^[19] 신용평가기관들은 주택 가격 상승^[20]에 취해 부실한 증권에 높은 등급을 부여했고, 이는 결국 2007년 주택 가격 하락과 함께 연쇄적인 금융 시스템 붕괴로 이어졌다.

이러한 사태를 통해 금융 시스템의 안정성을 확보하기 위한 건전성 규제 강화와 금융기관에 대한 철저한 감독의 필요성이 명백히 드러났다. 2007년-2010년 세계 금융 위기의 주요 원인 중 하나로 지목되는 서브프라임 모기지 사태는, 채권자 측이 예상했던 것보다 훨씬 많은 채무 불이행 사건이 발생하는 등 '예상치 못한 사건(아웃라이어 이벤트)'의 위험성을 간과한 결과였다.

여러 층의 유동화를 통해 주택담보대출 채권의 본래 위험성이 가려진 상황에서, 시장 참가자 대부분이 극단적인 위험 회피 행동을 보이며 패닉에 빠진 것도 사태를 악화시킨 요인 중 하나였다. 2008년에는 리먼 브러더스 파산, AIG 국유화 등 금융 위기가 발생하여 금융 업계의 대규모 재편이 진행되었다.

하지만, 이러한 위기 속에서도 존 폴슨과 같이 주택 담보 증권 하락으로 큰 이익을 얻은 사람들도 있었다. Institutional Investor's Alpha^[27]지의 조사에 따르면, 2007년 헤지펀드 업계에서 가장 많은 보수를 받은 사람은 폴슨앤컴퍼니의 창업자 존 폴슨으로, 그의 보수는 37억달러에 달했다.

5. 2. 가계 부채 관리의 중요성

과도한 가계 부채는 경제 위기의 뇌관이 될 수 있다. 주택담보대출 상환 연체가 증가하고 주택 가격이 하락하면서 현금서비스 이용이 늘어나고, 부실채권(가도리)이 증가하고 있다.^[1] 고금리 페이데이론 이용자도 증가하는 추세이다.^[1] 가계 부채 증가 속도를 억제하고, 채무 상환 능력을 고려한 대출 관행을 정착시켜야 한다.

5. 3. 부동산 시장 안정화 정책의 중요성

부동산 시장의 과열은 금융 시스템의 불안정성을 초래할 수 있다. 미국의 경우, 초기 상환 부담을 줄인 주택담보대출 방식이 보편화되면서, 자신의 상환 능력을 초과하는 대출을 받는 사람들이 증가했다. 이는 주택 가격 상승기에는 문제가 표면화되지 않지만, 주택 가격이 하락하면 채무 불이행 위험이 커지는 구조적인 문제를 야기했다.^[1]

주택 가격이 상승하는 동안에는 차주들이 주택 가격 상승분을 담보로 추가 대출을 받거나, 주택을 전매하여 차익을 얻는 방식으로 파탄을 연기할 수 있었다. 그러나 이는 일본의 주택 すごろく와 유사하게, 주택 붐을 가속화하는 요인으로 작용했다.^[1]

따라서 주택 가격 급등을 억제하고, 투기 수요를 차단하는 등 부동산 시장 안정화 정책을 지속적으로 추진하여 금융 시스템의 안정성을 확보하는 것이 중요하다.

5. 4. 국제 공조의 중요성

글로벌 금융위기는 한 국가의 노력만으로는 해결하기 어렵다. 서브프라임 모기지 사태는 미국에서 시작되었지만, 관련 금융 상품이 전 세계에 판매되면서 그 여파가 세계적으로 확산되었다. 리먼 브러더스 파산과 AIG, 패니매, 프레디맥의 국유화는 국제 금융 시스템 전체의 위기로 이어졌다.^[19]^[20]

이에 따라 미국 연방준비제도와 각국 중앙은행은 시장에 자금을 공급하는 등 신용 문제에 대한 대책을 마련하기 시작했다. 조지 W. 부시 대통령 또한 서브프라임 모기지 문제 피해자 구제에 나설 것을 발표했다. 이러한 사례들은 국제 금융 시스템의 안정성을 확보하기 위해 각국 간의 정책 공조를 강화해야 함을 보여준다.

참조

_[1] 서적 The Financial Crisis Inquiry Report http://www.gpo.gov/f[...] National Commission on the Causes of the Financial and Economic Crisis in the United States
_[2] 웹사이트 Reading About the Financial Crisis: A 21-Book Review https://web.archive.[...] Journal of Economic Literature 2013-11-17
_[3] 웹사이트 Subprime Lending https://web.archive.[...] U.S. Department of Housing and Urban Development 2018-09-21
_[4] 서적 Mortgage-Backed Securities Thomson West
_[5] 웹사이트 FDIC-Guidance for Subprime Lending http://www.fdic.gov/[...] Fdic.gov 2010-05-01
_[6] 웹사이트 Ten Myths about Subprime Mortgages https://web.archive.[...] Federal Reserve Bank of Cleveland
_[7] 뉴스 Irresponsible Mortgages Have Opened Doors to Many of the Excluded https://www.nytimes.[...] The New York Times 2007-03-29
_[8] 뉴스 Student Loan Debt Exceeds One Trillion Dollars https://www.npr.org/[...] NPR 2015-01-19
_[9] 웹사이트 Student loan debt just hit $1.5 trillion. Women hold most of it https://money.cnn.co[...] 2018-06-05
_[10] 웹사이트 Student Loan Debt Statistics In 2018: A $1.5 Trillion Crisis https://www.forbes.c[...]
_[11] 뉴스 Debt Collectors Cashing In on Student Loans https://www.nytimes.[...] 2012-09-08
_[12] 서적 Mortgage-Backed Securities Thomson West
_[13] 웹사이트 Alt-A Mortgages http://www.citytowni[...]
_[14] 뉴스 How severe is subprime mess? https://www.nbcnews.[...] 2007-03-13
_[15] 연설 The Subprime Mortgage Market http://www.federalre[...] 2007-05-17
_[16] 뉴스 What subprime crisis? https://web.archive.[...] 2007-09-08
_[17] 뉴스 Canada's dirty subprime secret https://www.theglobe[...] 2009-03-14
_[18] 논문 Subprime Lending and Real Estate Prices: Subprime Lending and Real Estate Prices https://onlinelibrar[...] 2011-03
_[19] 서적 アメリカが日本にひた隠す日米同盟の真実青春出版
_[20] 웹사이트 The Financial Crisis Blame Game http://www.businessw[...] Bloomberg.com 2008-10-18
_[21] 뉴스 銀行の行動と背景日本経済新聞 2011-11-27
_[22] 문서 ファイコ、個人の信用格付け専門会社である、Fair Isac Co.の略称。
_[23] 문서 FICO Scoreともいう。
_[24] 웹사이트 返済額の試算 https://loan.mamoris[...] 住宅保証機構株式会社
_[25] 뉴스 日本経済新聞 2007-03-19
_[26] 문서 不動産経済ファンドレビュー 2008-04-05
_[27] 문서 『インスティチューショナル・インベスター』の姉妹誌

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