대한민국 민법 제635조
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1. 개요
대한민국 민법 제635조는 임대차 기간의 약정이 없는 경우 계약 해지 통고에 관한 내용을 규정한다. 임대차 당사자는 언제든지 계약 해지를 통고할 수 있으며, 상대방이 통고를 받은 날로부터 토지, 건물, 기타 공작물은 임대인이 해지 통고 시 6개월, 임차인이 해지 통고 시 1개월, 동산은 5일이 경과하면 해지의 효력이 발생한다. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 민법 제635조에 대한 특별법으로, 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 본다.
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| 대한민국 민법 제635조 | |
|---|---|
| 대한민국 민법 제635조 | |
| 조문 제목 | 기간의 약정 없는 고용의 해지 통고 |
| 법률 | 대한민국 민법 |
| 소속 | 제3편 채권/제2장 계약/제7절 고용 |
2. 조문
(내용 없음)
2. 1. 민법 제635조
② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
2. 동산에 대하여는 5일
'''第635條(期間의 約定없는 賃貸借의 解止通告)''' ① 賃貸借期間의 約定이 없는 때에는 當事者는 언제든지 契約解止의 通告를 할 수 있다.
②相對方이 前項의 通告를 받은 날로부터 다음 各號의 期間이 經過하면 解止의 效力이 생긴다.
1. 土地, 建物 其他 工作物에 對하여는 賃貸人이 解止를 通告한 境遇에는 6月, 賃借人이 解止를 通告한 境遇에는 1月
2. 動産에 對하여는 5日
2. 2. 조문 해설
민법 제635조는 임대차 계약 시 기간을 특별히 정하지 않았을 경우, 계약을 어떻게 종료할 수 있는지에 대한 규정이다.제1항에 따르면, 임대차 기간을 정하지 않은 계약에서는 임대인(빌려주는 사람)과 임차인(빌리는 사람) 양쪽 모두 언제든지 계약을 해지하겠다는 의사를 상대방에게 통보할 수 있다. 이를 '해지 통고'라고 한다. 즉, 계약 기간이 정해져 있지 않으므로, 어느 한쪽이 계약을 계속 유지하기 어려운 사정이 생기면 일방적인 통고로 계약 관계를 종료시킬 수 있는 권리를 인정한다.
그러나 통고 즉시 계약이 종료되는 것은 아니다. 제2항은 상대방이 해지 통고를 받은 후 일정 기간이 지나야 실제로 계약 해지의 효력이 발생한다고 규정한다. 이는 상대방에게 갑작스러운 계약 종료에 대비할 시간을 주기 위한 것이다. 효력 발생 시점은 임대차 목적물이 무엇인지, 그리고 누가 해지를 통고했는지에 따라 다르다.
- 부동산 (토지, 건물 등 공작물):
- 임대인이 해지를 통고한 경우: 임차인이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나야 해지의 효력이 생긴다. 이는 임차인이 새로운 거처나 영업 장소를 구할 시간을 주기 위한 배려로 볼 수 있다.
- 임차인이 해지를 통고한 경우: 임대인이 통고를 받은 날로부터 1개월이 지나야 해지의 효력이 생긴다. 임대인 역시 새로운 임차인을 구하거나 해당 부동산의 사용 계획을 세울 시간이 필요하기 때문이다. 임대인이 통고했을 때보다 기간이 짧은 것은 일반적으로 임차인의 주거 이전이나 생계 수단 변경의 어려움이 더 크다는 점을 고려한 것으로 해석될 수 있다.
- 동산 (가구, 기계 등):
- 누가 통고했는지 관계없이 상대방이 통고를 받은 날로부터 5일이 지나면 해지의 효력이 생긴다. 부동산에 비해 이전이나 대체가 비교적 용이하다는 점이 고려된 것이다.
결론적으로 이 조항은 임대차 기간의 약정이 없는 경우 발생할 수 있는 계약 관계의 불확실성을 해소하고, 각 당사자가 예측하지 못한 상황에 대처할 수 있도록 최소한의 준비 기간을 보장하는 데 목적이 있다.
3. 비교 조문
'''주택임대차보호법 제4조 제1항''' 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
3. 1. 주택임대차보호법 제4조 제1항
주택임대차보호법 제4조 제1항은 "기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다."고 규정하고 있다. 이는 주거 생활의 안정을 보장하기 위해 임차인에게 최소 2년의 임대차 기간을 보장하려는 취지의 조항이다.민법 제635조는 기간의 약정이 없는 임대차의 경우 당사자가 언제든지 계약 해지를 통고할 수 있도록 정하고 있다. 그러나 주택임대차보호법은 민법에 대한 특별법으로서의 지위를 가진다. 따라서 특별법 우선의 원칙에 따라, 주택 임대차 계약에 관해서는 민법 제635조보다 주택임대차보호법 제4조 제1항이 우선하여 적용된다.
결론적으로, 주택 임대차 계약 시 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정했더라도, 임차인은 최소 2년의 거주 기간을 법적으로 보장받는다. 임대인은 민법 제635조를 들어 기간의 정함이 없다는 이유로 임대차 계약의 해지를 통고할 수 없다. 다만, 임차인 스스로 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장하는 것은 가능하다 (동법 제4조 제1항 단서).
4. 해설
(내용 없음)
4. 1. 법규 경합 시 적용 원칙
법규의 경합이 있을 경우, 주택임대차보호법은 민법의 특별법으로서 특별법 우선의 원칙에 따라 주택임대차보호법이 우선 적용된다.5. 사례
(내용 없음)
5. 1. 광고영화상영계약 해지 사례
극장에서 일방적으로 광고영화상영계약을 해지하는 경우, 광고매체대행사는 새로운 광고 상영 극장을 찾는 데 상당한 시간이 필요하다. 이러한 점을 고려하여 법원은 해지 통고의 효력이 발생하기까지 충분한 유예 기간을 부여할 필요가 있다고 보았다. 이에 따라, 법원은 대한민국 민법 제635조 제2항 제1호에서 규정한 '토지, 건물 기타 공작물의 임대차' 해지 규정을 준용하여 판단했다. 즉, 극장주가 광고매체대행사에게 계약 해지를 통고한 경우, 그 해지의 효력은 광고매체대행사가 통고를 받은 날로부터 6개월이 경과한 시점에 발생한다.[1]6. 판례
(내용 없음)
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