토지
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1. 개요
토지는 부가가치를 창출하는 생산 요소이자 자산으로, 유형, 지목, 상태, 경제적 측면 등 다양한 유형으로 분류된다. 법적으로는 부동산으로, 소유권은 지상, 지하, 공중에 미치며, 토지 이용은 주택, 상업, 공업, 농업, 임업 등 다양한 목적으로 이루어진다. 토지 피복은 육지 표면의 상황을 나타내며, 지구 외에도 달, 화성 등에도 존재한다.
토지는 그 사용 목적이나 상태, 소유 관계 등에 따라 다양하게 분류된다.
토지는 법률상 물권의 객체이며, 부동산으로 분류된다. 원래 하나였던 육지를 인위적으로 나누어 개별 부동산으로 취급한다. 토지 소유자가 국가인 경우에는 국유지, 지방 공공 단체인 경우에는 공유지, 개인인 경우에는 사유지(민유지)라고 부른다. 인접한 토지와의 경계선 확정으로 분쟁이 발생하는 일은 예전부터 많이 나타난다.[23]
2. 토지의 유형
2. 1. 지목에 따른 분류
2. 2. 상태에 따른 분류
2. 3. 기타 분류
3. 토지의 법적 측면
일본에서는 토지 기본법에 토지에 대한 기본 이념이 규정되어 있다. 토지는 재산권이 보장되지만, 공공성을 가지기 때문에 많은 국가에서 공공의 복리를 우선시하며, 사용 수익에 다양한 규제가 마련되어 있다.[23]
토지 소유권은 지상(지표)뿐만 아니라, 합리적인 범위 내에서 그 지하(지중) 및 공중(상공, 우주 조약에 의해 최고 해발 100km까지)에 미친다. 일본에서는 지하 또는 공중의 일부분에 관하여 사용 수익을 목적으로 하는 구분 지상권을 설정할 수 있다. 지하는 건물의 지하실, 수도, 도시 가스, 전기, 통신, 하수도 등 공급 처리 시설, 도로나 철도(지하철) 등의 터널을 부설하는 데 사용되고 있다. 지하 깊은 부분은 지상 부근 이용에 거의 영향이 미치지 않는다는 관점에서, 일본에서는 대심도 지하 이용을 위한 움직임도 있다. 다만, 함몰 사고도 일어나고 있어 재검토 논의도 이루어지고 있다.[23]
3. 1. 소유권
토지는 부동산의 전형이며, 정당한 이익이 있는 범위 안에서 일정한 지면의 상하(즉, 공중과 지하)를 포함한다(민법 제212조).[23] 토지의 구성물(암석, 토사, 지하수 등)은 토지와 별개의 독립된 물건이 아니며, 토지의 소유권은 당연히 그 구성물에도 미친다.[23]
미채굴 광물도 본래는 토지의 구성 부분이지만, 광업법 제2조는 국가 경제상의 관점에서 일정한 종류의 미채굴 광물을 토지 소유권으로부터 분리하여 그 채취 및 취득하는 권능을 국가의 수중에 유보하였다.[23] 그러므로 광업법의 적용을 받는 광물은 토지 소유권의 내용에 포함되지 않는다.[23]
토지는 자연적으로는 구분되지 않고 연속되지만, 인위적으로 지표에 선을 그어 경계를 삼고 구분하여 토지대장에 등록한다(지적법 제1조, 제4조).[23] 등록된 각 구역은 독립성이 인정되며, 지번으로 표시되고 그 개수는 필(筆)로 계산한다.[23] 1필의 토지를 여러 필로 분할하거나 또는 여러 필의 토지를 1필로 합병하려면 분필, 합필 절차를 밟아야 한다(지적법 제15조 이하, 부동산등기법 제93조 이하 참조).[23]
물권변동에 관하여 독법주의(형식주의)를 취하고 있는 대한민국 민법에서는 분필 절차를 밟기 전에는 토지의 일부를 양도하거나 제한물권을 설정하거나 또는 시효취득하지 못한다고 하는 것이 통설이다.[23] 등기를 하여야만 물권변동이 생기고 토지의 일부에 대한 등기를 인정하지 않기 때문이다(민법 제186조, 제187조, 제245조 제2항 참조).[23] 그러나 전세권에서는 분필 절차를 밟지 않아도 1필의 토지의 일부 위에 설정할 수 있는 예외가 인정되고 있다(부동산등기법 제139조 제2항 참조).[23]
법률상으로는 부츠(물건)이며, 물권의 객체이고 부동산으로 분류된다. 원래 일체였던 육지를 인위적으로 구분하여 개별 부동산으로 취급한다. 그 토지(부동산)의 소유자가 국가인 경우에는 "'''국유지'''", 지방 공공 단체인 경우에는 "'''공유지'''", 개인인 경우에는 "'''사유지'''(민유지)"라고 칭한다. 인접한 토지와의 경계선 확정으로 분쟁이 발생하는 일은 예전부터 많이 나타난다.
토지 소유권은 지상(지표)뿐만 아니라, 합리적인 범위 내에서 그 지하(지중) 및 공중(상공, 우주 조약에 의해 최고 해발 100km까지)에 미친다.
3. 2. 물권 변동
토지는 부동산의 전형(典型)이며, 정당한 이익이 있는 범위 안에서 일정한 지면(地面)의 상하(上下, 즉 공중과 지하)를 포함한다(민법 제212조). 따라서 토지의 구성물(암석·토사·지하수 등)은 토지와 별개의 독립된 물건이 아니며, 토지의 소유권은 당연히 그 구성물에도 미친다. 미채굴(未採掘) 광물도 본래는 토지의 구성 부분이지만, 광업법 제2조는 국가 경제상의 관점에서 일정한 종류의 미채굴 광물을 토지 소유권으로부터 분리하여 그 채취·취득 권능을 국가에 유보하였다. 그러므로 광업법의 적용을 받는 광물은 토지 소유권의 내용에 포함되지 않는다. 토지는 자연적으로는 구분되지 않고 연속(連續)되어 있으나, 인위적으로 지표에 선을 그어 경계를 정하고 구분하여 토지대장(土地臺帳)에 등록한다(지적법 제1조, 제4조). 등록된 각 구역은 독립성이 인정되며, 지번(地番)으로 표시되고 그 개수(個數)는 필(筆)로 계산한다. 1필의 토지를 여러 필로 분할하거나 또는 여러 필의 토지를 1필로 합병(合倂)하려면 분필(分筆) 또는 합필(合筆) 절차를 밟아야 한다(지적법 제15조 이하, 부동산등기법 제93조 이하 참조). 물권 변동에 관하여 독법주의(獨法主義, 형식주의)를 취하는 대한민국 민법에서는 분필 절차를 밟기 전에는 토지의 일부를 양도하거나 제한 물권을 설정하거나 시효 취득하지 못한다는 것이 통설이다. 등기를 하여야만 물권 변동이 생기고, 토지의 일부에 대한 등기는 인정되지 않기 때문이다(민법 제186조, 제187조, 제245조 제2항 참조). 그러나 전세권(傳貰權)에서는 분필 절차를 밟지 않아도 1필의 토지 일부 위에 설정할 수 있는 예외가 인정된다(부동산등기법 제139조 제2항 참조).[23]
3. 3. 기타 법률
토지는 부동산의 한 종류이며, 법적으로는 물권의 객체이다. 토지는 원래 하나로 연결되어 있지만, 인위적으로 구획하여 개별 부동산으로 취급한다. 토지 소유자가 국가이면 국유지, 지방 공공 단체이면 공유지, 개인이면 사유지(민유지)라고 부른다.[23]
일본에서는 토지 기본법에서 토지에 대한 기본 이념을 규정하고 있다. 토지는 재산권이 보장되지만, 공공성을 가지기 때문에 많은 국가에서 공공의 복리를 우선시하며, 사용 및 수익에 다양한 규제를 두고 있다.[23]
3. 4. 공공의 복리와 재산권 제한
토지는 재산권이 보장되지만, 공공의 복리를 우선시하여 사용 및 수익에 다양한 규제가 적용되는 경우가 많다.
4. 토지의 경제적 측면
경제학에서 토지는 자본, 노동, 경영(조직)과 함께 부가가치를 창출하는 생산 요소로 여겨진다. 자산으로는 유형 고정 자산으로 분류된다. 전국 시대는 토지가 유일한 수입원이라고 할 수 있었기 때문에 이를 둘러싼 분쟁과 다툼이 많았다.
토지는 고정적이고 경직된 자연적 특성(지리적 위치의 고정성, 비이동성, 영속성, 불증성, 비대체성, 개별성 등)과 가변적이고 유동적인 인문적 특성(용도의 다양성, 병합 및 분할의 가능성, 사회적 및 경제적 위치의 가변성 등)을 가진다. 또한 인간의 생활과 활동에 없어서는 안 될 기반으로 여겨진다.[1]
토지는 지리적 위치가 고정되어 있지만, 지각 변동이나 수해 등으로 인해 지형이 변화하거나 수몰되는 경우도 있다. 일본에서는 해수면 아래로 잠긴 토지는 등기부에서 폐쇄되어 사인의 권리가 미치지 않게 된다. 수역에 토사를 투하하여 매립지를 조성함으로써 토지를 늘릴 수 있다. 일본에서는 해수면 아래의 토지를 매립하고 간척하여 새롭게 만들어낸 경우 국유지가 된다.
근대 시장 경제에서는 토지가 거래 대상이 되며, 토지를 매매·소유하면 세금이 부과되기도 한다. 토지의 가격을 지가라고 한다. 지가는 수입(지대)을 자본 환원하여 정하는 것이 일반적이지만, 2022년 현재의 일본처럼 극단적으로 이율이 낮은 경우에는 적용할 수 없다. 다른 재화와 마찬가지로 수요와 공급의 상호 관계, 대체 경쟁 관계에 있는 다른 토지(구분 지상권을 포함), 부동산의 가격 등에 따라 좌우된다.[1]
4. 1. 사회주의 체제
사회주의 체제에서는 생산재인 토지의 소유권은 일원적으로 국가에 귀속된다.5. 토지 이용
토지는 대부분 그 위에 구조물을 건설하고, 그 구조물을 사용하여 활동하는 방식으로 이용된다(택지 등). 택지에는 주택지, 상업지, 공업지 등이 있다(택지 참조).
5. 1. 주요 용도
토지는 크게 택지, 농지, 임지, 그리고 기타 용도로 나뉜다.- 택지: 주거, 상업, 공업 활동을 위한 공간이다.
- '''주택지''': 사람이 거주하는 공간이다.
- '''상업지''': 상업 활동이 이루어지는 공간이다.
- '''공업지''': 공업 생산 활동이 이루어지는 공간이다.
- '''농지''': 농업 활동을 위한 공간이다.
- '''임지''' 또는 '''산림''': 임업 활동을 위한 공간이다.
- '''기타''': 도로, 철도, 도시 공원 등 공공시설을 위한 공간이며, 공유지로 지정되는 경우가 많다. 다만, 일본에서는 철도 용지 대부분이 사유지이다.
부지는 도로, 하천, 건축물 등 일정한 용도로 사용되는 토지를 말하며, 택지는 주거, 상업, 공업용 건축물 부지나 부수건물 건축용지로 사용 가능한 토지를 의미한다.
6. 토지 피복
토지 피복(Land cover)은 육지 표면의 있는 그대로의 상황을 말하며, 식생(지표의 식물의 분포 상황)이나, 인간 활동 측면에서 본 토지 이용 등도 포함된다.[2]
6. 1. 토지 피복 분류 (예시)
다음 표는 국제 연합 식량 농업 기구(FAO)가 유럽 우주 기구(European Space Agency, ESA)의 위성 사진을 분석하여 집계한 것이다. FAO 집계에는 미국 항공 우주국(NASA)의 MODIS 데이터를 기반으로 한 자료도 있지만, ESA의 수치와 상당한 차이를 보이는 경우도 있다. 여기서는 각 연도의 수치가 모두 갖추어진 ESA의 수치를 제시한다. 위의 지도에서는 토지 피복을 17개 구획으로 나누고 있지만, 아래 표에서는 14개 구획으로 구분되어 있다.
| FAO 코드[8] | 분류 | 1992년 | 2000년 | 2015년 | 2018년 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 면적 | 비율 | 1992년 대비 증감률 | 비고 | |||||
| [6970][9] | 인공물 | 25.91 | 31.94 | 55.24 | 58.40 | 0.4% | 125.36% | 도시·택지 등 |
| [6971][10] | 초본 작물 | 1,713.59 | 1,743.24 | 1,735.50 | 1,734.14 | 11.79% | 1.2% | 농지 |
| [6972][11] | 목본 작물 | 163.31 | 182.53 | 205.29 | 204.06 | 1.39% | 24.95% | 과수 등 |
| [6973][12] | 윤작 | 복합 농업 | ||||||
| [6983][13] | 초원 | 1,789.42 | 1,801.30 | 1,824.28 | 1,831.88 | 12.46% | 2.37% | |
| [6974][14] | 산림 | 4,429.67 | 4,389.81 | 4,365.02 | 4,363.11 | 29.67% | -1.5% | |
| [6975][15] | 맹그로브 | 17.72 | 18.04 | 18.45 | 18.47 | 0.13% | 4.24% | |
| [6976][16] | 관목 | 1,694.59 | 1,680.24 | 1,681.41 | 1,682.18 | 11.44% | -0.73% | |
| [6977][17] | 습지·범람원 | 202.18 | 196.73 | 189.14 | 190.77 | 1.3% | -5.64% | 초본 10% 이상, 목본 10% 이하, 연 2개월 이상 관수 |
| [6978][18] | 황무지 | 904.88 | 893.28 | 887.46 | 886.78 | 6.03% | -2% | 식생 2-10% |
| [6979][19] | 사막·악지 | 1,949.60 | 1,949.61 | 1,928.66 | 1,920.06 | 13.06% | -1.52% | |
| [6980][20] | 설원·빙하 | 1,436.77 | 1,436.77 | 1,436.77 | 1,434.39 | 9.75% | -0.17% | 연 10개월 이상 |
| [6981][21] | 내수면 | 381.14 | 385.28 | 381.56 | 382.09 | 2.6% | 0.25% | |
| [6982][22] | 조간대 | |||||||
| 합계 면적 | 14,708.77 | 14,707.87 | 14,710.71 | 14,706.32 | 100% | |||
7. 지구 외 토지
육지는 암석으로 구성되어 있으며, 지표면 전체가 액체로 덮여 있지 않은 행성·위성에 존재한다. 따라서 토지는 지구에만 있는 것이 아니다. 지구 외에도 달이나 화성의 토지 "매매"도 이루어진다.[1]
"인도", "점유" 등의 가능성 관점에서 그러한 계약의 법적 유효성에 대해서는 각국의 법령에 따라 판단되지만, 여기서는 상세한 설명은 생략한다.[1]
1979년의 달 협정에 의해 지구 외 토지의 소유는 국가·개인 모두 인정되지 않으므로, 이 조약을 비준한 국가에 속하는 자는 소유할 수 없다고 한다.[1] 그러나 2006년 현재 비준한 국가는 극히 적다.[1] 자세한 내용은 우주법을 참조하라.[1]
참조
[1]
웹사이트
土地
https://kotobank.jp/[...]
小学館・デジタル大辞泉
[2]
간행물
中分解能衛星データを利用した土地利用・土地被覆図化の研究
https://www.gsi.go.j[...]
国土交通省・国土地理院
[3]
웹사이트
The IGBP Land Cover Classification
https://ceres.larc.n[...]
[4]
웹사이트
MODIS/Terra Land Cover Types Yearly L3 Global 0.05Deg CMG (MOD12C1)
https://lpdaac.usgs.[...]
[5]
문서
수면의 색은 제외됨
[6]
웹사이트
FAOSTAT Land Cover
https://www.fao.org/[...]
국제연합식량농업기구(FAO)
2021-12-05
[7]
웹사이트
CCI_LC（Climate Change Initiative Land Cover）
https://www.esa-land[...]
[8]
간행물
Dataset Information: Land Cover Title Abstract Supplemental
http://fenixservices[...]
FAO
[9]
문서
인공 지표면 (도시 지역 및 관련 지역 포함)
[10]
문서
초본 작물
[11]
문서
목본 작물
[12]
문서
다중 또는 다층 작물
[13]
문서
초지
[14]
문서
수목 피복 지역
[15]
문서
맹그로브
[16]
문서
관목 피복 지역
[17]
문서
관목 및/또는 초본 식물, 수생 또는 정기적으로 범람하는 지역
[18]
문서
드물게 자연 식생이 있는 지역
[19]
문서
지상 불모지
[20]
문서
영구 눈과 빙하
[21]
문서
내륙 수역
[22]
문서
연안 수역 및 조간대 지역
[23]
웹사이트
토지
https://ko.wikisourc[...]
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