부동산 거품
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1. 개요
부동산 거품은 자산의 실제 가치보다 가격이 과도하게 상승하는 현상을 의미하며, 경제 버블의 한 유형으로 간주된다. 부동산 버블은 예측과 식별이 어렵고, 임대 수익률이나 수요·공급 분석을 통해 내재 가치를 추정할 수 있다. 거시경제적 요인, 정책적 요인, 사회심리적 요인 등이 부동산 버블의 원인으로 작용하며, 주택 시장 지표를 통해 버블 여부를 판단할 수 있다. 부동산 거품은 금융 위기와 경제 위기를 초래할 수 있으며, 토지 가치세 도입, 거시경제 정책, 주택 공급 정책, 투기 수요 억제 정책, 가계 부채 관리 등을 통해 예방 및 대응할 수 있다. 주요 국가별 부동산 거품 사례로는 일본, 미국, 유럽 등이 있으며, 코로나19 팬데믹 이후 주택 가격이 급등하는 현상이 나타나기도 했다.
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| 부동산 거품 | |
|---|---|
| 부동산 거품 | |
| 정의 | |
| 유형 | 경제 거품 |
| 정의 | 부동산 자산 가격이 장기적인 추세에서 벗어나 크게 상승하는 현상. 주택 가격이 급격히 상승했다가 하락하는 주기적 현상. 경제적 기본 가치보다 훨씬 높은 가격으로 거래되는 상태. |
| 특징 | |
| 가격 상승 | 단기간에 급격한 가격 상승 |
| 투기 | 투기적 수요 증가 |
| 심리 | 과도한 낙관론과 군중 심리 |
| 원인 | |
| 원인 | 낮은 금리 대출 규제 완화 과도한 투기 심리 정부 정책 실패 정보 비대칭 도덕적 해이 비합리적인 기대 신용 거품 |
| 결과 | |
| 결과 | 가격 급락 주택 압류 증가 경제 불황 금융 위기 건설 경기 침체 |
| 관련 지표 | |
| 관련 지표 | 주택 가격 지수 주택 담보 대출 금리 주택 재고량 가계 부채 건설 허가 건수 소득 대비 주택 가격 비율 (PIR) 임대료 대비 주택 가격 비율 |
| 사례 | |
| 주요 사례 | 1920년대 미국 플로리다 부동산 거품 1980년대 일본 부동산 거품 2000년대 미국 부동산 거품 2010년대 중국 부동산 거품 |
| 경제학적 분석 | |
| 관련 이론 | 합리적 기대 비합리적 과열 행동 경제학 |
| 규제 및 대책 | |
| 규제 및 대책 | 대출 규제 강화 금리 인상 부동산 시장 투명성 강화 투기 억제 정책 거시 건전성 정책 |
| 추가 정보 | |
| 관련 연구 | 주택 거품에 대한 연구 |
2. 부동산 버블의 정의 및 특징
부동산 버블은 주택 가격이 실제 가치보다 지나치게 높아지는 현상을 말한다. 이는 경제 버블의 한 종류로, 투기적인 수요 증가와 주택 담보 대출과 같은 금융적 요인이 결합하여 발생한다.
부동산 버블은 1990년부터 시작된 일본 자산 가격 거품 붕괴[22]나, 2005년 중국 상하이의 부동산 가격 붕괴[23]와 같이 경제에 큰 피해를 줄 수 있다. 2007~2010년 서브프라임 모기지 사태는 여러 국가 경제에 영향을 미쳤으며, 이는 부동산 버블이 공통적인 특징을 가질 수 있음을 시사한다.[24]
부동산 버블은 심각한 가격 하락으로 이어질 수 있으며, 이로 인해 많은 소유자가 주택 가치보다 높은 모기지를 보유하게 될 수 있다.[32] 예를 들어, 2010년 12월 31일 기준으로 미국 주택의 23.1%가 마이너스 자산 상태였다.[33]
2. 1. 경제적 정의
모든 유형의 경제 버블과 마찬가지로, 부동산 버블을 식별하거나 예측하고, 어쩌면 예방할 수 있는지에 대한 의견이 분분하다. 투기 버블은 실제 가격이 기본 가치에서 지속적이고 체계적으로, 그리고 점점 더 벗어나는 것이다.[4] 부동산의 내재적 가치를 파악하기 어렵기 때문에 부동산 버블은 발생하더라도 식별하기 어렵다. 다른 중장기 경제 동향과 마찬가지로 미래 버블의 정확한 예측은 어려운 것으로 판명되었다.[1]부동산에서 기본 가치는 임대 수익률(부동산이 주식 및 기타 금융 자산과 유사하게 간주되는 경우) 또는 수요 및/또는 공급 변수 집합에 대한 실제 가격의 회귀 분석을 통해 추정할 수 있다.[5][6]
일부에서는 정부와 중앙은행이 버블 형성을 예방하거나 기존 버블을 축소하기 위해 조치를 취할 수 있고, 또 그렇게 해야 한다고 주장한다.[8] 토지 투기를 방지하기 위해 토지 가치세(LVT)를 도입할 수 있다. 부동산 버블은 다른 투자보다 렌트 시킹 활동에 저축을 유도한다. 토지 가치세는 가격 상승만을 목적으로 사용되지 않는 토지를 보유하는 재정적 인센티브를 제거하여 생산적인 용도로 사용할 수 있는 토지를 더 많이 확보하게 한다.[9]
주류 경제학적 관점에서는 주택 가격 상승이 거의 또는 전혀 부의 효과를 가져오지 않는다고 본다. 즉, 집을 팔 계획이 없는 가구의 소비 행태에는 영향을 미치지 않는다는 것이다. 주택 가격이 소유에 따른 더 높은 묵시적 임대료 비용에 대한 보상이 되기 때문이다. 그러나 주택 가격 상승은 임대료 인플레이션 증가와 예상되는 임대료 인상으로 인한 저축 성향 증가를 통해 소비에 부정적인 영향을 미칠 수 있다.[10]
반면, 오스트리아 경제학과 포스트 케인즈 경제학을 포함한 일부 이단적 경제학 학교에서는 부동산 버블이 신용 버블(경멸적으로[11] 투기 버블로 불림)의 한 예로 간주된다. 부동산 소유주들이 일반적으로 주택 담보 대출 형태의 차입금을 사용하여 부동산을 구입하기 때문이다. 이러한 현상은 그 후 금융 위기, 나아가 경제 위기를 유발하는 것으로 주장된다. 이는 경험적으로 먼저 주장된다. 수많은 부동산 버블 이후 경제 불황이 뒤따랐고, 이들 사이에 인과 관계가 있다고 주장된다.
부채 디플레이션에 대한 포스트 케인즈 이론은 수요 측면에서 접근하여 부동산 소유주들이 더 부유하다고 느낄 뿐만 아니라 (i) 예를 들어 주택 담보 대출을 통해 부동산 가치 증가분을 소비하거나 (ii) 가치 상승을 기대하며 차입금으로 부동산을 매입하여 투기한다고 주장한다. 버블이 붕괴되면 부동산 가치는 감소하지만 부채 수준은 감소하지 않는다. 대출 상환 또는 채무 불이행의 부담은 총수요를 억제하고 그 결과 경제 불황의 직접적인 원인이 된다고 주장한다.
2. 2. 일반적인 특징
모든 유형의 경제 버블과 마찬가지로 부동산 버블을 식별, 예측, 예방할 수 있는지에 대한 의견은 분분하다. 투기 버블은 실제 가격이 기본 가치에서 지속적이고 체계적으로, 그리고 점점 더 벗어나는 것이다.[4] 부동산의 내재적 가치를 파악하기 어렵기 때문에 부동산 버블은 발생하더라도 식별하기 어렵다. 다른 중장기 경제 동향과 마찬가지로 미래 버블의 정확한 예측은 어려운 것으로 판명되었다.[1]부동산에서 기본 가치는 임대 수익률(부동산이 주식 및 기타 금융 자산과 유사하게 간주되는 경우) 또는 수요 및/또는 공급 변수 집합에 대한 실제 가격의 회귀 분석을 통해 추정할 수 있다.[5][6]
미국의 경제학자 로버트 쉴러는 2011년 5월 31일 미국 전역 20개 대도시의 주택 가격을 나타내는 케이스-쉴러 주택 가격 지수를 통해 "주택 가격 이중 침체가 확인되었다"고 밝혔고,[7] 영국의 잡지 ''이코노미스트''는 주택 시장 지표를 사용하여 부동산 버블을 식별할 수 있다고 주장한다. 어떤 사람들은 정부와 중앙은행이 버블 형성을 예방하거나 기존 버블을 축소하기 위해 조치를 취할 수 있고, 또 그렇게 해야 한다고 주장한다.[8]
토지 투기를 방지하기 위해 토지 가치세(LVT)를 도입할 수 있다. 부동산 버블은 다른 투자보다 렌트 시킹 활동에 저축을 유도한다. 토지 가치세는 가격 상승만을 목적으로 사용되지 않는 토지를 보유하는 재정적 인센티브를 제거하여 생산적인 용도로 사용할 수 있는 토지를 더 많이 확보하게 한다.[9] 충분히 높은 수준에서 토지 가치세는 그렇지 않으면 부동산 가격에 '자본화'되는 토지 임대료를 제거하여 부동산 가격을 하락시킨다. 또한 토지 소유주가 사용하지 않는 위치의 토지를 매각하거나 권리를 포기하도록 장려하여 투기꾼이 사용하지 않는 토지를 축적하는 것을 방지한다.
부동산 버블의 일반적인 특징을 파악하기 위해 다음과 같은 지표들이 활용된다.
- 소득 대비 가격 비율: 특정 지역의 주택 구매 가능성을 측정하는 기본 지표이다. 일반적으로 중간 주택 가격과 중간 가계 가처분소득의 비율을 백분율 또는 소득 연수로 나타낸다.
- 소득 대비 보증금 비율: 일반적인 모기지에 필요한 최소 계약금을 소득의 월수 또는 연수로 나타낸 것이다.
- 구매 가능성 지수: 실제 월별 모기지 비용과 순소득의 비율을 측정한다.
- 중간배수: 중간 주택 가격과 중간 연간 가구 소득의 비율을 측정한다.
3. 부동산 버블의 원인
부동산 버블은 여러 가지 복합적인 요인에 의해 발생한다. 주요 원인 중 하나는 가계의 부채 수준이다. 가계 부채 수준을 측정하는 대표적인 지표는 다음과 같다.
- 주택 부채 대비 소득 비율 (또는 부채 상환 비율): 주택 담보 대출 상환액과 가처분 소득의 비율이다. 이 비율이 지나치게 높아지면 가구는 부채 상환을 위해 부동산 가치 상승에 의존하게 된다. RBC 경제 보고서에서는 캐나다 시장의 주택 소유 비용(주택 담보 대출 상환액, 공과금, 재산세 포함)을 가구의 월별 세전 소득의 백분율로 측정하여 분석하기도 한다.[18]
- 주택 부채 대비 자기 자본 비율: 담보 가치 대비 주택 담보 대출 부채의 비율로, 재무 레버리지를 측정한다. 주택 소유자가 2금융권 대출이나 주택담보대출을 통해 자산을 담보로 대출을 받으면 이 비율이 증가한다. 이 비율이 1보다 크면 소유주의 자기자본이 마이너스(-)임을 의미한다.
이러한 지표들은 가계의 재정 상황과 부동산 시장의 건전성을 평가하는 데 중요한 역할을 한다.
3. 1. 정책적 요인
정부의 정책은 부동산 시장에 큰 영향을 미친다. 규제 완화나 세금 감면과 같은 정책은 부동산 가격 상승을 유도할 수 있다.1990년대 일본 자산 가격 거품 붕괴는 일본 경제에 큰 피해를 입혔다.[22] 2005년에는 상하이에서 부동산 가격 붕괴가 발생했다.[23] 2007년을 기준으로 아르헨티나[25], 뉴질랜드, 아일랜드, 스페인, 레바논, 폴란드[26], 크로아티아[27] 등 세계 여러 지역에서 부동산 거품이 존재했거나 여전히 존재한다고 여겨졌다.[24] 2005년 중반, 당시 미국 연준 의장 앨런 그린스펀은 "미국 주택 시장에 약간의 거품이 있다"고 언급했으며[28], ''이코노미스트''는 "세계적인 주택 가격 상승은 역사상 가장 큰 거품"이라고 평가했다.[29]
부동산 거품은 심각한 가격 하락으로 이어질 수 있으며, 이는 많은 주택 소유자들이 주택 가치보다 높은 모기지(주택담보대출)를 보유하게 되는 상황을 초래할 수 있다.[32] 2010년 12월 31일 기준으로, 미국 전체 주택의 23.1%가 주택 가치가 대출금보다 낮은 마이너스 자산 상태였다.[33] 영국에서는 상업용 부동산 가치가 2007년 중반 최고점 대비 약 35% 하락했다.
2006년까지 세계 대부분 지역에서 부동산 거품이 발생한 것으로 여겨졌지만, 이러한 주장은 논란의 여지가 있었다.[34] 2007~2010년 미국 서브프라임 모기지 사태는 여러 국가의 경제에 영향을 미쳤으며, 이는 각국 부동산 시장의 흐름이 어느 정도 공통적인 특징을 가질 수 있음을 시사한다.[24]
4. 부동산 버블의 식별 및 예측
모든 유형의 경제 버블과 마찬가지로 부동산 버블을 식별하거나 예측하는 것은 쉽지 않다. 투기 버블은 실제 가격이 기본 가치에서 지속적이고 체계적으로 벗어나는 현상이다.[4] 부동산의 내재적 가치를 파악하기 어렵기 때문에 버블 발생 여부를 판단하기 어렵고, 미래 버블을 정확하게 예측하는 것 역시 어려운 일이다.[1]
부동산의 기본 가치는 임대 수익률(부동산이 주식 및 기타 금융 자산과 유사하게 간주되는 경우) 또는 수요 및 공급 변수에 대한 실제 가격의 회귀 분석을 통해 추정할 수 있다.[5][6]
미국의 경제학자 로버트 쉴러는 2011년 5월 31일, 케이스-실러 주택 가격 지수를 통해 "주택 가격 이중 침체가 확인되었다"고 밝혔다.[7] 이 지수는 미국 전역 20개 대도시의 주택 가격을 나타낸다. 영국의 잡지 ''이코노미스트''는 주택 시장 지표를 사용하여 부동산 버블을 식별할 수 있다고 주장한다.
토지 가치세(LVT)는 토지 투기를 방지하기 위해 도입될 수 있다. 부동산 버블은 다른 투자보다 렌트 시킹 활동에 저축을 유도한다. 토지 가치세는 가격 상승만을 목적으로 사용되지 않는 토지를 보유하는 재정적 인센티브를 제거하여 생산적인 용도로 사용할 수 있는 토지를 더 많이 확보하게 한다.[9]
주택 가격 지수(HPI)는 주택 가격을 측정하고 주택 버블을 식별하는 데 사용된다. 대표적인 HPI로는 카를 케이스, 로버트 J. 실러, 앨런 와이스가 고안한 케이스-실러 지수가 있다. 케이스-실러 지수에 따르면 미국은 2006년 2분기에 정점을 찍은 주택 버블을 경험했다.
코로나19 팬데믹 이후 미국 주택 시장은 심각한 수요-공급 불균형으로 인해 주택 가격이 크게 상승했다. 팬데믹으로 인한 공급망 붕괴와 주택 건설 지연으로 주택 부족 현상이 발생했으며, 이는 연준의 금리 인상과 맞물려 가격 급등에 기여했다. 유로존 역시 COVID-19 팬데믹 기간 동안 주택 가격이 급격히 상승했다.[45] 예를 들어, 프라하에서는 70제곱미터 아파트를 구입하려면 17.3년 치의 연봉이 필요하다.[46]
4. 1. 주택 시장 지표
경제학자들은 부동산 거품 붕괴 이전에 이를 식별하기 위해 특정 지역의 주택 가격 적정성을 평가하는 다양한 재무비율과 경제지표를 개발했다. 이러한 지표들은 과거에 지속 불가능하여 붕괴를 초래했거나 동반했던 수준과 현재 수준을 비교하여 특정 부동산 시장의 거품 여부를 추정하는 데 사용된다. 주택 거품 지표는 주택 가격 평가 요소와 부채(레버리지) 요소라는 두 가지 상호 연관된 측면을 설명한다.
- 소득 대비 가격 비율 (Price-to-Income Ratio): 특정 지역의 주택 구매 가능성을 측정하는 기본 지표로, 일반적으로 중간 주택 가격과 중간 가계 가처분소득의 비율을 백분율 또는 소득 연수로 나타낸다. 골드만삭스는 2005년 미국 주택이 10% 과대평가되었다고 추정했으나, 이는 약 6%의 평균 모기지 금리를 기반으로 한 것이며, 금리 상승 시 주택 가격의 적정 가치는 하락할 수 있다고 언급했다.[13]
- 소득 대비 보증금 비율 (Deposit-to-Income Ratio): 일반적인 모기지에 필요한 최소 계약금을 소득의 월수 또는 연수로 나타낸다. 이는 기존 주택 자산이 없는 초보 주택 구매자에게 특히 중요하며, 계약금이 너무 높으면 구매가 불가능해질 수 있다.
- 구매 가능성 지수 (Affordability Index): 실제 월별 모기지 비용과 순소득의 비율을 측정하며, 변동 금리 모기지가 일반적인 영국에서 주로 사용된다.
- 중간배수 (Median Multiple): 중간 주택 가격과 중간 연간 가구 소득의 비율을 나타내는 지표로, 역사적으로 3.0 이하를 유지했으나, 최근 토지 및 개발에 대한 공공 정책 제약이 있는 시장에서 크게 증가했다.[17]
- 주택 가격 상승률과 임대료 상승률 비교: 주택 가격 상승률이 임대료 상승률보다 높을 때 거품이 발생할 수 있다. 미국의 경우 1984년부터 2013년까지 임대료는 연평균 약 3% 상승한 반면, 1997년부터 2002년까지 주택 가격은 연평균 6% 상승했다.[19]
- 주택 소유 비율 (Housing Ownership Rate): 자가 소유 가구의 비율을 임대 가구 비율과 비교한 것으로, 정부의 감세나 보조금 정책 등으로 주택 소유를 장려하는 경우 소득 증가 없이 주택 소유 비율이 증가하면 낮은 이자율을 이용하거나 신용도가 낮은 차입자에게 대출이 관대하게 제공되고 있음을 의미할 수 있다.
- 주가수익비율(PER) 또는 가격-임대료 비율 (Price-to-Rent Ratio): 주택 가격을 잠재적 순이익(임대료에서 비용을 뺀 값)으로 나눈 값으로, 주식의 주가수익비율과 유사하게 부동산 가치를 평가하는 지표이다.
- 총 임대 수익률 (Gross Rental Yield): 연간 총 임대료를 주택 가격으로 나누고 백분율로 표시한 것으로, 가격-임대료 비율의 역수이다.
- 점유율 (Occupancy Rate) / 공실률 (Vacancy Rate): 특정 지역의 총 주택 수에 대한 점유 주택 수의 비율로, 낮은 점유율은 투기적 건설 및 매입으로 인한 과잉 공급 상태를 의미한다.
주택 가격 지수(HPI)는 주택 가격을 측정하고 주택 버블을 식별하는 데 사용된다. 대표적인 HPI로는 미국 경제학자 카를 케이스, 로버트 J. 실러, 앨런 와이스가 고안한 케이스-실러 지수가 있다. 케이스-실러 지수에 따르면 미국은 2006년 2분기에 정점을 찍은 주택 버블을 경험했다.
코로나19 팬데믹 이후 미국 주택 시장은 심각한 수요-공급 불균형으로 인해 주택 가격이 크게 상승했다.[43] 팬데믹으로 인한 공급망 붕괴와 주택 건설 지연으로 주택 부족 현상이 발생했으며, 이는 연준의 금리 인상과 맞물려 가격 급등에 기여했다.[44] 유로존 역시 COVID-19 팬데믹 기간 동안 주택 가격이 급격히 상승했다.[45]
4. 2. 거시경제 지표
경제 버블과 마찬가지로 부동산 버블을 식별하거나 예측하고 예방하는 것에 대해서는 의견이 분분하다. 투기 버블은 실제 가격이 기본 가치에서 지속적이고 체계적으로, 그리고 점점 더 벗어나는 것이다.[4] 부동산의 내재적 가치를 파악하기 어렵기 때문에 부동산 버블은 발생하더라도 식별하기 어렵다. 다른 중장기 경제 동향과 마찬가지로 미래 버블의 정확한 예측은 어려운 것으로 판명되었다.[1]부동산에서 기본 가치는 임대 수익률(부동산이 주식 및 기타 금융 자산과 유사하게 간주되는 경우) 또는 수요 및/또는 공급 변수 집합에 대한 실제 가격의 회귀 분석을 통해 추정할 수 있다.[5][6]
미국의 경제학자 로버트 쉴러는 2011년 5월 31일 미국 전역 20개 대도시의 주택 가격을 나타내는 케이스-쉴러 주택 가격 지수를 통해 "주택 가격 이중 침체가 확인되었다"고 밝혔다.[7] 영국의 잡지 ''이코노미스트''는 주택 시장 지표를 사용하여 부동산 버블을 식별할 수 있다고 주장한다.
4. 3. 기타 지표
경제 버블과 마찬가지로 부동산 버블을 정확히 예측하기는 어렵지만,[1] 주택 거래량, 미분양 주택 수, 주택 건설 허가 건수 등 기타 지표를 통해 부동산 버블을 진단할 수 있다.- 주택 소유 비율: 자가 소유 가구의 비율을 임대 가구 비율과 비교한 것이다. 소득 증가 없이 주택 소유가 증가하는 경우, 낮은 이자율을 이용하거나 신용도가 낮은 차입자에게 주택 담보 대출이 관대하게 제공되고 있음을 의미할 수 있다. 높은 주택 소유 비율과 증가하는 서브프라임 모기지 비율은 거품과 관련된 높은 부채 수준을 나타낼 수 있다.[20]
- 주가수익비율(PER): 주택 가격을 잠재적 주당순이익 또는 순이익으로 나눈 값이다. 주택의 연간 시장 임대료에서 유지 보수 및 재산세를 포함한 비용을 뺀 값으로 계산한다.
- 가격-임대료 비율: 소유 비용의 평균을 수취 임대 수입(임대 목적으로 구매한 경우) 또는 추정 임대료(거주 목적으로 구매한 경우)로 나눈 값이다.[21] 주택 가격의 급격한 상승과 평평한 임대 시장은 거품 발생의 신호가 될 수 있다.
- 총 임대 수익률: 연간 총 임대료를 주택 가격으로 나누고 백분율로 표시한 것이다.
- 점유율(공실률): 특정 지역의 총 주택 수에 대한 점유 주택 수의 비율이다. 점유율이 낮다는 것은 시장이 투기적인 건설 및 매입으로 인한 과잉 공급 상태에 있음을 의미한다.
유로존의 주택 가격은 COVID-19 팬데믹 기간 동안 급격히 상승했다.[45] 예를 들어, 프라하에서는 70제곱미터 아파트를 구입하려면 17.3년 치의 연봉이 필요하다.[46]
5. 부동산 버블의 영향
이단적 경제학에서는 부동산 버블을 금융 위기와 그에 따른 경제 위기의 근본적인 원인으로 본다.[10]
주류 경제학에서는 주택 가격 상승이 가구 소비에 거의 영향을 주지 않는다고 본다. 주택 가격 상승은 소유에 따른 묵시적 임대료 비용 상승을 보상하기 때문이다. 그러나 임대료 인플레이션 및 예상 임대료 상승으로 인한 저축 증가로 소비에 부정적 영향이 나타날 수 있다.[10]
오스트리아 경제학과 포스트 케인즈 경제학 등 일부 이단적 경제학 학파는 부동산 버블을 신용 버블의 일종으로 간주한다. 부동산 소유주들이 주택 담보 대출로 부동산을 구매하기 때문이다. 이는 금융 위기와 경제 위기를 유발한다고 주장된다. 많은 부동산 버블 이후 경제 불황이 뒤따랐고, 이들 사이에 인과관계가 있다고 주장한다.[11]
부채 디플레이션 이론은 부동산 소유주들이 부유하다고 느껴 주택 담보 대출로 부동산 가치 증가분을 소비하거나, 가치 상승을 기대하며 차입금으로 부동산을 매입하여 투기한다고 설명한다. 버블 붕괴 시 부동산 가치는 감소하지만 부채는 그대로여서, 대출 상환 부담은 총수요를 억제하고 경제 불황을 야기한다.
5. 1. 경제적 영향
부동산 거품은 여러 측면에서 경제에 부정적인 영향을 미친다. 특히 오스트리아 경제학과 포스트 케인즈 경제학을 포함한 일부 경제학파에서는 부동산 버블을 신용 버블의 일종으로 보고, 이는 금융 위기와 경제 위기를 초래할 수 있다고 주장한다.가계 부채 및 소비 영향
- 주택 부채 대비 소득 비율: 주택 담보 대출 상환액과 가처분 소득의 비율을 나타낸다. 이 비율이 높아지면 가계는 부채 상환을 위해 부동산 가치 상승에 더 의존하게 된다.
- 주택 부채 대비 자기 자본 비율: 담보 가치 대비 주택 담보 대출 부채의 비율로, 재무 레버리지를 측정한다. 이 비율이 1보다 크면 소유주의 자기자본이 마이너스임을 의미한다.
- 주택 가격 상승률이 임대료 상승률보다 높을 때 거품이 발생할 수 있다. 미국의 경우 1997년부터 2002년까지 주택 가격은 연평균 6% 상승했지만, 임대료는 1984년부터 2013년까지 연평균 약 3% 상승했다.[19] 2011년부터 2013년 3분기까지 주택 가격은 5.83%, 임대료는 2% 상승했다.[19]
주택 가격 및 임대료 관련 지표
- 주가수익비율(PER): 주택 가격을 연간 시장 임대료에서 유지 보수 및 재산세 등의 비용을 뺀 값으로 나눈 값이다.
- 가격-임대료 비율: 소유 비용의 평균을 수취 임대 수입 또는 추정 임대료로 나눈 값이다. 미국의 가격-임대료 비율은 2004년 10월 기준 장기 평균보다 18% 높았다.[21]
- 총 임대 수익률: 연간 총 임대료를 주택 가격으로 나누고 백분율로 표시한 값이다.
- 점유율: 특정 지역의 총 주택 수에 대한 점유 주택 수의 비율이다. 낮은 점유율은 투기적인 건설 및 매입으로 인한 과잉 공급 상태를 의미할 수 있다.
주택 소유 비율
- 주택 소유 비율: 자가 소유 가구의 비율을 임대 가구 비율과 비교한 것이다. 소득 증가 없이 주택 소유가 증가하는 경우, 낮은 이자율을 이용하거나 신용도가 낮은 차입자에게 주택 담보 대출이 관대하게 제공되고 있음을 의미할 수 있다.
부채 디플레이션에 대한 포스트 케인즈 이론은 부동산 소유주들이 더 부유하다고 느껴 주택 담보 대출 등을 통해 소비하거나, 가치 상승을 기대하며 차입금으로 부동산을 매입하여 투기한다고 설명한다. 버블 붕괴 시 부동산 가치는 감소하지만 부채 수준은 그대로이므로, 대출 상환 부담은 총수요를 억제하고 경제 불황을 야기할 수 있다.
5. 2. 사회적 영향
일부 이단적 경제학 견해는 부동산 거품을 금융 위기와 경제 위기의 근본적인 원인으로 간주한다.[10]특히 오스트리아 경제학과 포스트 케인즈 경제학을 포함한 일부 이단적 경제학 학파에서는 부동산 거품을 신용 버블의 한 예로 간주한다. 부동산 소유주들이 주택 담보 대출 형태의 차입금을 사용하여 부동산을 구입하기 때문이다. 이러한 현상은 금융 위기, 나아가 경제 위기를 유발하는 것으로 주장된다. 수많은 부동산 거품 이후 경제 불황이 뒤따랐고, 이들 사이에 인과 관계가 있다고 주장한다.[11]
부채 디플레이션에 대한 포스트 케인즈 이론은 수요 측면에서 접근하여 부동산 소유주들이 더 부유하다고 느낄 뿐만 아니라 (i) 주택 담보 대출을 통해 부동산 가치 증가분을 소비하거나 (ii) 가치 상승을 기대하며 차입금으로 부동산을 매입하여 투기한다고 주장한다. 버블이 붕괴되면 부동산 가치는 감소하지만 부채 수준은 감소하지 않는다. 대출 상환 또는 채무 불이행의 부담은 총수요를 억제하고 그 결과 경제 불황의 직접적인 원인이 된다고 주장한다.
6. 한국의 부동산 버블 역사
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7. 부동산 버블 예방 및 대응 방안
모든 유형의 경제 버블과 마찬가지로, 부동산 버블을 식별하거나 예측하고, 예방할 수 있는지에 대한 의견이 분분하다. 투기 버블은 실제 가격이 기본 가치에서 지속적이고 체계적으로, 그리고 점점 더 벗어나는 것이다.[4] 부동산의 내재적 가치를 파악하기 어렵기 때문에 부동산 버블은 발생하더라도 식별하기 어렵다. 다른 중장기 경제 동향과 마찬가지로 미래 버블의 정확한 예측은 어려운 것으로 판명되었다.[1]
부동산에서 기본 가치는 임대 수익률(부동산이 주식 및 기타 금융 자산과 유사하게 간주되는 경우) 또는 수요 및/또는 공급 변수 집합에 대한 실제 가격의 회귀 분석을 통해 추정할 수 있다.[5][6]
미국의 경제학자 로버트 쉴러는 2011년 5월 31일 미국 전역 20개 대도시의 주택 가격을 나타내는 케이스-쉴러 주택 가격 지수를 통해 "주택 가격 이중 침체가 확인되었다"고 밝혔고,[7] 영국의 잡지 ''이코노미스트''는 주택 시장 지표를 사용하여 부동산 버블을 식별할 수 있다고 주장한다.
7. 1. 거시경제 정책
일부에서는 정부와 중앙은행이 부동산 버블 형성을 예방하거나, 이미 발생한 버블을 축소하기 위해 조치를 취할 수 있고, 또 그렇게 해야 한다고 주장한다.[8]토지 가치세(LVT)는 토지 투기를 방지하기 위해 도입할 수 있다. 부동산 버블은 다른 투자보다 렌트 시킹 활동에 저축을 유도한다. 토지 가치세는 가격 상승만을 목적으로 사용되지 않는 토지를 보유하는 재정적 인센티브를 제거하여 생산적인 용도로 사용할 수 있는 토지를 더 많이 확보하게 한다.[9] 충분히 높은 수준에서 토지 가치세는 그렇지 않으면 부동산 가격에 '자본화'되는 토지 임대료를 제거하여 부동산 가격을 하락시킨다. 또한 토지 소유주가 사용하지 않는 위치의 토지를 매각하거나 권리를 포기하도록 장려하여 투기꾼이 사용하지 않는 토지를 축적하는 것을 방지한다.
7. 2. 주택 공급 정책
토지 가치세(LVT)를 도입하여 토지 투기를 방지할 수 있다. 부동산 거품은 다른 투자보다 렌트 시킹 활동에 저축을 유도한다. 토지 가치세는 가격 상승만을 목적으로 사용되지 않는 토지를 보유하는 재정적 인센티브를 제거하여 생산적인 용도로 사용할 수 있는 토지를 더 많이 확보하게 한다.[9] 충분히 높은 수준에서 토지 가치세는 그렇지 않으면 부동산 가격에 '자본화'되는 토지 임대료를 제거하여 부동산 가격을 하락시킨다. 또한 토지 소유주가 사용하지 않는 위치의 토지를 매각하거나 권리를 포기하도록 장려하여 투기꾼이 사용하지 않는 토지를 축적하는 것을 방지한다.7. 3. 투기 수요 억제 정책
부동산 투기를 억제하기 위해 정부와 중앙은행은 여러 정책을 시행할 수 있다. 그중 하나는 토지 가치세(LVT)를 도입하는 것이다. 토지 가치세는 가격 상승만을 목적으로 사용되지 않는 토지를 보유하는 것에 대한 재정적 인센티브를 줄여, 생산적인 용도로 사용될 수 있는 토지를 더 많이 확보하게 한다.[9] 토지 가치세가 충분히 높으면 부동산 가격에 '자본화'되는 토지 임대료를 제거하여 부동산 가격을 하락시킨다. 또한 토지 소유주가 사용하지 않는 토지를 매각하거나 권리를 포기하도록 유도하여 투기꾼이 토지를 축적하는 것을 막는다.[9]7. 4. 가계 부채 관리 정책
가계 부채 관리 정책으로는 주택 부채 대비 소득 비율 또는 부채 상환 비율을 활용할 수 있다. 이는 주택 담보 대출 상환액과 가처분 소득의 비율을 의미한다. 이 비율이 지나치게 높아지면 가계는 부채 상환을 위해 상승하는 부동산 가치에 더 의존하게 된다. 주택 담보 대출 상환액, 공과금, 재산세를 포함한 총 주택 소유 비용을 가구의 월별 세전 소득의 백분율로 측정하는 방식으로 변형하여 활용할 수도 있다.[18]또한, 주택 부채 대비 자기 자본 비율을 활용할 수 있는데, 이는 담보 가치 대비 주택 담보 대출 부채의 비율을 의미하며, 재무 레버리지를 측정한다. 주택 소유자가 누적된 자산을 담보로 2금융권 대출 또는 주택담보대출을 받으면 이 비율이 증가한다. 만약 이 비율이 1보다 크다면 소유주의 자기자본이 마이너스임을 의미한다.
8. 주요 국가별 부동산 버블 사례
주택 가격 지수는 주택 버블을 식별하는 데 사용되는 지표이다. 미국의 경우, 카를 케이스(Karl Case), 로버트 J. 실러(Robert J. Shiller), 앨런 와이스(Allan Weiss)가 개발한 케이스-실러 지수가 대표적이며, 이 지수에 따르면 미국은 2006년 2분기에 부동산 버블이 정점에 달했다.
다른 국가들의 부동산 버블 사례는 다음과 같다.
- 호주 부동산 버블
- 영국 부동산 버블
- 캐나다 부동산 버블
- 뉴질랜드 부동산 버블
8. 1. 미국
주택 가격 측정은 주택 버블을 식별하는 데 사용되며, 이러한 지수는 주택 가격 지수(HPI)로 알려져 있다.
미국의 주목할 만한 주택 가격 지수(HPI) 시리즈는 미국의 경제학자 카를 케이스(Karl Case), 로버트 J. 실러(Robert J. Shiller), 앨런 와이스(Allan Weiss)가 고안한 케이스-실러 지수이다. 케이스-실러 지수에 따르면, 미국은 2006년 2분기(2006 Q2)에 정점을 찍은 주택 버블을 경험했다.
8. 2. 기타 국가
- 호주 부동산 버블
- 영국 부동산 버블
- 캐나다 부동산 버블
- 뉴질랜드 부동산 버블
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