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이중매매

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목차

1. 개요

이중매매는 동일한 부동산에 대해 매도인이 두 명 이상의 매수인과 매매 계약을 체결하는 행위를 의미한다. 이중매매는 계약 자유의 원칙에 따라 효력이 인정되지만, 제2매수인이 매도인의 배임 행위에 적극 가담한 경우 민법 제103조에 의해 무효가 된다. 이 경우 제2매수인은 소유권을 취득할 수 없으며, 제1매수인은 매도인을 대위하여 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다. 또한, 매도인이 중도금을 받은 경우 이중매매는 배임죄에 해당하며, 배임죄의 실행 착수 시기는 중도금 수령 시점이다.

2. 무효의 요건

계약자유의 원칙상 이중매매 자체는 일반적으로 유효하다. 그러나 민법 제103조에 따라 이중매매가 무효가 되기 위해서는 특별한 요건이 필요한데, 바로 제2매수인이 매도인의 배임 또는 횡령 행위에 적극적으로 가담하는 것이다.[1] 대법원 판례 역시 매도인의 배임행위에 제2매수인이 적극 가담하여 이루어진 이중매매는 사회정의관념에 위배된 반사회적인 법률행위로서 무효라고 보고 있다.[2] 제2매수인이 단순히 매도 사실을 아는 것을 넘어, 매도를 적극적으로 요청하는 등 배임행위에 가담하는 구체적인 행위가 요구된다.[3][4][5][6][7]

2. 1. 적극적 가담의 의미

이중매매는 계약자유의 원칙상 일반적으로 그 효력이 인정된다. 하지만 민법 제103조에 따라 반사회적인 법률행위로서 무효가 되기 위해서는, 제2매수인이 매도인의 배임 또는 횡령 행위에 적극적으로 가담해야 한다.[1]

대법원 판례 역시 "이중매도인의 배임행위에 적극 가담하여 매수한 매매행위는 사회정의관념에 위배된 반사회적인 법률행위로서 무효"라고 판단하고 있다.[2] 그렇다면 '적극적 가담'이란 무엇을 의미할까? 대법원은 단순히 제2매수인이 해당 부동산이 이미 다른 사람에게 팔렸다는 사실을 아는 것만으로는 부족하다고 본다.[3] 적어도 매도 사실을 알면서도 매도인에게 매도를 적극적으로 요청하여 매매계약에 이르는 정도가 되어야 적극 가담으로 인정된다.[3]

대법원 판례에서 제시된 적극적 가담의 구체적인 예시는 다음과 같다.

  • 제3자가 피상속인으로부터 토지를 여러 차례 거쳐 매수했다는 사실을 알면서도, 그 사정을 모르는 상속인을 속여 토지를 취득하는 행위.[4]
  • 매도인이 이미 다른 매수인에게 부동산을 매도한 사실을 알면서도, 수증자(증여를 받는 사람)가 매도인으로부터 증여를 원인으로 소유권이전등기를 함으로써 매도인의 배임행위에 가담하는 행위.[5]
  • 매도인이 이미 부동산을 매도했음을 제2매수인이 잘 알면서도, 아직 소유권 명의가 매도인에게 남아있는 것을 기회로 삼아 매도인에게 이중매도를 적극적으로 권유하는 행위.[6]
  • 공동상속인 중 한 명이 제3자에게 상속 부동산을 매도한 후, 소유권이전등기가 완료되기 전에 다른 공동상속인들과 협의하여 해당 부동산을 매도인이 아닌 다른 상속인 한 명의 소유로 하는 상속재산 협의분할을 하고 등기까지 마친 경우. 이때 협의분할로 부동산을 단독 상속하게 된 사람이, 협의분할 전에 이미 다른 공동상속인이 제3자에게 부동산을 매도한 사실을 알았을 뿐만 아니라, 그 매도인의 배임행위(또는 배신행위)를 유인하거나 교사하는 등 적극적으로 가담했다면, 해당 상속재산 협의분할 중 매도인의 법정 상속분에 관한 부분은 민법 제103조의 반사회질서 행위에 해당하여 무효가 된다.[7]

3. 무효의 효과

부동산의 이중매매가 반사회적 법률행위에 해당하면, 그 이중매매계약은 절대적 무효가 된다. 이는 누구에게나 효력이 없다는 의미이다. 따라서 해당 부동산을 두 번째로 사들인 사람(제2매수인)으로부터 다시 취득한 제3자는, 설령 제2매수인이 소유권을 유효하게 취득했다고 믿었더라도(즉, 선의였더라도), 이중매매계약이 유효하다고 주장할 수 없다.[8] 이는 선의취득이 인정되지 않기 때문이다.

4. 제1매수인의 지위

이중매매가 발생하여 제2매수인에게 소유권이전등기가 완료되면, 매도인은 제1매수인에게 소유권을 이전해 줄 의무를 더 이상 이행할 수 없게 되는데, 이를 이행불능이라고 한다. 이 경우 제1매수인은 매도인의 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 있다.[9] 또한 제1매수인은 매도인을 대위하여 제2매수인 앞으로 된 소유권이전등기의 말소를 청구할 수도 있다.[10][11]

4. 1. 손해배상액

이중매매로 인해 제2매수인에게 소유권이전등기가 완료되면, 매도인은 제1매수인에게 약속했던 소유권 이전 의무를 이행할 수 없게 된다. 이를 법적으로 이행불능 상태라고 한다.

판례에 따르면, 매도인의 소유권 이전 의무가 이행불능 상태가 되어 제1매수인이 입게 되는 손해액은 원칙적으로 이행불능이 된 시점의 목적물 시가 상당액이다.[9] 만약 이행불능 이후에 목적물의 가격이 상승했더라도, 이는 특별한 사정으로 인한 손해로 간주된다. 따라서 매도인이 이행불능 당시에 이러한 가격 상승과 같은 특수한 사정을 미리 알았거나 알 수 있었던 경우에 한해서만, 상승한 가격을 기준으로 손해배상을 청구할 수 있다. 이는 대법원의 확립된 입장이다.[9]

이러한 법리는 이전해야 할 토지가 환지 예정이거나 환지가 확정된 특정 토지인 경우에도 동일하게 적용된다. 또한, 손해배상금 지급이 지연되더라도, 그 배상금에 대한 법정이자 상당의 지연손해금을 청구할 수 있을 뿐이며, 소송의 사실심 변론종결 시점의 시가를 기준으로 손해배상을 청구할 수는 없다.[9]

4. 2. 기타 권리

이중매매의 결과로 제2매수인 앞으로 소유권이전등기가 완료되면, 매도인이 제1매수인에게 소유권을 넘겨줄 의무는 이행불능 상태가 된다. 판례에 따르면, 이때 제1매수인이 입는 손해액은 원칙적으로 이행불능이 된 시점의 목적물 시가 상당액이다. 만약 그 이후 목적물의 가격이 올랐다고 하더라도, 매도인이 이행불능 당시에 가격 상승과 같은 특별한 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에만 오른 가격을 기준으로 손해배상을 청구할 수 있다. 이러한 법리는 이전할 토지가 환지 예정이거나 환지 확정된 토지라고 해도 동일하게 적용된다. 또한, 배상금 지급이 지연되더라도 그 배상금에 대한 법정이자 상당의 지연손해금을 청구하는 것 외에, 나중에 재판이 끝나는 시점의 시가를 기준으로 손해배상을 청구할 수는 없다.[9]

한편, 제1매수인은 매도인을 대위하여 제2매수인 앞으로 이루어진 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다.[10][11]

5. 이중매매와 배임죄

부동산 이중매매에서 매도인이 매수인으로부터 중도금을 받으면, 배임죄의 주체인 '타인의 사무처리자'가 될 수 있다. 이는 매도인에게 매수인에 대한 소유권이전등기 의무가 발생하기 때문이다.

5. 1. 실행 착수 시기

이중매매에서 배임죄가 성립하기 위해서는 매도인이 '타인의 사무를 처리하는 자'의 지위에 있어야 한다. 이는 매도인에게 매수인에 대한 소유권이전등기 의무가 발생했을 때 인정된다. 부동산 매매 계약에서는 일반적으로 매수인이 중도금을 지급한 시점부터 매도인에게 소유권이전등기 의무가 발생한다고 본다. 따라서 매도인이 매수인으로부터 중도금을 받으면, 매수인의 재산 보전에 협력해야 할 의무를 지는 '타인의 사무를 처리하는 자'가 되며, 이때부터 배임죄의 실행에 착수했다고 간주한다. 결론적으로, 이중매매에서 배임죄의 실행 착수 시기는 중도금 수령 시점이다.

참조

[1] 서적 민법학 강의 2006
[2] 판례 대법원 1969.11.25. 선고 66다1565 판결 https://wikisource.o[...]
[3] 판례 대법원 1994.3.11. 선고 93다55289 판결 https://wikisource.o[...]
[4] 판례 대법원 1994.11.18. 선고 94다37349 판결 https://wikisource.o[...]
[5] 판례 대법원 1983.4.26. 선고 83다카57 판결 https://wikisource.o[...]
[6] 판례 대법원 1994.3.11. 선고 93다55289 판결 https://wikisource.o[...]
[7] 판례 대법원 1996. 4. 26. 선고 95다54426,54433 판결 https://wikisource.o[...]
[8] 판례 대법원 1996. 10. 25. 선고 96다29151 판결 https://wikisource.o[...]
[9] 판례 대법원 1996. 6. 14. 선고 94다61359,61366 판결 https://wikisource.o[...]
[10] 판례 대법원 1983.4.26. 선고 83다카57 판결 https://wikisource.o[...]
[11] 판례 대법원 2003. 5. 13. 선고 2002다64148 판결 https://wikisource.o[...]


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