대한민국 민법 제643조
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1. 개요
대한민국 민법 제643조는 건물 등 공작물 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지 임대차 기간이 만료된 경우, 지상 시설이 현존하면 민법 제283조를 준용하여 임차인의 갱신청구권 및 매수청구권을 규정한다. 이 조항은 지상물매수청구권을 강행 규정으로 하여 임차인에게 불리한 약정은 무효로 하며, 임대료 연체 등으로 계약이 해지되거나 주택을 멸실한 경우에는 매수청구권을 주장할 수 없도록 한다. 또한 건물에 근저당권이 설정된 경우에도 매수청구권은 인정되지만, 임차인이 근저당권을 말소하지 않으면 토지 소유자는 채권최고액 상당의 대금 지급을 거절할 수 있다.
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| 대한민국 민법 제643조 | |
|---|---|
| 대한민국 민법 제643조 | |
| 조문 정보 | |
| 제목 | 임차인의 갱신청구권, 매수청구권 |
| 법령 | 대한민국 민법 |
| 법률 | 법률 제471호 |
| 제정일 | 1958년 2월 22일 |
| 소관 | 법무부 |
| 조문 내용 | |
| 제1항 | 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물 기타 공작물이 현존한 때에는 민법 제283조의 규정을 준용한다. |
| 제2항 | 제283조제2항의 경우에 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 제284조의 규정을 준용한다. |
2. 대한민국 민법 제643조 조문
'''제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권)''' 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.[1]
건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.[2]
2. 1. 내용
대한민국 민법 제643조는 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료된 경우, 건물, 수목 기타 지상시설이 현존할 때 제283조를 준용한다고 규정한다.[1]이는 토지 임차인이 임대차 계약 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 이를 거절하면 임차인이 지상물 매수를 청구할 수 있음을 의미한다.
2. 2. 관련 조문
제283조를 준용한다.[1]건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.[2]
3. 판례
민법 제643조 관련 판례는 다음과 같다:
- 임차인에게 불리한 약정의 효력: 임대 기간 만료 시 임차인이 지상 건물을 철거하기로 하는 약정은 임차인의 지상물매수청구권을 배제하는 것으로 임차인에게 불리하여 무효이다.[1]
- 강행규정 적용 배제: 임차인이 토지 위에 건물을 건축하여 이용하다가 임대차 기간이 끝났을 때 건물을 철거하고 원상회복하여 토지를 반환하기로 하는 약정은 민법 제643조 강행규정에 의해 적용이 배제된다.[2]
- 예외적 경우: 건물이 쉽게 철거할 수 있는 조립식 건물이고, 건물의 소유를 목적으로 한 임대차 계약이 아니어서 건물의 철거가 사회경제적으로 큰 손실을 초래하지 않는 경우 등에는 강행규정에 저촉되지 않는다.[4]
- 매수청구권 행사의 제한: 임차인이 임대료 연체 등 채무를 불이행하거나 주택을 멸실한 때에는 매수청구권을 주장하지 못한다.[6]
- 근저당권이 설정된 건물의 매수청구권: 건물에 근저당권이 설정되어 있는 경우에도 매수청구권은 인정되나, 토지 소유자는 근저당권 말소 시까지 채권최고액에 상당하는 대금 지급을 거절할 수 있다.[7]
- 지상물매수청구권 관련 분쟁: 타인의 토지 위에 있는 건물에 지상권이 있는 것으로 알고 건물을 낙찰받아 사용하다가 토지 소유자로부터 건물 철거 소송이 제기된 경우, 지상물매수청구권을 행사하여 다툴 수 있다.[3]
3. 1. 임차인에게 불리한 약정의 효력
김씨는 2008년에 박씨로부터 임대 기간을 5년으로 하고 기간 만료 시 토지 위에 건축한 건물을 철거해 원상회복을 하기로 하는 임대차 계약을 체결하고는 그 땅에 4억원을 들여 2층 식당 건물을 지어 영업하였다. 임대 기간이 만료되는 2013년에 박씨는 김씨에게 건물을 철거한 후 땅을 돌려달라고 요구하였는데, 이때 임대 기간 만료 시 임차인이 지상 건물을 철거하기로 약정했더라도 이는 대한민국 민법 제643조 임차인의 지상물매수청구권을 배제하기로 한 약정이어서 임차인에게 불리한 것이므로 무효이다.[1]임차인이 해당 토지 위에 건물 기타 지상물을 건축한 후에 이를 이용하다가 임대차 기간이 끝났을 때 임차인의 비용으로 건축물을 철거한 후에 원상회복한 다음 임대인에게 토지를 반환하기로 하는 약정은 대한민국 민법 제643조 강행규정에 의해 적용이 배제된다.[2]
타인의 토지 위에 존재하고 있는 건물에 지상권이 있는 것으로 알고 건물을 낙찰받아 사용하였는데(지료 지급), 어느 날 토지가 매각되어 새로운 토지 소유자로부터 건물 철거 및 토지 인도 소송이 제기되면 이를 거부할 명분은 없지만, 토지 소유자에게 지상물매수청구권(대한민국 민법 제643조)을 행사하여 다투어 볼 여지는 있다.[3]
건물이 쉽게 철거할 수 있는, 불과 4일 만에 건축된 조립식 건물이며, 건물의 소유를 목적으로 한 임대차 계약도 아니어서 건물의 철거가 사회 경제적으로 큰 손실을 초래하지 않는 경우, 계약 체결 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려해 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 강행규정에 저촉되지 않는다.[4]
대한민국 민법 제643조에서는 지상물매수청구권을 강행규정으로 하여 당사자 간 합의가 있었다고 해도 그 합의를 인정하지 않고 있다. 즉 당사자 간 건축물에 대한 철거 약정을 했어도 그 내용이 임차인에게 불리한 것으로 간주돼 무효이다.[5]
임차인이 임대차 계약상 임대료 연체 등 채무를 불이행하여 계약이 해지되거나 주택을 멸실한 때에는 매수청구권을 주장하지 못한다.[6]
건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차 계약의 기간이 만료됨에 따라 지상 건물 소유자가 임대인에 대하여 행사하는 대한민국 민법 제643조 소정의 매수청구권은 매수청구의 대상이 되는 건물에 근저당권이 설정되어 있는 경우에도 인정된다. 이 경우에 그 건물의 매수 가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변 토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현존하는 대로의 상태에서 평가된 시가 상당액을 의미하고, 여기에서 근저당권의 채권최고액이나 피담보채무액을 공제한 금액을 매수 가격으로 정할 것은 아니다. 다만, 매수청구권을 행사한 지상건물 소유자가 위와 같은 근저당권을 말소하지 않는 경우 토지 소유자는 대한민국 민법 제588조에 의하여 위 근저당권의 말소등기가 될 때까지 그 채권최고액에 상당한 대금의 지급을 거절할 수 있다.[7]
3. 2. 매수청구권 행사의 제한
민법 제643조에서는 지상물매수청구권을 강행규정으로 하여 당사자 간 합의가 있었다고 해도 그 합의를 인정하지 않는다. 즉, 당사자 간 건축물에 대한 철거 약정을 했어도 그 내용이 임차인에게 불리한 것으로 간주돼 무효라고 보고 있다.[5]임차인이 임대차계약상 임대료 연체 등 채무를 불이행하여 계약이 해지되거나 주택을 멸실한 때에는 매수청구권을 주장하지 못한다.[6]
건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차 계약 기간이 만료됨에 따라 지상 건물 소유자가 임대인에 대하여 행사하는 민법 제643조 소정의 매수청구권은 매수 청구 대상이 되는 건물에 근저당권이 설정되어 있는 경우에도 인정된다. 이 경우에 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변 토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현존하는 대로의 상태에서 평가된 시가 상당액을 의미하고, 여기에서 근저당권의 채권최고액이나 피담보채무액을 공제한 금액을 매수가격으로 정할 것은 아니다. 다만, 매수청구권을 행사한 지상건물 소유자가 위와 같은 근저당권을 말소하지 않는 경우 토지 소유자는 대한민국 민법 제588조에 의하여 위 근저당권의 말소등기가 될 때까지 그 채권최고액에 상당한 대금의 지급을 거절할 수 있다.[7]
3. 3. 근저당권이 설정된 건물의 매수청구권
민법 제643조에 따른 지상물매수청구권은 강행규정으로, 당사자 간 합의가 있어도 임차인에게 불리한 내용은 무효가 된다.[5] 즉, 건물 철거 약정이 있더라도 임차인에게 불리하면 무효이다.[5]임차인이 임대료를 연체하는 등 채무를 이행하지 않거나 주택을 멸실하면 매수청구권을 주장할 수 없다.[6]
건물 소유 목적의 토지 임대차 계약 기간이 만료되면, 지상 건물 소유자는 임대인에게 민법 제643조에 따른 매수청구권을 행사할 수 있다. 이는 건물에 근저당권이 설정된 경우에도 마찬가지이다. 이때 건물 매수가격은 건물 자체 가격, 위치, 주변 토지 상황 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 현존 상태로 평가된 시가 상당액이다. 근저당권 채권최고액이나 피담보채무액을 공제하지 않는다. 단, 건물 소유자가 근저당권을 말소하지 않으면 토지 소유자는 민법 제588조에 따라 근저당권 말소 시까지 채권최고액에 해당하는 대금 지급을 거절할 수 있다.[7]
3. 4. 예외적 경우: 강행규정 적용 배제
임차인이 토지 위에 건물 기타 지상물을 건축하여 이용하다가 임대차 기간이 끝났을 때 임차인의 비용으로 건축물을 철거하고 원상회복하여 임대인에게 토지를 반환하기로 하는 약정은 민법 제643조 강행규정에 의해 적용이 배제된다.[2] 이러한 약정은 임차인의 지상물매수청구권을 배제하는 것으로 임차인에게 불리하여 무효이다.[1]예외적으로, 건물이 쉽게 철거할 수 있는 조립식 건물이고(건축 기간 4일), 건물의 소유를 목적으로 한 임대차계약이 아니어서 건물의 철거가 사회경제적으로 큰 손실을 초래하지 않는 경우, 계약 체결 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려해 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 강행규정에 저촉되지 않는다.[4]
한편, 타인의 토지 위에 있는 건물에 지상권이 있는 것으로 알고 건물을 낙찰받아 사용하다가(지료 지급), 토지가 매각되어 새로운 토지 소유자로부터 건물 철거 및 토지 인도 소송이 제기되면 이를 거부할 명분은 없지만, 토지 소유자에게 지상물매수청구권(민법 제643조)을 행사하여 다투어 볼 여지는 있다.[3]
(참고 사례) 김씨는 2008년에 박씨로부터 임대 기간을 5년으로 하고 기간 만료 시 토지 위에 건축한 건물을 철거해 원상회복을 하기로 하는 임대차 계약을 체결하고는 그 땅에 4억원을 들여 2층 식당 건물을 지어 영업하였다. 임대 기간이 만료되는 2013년에 박씨는 김씨에게 건물을 철거한 후 땅을 돌려달라고 요구하였으나, 이는 민법 제643조에 따라 무효이다.[1]
4. 사례
- 김씨는 2008년에 박씨로부터 임대 기간을 5년으로 하고, 기간 만료 시 토지 위에 건축한 건물을 철거해 원상 회복하기로 하는 임대차 계약을 체결했다. 김씨는 그 땅에 4억원을 들여 2층 식당 건물을 지어 영업하였다. 임대 기간이 만료되는 2013년에 박씨는 김씨에게 건물을 철거한 후 땅을 돌려달라고 요구하였다. 이때 임대 기간 만료 시 임차인이 지상 건물을 철거하기로 약정했더라도 이는 대한민국 민법 제643조 임차인의 지상물매수청구권을 배제하기로 한 약정이어서 임차인에게 불리한 것이므로 무효라고 보아야 한다.[1]
- 임차인이 해당 토지 위에 건물 기타 지상물을 건축한 후에 이를 이용하다가 임대차 기간이 끝났을 때, 임차인의 비용으로 건축물을 철거한 후 원상 회복하여 임대인에게 토지를 반환하기로 하는 약정은 대한민국 민법 제643조 강행 규정에 의해 적용이 배제된다.[2]
- 타인의 토지 위에 있는 건물에 지상권이 있는 것으로 알고 건물을 낙찰받아 사용하였는데(지료 지급), 어느 날 토지가 매각되어 새로운 토지 소유자로부터 건물 철거 및 토지 인도 소송이 제기되면 이를 거부할 명분은 없다. 그러나 토지 소유자에게 지상물매수청구권(대한민국 민법 제643조)을 행사하여 다투어 볼 여지는 있다.[3]
- 건물이 쉽게 철거할 수 있는, 불과 4일 만에 건축된 조립식 건물이며, 건물의 소유를 목적으로 한 임대차 계약도 아니어서 건물의 철거가 사회 경제적으로 큰 손실을 초래하지 않는 경우, 계약 체결 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려해 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 강행 규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다.[4]
참조
[1]
뉴스
최환주변호사의 법률상담- 임대한 땅에 지은건물
https://news.naver.c[...]
매일경제
2003-04-17
[2]
뉴스
(알면 힘이 되는 법)임대된 토지내 지상물,부담일 수 있다
https://news.naver.c[...]
이데일리
2005-03-14
[3]
뉴스
지상권(地上權)과 임차권(賃借權) 2
http://www.kyongbuk.[...]
경북일보
2010-12-17
[4]
뉴스
쉽게 철거 할 수 있고 재활용도 가능한 건물, 지상물매수청구권 행사 제한 가능
http://www.lawtimes.[...]
법률신문
2011-11-02
[5]
판결문
대법원 1998.5.8. 선고98다2389판결
[6]
판결문
대법원 1996.2.27. 선고95다29325 판결
[7]
판결문
대법원 2008.5.29, 선고, 2007다4356, 판결
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