대한민국 민법 제364조
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1. 개요
대한민국 민법 제364조는 저당 부동산에 대해 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제삼자가 저당권자에게 채무를 변제하고 저당권 소멸을 청구할 수 있도록 규정한다. 이 조항은 제삼취득자의 권리를 보호하고, 부동산 거래의 안전성을 확보하는 데 기여한다. 판례는 제3취득자의 범위를 구체화하고, 피담보채무 인수 여부에 따른 조항 적용의 변화를 제시한다.
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2. 조문
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'''제364조(제삼취득자의 변제)''' 저당부동산에 대하여 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제삼자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다.[1]
第364條(第三取得者의 辨濟) 抵當不動産에 對하여 所有權, 地上權 또는 傳貰權을 取得한 第三者는 抵當權者에게 그 不動産으로 擔保된 債權을 辨濟하고 抵當權의 消滅을 請求할 수 있다.[2]
Article 264(Payment of Third Party Buyer)|Article 264(Payment of Third Party Buyer)영어 A third party who gained an ownership, superficies, Jeonse right over the mortgaged property could request clearing of the mortgage by paying off the debt secured by that property.[3]
2. 1. 조문 내용
'''제364조(제삼취득자의 변제)''' 저당 부동산에 대하여 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제삼자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다.[1]第364條(第三取得者의 辨濟) 抵當不動産에 對하여 所有權, 地上權 또는 傳貰權을 取得한 第三者는 抵當權者에게 그 不動産으로 擔保된 債權을 辨濟하고 抵當權의 消滅을 請求할 수 있다.[2]
Article 264(Payment of Third Party Buyer)|Article 264(Payment of Third Party Buyer)영어 A third party who gained an ownership, superficies, Jeonse right over the mortgaged property could request clearing of the mortgage by paying off the debt secured by that property.[3]
2. 2. 조문의 해석
저당부동산에 대하여 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제삼자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다.[1]3. 판례
민법 제364조와 관련된 주요 판례는 다음과 같다.
- 제삼취득자의 범위: 제364조에서 말하는 제삼취득자는 저당권 설정 후 소유권, 지상권, 전세권을 취득한 자를 말하며, 경매신청 전 또는 경매개시결정 전에 권리를 취득한 경우로 한정된다.[1] 후순위근저당권자는 제3취득자에 해당하지 않는다.[2]
- 피담보채무 인수: 저당부동산의 제3취득자가 피담보채무를 인수하면 채권자에 대한 관계에서 채무자로 지위가 변경되어 제364조가 적용되지 않는다.[3] 매매대금에서 피담보채무액을 공제하고 잔액만 주고받았다는 사정만으로는 채무 인수로 볼 수 없어, 제3취득자는 저당권소멸청구권을 행사할 수 있다.[4]
3. 1. 제삼취득자의 범위
민법 제364조에서 말하는 제삼취득자는 저당권이 설정된 부동산에 대해 소유권, 지상권, 전세권을 취득한 자를 말한다. 판례에 따르면, 다음의 경우는 제삼취득자에 해당하지 않는다.[1]- 경매신청 전 또는 경매개시결정 전에 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 자에 한정된다.[1]
- 후순위근저당권자는 제3취득자에 해당하지 않는다.[2]
- 저당부동산의 제3취득자가 피담보채무를 인수한 경우에는 채권자에 대한 관계에서 채무자의 지위로 변경되므로 본 규정이 적용되지 않는다.[3]
- 저당부동산에 관한 매매계약을 체결하는 당사자 사이에 매매대금에서 피담보채권액을 공제한 잔액만을 주고받았다는 사정만으로는 매수인이 매도인의 저당채권자에 대한 피담보채무를 인수한 것으로 보아 제3취득자가 아니라고 단정할 수 없다.[4]
3. 2. 피담보채무 인수와 관련된 판례
저당부동산의 제3취득자가 피담보채무를 인수하면, 그 제3취득자는 채권자에 대한 관계에서 채무자의 지위로 변경된다. 따라서 이 경우에는 대한민국 민법 제364조가 적용되지 않는다.[3]저당부동산에 관한 매매계약을 체결할 때, 매매대금에서 피담보채무 또는 채권최고액을 공제하고 잔액만을 주고받았다는 사정만으로는, 매수인이 매도인의 저당채권자에 대한 피담보채무를 인수한 것으로 볼 수 없다. 따라서 제3취득자는 채권자에 대한 관계에서 여전히 제3취득자의 지위를 가지며, 저당권소멸청구권을 행사할 수 있다.[4]
4. 제삼취득자의 변제가 한국 사회에 미치는 영향
대한민국 민법한국어 제364조는 제삼취득자의 변제에 관한 조항으로, 한국 사회, 특히 부동산 거래 및 금융 시장에 여러 영향을 미치고 있다.
긍정적 영향
- 부동산 거래 활성화: 제364조는 저당권이 설정된 부동산의 매매를 용이하게 하여 부동산 거래 활성화에 기여한다. 제삼취득자는 채무자의 의사에 반하여 변제할 수 있으므로, 저당권 말소에 대한 불확실성을 줄여 거래 안전성을 높인다.
- 금융 시장 안정: 채무자가 채무를 이행하지 못할 경우, 제삼취득자가 대신 변제하여 채권자의 채권 회수를 보장하고 금융 시장의 안정성을 유지하는 데 도움이 된다.
부정적 영향
- 제삼취득자의 재산권 침해 가능성: 제삼취득자가 자신의 의사와 관계없이 채무를 변제해야 하는 상황이 발생할 수 있으며, 이는 재산권 침해로 이어질 수 있다. 특히, 채무자와 제삼취득자 간의 관계가 원만하지 않거나, 채무자가 변제 능력이 없는 경우 더욱 문제가 될 수 있다.
- 악용 가능성: 제364조가 채무자와 제삼취득자 간의 불공정한 계약이나, 채권자의 부당한 이익 추구를 위해 악용될 소지가 있다. 예를 들어, 채무자가 고의로 채무를 불이행하고 제삼취득자에게 변제를 강요하는 경우가 발생할 수 있다.
이처럼 대한민국 민법한국어 제364조는 긍정적, 부정적 영향을 모두 가지고 있으며, 한국 사회의 특수한 경제 상황과 맞물려 다양한 형태로 나타나고 있다. 따라서 제도의 운영과 해석에 신중을 기하고, 악용 가능성을 최소화하기 위한 제도적 보완이 필요하다.
참조
[1]
판례
74마440
[2]
판례
2005다17341
[3]
판례
2002다7176
[4]
판례
2002다 7176
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