시설관리
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1. 개요
시설 관리는 주거용 및 상업용 건물의 효율적인 운영을 위한 다양한 업무를 포괄하는 활동이다. 주거용 건물 관리는 건물 관리자가 현장 직원, 건강 및 안전, 건물의 유지 관리를 감독하며, 관리 대행사, 임차인, 건물주 간의 역할 분담을 통해 이루어진다. 상업용 건물 관리는 임차인 유치와 임대 관리에 중점을 둔다. 건물 관리 업무는 수익 확보, 건물주 대행, 시설 관리 업무 통괄, 기타 컨설팅 및 에너지 절약 등을 포함하며, 관련 법규 준수와 외부 규제 기관과의 협력도 중요하다. 대한민국에서는 시설 관리자, 건축물 환경 위생 관리 기술자 등의 자격이 필요하며, (주)우리관리, (주)타워피엠씨, (주)에스원 등이 주요 건물 관리 회사로 활동하고 있다.
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2. 주거용 건물 관리
주거 환경에서 건물 관리자는 안내원, 청소부, 전기 및 기계 계약자 팀을 감독하며, 개발 규모에 따라 행정 직원 팀을 감독하기도 한다. 건물 관리자는 유지 보수, 현장 직원 관리, 건강 및 안전, 건물 또는 주거 단지의 프레젠테이션에 중점을 두고 개발의 일상적인 운영을 담당한다. 입주자의 기대를 관리하고 이를 예산 제약 및 법적 요구 사항과 일치시키는 것이 중요한 과제이다.
건물 관리자는 부동산 관리자에게 보고하는 것이 일반적이지만, 두 직함은 상호 교환 가능하게 사용되기도 한다. "개발 관리자"라는 용어도 사용되며, 전통적으로 이 역할은 "하우스 매니저"라고 불렸다.
2. 1. 관리 대행사
시설 관리 분야에서 관리 대행사는 서비스 요금 청구 및 징수, 연간 예산 관리, 추가 작업 및 요구 사항 승인 등을 통해 개발이 현행 보건 및 안전 법규를 준수하도록 한다. 주거 개발, 건물 또는 부지가 임대차 계약 요구 사항 및 서비스 수준 계약에 따라 유지 관리되도록 한다. 또한 현장 직원(예: 건물 관리인 및 그의 팀)을 관리한다. 이들은 건물 소유주를 대신하여 이 역할을 수행하며, 공동 구역만 유지 관리할 책임이 있고, 부동산 관리 용어에서 "임대된 구역"으로 언급되는 아파트 자체는 관리하지 않는다.2. 2. 임차인 (Leaseholders)
아파트 소유주는 점유자와 동일인일 수도 있지만, 어떤 경우에는 투자자일 수도 있다. 이들은 자신들의 아파트(임차된 구내로 알려짐)의 유지 관리를 책임지며, 공용 부분 관리를 위해 관리 대행업체에 수수료를 포함한 연간 관리비를 지불한다.2. 3. 건물주 (Freeholder)
건물주는 개발 부지(공용 구역 및 부지가 건설된 토지)의 프리홀드에 대한 소유권을 갖는다. 일반적으로 건물주는 개발자이지만, 일부 개발에서는 임차인이 거주자 관리 회사(RMC, Residents Management Company)를 구성하여 프리홀드를 구매하기도 한다. 이 경우 거주자는 규칙과 규정, 서기, 회장을 갖춘 회사를 설립하고 연간 회계 장부를 컴퍼니 하우스에 제출해야 한다.3. 상업용 건물 관리
상업용 건물 관리는 주거용 건물 관리와 매우 유사하며, 주요 차이점은 건물이 일반적으로 상업 시설이나 사무실로 구성된다는 것이다. 이 경우 임차인은 회사가 되며 건물 관리자는 판매 측면에 어느 정도 관여할 가능성이 높으며 사무실 공간이 항상 임대되도록 보장할 책임이 있다. 건물 관리(빌 매니지먼트)는 사무실, 빌딩이나 상업 시설 등 건축물의 소유자(빌딩 오너), 부동산 투자자를 대신하여 영업, 경리, 사무, 대외 교섭, 수익 확보 등 건축물 경영 전반의 업무를 수행한다.
1980년대까지 건물 관리(빌 매니지먼트)에 해당하는 업무는 빌딩 소유자가 자신의 책임하에 직접 수행하는 경우가 많았지만, 부동산을 둘러싼 환경의 변화, 관리 코스트 절감 등의 요구로 인해 개별 빌딩의 사무를 전문적으로 수행하는 건물 관리(빌 매니지먼트) 사업이 생겨났다. 특히 버블 경제 이후 그 움직임이 가속화되었다.
건물 관리(빌 매니지먼트)를 수행하는 기업에는 건축물을 소유하고 부동산 임대업을 영위하는 기업이나 그 계열 기업이 많으며, 강점을 살린 사업을 수행하고 있다.
4. 건물 관리 업무
빌 매니지먼트는 사무실, 빌딩이나 상업 시설 등 건축물 소유자(빌딩 오너)나 부동산 투자자를 대신하여 영업, 경리, 사무, 대외 교섭 등 건축물 경영 전반의 업무를 수행한다.
1980년대까지 빌 매니지먼트에 해당하는 업무는 빌딩 소유자가 직접 수행하는 경우가 많았지만, 부동산 환경 변화와 관리 코스트 절감 등의 요구로 인해 빌딩 사무를 전문적으로 수행하는 빌 매니지먼트 사업이 생겨났다. 특히 버블 경제 이후 그 움직임이 가속화되었다.
빌 매니지먼트를 수행하는 기업에는 건축물을 소유하고 부동산 임대업을 영위하는 기업이나 그 계열 기업이 많다.
4. 1. 수익 확보
- 테넌트 유치
- 임대차 업무 대행
- 임대료·공용 관리비 등의 청구·회수
- 비용 관리
4. 2. 건물주 대행
- 수선 계획 입안 및 실행
- 개·보수 (레이아웃, 리뉴얼 등) 기획 및 실행
- 공사 관리
- 하청 사업자 선정 및 관리
- 시설 내 이벤트 관리
- 계약 협상
- 관공서 대응
- 클레임 대응
- 컴플라이언스 관리
- 방화 관리 (방재, 피난 훈련 통괄)
- 신청·신고 (자격 선임자 선출 포함)
- 경리, 결산서·보고서 작성
4. 3. 시설 관리 업무 통괄
시설 관리 업무에는 다음이 포함된다.- 청소 업무
- 경비 업무
- 설비 관리
- 주차장 관리
4. 4. 기타 업무
- 컨설팅
- 에너지 절약
5. 건물 관리에 필요한 자격
대한민국에서는 건물 관리에 필요한 자격으로 다음이 있다.
- 시설 관리자
- 건축물 환경 위생 관리 기술자
- 공인중개사
- 빌딩 경영 관리사
- 총괄 관리자
6. 외부 규제 기관
외부 규제 기관에는 지방 의회, 보건 교육 담당자, 소방관 등이 포함된다. 건물 관리자는 이러한 규제 기관의 요구 사항과 건물주, 임차인의 이해 관계 사이에서 균형을 유지해야 한다.
7. 한국의 건물 관리 회사
미티, 존스 랑 라살, 벨록 그룹은 주목할 만한 건물 관리 회사들이다.
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