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종신 물권

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목차

1. 개요

종신 물권은 특정 개인의 생애 동안 또는 다른 사람의 생애를 기준으로 유지되는 부동산 권리이다. 종신 물권 보유자는 해당 부동산을 사용하고 임대하여 수익을 얻을 수 있으며, 자신의 권리를 타인에게 양도할 수도 있다. 종신 물권자는 부동산을 합리적인 수준으로 유지해야 하며, 재산세 등을 납부할 의무가 있지만, 부동산에 보험을 들거나 제3자의 손해에 대해 보상할 필요는 없다. 종신 물권은 유산 계획의 도구로 사용되며, 미국의 경우 신탁 증서에서 흔히 활용된다. 종신 물권의 가치는 생명권자의 기대 수명을 고려하여 평가되며, 법적 효력은 국가별로 차이가 있다.

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종신 물권
권리 정보
유형재산법상의 권리
설명특정인의 생존 기간 동안 유효한 토지 소유권
관련 법률부동산법

2. 권리와 의무

종신 물권 보유자는 해당 부동산을 임대하여 수익을 얻거나, 자신이 가진 권리 자체를 다른 사람에게 양도할 수 있다. 그러나 이 권리는 특정 사람(일반적으로 종신 물권자 본인이지만 제3자일 수도 있으며, 이를 '측정 생애'라 한다)의 생존 기간 동안만 유효하다는 본질적인 제한이 따른다. 측정 대상이 되는 사람이 사망하면 권리는 소멸하며, 상속인에게 상속되거나 유증자에게 유증될 수 없다.

이러한 기간 제한 때문에 종신 물권자는 자신이 가진 권리, 즉 한시적인 이용 및 수익권을 넘어서는 완전하고 영구적인 소유권(단독 소유권)을 타인에게 넘겨줄 수는 없다. 또한, 종신 물권자는 부동산의 가치를 유지해야 할 기본적인 책임이 있으며, 재산을 손상시키거나 가치를 떨어뜨리는 행위(폐기)는 허용되지 않는다.[1] 이는 권리가 만료된 후 부동산을 돌려받을 반환권자나 잔여권자의 권리를 보호하기 위함이다. 종신 물권의 구체적인 권리와 의무의 범위는 해당 권리를 설정한 법률 문서(증여, 유증 등)나 관련 법규에 따라 달라질 수 있다.

2. 1. 종신 물권자의 권리

종신 물권자는 해당 부동산을 점유하고 사용할 권리를 가진다. 또한 부동산을 임대하여 임대료와 같은 수익을 얻을 수 있다.

종신 물권자는 자신이 가진 종신 물권을 다른 사람에게 양도할 수도 있다. 이렇게 양도된 권리는 원래 종신 물권자 또는 제3자의 생존 기간 동안 유지되는데, 이를 'pur autre vie'(pur autre vie|퓨르 오트르 비프랑스어, '다른 사람의 생애 동안'이라는 의미)라고 한다. 'pur autre vie'는 주로 다음과 같은 경우에 발생한다.

  • 부동산 소유자가 제3자의 생애를 기준으로 다른 사람(B)에게 권리를 양도하는 경우 (예: A가 C의 생애 동안 B에게 토지 양도). B는 C가 살아있는 동안 토지를 소유한다.
  • 종신 물권자(C)가 자신의 권리를 다른 사람(B)에게 판매하는 경우. B는 C가 살아있는 동안 토지를 소유한다.


어느 경우든 측정 생애가 되는 사람(C)이 사망하면, 부동산 소유권은 원래 소유자(A)나 그 상속인에게 돌아가거나(반환), 미리 지정된 다른 사람(잔여권자)에게 이전된다.[1]

그러나 종신 물권자의 권리는 영구적이지 않다. 종신 물권은 특정인의 사망으로 소멸하기 때문에, 종신 물권자는 자신이 가진 권리(자신의 생존 기간 또는 측정 생애 동안의 권리)를 넘어서는, 즉 완전하고 영구적인 소유권(단독 소유권)을 다른 사람에게 줄 수는 없다. 예를 들어, 애슐리가 밥의 생애 동안 밥에게 권리를 주었는데, 밥이 찰리에게 자신의 권리를 양도했다면, 찰리의 권리는 밥이 사망하면 소멸한다. 만약 종신 물권자가 자신의 권리 범위를 넘어선 양도를 시도하면, 이는 법적 분쟁의 소지가 있으며, 경우에 따라 형사상 사기에 해당할 수도 있다. 다만, 선의의 구매자가 적절한 대가를 지불하고 통지 없이 재산을 취득한 경우에는 보호받을 수 있다.[1]

또한, 종신 물권자는 재산을 함부로 손상시키거나 가치를 떨어뜨려서는 안 된다. 이는 폐기 금지 원칙에 따른 책임으로, 이를 위반하면 소송 사유가 될 수 있다.[1]

2. 2. 종신 물권자의 의무

종신 물권을 가진 사람은 해당 부동산을 합리적인 수준에서 수선하고 유지해야 할 의무가 있다. 여기서 합리적인 수준이란, 완벽한 상태를 의미하는 것이 아니라 해당 부동산을 통해 얻는 임대 수익이나 예상되는 임대 수익 규모에 맞는 정도의 수선을 의미한다.

또한, 종신 물권자는 부동산에 설정된 다른 물권(예: 저당권)에 대한 이자와 재산세 등을 납부할 의무를 진다. 그러나 해당 권리의 원금 상환에 대한 의무는 부담하지 않는다.

종신 물권자는 부동산을 훼손하거나 가치를 떨어뜨리는 행위를 해서는 안 된다. 이는 폐기(waste)의 법적 원칙에 따른 것으로, 소유권이 일시적이라는 점을 고려하여 자산의 가치를 보존해야 할 책임이 있기 때문이다. 만약 생존 임차인이 자산 유지나 합리적인 보호를 소홀히 하여 가치 하락이나 파괴를 초래하면, 이는 반환권자에 대한 소송 사유가 될 수 있다.

한편, 종신 물권자는 자신의 사후에 부동산을 취득할 사람을 위해 보험에 가입할 의무는 없다. 이는 한국 민법상 임대차 관계에서 임대인이 수선 의무를 지는 것과는 다른 점이다. 또한, 제3자가 부동산에 입힌 손해에 대해 보상할 책임도 지지 않는다.

3. 법적 원칙 및 유형

(내용 없음)

3. 1. 법적 원칙

생애 물권의 소유는 특정인의 사망으로 종료되기 때문에 그 기간이 제한적이다. 생애 물권의 소유자인 생존 임차인은 임대료 수입이나 점유권 등 특정 권리를 누릴 수 있지만, 소유권 자체가 임시적이기 때문에 재산을 무기한으로 판매, 증여, 또는 유증할 수는 없다. 즉, 생존 임차인은 자신이 소유한 기간(자신 또는 특정인의 생존 기간)을 넘어서는 권리를 타인에게 부여할 수 없다. 예를 들어, 생존 임차인이 완전한 단독 소유권을 다른 사람에게 넘기려고 시도하는 것은 불가능하다.

또한, 폐기(Waste)의 법적 원칙에 따라 생존 임차인은 재산을 손상시키거나 가치를 현저히 떨어뜨리는 행위를 해서는 안 된다. 임시 소유자로서 재산의 가치를 유지하고 합리적으로 보호해야 할 법적 책임이 있으며, 이를 위반할 경우 재산의 반환을 받을 권리가 있는 사람(잔여권자 또는 원래 증여자)에게 소송을 당할 수 있다.

다른 제한으로는 영구적 위반 규칙(Rule against perpetuities)이 있다. 이는 여러 세대에 걸쳐 연속적으로 생애 물권이 설정되어 재산권 행사가 지나치게 오랫동안 제한되는 것을 막기 위한 원칙이다. 많은 국가에서 이 규칙을 채택하고 있으며, 예를 들어 영국과 웨일스에서는 연속적인 생애 이익의 기간을 한 사람의 생애 또는 80년 중 더 긴 기간으로 제한하고 있다.

3. 2. 유형

일반적으로 종신 물권은 특정 개인의 생애 동안만 지속되는 제한된 소유권 형태이다. 이 물권을 가진 사람을 '''생존 임차인'''(life tenant)이라고 부르며, 해당 기간 동안 재산을 점유하고 사용하며 발생하는 수입(예: 임대료)을 얻을 권리가 있다. 그러나 소유권은 생존 임차인 자신의 사망과 함께 소멸하므로, 재산을 영구적으로 판매하거나 상속인에게 물려줄 수는 없다.[1]

특별한 형태로 '''타인 생애 종신 물권'''(pur autre vie|퓌르 오트르 비프랑스어, "타인의 생애를 위한")이 있다. 이는 물권 소유자 본인이 아닌, 제3자의 생애를 기준으로 소유권 기간이 정해지는 경우이다. 이때 기준이 되는 제3자를 cestui que vie|세튀이 퀴 비프랑스어("살아있는 사람")라고 부른다. 타인 생애 종신 물권은 주로 다음 두 가지 상황에서 발생한다.

1. 재산 소유자가 처음부터 제3자의 생애를 기준으로 다른 사람에게 물권을 부여하는 경우: 예를 들어, A가 C의 생애 동안 B에게 토지를 양도하면, B는 C가 살아있는 동안 토지를 소유한다. 만약 B가 C보다 먼저 사망하면, B의 상속인이 C가 사망할 때까지 토지를 계속 소유한다.

2. 원래 자신의 생애를 기준으로 종신 물권을 가진 사람(생존 임차인)이 그 권리를 다른 사람에게 판매하는 경우: 예를 들어, A가 C에게 평생 동안 토지를 양도했는데, C가 자신의 생애 물권을 B에게 판매하면, B(와 B의 상속인)는 C가 살아있는 동안 토지를 소유하게 된다.

두 경우 모두, 기준이 되는 인물(C)이 사망하면 종신 물권은 소멸한다. 이후 재산의 소유권은 원래 소유자(A)나 그 상속인에게 돌아가는데, 이를 '반환'(reversion)이라고 한다. 만약 처음부터 제3자에게 물권 종료 후 소유권을 넘기기로 정했다면, 그 권리를 가진 사람을 잔여권자(remainderman)라 하고 그 권리를 '잔여'(remainder)라고 부른다.[1]

종신 물권은 임차권처럼 정해진 기간 동안 부동산을 사용하는 권리와는 구별된다. 또한, 생존 임차인은 재산의 가치를 훼손해서는 안 되며(이를 폐기의 원칙이라 한다), 자신의 권리 범위를 넘어 영구적인 소유권을 타인에게 넘기려는 시도는 사기에 해당할 수 있다. 다만, 선의의 구매자에게 넘어간 경우 소유권을 되찾기 어려울 수 있다.

프랑스에서는 생존 임차인이 사망할 때까지 구매자가 매달 일정 금액을 지불하는 방식으로 종신 물권을 거래하는 것을 viager|비아제프랑스어라고 부르며, 이는 역사상 가장 오래 산 인물인 잔느 칼망의 사례로 유명하다.[2] 영국과 웨일스에서는 1925년 부동산법 이후 종신 물권은 주로 소유권 신탁의 형태로만 인정된다.

4. 반환 및 잔여

종신 물권이 종료되면 해당 재산의 소유권은 원래 소유자(증여자) 또는 그 상속인에게 돌아가게 되는데, 이를 반환(reversion)이라고 한다. 예를 들어, A가 B에게 평생 동안 토지를 양도했다면, B가 사망한 후 토지는 다시 A 또는 A의 상속인에게 돌아간다.

만약 증여자가 종신 물권 종료 후 재산을 자신이나 상속인이 아닌 제3자에게 귀속시키도록 정했다면, 이 제3자가 갖는 권리를 잔여(remainder)라고 한다. 이 경우 재산을 받을 권리를 가진 사람을 잔여권자(remainderman)라고 부른다. 예를 들어, A가 B에게 평생 동안 토지를 주고, B 사후에는 C에게 주기로 했다면, C가 갖는 권리가 잔여이며 C는 잔여권자가 된다.

사망 시 종신 물권과 관련된 재산은 잔여권자의 소유가 되거나 증여자에게 반환된다. '반환'이라는 용어는 재산 소유권을 승계할 권리 자체를 의미하기도 하고, 그 권리를 가진 사람(반환자)을 지칭하는 데 혼용되어 사용될 수도 있다.

부동산 반환 시장이 소규모로 존재하지만, 이러한 권리를 거래할 때는 문서 확인 및 현장 실사에 더욱 주의를 기울여야 한다.[1]

5. 활용

미국에서 종신 물권은 주로 유산 계획의 도구로 활용된다. 종신 물권을 설정하면 유언 검인 절차를 거치지 않고도 의도한 상속인이 부동산 소유권을 확실히 이전받도록 할 수 있다. 예를 들어, A가 자신이 소유한 집을 사후에 B에게 상속하기를 원할 경우, A는 B에게 집의 소유권을 이전하면서 자신은 해당 집에 대한 종신 물권을 보유하는 방식으로 이를 실현할 수 있다. 이 경우 A는 종신 물권을 보유하고, B는 확정된 잔여 재산권을 갖게 된다. A가 사망하면 종신 물권은 소멸하고 B의 잔여 재산권과 합병되어 B가 완전한 소유권을 취득한다. 이 방식의 장점은 유언장 작성이 불필요하고 해당 자산에 대한 유언 검인 절차를 피할 수 있다는 점이다.

그러나 단점도 존재한다. 첫째, 잔여 재산권자인 B의 사기 행위 위험이 있다. 만약 B가 특정 관할 구역에서 완전한 소유권을 쉽게 증명할 수 있다면, A가 부재중일 때 선의의 구매자에게 자산을 미리 매각할 수도 있다. 둘째, 일단 잔여 재산권자(B)를 지정하면 그의 동의 없이는 이를 취소하기 어렵다. 이러한 문제를 해결하기 위해 일부 주에서는 "수익자 증서"라는 제도를 법적으로 마련했다.

또한, 일부 미국 주의 무유언 상속 법률에서는 사망한 배우자의 부동산에 대한 생존 배우자의 상속 권리를 종신 물권으로 제한하기도 한다. 루이지애나 주는 민법 체계를 따르며, 무유언 상속 시 유용권(usufruct)이라는 유사한 제도를 운용한다. 이는 공동 재산에만 적용되고, 생존 배우자의 사망 또는 재혼 중 더 이른 시점에 종료된다.

일부 미국 주에서는 강화된 종신 물권 증서(enhanced life estate deed)를 허용하는데, 이는 양도인이 잔여 재산권자의 동의 없이 제3자에게 재산을 이전할 수 있는 권한을 유지하는 방식이다.[3] 강화된 종신 물권 보유자가 사망 시까지 재산을 소유하고 있고 잔여 재산권자가 그보다 오래 생존하는 경우, 재산은 유언 검인 없이 자동으로 잔여 재산권자에게 이전된다.[4] 강화된 종신 물권 증서는 때때로 레이디 버드 증서(Lady Bird deed)라고도 불린다.

6. 투자

사적 투자자들이 종신 물권 투자에 자금을 투입하는 경우가 늘어나고 있다. 이러한 투자는 전통적인 주택 임대의 대안으로 여겨지며, 실제로 2018년 영국에서는 3000만파운드 이상의 종신 물권이 거래되는 등 인기가 높아지고 있다.[14]

7. 평가

종신 물권의 가치는 일반적으로 해당 권리를 가진 사람(생명권자)이 남은 기간 동안 얻을 것으로 예상되는 순이익을 현재 가치로 환산하여 평가한다. 평가 대상이 한 사람의 생존 기간에 기초하는 경우, 성별과 연령에 따른 생명권 요인 표를 참고할 수 있다. 이 표는 특정 지역이나 목적에 맞춰 기대 수명과 일반적인 이자율 등을 고려하여 만들어진다. 예를 들어, 재산을 이전할 때 내야 하는 인지세를 계산하기 위해 특정 생명권자에게 귀속되는 재산의 비율을 결정하는 데 이 표가 사용되기도 한다. 생명권자의 건강 상태가 좋지 않거나 여러 사람의 생존 기간을 기준으로 하는 등 더 복잡한 경우에는 보험 계리사와 같은 전문가의 조언이 필요하다.

8. 법적 효력

종신 물권의 법적 효력은 형평법 및 형평법의 격언과 같은 법 원칙과 관련하여 이해될 수 있다.

8. 1. 미국

미국에서도 부동산에 대한 종신 물권은 오늘날에도 여전히 설정되고 있다. 특히 신탁 증서를 통해 종신 물권을 설정하는 경우가 많으며, 이는 주로 상속세나 재산 이전에 따르는 다른 세금 부담을 줄이기 위한 목적으로 활용된다. 재산을 설정한 사람('설정자')이 현재의 이익과 미래 이익까지 모두 포기할 경우, 세금이 줄어들 가능성이 있다. 그러나 많은 세법에서는 재산세의 부담을 점유 이익을 가진 사람, 즉 종신 물권자에게 넘기기도 한다.[6]

미국의 법 체계는 영국법의 영향을 받아 일반법과 형평법으로 나뉜다. 이러한 법 체계의 특성상, 동산(토지나 건물 외의 물건이나 가축 등)에 대한 종신 물권은 일반법에서는 거의 인정되지 않는다. 하지만 형평법에서는 일정한 형식 요건을 갖추면 동산에 대한 종신 물권도 인정될 수 있으며, 관련 법규나 규정들이 그 형식을 정하고 있다.

8. 2. 잉글랜드와 웨일스

1925년 이후 잉글랜드와 웨일스에서 등록된 부동산 소유권의 경우, 등기부에 '종신 물권', '생애 부동산' 또는 '종신 임차권'과 같은 제한 사항을 명시하는 것이 원칙이지만 실제로는 드물다. 대신, 등록된 법적 소유자는 일반적으로 절대적인 부동산 소유권을 가지며, 이는 소수의 우선적 권리에 의해서만 제한될 수 있다. 이는 신뢰할 수 있는 '소유권의 거울' 원칙을 제공하기 위함이다.

종신 물권은 1925년 이후 형평법상의 권리로만 유효하게 생성될 수 있으며, 이는 일종의 신탁으로 간주된다. 형평법은 '형평이 동등할 경우, 법이 우선한다'는 격언과 '구제 수단이 없는 잘못을 참지 않는다'는 원칙에 따라 작동한다. 즉, 형평법은 통지를 받지 못한 채 대가를 지불한 ''선량한'' 구매자의 법적 지위를 우선하며, 만약 종신 부동산이 신탁으로 유효하게 생성되었음을 확인하는 경우, 법적 소유자에 대한 구제는 위탁자나 종신 임차인에 대한 ''인 퍼소남''(대인적) 구제 수단으로 제한될 수 있다. 이러한 신탁은 보통 먼저 종신 임차인을 위해 설정되고, 그 후에는 잔여권자나 반환 위탁자를 위해 설정된다.

종신 임차인은 토지를 양도받을 자격이 없는 임시적인 형평법상의 소유자이기 때문에, 토지 등록소에 소유자로 기록되지 않는다. 만약 소유자가 사망한 경우, 유언 집행인, 관리인 또는 수혜자는 표준 양식 A 제한(Standard Form A restriction)을 신청할 권리가 있으며, 공식 지침에 따라 이를 권장하고 있다.

임대차 기간이 7년을 초과하는 경우에는 등록해야 한다. 대부분의 장기 임대차는 99년에서 999년 사이의 기간을 가지며, '종신 임대차'는 법적으로 허가(licence) 또는 임대차(lease)로 해석될 수 있다.

8. 3. 토렌스 등기 제도 (Torrens title jurisdictions)

대부분의 토렌스 등기 제도 관할 구역에서는 영국이나 미국과 유사하게 종신 물권자가 부동산을 소유하고 이용할 권리를 가진다. 그러나 물권자가 사망하면 해당 부동산은 잔여 권리자에게 넘어간다.[10] 토렌스 등기 제도의 주요 특징은 종신 물권이 해당 관할 구역의 등기소에 등록되어 등기부 등본에 명시된다는 점이다. 이를 통해 종신 물권은 토지에서 인정되는 9가지 권리 유형 중 하나이자, 소유권을 확인하는 4가지 권리 중 하나로 자리매김한다.[11] 일반적으로 토렌스 등기 제도에서의 등록 절차는 종신 물권에 불가침성을 부여하는 효과를 가진다.[12][13]

종신 물권의 소유자는 자신의 권리를 다른 사람에게 양도할 수 있다. 하지만 이 권리는 원래 소유자가 사망하면 소멸하므로, 권리를 양도받은 사람 역시 그 시점에는 해당 토지에 대한 권리를 잃게 된다.

참조

[1] 웹사이트 Home Reversions and their place in the market http://www.mortgagei[...] Mortgage Introducer 2015-03-12
[2] 웹사이트 The deal to sell your home and get paid to stay https://www.bbc.com/[...] BBC News 2015-07-01
[3] 웹사이트 Does Florida Allow Lady Bird Deeds https://ptmlegal.com[...] PTMLegal.com 2022-07-07
[4] 웹사이트 Non-Probate Transfers https://www.merharla[...] merharlaw.com 2023-08-17
[5] 뉴스 Family Finances: Wills and inheritance: how changes to the intestacy rules affect you https://www.theguard[...] 2015-03-12
[6] 간행물 Trust and Capital Gains Tax http://www.gov.uk/go[...] UK tax authority (HMRC) 2015-03-12
[7] 웹사이트 End of Tenancy Cleaning Specialists https://end-tenancy-[...] 2020-09-15
[8] 간행물 Practice Guide 24, published 13 October 2003. http://www.gov.uk/go[...] HM Land Registry 2015-03-12
[9] 뉴스 Wagstaff and the definition of settled property for CGT purposes http://www.privatecl[...] Private Client Advisor 2015-03-12
[10] 서적 Sackville and Neave's Property Law Cases and Materials Lexis Nexis
[11] 문서 Estate Planning and Trusts http://www.teece.com[...]
[12] 문서 Frazer v Walker
[13] 문서 Bogdanovic v Koteff
[14] 웹사이트 Discover One Of The Best Kept Secrets In Residential Investments https://macbeale.com[...] 2019-04-10


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