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설비관리

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목차

1. 개요

설비 관리는 설비의 성능 유지 및 향상을 위한 활동을 포괄하며, 보전 비용과 설비 노후화로 인한 손실을 최소화하는 것을 목표로 한다. 설비보전은 ISO, JFMA, IFMA 등 다양한 기관에서 각기 다른 정의를 내리고 있으며, 다학제적 비즈니스 기능으로서 공공 및 민간 조직 내에서 설비 및 서비스의 수요와 공급을 조정하는 것을 목표로 한다. 설비보전 방식에는 예방보전, 정기보전, 개량보전, 보전예방 등이 있으며, 설비보전 활동의 효과 측정을 위해 다양한 방법이 제시되고 있다. 1960년대에 '설비 관리'라는 용어가 처음 사용된 이후, 대한민국에서는 1997년 외환 위기 이후 설비보전에 대한 관심이 높아졌으며, 최근 중대재해처벌법 시행으로 안전 관리가 중요해지면서 그 역할이 더욱 강조되고 있다.

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설비관리
일반 정보
분야경영학, 공학
하위 분야부동산 관리, 자산 관리, 유지 보수, 오피스 관리
관련 분야건축, 토목 공학, 산업 공학, 환경 공학, 안전 공학, 인간 공학, 정보 기술
개요
정의시설물의 유지, 관리, 개선을 통해 조직의 목표 달성에 기여하는 경영 활동
목표시설물의 수명 주기 비용 최소화
시설물 사용자의 만족도 극대화
조직의 생산성 향상
역사
기원제2차 세계 대전 이후 미국의 산업 시설 관리에서 시작
발전1980년대 이후 정보 기술 발전과 함께 급속히 성장
주요 활동
공간 관리사무 공간, 생산 공간, 창고 공간 등 시설물의 공간을 효율적으로 관리
유지 보수 관리시설물의 기능 유지 및 수명 연장을 위한 정기적인 점검, 보수, 교체 활동
환경 관리시설물의 에너지 효율 향상, 폐기물 관리, 실내 공기질 관리 등 환경 관련 활동
안전 관리시설물의 화재 예방, 산업 재해 예방 등 안전 관련 활동
자산 관리시설물의 가치 평가, 리스 관리, 보험 관리 등 자산 관련 활동
관련 표준
표준ISO 41001 / JIS Q 41001
설명시설 관리 시스템 요구 사항을 규정하는 국제 표준

2. 설비보전의 개념 및 정의

설비보전은 설비의 성능을 유지하고 향상시키기 위한 모든 활동을 포괄하며, 보전 비용과 설비 노후화 및 고장으로 인한 손실을 최소화하는 것을 목표로 한다. 설비(Facility)는 기업 활동에 사용되는 모든 유형 자산(토지, 건물, 설비, 장비 등)과 환경(작업 공간, 편의 시설 등)을 의미하며, 설비보전은 이러한 유형 자산의 유지보수뿐만 아니라 작업 환경 개선까지 포함한다.

설비보전은 여러 분야와 관련되어 있어 명확하게 정의하기 어렵다.[27] 이는 관련 기관마다 설비보전에 대한 다양한 정의를 사용하고 있기 때문이다.[27] 설비의 종류는 업종에 따라 매우 다양하고, 조직체에 따라 설비의 소유 형태가 다르다.[27] 또한, 설비 관리 업무는 여러 분야의 전문가가 관여하여 복잡하며, 기업에 따라 설비 관리 업무 내용, 범위, 조직이 다르다.[27] 더불어, 설비 관리에 대한 관여 방식 및 이해가 입장 및 관심 분야에 따라 다르다는 점도 설비보전 정의의 다의성에 영향을 미친다.[27]

국제 표준화 기구(ISO)는 2017년 4월, 설비 관리에 대한 ISO 41011:2017 표준을 발표하여 이를 "건축 환경 내에서 사람, 장소 및 프로세스를 통합하여 사람들의 삶의 질과 핵심 비즈니스의 생산성을 향상시키는 조직 기능"으로 정의했다.[6] 이 정의는 2017년 8월에 BIFM에 의해 공식적으로 채택되었다.[6] 설비 관리를 위한 관리 시스템 표준 또한 ISO에 의해 개발되었으며 ISO 41001:2018로 발행되었다.[7][8]


  • ISO 41001(국제표준화기구)의 정의
  • 시설 관리(FM)란 "기업, 단체 등이 조직 활동을 위해 시설과 그 환경을 종합적으로 기획, 관리, 활용하는 경영 활동"이다.
  • JFMA(일본 시설 관리 협회)의 정의
  • "시설 관리란, 사회의 변화와 새로운 기업 환경에 대응하여 경영적 관점에서 건축 등의 시설류를 유효적절하게 계획, 정비, 운영, 관리하고, 다이내믹한 기업 활동의 전개에 기여하는 전체적인 노력"이다. 이를 체계적으로 과학적 수법으로 실천하는 데 특징이 있다. 이 정의에서는 기업에게 FM이 무엇인지 간결하게 요약되어 있다.
  • IFMA(국제 시설 관리 협회)의 정의
  • "시설 관리란, 효율적인 사무 환경을 제공하기 위해, 실증된 관리 업무와 최신 기술 지식을 결합하는 것이며, 생산성이 높은 사무 환경을 계획, 제공, 관리하는 경영 활동"이다. 이 정의에서는 FM의 목적과 기능이 명확하게 제시되어 있다.
  • 시설 관리 추진 연락 협의회의 정의
  • "시설 관리란, 기업, 단체 등의 모든 시설 및 환경을 경영적 관점에서 종합적으로 기획, 관리, 활용하는 경영 관리 활동"으로 정의되어 있다.
  • 미국 의회 도서관의 정의
  • "시설 관리란, 물리적인 워크플레이스를 조직에서 일하는 사람, 거기서 수행되는 업무와 조정하는 활동이며, 경영 관리학, 건축학, 행동 과학, 공학의 원리를 통합하는 것이다". 이 정의에서는 FM의 대상과 배경이 되는 지식 범위가 명시되어 있다.
  • NEFMA(The Netherlands Facility Management Association: 네덜란드)
  • "크게 변화하는 사회 환경의 목적을 효과적, 효율적, 탄력적으로 진전시키기 위해, 건물, 서비스, 그리고 그 부속물(가구 등)을 종합적으로 계획하고, 실시하는 것이다."로 정의되어 있다.
  • 일본 국토교통성의 정의
  • "(관청 시설의) 시설 관리란 관청 시설의 스톡 전체로서의 질이 최적이 되도록, 기존의 시설을 유효 활용하면서, 복수의 관청 시설을 군으로 파악한 시설 계획의 수립 등을 통해, 종합적으로 기획, 관리, 정비, 활용하는 수법"으로 정의되어 있다.
  • 건설성 FM 연구 위원회(기본 검토 소위원회 안)
  • "시설의 종합적, 전략적인 기획, 운영을 통해, 경영자, 시설 사용자의 제반 요구를 사회적, 문화적인 자산의 정비로 연결해 가는 수법, 기술이다."로 정의되어 있다.
  • Jefferey M. Hamer 저 "시설 관리"
  • "조직을 위해 물리적 공간과 서비스를 적절하게 제공하기 위해, 계획하고, 실행하고, 보수하고, 회계 계산을 하고, 동시에 관련된 전체 비용을 줄이는 프로세스"로 정의되어 있다.


전문적인 설비 관리는 다학제 비즈니스 기능으로서 공공 및 민간 조직 내에서 설비 및 서비스의 수요와 공급을 조정하는 것을 목표로 한다. 국제 설비 관리 협회(IFMA)에 따르면 "설비" (복수형: 설비들)라는 용어는 "어떤 목적에 봉사하기 위해 건설, 설치 또는 설립된 것"을 의미하며, 일반적으로 "조직을 지원하는 모든 유형 자산"이다.[5]

2. 1. 다의성

설비보전은 여러 분야와 관련되어 있어 명확하게 정의하기 어렵다.[27] 이는 관련 기관마다 설비보전에 대한 다양한 정의를 사용하고 있기 때문이다.[27] 설비의 종류는 업종에 따라 매우 다양하고, 조직체에 따라 설비의 소유 형태가 다르다.[27] 또한, 설비 관리 업무는 여러 분야의 전문가가 관여하여 복잡하며, 기업에 따라 설비 관리 업무 내용, 범위, 조직이 다르다.[27] 더불어, 설비 관리에 대한 관여 방식 및 이해가 입장 및 관심 분야에 따라 다르다는 점도 설비보전 정의의 다의성에 영향을 미친다.[27]

2. 2. 여러 기관의 설비보전 정의

국제 표준화 기구(ISO)는 2017년 4월, 설비 관리에 대한 ISO 41011:2017 표준을 발표하여 이를 "건축 환경 내에서 사람, 장소 및 프로세스를 통합하여 사람들의 삶의 질과 핵심 비즈니스의 생산성을 향상시키는 조직 기능"으로 정의했다.[6] 이 정의는 2017년 8월에 BIFM에 의해 공식적으로 채택되었다.[6] 설비 관리를 위한 관리 시스템 표준 또한 ISO에 의해 개발되었으며 ISO 41001:2018로 발행되었다.[7][8]

  • ISO 41001(국제표준화기구)의 정의
  • 시설 관리(FM)란 "기업, 단체 등이 조직 활동을 위해 시설과 그 환경을 종합적으로 기획, 관리, 활용하는 경영 활동"이다.
  • JFMA(일본 시설 관리 협회)의 정의
  • "시설 관리란, 사회의 변화와 새로운 기업 환경에 대응하여 경영적 관점에서 건축 등의 시설류를 유효적절하게 계획, 정비, 운영, 관리하고, 다이내믹한 기업 활동의 전개에 기여하는 전체적인 노력"이다. 이를 체계적으로 과학적 수법으로 실천하는 데 특징이 있다. 이 정의에서는 기업에게 FM이 무엇인지 간결하게 요약되어 있다.
  • IFMA(국제 시설 관리 협회)의 정의
  • "시설 관리란, 효율적인 사무 환경을 제공하기 위해, 실증된 관리 업무와 최신 기술 지식을 결합하는 것이며, 생산성이 높은 사무 환경을 계획, 제공, 관리하는 경영 활동"이다. 이 정의에서는 FM의 목적과 기능이 명확하게 제시되어 있다.
  • 시설 관리 추진 연락 협의회의 정의
  • "시설 관리란, 기업, 단체 등의 모든 시설 및 환경을 경영적 관점에서 종합적으로 기획, 관리, 활용하는 경영 관리 활동"으로 정의되어 있다.
  • 미국 의회 도서관의 정의
  • "시설 관리란, 물리적인 워크플레이스를 조직에서 일하는 사람, 거기서 수행되는 업무와 조정하는 활동이며, 경영 관리학, 건축학, 행동 과학, 공학의 원리를 통합하는 것이다". 이 정의에서는 FM의 대상과 배경이 되는 지식 범위가 명시되어 있다.
  • NEFMA(The Netherlands Facility Management Association: 네덜란드)
  • "크게 변화하는 사회 환경의 목적을 효과적, 효율적, 탄력적으로 진전시키기 위해, 건물, 서비스, 그리고 그 부속물(가구 등)을 종합적으로 계획하고, 실시하는 것이다."로 정의되어 있다.
  • 일본 국토교통성의 정의
  • "(관청 시설의) 시설 관리란 관청 시설의 스톡 전체로서의 질이 최적이 되도록, 기존의 시설을 유효 활용하면서, 복수의 관청 시설을 군으로 파악한 시설 계획의 수립 등을 통해, 종합적으로 기획, 관리, 정비, 활용하는 수법"으로 정의되어 있다.
  • 건설성 FM 연구 위원회(기본 검토 소위원회 안)
  • "시설의 종합적, 전략적인 기획, 운영을 통해, 경영자, 시설 사용자의 제반 요구를 사회적, 문화적인 자산의 정비로 연결해 가는 수법, 기술이다."로 정의되어 있다.
  • Jefferey M. Hamer 저 "시설 관리"
  • "조직을 위해 물리적 공간과 서비스를 적절하게 제공하기 위해, 계획하고, 실행하고, 보수하고, 회계 계산을 하고, 동시에 관련된 전체 비용을 줄이는 프로세스"로 정의되어 있다.


전문적인 설비 관리는 다학제 비즈니스 기능으로서 공공 및 민간 조직 내에서 설비 및 서비스의 수요와 공급을 조정하는 것을 목표로 한다. 국제 설비 관리 협회(IFMA)에 따르면 "설비" (복수형: 설비들)라는 용어는 "어떤 목적에 봉사하기 위해 건설, 설치 또는 설립된 것"을 의미하며, 일반적으로 "조직을 지원하는 모든 유형 자산"이다.[5]

3. 설비보전의 역사

1960년대 IBM 동문이자 Electronic Data Systems의 창립자인 로스 페로가 IT 시스템의 네트워크 관리를 언급하면서 "설비 관리"라는 용어를 처음 사용했으며, 곧 상업 공간 관리의 모든 요소로 확장되었다.[2][3]

1980년에는 단일 기업에서 전체 전문직을 분리하는 미국 시설 관리 협회(NFMA)가 결성되었다.[2] 1982년, NFMA는 국제 시설 관리 협회 (IFMA)로 확장되었다[4]

설비 관리는 제2차 세계 대전 이후의 미국에서 새로운 경영 기법으로 개발되었다. 전후의 경제 부흥과 경제 발전 과정에서 시설의 신설·확대·개수가 반복되었다. 한편, 그 후의 오일 쇼크로 인한 불황기에는 시설의 축소·처분·개조가 활발해지면서 경기 변동에 의해 발생하는 불필요한 경비가 문제시되었다.[27]

대한민국에서는 1997년 외환 위기 이후 기업들이 설비투자를 줄이고 기존 설비의 효율적 관리에 주목하면서 설비보전에 대한 관심이 높아졌다.

3. 1. 목적

설비보전의 주요 목적은 다음과 같다.

  • 환경 개선: 쾌적한 환경, 원활한 의사소통, 프라이버시 확보 등을 위한 정비를 한다.[27]
  • 생산성 향상: 기업 환경의 변화에 대응하기 위한 개축, 개장, OA화를 한다.[27]
  • 시설 관련 경비 절감: 교외로의 이전, 위성 사무실이나 프리 어드레스 방식 등을 채용한다.[27]
  • 자산의 유효 활용: 저 이용 시설이나 토지의 재개발 등을 한다.[27]
  • 기업 이미지 향상: 시설 및 설비는 기업 아이덴티티를 나타내는 것으로 리크루트 등에 대한 영향도 크다.[27]

4. 설비보전의 방식

설비의 고장이나 사고를 미연에 방지하기 위하여 예방보전(PM：preventive maintenance)이 필요하고, 검사·수리기준·수지계획 등 통계적 자료가 필요하다. 설비보전의 방식은 다음과 같다.

; 예방보전 (Preventive Maintenance, PM)

: 예방보전(豫防保全, PM：preventive maintenance)은 정기적인 설비 검사와 정비 업무로 크게 나눌 수 있다. PM의 총비용은 생산 정지에 의한 손실과 보전 비용의 합으로 계산된다.

: PM 수리 및 돌발 고장 수리 발생 횟수는 PM 검사 주기에 따라 달라진다. 주기가 짧으면 수리 횟수가 증가하여 사전 보수가 많이 발생하는 반면, 돌발 고장 기회는 감소한다. 보전공(保全工)의 수가 많으면 설비 정지 시간이 단축되어 생산 정지로 인한 손실은 감소하지만, 보전 비용은 증가한다.

: 설비 관리 부서는 시설의 모든 화재 안전 장비 및 생명 안전 시스템에 대한 유지 보수, 검사, 테스트를 실시하고 관련 기록 및 준수 인증서를 보관하여 화재로 인한 인명 및 재산 피해, 사업 중단 위험을 최소화한다.

: 설비의 안전하고 효율적인 운영과 법적 의무 준수를 보장하고, 장비 수명을 최대화하며, 고장 위험을 줄이기 위해 유지보수, 시험 및 검사 일정이 필요하다. 이러한 작업은 전산 설비 관리(CAFM) 시스템을 사용하여 계획되는 경우가 많다. 건물 유지보수는 건물 및 구성 요소의 유지 및 개선에 필요한 모든 예방, 치료, 업그레이드 작업을 포함하며, 페인트칠 및 장식, 목공, 배관, 창유리, 석고, 타일 등과 같은 분야가 포함될 수 있다.

: 건물은 유지 보수 요구 사항을 최소화하는 것을 고려하여 설계될 수 있다.

; 정기보전

: 정기보전은 매일 또는 매주마다 행하는 설비의 점검·소제·조정·급유·대체 등을 뜻한다. 설비의 안전하고 효율적인 운영과 법적 의무 준수를 보장하고, 장비의 수명을 최대화하며, 고장 위험을 줄이기 위해 유지보수, 시험 및 검사 일정이 필요하다. 작업은 종종 전산 설비 관리(CAFM) 시스템을 사용하여 계획된다. 건물 유지보수는 건물 및 구성 요소의 유지 및 개선에 필요한 모든 예방, 치료 및 업그레이드 작업을 포함한다. 이러한 작업에는 페인트칠 및 장식, 목공, 배관, 창유리, 석고, 타일 등과 같은 분야가 포함될 수 있다.

: 건물은 유지 보수 요구 사항을 최소화하는 것을 고려하여 설계될 수 있다. 청소 작업은 업무 시간 외에 수행되는 경우가 많지만, 화장실 청소, 소모품(화장지, 비누 등) 보충, 쓰레기 수거 및 즉각적인 대응은 정기적인(일별, 주별 및 월별) 일련의 작업으로 계획될 수 있다.

; 개량보전 (Corrective Maintenance, CM)

: 개량보전(CM：corrective maintenance)은 설비가 고장난 후 보수하는 것뿐만 아니라, 소규모 설계 변경·재료 개선·부품 대체 등 설비 수명 연장, 노후화 방지를 위한 보전 활동이다.

; 보전예방 (Maintenance Prevention, MP)

: 보전예방(Maintenance Prevention, MP)은 설비 설계 단계에서부터 보전이 용이하고, 신뢰성이 높은 설비를 설계, 제작하는 활동이다. 신뢰성은 시스템과 설비가 규정된 조건으로 규정된 기간 동안 규정된 기능을 수행하는 확률을 말하며, 일반적으로 신뢰도로 측정된다. 보전성은 보전도로 측정되며, 보전도는 수리 가능한 시스템과 설비의 고장 발생 후 규정된 조건으로 수리할 때 규정된 시간 안에 수리가 완료되는 확률을 뜻한다. 따라서 보전예방은 설비의 가동률을 높이는 활동을 의미한다.

4. 1. 예방보전 (Preventive Maintenance, PM)

예방보전(豫防保全, PM：preventive maintenance)은 정기적인 설비 검사와 정비 업무로 크게 나눌 수 있다. PM의 총비용은 생산 정지에 의한 손실과 보전 비용의 합으로 계산된다.

PM 수리 및 돌발 고장 수리 발생 횟수는 PM 검사 주기에 따라 달라진다. 주기가 짧으면 수리 횟수가 증가하여 사전 보수가 많이 발생하는 반면, 돌발 고장 기회는 감소한다. 보전공(保全工)의 수가 많으면 설비 정지 시간이 단축되어 생산 정지로 인한 손실은 감소하지만, 보전 비용은 증가한다.

설비 관리 부서는 시설의 모든 화재 안전 장비 및 생명 안전 시스템에 대한 유지 보수, 검사, 테스트를 실시하고 관련 기록 및 준수 인증서를 보관하여 화재로 인한 인명 및 재산 피해, 사업 중단 위험을 최소화한다.

설비의 안전하고 효율적인 운영과 법적 의무 준수를 보장하고, 장비 수명을 최대화하며, 고장 위험을 줄이기 위해 유지보수, 시험 및 검사 일정이 필요하다. 이러한 작업은 전산 설비 관리(CAFM) 시스템을 사용하여 계획되는 경우가 많다. 건물 유지보수는 건물 및 구성 요소의 유지 및 개선에 필요한 모든 예방, 치료, 업그레이드 작업을 포함하며, 페인트칠 및 장식, 목공, 배관, 창유리, 석고, 타일 등과 같은 분야가 포함될 수 있다.

건물은 유지 보수 요구 사항을 최소화하는 것을 고려하여 설계될 수 있다.

4. 2. 정기보전

정기보전은 매일 또는 매주마다 행하는 설비의 점검·소제·조정·급유·대체 등을 뜻한다. 설비의 안전하고 효율적인 운영과 법적 의무 준수를 보장하고, 장비의 수명을 최대화하며, 고장 위험을 줄이기 위해 유지보수, 시험 및 검사 일정이 필요하다. 작업은 종종 전산 설비 관리(CAFM) 시스템을 사용하여 계획된다. 건물 유지보수는 건물 및 구성 요소의 유지 및 개선에 필요한 모든 예방, 치료 및 업그레이드 작업을 포함한다. 이러한 작업에는 페인트칠 및 장식, 목공, 배관, 창유리, 석고, 타일 등과 같은 분야가 포함될 수 있다.

건물은 유지 보수 요구 사항을 최소화하는 것을 고려하여 설계될 수 있다. 청소 작업은 업무 시간 외에 수행되는 경우가 많지만, 화장실 청소, 소모품(화장지, 비누 등) 보충, 쓰레기 수거 및 즉각적인 대응은 정기적인(일별, 주별 및 월별) 일련의 작업으로 계획될 수 있다.

4. 3. 개량보전 (Corrective Maintenance, CM)

개량보전(CM：corrective maintenance)은 설비가 고장난 후 보수하는 것뿐만 아니라, 소규모 설계 변경·재료 개선·부품 대체 등 설비 수명 연장, 노후화 방지를 위한 보전 활동이다.

4. 4. 보전예방 (Maintenance Prevention, MP)

보전예방(Maintenance Prevention, MP)은 설비 설계 단계에서부터 보전이 용이하고, 신뢰성이 높은 설비를 설계, 제작하는 활동이다. 신뢰성은 시스템과 설비가 규정된 조건으로 규정된 기간 동안 규정된 기능을 수행하는 확률을 말하며, 일반적으로 신뢰도로 측정된다. 보전성은 보전도로 측정되며, 보전도는 수리 가능한 시스템과 설비의 고장 발생 후 규정된 조건으로 수리할 때 규정된 시간 안에 수리가 완료되는 확률을 뜻한다. 따라서 보전예방은 설비의 신뢰도와 보전도를 효율적으로 설계하여 설비의 가동률을 높이는 활동을 의미한다.

5. 설비 노후화 및 고장으로 인한 손실

설비보전 활동을 소홀히 하면 다음과 같은 손실이 발생할 수 있다.


  • 생산수량 저하에 의한 손실: 한계이익과 생산 저하 수량의 곱으로 나타난다.
  • 품질저하 손실: 설비 노후화로 인해 발생하는 품질 저하에 따른 손실이다. 판매단가 차액과 수량의 곱, 불량품 처리 비용, 신용 저하 등이 포함된다.
  • 비용증가에 대한 손실: 원재료, 투입 노무 등 투입 원단위 증가로 인한 손실이다.
  • 납기지연손실: 시간 외 작업, 심야 작업 등의 증가와 벌과금 지불, 체선료, 신용 저하 등이 해당된다.
  • 안전 및 사기저하에 의한 손실: 설비 고장이 빈번하게 발생하면 종업원의 작업 의욕을 저하시키고, 공해 발생의 원인이 되기도 한다.

6. 설비보전의 조직

설비보전 업무는 기술(설비의 성능분석·고장분석, 각종 기준의 작성, 설비 개선·대체분석), 관리(보전작업계획 및 관리·작업지시·예산편성·보전기록 및 보고·보전효과 측정·예비품관리) 및 직접 작업(검사·정비·수리) 등이 포함된다.

따라서 보전작업은 조직적으로 수행할 필요가 있으며, 그 조직형태는 다음과 같이 나눌 수 있다.


  • 집중보전(集中保全) ― 1인의 보전책임자 밑에서 보전 활동을 집중적으로 수행하는 조직형태
  • 지역보전(地域保全) ― 조직상으로는 집중보전과 동일하나, 제품별·제조부문별 또는 지리적으로 보전업무가 분산 배치되는 조직형태
  • 부문보전(部門保全) ― 보전업무는 각 제조부문에 분산되고, 제조부문의 책임자에 의하여 보전 업무가 지시·감독되는 조직형태
  • 절충보전(折衷保全) ― 위의 3가지를 절충한 조직형태

시설 관리와 관련된 조직에는 발주자가 되는 수요 조직(경영 기획부 등)과 발주자가 제시한 경영 전략에 따라 시설의 기획·관리·활용을 실천하는 FM 조직(총무부나 자회사, 외부 서비스 제공 회사 등)이 있다.[28]。 ISO 및 이를 기반으로 제정된 JIS 규격에서는 FM 조직이 실행하는 매니지먼트 시스템(FM 시스템)이 충족해야 할 사항이 요구 사항으로 정해져 있다.[28]

6. 1. 집중보전

한 명의 보전 책임자 아래에서 보전 활동을 집중적으로 수행하는 조직 형태이다.

분류:설비

6. 2. 지역보전

지역보전은 조직상으로는 집중보전과 동일하나, 제품별, 제조 부문별, 또는 지리적으로 보전 업무가 분산 배치되는 조직 형태이다. 보전작업은 조직적으로 수행되어야 하며, 설비보전 업무에는 기술(설비 성능 및 고장 분석, 각종 기준 작성, 설비 개선 및 대체 분석), 관리(보전작업계획 및 관리, 작업 지시, 예산 편성, 보전 기록 및 보고, 보전 효과 측정, 예비품 관리), 직접 작업(검사, 정비, 수리) 등이 포함된다.

6. 3. 부문보전

부문보전(部門保全)은 각 제조 부문의 책임자가 보전 업무를 지시, 감독하는 조직 형태이다. 설비보전 업무에는 기술(설비 성능 및 고장 분석, 각종 기준 작성, 설비 개선 및 대체 분석), 관리(보전 작업 계획 및 관리, 작업 지시, 예산 편성, 보전 기록 및 보고, 보전 효과 측정, 예비품 관리), 직접 작업(검사, 정비, 수리) 등이 포함된다.

6. 4. 절충보전

위 세 가지 조직 형태를 절충한 형태이다.

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}}

7. 설비보전의 작업 관리

보전작업은 우발적 긴급작업이 많아 일정계획의 수립이 어렵고, 작업연구 미비로 작업능률이 낮은 것이 일반적이다. 그러나 예방보전의 도입으로 보전작업의 시간표준이 연구되고 있으며, 작업표준 설정도 UMS(universal maintenance standards), MTM(method-time measurement) 등의 방법을 활용하고 있다.

UMS는 보전작업 시간을 벤치마크의 내용과 비교하여 결정하고, 준비시간 및 여유시간을 추가하는 방식으로 접근한다. 벤치마크는 MTM을 기준으로 한 PTS법에 따라 설정되며, 보전작업은 시간 그룹에 따라 평균 시간이 할당된다. 미국 해군은 UMS를 활용하여 항구시설의 보전 작업을 수행하고 있으며, 작업능률을 50% 이하에서 90~95%까지 향상시키고 있다.

설비의 안전하고 효율적인 운영과 법적 의무 준수를 보장하고, 장비 수명을 최대화하며, 고장 위험을 줄이기 위해 유지보수, 시험 및 검사 일정이 필요하다. 작업은 종종 전산 설비 관리(CAFM) 시스템을 사용하여 계획된다. 건물 유지보수는 건물 및 구성 요소의 유지 및 개선에 필요한 모든 예방, 치료 및 업그레이드 작업을 포함하며, 페인트칠 및 장식, 목공, 배관, 창유리, 석고, 타일 등과 같은 분야가 포함될 수 있다.

8. 설비보전의 효과 측정

설비보전 활동의 효과는 생산성이라는 종합적인 결과로 나타나기 때문에 측정이 어렵다. 이러한 이유로 다양한 설비보전 효과 측정 방법이 제시되고 있다.

프릴(V. Z. Priel)은 보전의 유효성, 보전 작업량, 보전 비용의 3가지 측면에서 효과를 측정하는 20가지 비교법을 제시했다. 주요 내용은 다음과 같다.


  • 보전의 유효성(maintenance effectiveness)
  • 보전작업량(amount of maintenance)


러크(W. S. Luck)가 제시한 듀퐁(Du Pont) 방식은 계획, 작업량, 비용, 생산성을 4가지 기본 기능으로 보고, 각 요소별 평가를 통해 종합적인 성과를 측정한다. 각 요소는 수(秀：E), 우(優：G), 보통이상(+A), 보통(A), 보통 이하(-A), 불량(P)의 6단계로 평가한다. 평가 요소와 데이터의 예시는 [표 3]과 같다.

[표 3] 평가요소와 데이터의 예
요소현재의 조사결과장래의 목표
계획노동효율(수리공의 숙련과 노력의 비율), 타임스터디, 워크 샘플링에 의한다65.0%80.0%
주별계획 보전공사(工數)의 전보전(全保全) 공수에 대한 비율50.0%85.0%
월별 돌발작업 공수(工數)의 전공수에 대한 비율15.0%4.0%
월별 시간외 작업공수의 전공수에 대한 비율8.0%2.0%
작업량현보존량(週)5.0주3.0주
총보존량(週)8.5주5.0주
월별 예방 보전공수의 전공수에 대한 비율10.0%25.0%
월별 정기보전공수의 전공수에 대한 비율90.0%75.0%
코스트설비투자에 대한 보전비의 비율10.5%6.0%
기준기간에 대한 제품단위당 보전비의 증감비율
15.0%
직접보전비 및 일반보전비의 총보전비에 대한 비율65.0%85.0%
간접보전비의 총보전비에 대한 비율35.0%15.0%
생산성작업자의 가동률(work sampling)55.0%75.0%
예측효과의 비율(계획 제2항의 실행률)40.0%75.0%
보전이유에 대한 기계정지시간 비율12.0%3.0%
기준기간에 대한 보전비 1달러당 생산량의 증감비율
12.0%


9. 대한민국의 설비보전 현황

대한민국에서는 1997년 외환 위기 이후 설비보전에 대한 관심이 높아졌으며, 최근 중대재해처벌법 시행으로 안전 관리가 중요해지면서 설비보전의 역할이 더욱 강조되고 있다. 특히, 더불어민주당은 산업재해 예방을 위한 정책을 적극적으로 추진하고 있으며, 설비보전을 통해 안전한 작업 환경을 조성하고 기업의 지속 가능한 성장을 지원하는 것을 중요하게 생각한다.

9. 1. 공공시설 관리

대한민국 정부는 공공시설의 효율적인 관리를 위해 시설 관리(Facility Management) 기법을 도입하고 있다. 일본의 사회자본정비심의회 건축분과회는 2006년 관공청 시설부회를 설치하고, 국가기관 건축물의 현황과 과제, 향후 시책 전개의 방향성 등에 대한 논의를 통해 시설 관리를 실시해야 한다고 명시했다. 재무성은 "신성장 전략"(2010년 6월 18일, 각의 결정) 검토에 맞춰 미이용 국유지 등 국유 재산의 적극적인 활용을 검토하며 "신성장 전략에 있어서 국유 재산의 유효 활용에 대해"를 공표하고, "사회 자본 스톡의 전략적 유지 관리·녹색 도시화에의 공헌"으로서 시설 관리를 도입한다고 명기했다.

일본의 여러 지방 자치 단체에서도 시설 관리 기법을 도입하고 있다. 교토부는 2008년 4월 1일부터 부유 재산 전략 활용 추진 본부 설치 요강을 시행하여 부민 서비스 최대화를 목표로 시설 관리 기법을 도입하고 있다. 오사카부는 부유 시설의 자산 활용으로서 부유 건축물의 시설 관리 추진을 검토하고 있다. 홋카이도는 총무부 총무과가 시설 관리 페이지를 작성했다. 아오모리현은 2004년부터 시설 관리를 추진하여 2008년에는 제2회 일본 시설 관리 대상을 수상했다. 가나가와현은 "가나가와현 시설 관리 추진 방침"을 수립했다. 후쿠시마현은 2008년에 재산 관리과를 설치하고 "후쿠시마현 현유 재산 최적 활용 계획"을 수립했다. 미에현은 시설 관리를 의식한 오피스 개선을 실시하여 미디어에 소개되었다. 나가사키현은 2010년 5월에 시설 관리 도입 기본 방침을 수립했다.

사쿠라시는 건축지도과가 중심이 되어 시설관리 추진 기본 방침을 정했다. 미타카시는 2008년 시 예산안에 "미래를 위한 투자"의 기본 중 하나로 "도시 재생을 위한 비전의 명확화와 시설 관리의 추진"을 포함시켰다. 오사카시는 시 도시정비국 공공건축부 시설관리 담당이 중심이 되어 시립 건축물의 시설 관리를 추진하고 있다. 고베시는 행정재정국에 시설 관리 추진 담당 주간을 신설하여 시설의 최적 관리와 보전 정비를 추진하고 있다. 나가레야마시는 보유하고 있는 500동 이상의 건축물을 재산으로 파악하여 시설 관리를 추진하고 있다. 산무시는 행정 개혁 행동 계획으로 시설 관리의 도입을 내걸고 있다. 기타나고야시는 공공 시설 관리 운영의 재검토 방침으로 시설 관리의 도입을 내걸고 있다. 구라시키시는 민간 기업 출신자를 중심으로 "우선 실천"이라는 사상으로 시설 관리에 임하고 있다.

9. 2. 관련 자격증

시설 관리와 관련된 자격증은 매우 다양하며, 주요 자격증만 40종 정도가 있는 것으로 알려져 있다.[27]

  • 인정 시설 관리자: 인정 시설 관리자(Certified Facility Manager of Japan)는 시설 관리자 자격 시험에 합격하고 등록을 마친 사람에게 주어지는 칭호이다. 시설 관리에 필요한 전문 지식과 능력을 갖추었음을 증명하며, 단순히 시설 관리자 또는 인정 시설 매니저, 시설 매니저라고도 불린다. 일본에서 이 자격을 취득하면 국제 자격인 CFM(Certified Facility Manager)을 취득하는 것도 가능하다.
  • 부동산 증권화 협회 인정 마스터: 부동산 증권화 협회 인정 마스터 자격 제도는 부동산 증권화 전문가에게 적합한 지식과 기술을 체계적으로 습득하는 교육 프로그램이다. 사단법인 부동산 증권화 협회가 실시한다.
  • 건축물 환경 위생 관리 기술자: 건축물 환경 위생 관리 기술자는 건축물의 환경 위생 유지 관리에 관한 감독 등을 수행하는 국가 자격증으로, 통칭 빌딩 관리 기술자라고 불린다.

참조

[1] 논문 Facility management: Guidance on facility management processes
[2] 서적 Facilities Manager's Desk Reference https://books.google[...] John Wiley & Sons 2021-09-21
[3] 서적 Making IT Work: A History of the Computer Services Industry The MIT Press 2017
[4] 웹사이트 THE IFMA STORY: FOUR DECADES OF COMMITMENT TO SUPPORTING AND ADVANCING FM https://www.ifma.org[...] International Facility Management Association 2021-09-28
[5] 문서 EN-15221-1, 2016
[6] 뉴스 BIFM formally adopts new ISO definition of facilities management http://workplaceinsi[...] 2017-08-03
[7] 웹사이트 New ISO standard in development to facilitate facilities management https://www.iso.org/[...] 2018-04-01
[8] 문서 ISO 41001 : Facility management — Management systems — Requirements with guidance for use (2018)
[9] 문서 European standard EN15221-1
[10] 서적 Facility Management: The Difference Between Hard and Soft FM https://www.insights[...] Insightsforprofessionals.com 2021-10-01
[11] 논문 Improving the Performance of Top Management Teams https://sloanreview.[...] MIT Sloan 2007-04
[12] 문서 IFMA 1998
[13] 웹사이트 Executive Summary the Job Task Analysis http://cdn.ifma.org/[...] 2022-02-23
[14] 웹사이트 Transitioning from BIFM to IWFM https://www.iwfm.org[...] 2019-07-04
[15] 간행물 Assessing the innovative ability of FM teams: a review 2004
[16] 웹사이트 Facility Management: The Essential Tools For Facility Managers https://elearningind[...] 2017-10-10
[17] 웹사이트 Building Economics https://uom.lk/becon[...] University of Moratuwa 2021-09-14
[18] 웹사이트 Members directory http://www.eurofm.or[...]
[19] 웹사이트 GEFMA German Facility Management: Studiengänge http://www.gefma.de/[...] 2018-04-01
[20] 웹사이트 Accredited Degree Programs https://foundation.i[...] IMFA Foundation 2021-09-16
[21] 간행물 Improving Building Performance Using Smart Building Concept: Benefit Cost Ratio Comparison American Institute of Physics 2017-11-14
[22] 서적 Facilities Manager's Desk Reference https://nlb.overdriv[...] John Wiley & Sons Ltd
[23] 웹사이트 A green world through environmental, social, and governance (ESG) compliance https://www2.deloitt[...] www2.deloitte.com 2023-09-04
[24] Youtube LexisNexis Regulatory Compliance - The Future State of ESG Webinar https://www.youtube.[...] 2023-09-04
[25] 웹사이트 World FM Day https://globalfm.org[...] Global FM 2022-07-11
[26] 웹사이트 World FM Day 2022 https://www.iwfm.org[...] IWFM 2022-07-11
[27] 웹사이트 ファシリティマネジメントについて https://www.hiroshim[...] 広島大学技術センター報告集 第1号 平成16年 2022-09-28
[28] 웹사이트 ファシリティマネジメント(FM)に関するJIS制定－FM の効果的かつ効率的な実践を目指して－ https://www.meti.go.[...] 経済産業省 2022-09-28
[29] 웹사이트 ファシリティマネジメントシステム（FMS）の最新動向～ JIS Q 41001発行とFMS認証の普及～ https://www.jaco.co.[...] 日本環境認証機構 2022-09-28
[30] 웹사이트 企業保有不動産（CRE）の再生およびファシリティマネジメント（FM）に関する国際的な議論と我が国における課題 https://www.retio.or[...] 一般財団法人不動産適正取引推進機構 2022-09-28


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