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대한민국 민법 제548조

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목차

1. 개요

대한민국 민법 제548조는 계약 해제 시 당사자 간의 원상회복 의무와 제3자의 권리 보호에 관한 내용을 규정한다. 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에게 원상회복 의무를 지며, 금전을 반환할 경우 받은 날로부터 이자를 가산해야 한다. 다만, 이러한 원상회복 의무는 제3자의 권리를 해치지 않는 범위 내에서 이루어진다. 또한, 관련 판례를 통해 계약 해제 시 소유권의 복귀, 제3자의 범위, 주택임대차보호법과의 관계 등 구체적인 상황에서의 법적 효력을 살펴볼 수 있다.

2. 대한민국 민법 제548조 (해제의 효과, 원상회복의무)

(내용 없음)

2. 1. 조문

'''제548조 (해제의 효과, 원상회복의무)'''

① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.

② 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.

'''第548條(解除의 效果, 原狀回復義務)'''

① 當事者 一方이 契約을 解除한 때에는 各 當事者는 그 相對方에 對하여 原狀回復의 義務가 있다. 그러나 第三者의 權利를 害하지 못한다.

② 前項의 境遇에 返還할 金錢에는 그 받은 날로부터 利子를 加하여야 한다.

2. 2. 법적 의미

대한민국 민법 제548조는 계약이 해제되었을 때 발생하는 법률 효과, 특히 원상회복의무에 대해 규정하고 있다.
제1항은 계약 당사자 중 한쪽이 계약을 해제하면, 양 당사자는 서로에게 계약 이전의 상태로 되돌려 놓을 의무, 즉 원상회복의무를 진다고 명시한다. 이는 계약이 처음부터 없었던 것과 같은 상태로 복귀시키는 것을 목표로 한다. 예를 들어, 물건을 매매하는 계약이 해제되면 판매자는 받은 대금을 돌려주고, 구매자는 받은 물건을 돌려주어야 한다.

다만, 이 과정에서 이미 계약 내용을 토대로 새로운 법률 관계를 맺은 제3자의 권리는 보호된다. 즉, 계약 해제 이전에 정당하게 권리를 취득한 제3자에게는 계약 해제의 효력을 주장할 수 없다. 이는 거래의 안전을 보호하기 위한 중요한 규정이다.
제2항은 원상회복의 내용 중 반환해야 할 것이 금전인 경우, 그 금전을 받은 날부터 이자를 더하여 반환해야 한다고 규정한다. 이는 금전 사용에 따른 이익을 반환하도록 하여 부당한 이득이 발생하는 것을 막기 위한 조치이다.

3. 계약 해제의 효과

계약 해제가 이루어지면, 계약 당사자들은 서로 계약이 없었던 상태로 되돌려야 하는 원상회복 의무를 부담하게 된다(대한민국 민법 제548조 제1항 본문).[1][2] 이는 계약 이행으로 인해 변동되었던 물권 등이 법률상 당연히 원래 상태로 복귀하는 것을 포함한다.[2] 만약 금전을 반환해야 할 경우에는, 그 돈을 받은 날부터 이자를 더하여 지급해야 한다(대한민국 민법 제548조 제2항).[1][5]

한편, 계약 해제는 그 효과가 과거로 소급하지만, 이미 형성된 법률관계를 신뢰한 제3자를 보호하기 위한 예외 규정을 두고 있다. 즉, 계약 해제 이전에 해당 계약으로부터 생긴 법률 효과를 기초로 새롭게 이해관계를 맺고 등기나 인도 등으로 완전한 권리를 취득한 제3자의 권리는 계약 해제에도 불구하고 영향을 받지 않는다(대한민국 민법 제548조 제1항 단서).[2][4] 이는 거래의 안전을 보호하기 위한 중요한 조항이다.[2]

계약 해제 시 발생하는 원상회복의무의 구체적인 내용과 범위, 그리고 보호받는 제3자의 요건 및 주택임대차보호법과의 관계 등 상세한 내용은 아래 하위 섹션에서 다룬다.

3. 1. 원상회복의무

계약 해제가 이루어지면 계약 당사자들은 서로 원상회복의 의무를 부담하게 된다. 이는 계약이 처음부터 없었던 상태로 되돌리는 것을 의미한다.[1] 대한민국 민법은 물권행위의 독자성과 무인성을 인정하지 않으므로, 계약이 해제되면 그 계약의 이행으로 변동되었던 물권은 특별한 사정이 없는 한 당연히 계약이 없었던 원상태로 복귀한다.[2] 이는 당사자 간의 합의로 계약을 해제하는 합의해제의 경우에도 마찬가지이다. 따라서 합의해제에 따른 매도인의 원상회복청구권은 소유권에 기한 물권적 청구권으로 보며, 소멸시효의 대상이 되지 않는다.[3]

다만, 계약 해제는 제3자의 권리를 해하지 못한다(대한민국 민법 제548조 제1항 단서). 여기서 보호받는 제3자는 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 해제 전에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐만 아니라, 등기나 인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 의미한다.[4] 예를 들어, 교환계약에 의해 토지를 취득한 자로부터 그 토지를 다시 매수하여 소유권 이전 등기까지 마친 사람은 보호받는 제3자에 해당한다.[4]

3. 1. 1. 금전 반환 시 이자 가산

예를 들어, 매도인이 이미 계약금과 중도금을 받은 부동산을 더 비싼 값에 다른 사람에게 팔고 소유권 이전 등기까지 마쳐 매수인의 잔금 지급을 거절하는 경우가 있다. 이는 매도인의 책임 있는 사유로 계약 이행이 불가능하게 된 때에 해당하므로, 매수인은 계약을 해제할 수 있다.[1] 계약이 해제되면 매도인과 매수인은 서로 원상회복 의무를 지게 된다. 이때 매도인은 매수인으로부터 받은 계약금과 중도금에 대해, 그 돈을 받은 날부터 이자를 더하여 반환해야 한다. 이는 대한민국 민법 제548조 제2항에 따른 의무이다.[1]

3. 2. 제3자의 권리 보호

민법 제548조 제1항 단서는 계약 해제가 제3자의 권리를 해하지 못한다고 규정하고 있다. 이는 계약이 해제되면 그 효력이 소급하여 계약이 없었던 상태로 돌아가는 것이 원칙[2]이지만, 이미 형성된 법률관계를 신뢰한 제3자를 보호하여 거래의 안전을 도모하기 위한 중요한 예외 규정이다.[2][10][11] 이러한 제3자 보호 규정은 당사자 간의 합의로 계약을 해제하는 합의해제의 경우에도 동일하게 적용된다.[3][11]

여기서 보호받는 '제3자'란, 해제되는 계약으로부터 생긴 법률 효과를 기초로 하여 계약 해제 이전에 새로운 이해관계를 맺었을 뿐만 아니라, 등기나 인도 등을 통해 완전한 권리를 취득한 사람을 의미한다.[9][4] 따라서 단순히 계약상의 채권을 양도받은 사람[9][16]이나, 해제 대상 부동산을 넘겨받았더라도 아직 완전한 권리(예: 소유권이전등기)를 취득하지 못한 사람[6] 등은 이 규정에 의해 보호받는 제3자에 해당하지 않는다.

구체적으로 어떤 경우가 제3자에 해당하는지, 특히 주택임대차보호법상의 임차인이 보호받는지 여부 등은 아래 하위 섹션에서 자세히 다룬다.

3. 2. 1. 제3자의 범위

민법 제548조 제1항 단서는 계약 해제가 있더라도 그 해제 전에 해당 계약을 기초로 새로운 법률상 이해관계를 맺고 등기나 인도 등으로 완전한 권리를 취득하여 계약 해제의 소급효로부터 보호받아야 할 제3자의 권리를 해하지 못하도록 규정하고 있다.[9][4][10][11] 이는 계약 해제의 소급효 원칙([2])에 대한 중요한 예외로서 거래의 안전을 보호하기 위한 목적을 가진다.[2] 이러한 법리는 당사자 간의 합의해제의 경우에도 마찬가지로 적용된다.[3][11]

판례를 통해 본 제3자의 범위는 다음과 같다.

'''제3자에 해당하는 경우'''

  • 계약 해제 대상인 부동산을 매매 또는 교환 등으로 취득하여 소유권이전등기까지 마친 자.[4]
  • 해제된 계약에 의해 채무자의 책임재산이 된 계약 목적물을 가압류한 채권자 (원칙).[8]
  • 소유권을 취득한 매수인으로부터 주택임대차보호법상 대항요건(주택 인도 및 주민등록)을 갖춘 임차인. 이 임차인은 매매계약이 해제되더라도 새로운 소유자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있다.[12][13][14]


'''제3자에 해당하지 않는 경우'''

  • 계약 해제 전에 새로운 이해관계를 맺었으나 등기나 인도 등으로 완전한 권리를 취득하지 못한 자.[6] 예를 들어, 미등기 매수인 등이 해당될 수 있다.
  • 토지 매매계약이 해제된 경우, 그 토지 위에 신축된 건물의 매수인.[7] 토지와 건물은 별개의 부동산으로 취급되기 때문이다.
  • 계약상의 채권 자체를 양수한 자, 또는 그 채권을 압류하거나 전부명령을 받은 채권자. 이들은 계약 목적물에 대한 직접적인 권리자가 아니며, 오히려 계약 해제 시 원상회복 의무를 부담할 수도 있다.[9][16]
  • 계약 목적물을 가압류했더라도, 그 가압류 이전에 이미 처분금지가처분 등기가 경료되고 소유권이전등기 말소 소송에서 가처분권자가 승소 확정되어 가압류의 효력이 상실될 운명에 있는 경우의 가압류 채권자.[8]
  • 매수인이 아직 소유권을 취득하지 않았거나, 불안정한 권리(예: 매도인으로부터 매매대금 수령 이전에 부여받은 해제조건부 임대권한)에 기초하여 임대한 경우, 그 임차인.[15]


한편, 제3자가 계약 해제 사실을 알았다는 점(악의)에 대한 입증책임은 계약 해제를 주장하는 측에 있다.[11]

3. 2. 2. 주택임대차보호법과의 관계

민법 제548조 제1항 단서는 계약이 해제되더라도 그 해제 전에 해당 계약을 바탕으로 새로운 법률관계를 맺고 등기나 인도 등으로 완전한 권리를 취득한 제3자의 권리는 보호하도록 규정한다.[9][10] 따라서 계약상의 채권을 단순히 양수한 사람[9][16]이나, 계약 해제의 대상이 된 부동산을 넘겨받았지만 아직 완전한 권리를 취득하지 못한 사람[6] 등은 이 조항에 따라 보호받는 제3자에 해당하지 않는다.

주택임대차보호법과의 관계에서는, 주택 매매계약이 해제되었을 때 그 주택의 임차인이 민법 제548조 제1항 단서에 따라 보호받는 제3자에 해당하는지가 중요한 쟁점이 된다. 판례는 임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건(주택 인도와 주민등록)을 갖추었는지, 그리고 임대인이 계약 해제 당시 적법한 임대 권한을 가지고 있었는지 등을 종합적으로 고려하여 판단한다.
임차인이 제3자로서 보호받는 경우:

  • 소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차하여 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서에서 말하는 제3자에 해당한다.[13]
  • 매매계약의 이행으로 매매목적물인 주택을 인도받아 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 주택의 임대권한을 명시적 또는 묵시적으로 부여받은 매수인으로부터, 매매계약이 해제되기 전에 주택을 임차하여 대항요건을 갖춘 임차인 역시 민법 제548조 제1항 단서에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다.[12][14] 이러한 임차인은 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자(원래 매도인)에게 대항할 수 있다.[12][14]

임차인이 제3자로서 보호받지 못하는 경우:

  • 매수인이 아직 소유권을 취득하지 않은 상태에서 임대한 경우, 그 임차인은 민법 제548조 제1항 단서에 의해 보호되지 않는다.[15]
  • 매도인의 매매대금 수령 이전에 해제조건부로 임대권한을 부여받은 매수인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차하여 주택임대차보호법 상의 대항요건을 갖춘 임차인은 제548조 제1항 단서에서 말하는 제3자에 해당하지 않는다.


결론적으로, 주택 임차인이 매매계약 해제 상황에서 보호받기 위해서는 주택임대차보호법상 대항요건 구비와 더불어, 임대인의 적법한 임대 권한 보유 여부가 중요하다.

4. 관련 판례

대한민국 민법 제548조와 관련된 주요 대법원 판례는 다음과 같다.

주요 쟁점판결 요지관련 조항판례 참조
계약 해제와 물권 복귀 | 민법은 물권행위의 독자성과 무인성을 인정하지 않으므로, 계약이 해제되면 그 이행으로 변동되었던 물권은 당연히 계약이 없었던 원상태로 복귀한다. | 제548조 제1항 단서 | [2]
합의해제와 원상회복청구권 | 매매계약이 합의해제된 경우에도 매수인에게 이전되었던 소유권은 당연히 매도인에게 복귀하며, 이에 따른 매도인의 원상회복청구권은 소유권에 기한 물권적 청구권이므로 소멸시효의 대상이 되지 않는다. | 제548조 제1항 | [3]
계약 해제와 제3자 보호 | 계약 해제 전, 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 새로운 이해관계를 가지고 등기까지 마쳐 완전한 권리를 취득한 제3자는 보호된다. | 제548조 제1항 단서 | [4]
법정해제와 법정이자 가산 의무 | 법정해제 시 금전을 반환할 때에는 그 받은 날로부터 민법 소정의 법정이자(민법상 연 5%)를 가산하여야 하며, 이는 원상회복의 범위에 속하는 부당이득반환의 성질을 가지므로 동시이행 관계 여부와 무관하게 지급되어야 한다. | 제548조 제2항 | [5]


4. 1. 계약 해제와 소유권 복귀

우리 민법은 물권행위의 독자성과 무인성을 인정하지 않으므로, 계약이 해제되면 그 계약 이행으로 변동되었던 물권은 특별한 사정이 없는 한 당연히 계약이 없었던 원상태로 복귀한다.[2] 이는 대한민국 민법 제548조 제1항 단서가 거래 안전을 위한 특별 규정이라는 점을 고려한 해석이다.[2]

이러한 원칙은 매매계약이 당사자 간의 합의로 해제되는 합의해제의 경우에도 마찬가지로 적용된다. 즉, 합의해제가 이루어지면 매수인에게 이전되었던 소유권은 당연히 매도인에게 복귀한다. 따라서 합의해제에 따른 매도인의 원상회복청구권은 소유권에 기초한 물권적 청구권이며, 이는 소멸시효의 대상이 되지 않는다.[3]

그러나 계약 해제 전에 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 새로운 이해관계를 가지고 등기까지 마쳐 완전한 권리를 취득한 제3자는 대한민국 민법 제548조 제1항 단서에 따라 보호받는다. 예를 들어, 갑과 을의 교환계약으로 갑이 토지를 취득하고, 이 토지를 병이 갑으로부터 사서 소유권이전등기를 마쳤다면, 나중에 갑과 을의 교환계약이 해제되더라도 병은 보호받는 제3자에 해당한다.[4]

한편, 법정해제의 경우에는 대한민국 민법 제548조 제2항에 따라 금전을 반환할 때 그 받은 날로부터 법정이자(민법상 연 5%)를 가산하여야 한다. 이는 원상회복 범위에 속하는 일종의 부당이득 반환이며, 반환 의무의 이행 지체로 인한 손해배상과는 성격이 다르다. 따라서 매도인의 매매대금 반환 의무와 매수인의 소유권이전등기 말소 의무가 동시이행의 관계에 있는지 여부와 관계없이, 매도인은 받은 매매대금에 법정이자를 더하여 반환해야 한다.[5]

4. 2. 합의 해제와 물권적 청구권

우리 법제는 물권행위의 독자성과 무인성을 인정하지 않으므로, 계약이 해제되면 그 계약 이행으로 변동된 물권은 당연히 계약이 없었던 원상태로 복귀한다.[2] 판례에 따르면, 매매계약이 합의 해제된 경우에도 매수인에게 이전되었던 소유권은 당연히 매도인에게 복귀한다. 따라서 합의 해제에 따른 매도인의 원상회복청구권은 소유권에 기한 물권적 청구권으로 보며, 이는 소멸시효의 대상이 되지 않는다.[3]

4. 3. 법정이자 지급 의무

법정해제의 경우 당사자 일방이 그 수령한 금전을 반환할 때에는 그 받은 때로부터 법정이자를 가산하여 지급해야 한다. 이는 민법 제548조 제2항에 따른 것으로, 원상회복의 범위에 속하며 일종의 부당이득반환의 성질을 가진다.[5] 이는 반환의무의 이행지체로 인한 손해배상과는 구별된다.[5] 따라서 부동산 매매계약이 해제된 경우, 매도인의 매매대금 반환의무와 매수인의 소유권이전등기 말소등기절차 이행의무가 동시이행 관계에 있는지 여부와는 관계없이, 매도인은 반환해야 할 매매대금에 대하여 그 받은 날로부터 민법에서 정한 법정이율인 연 5%(연 5푼)의 비율에 의한 법정이자를 가산하여 지급해야 한다.[5]

5. 사례

부동산 매매계약에서 매도인의 이중매매와 같은 책임 있는 사유(귀책사유)로 계약 이행불능 상태가 된 경우, 매수인은 해당 계약을 해제할 수 있다. 계약 해제 시 매도인은 이미 지급받은 계약금 및 중도금에 수령일부터의 이자를 가산하여 매수인에게 반환해야 하는 원상회복의무를 진다.[1]

5. 1. 이행불능으로 인한 계약 해제

매수인 '을'이 매도인 '갑'에게서 건물과 대지를 5억원에 매수하기로 계약을 체결하고 계약금과 중도금을 지급하였다. 잔금 지급일에 잔금을 지급하려 했으나, '갑'은 해당 부동산을 더 비싼 가격에 제3자 '병'에게 이미 매도하였고 소유권 이전 등기까지 마쳤다고 통보했다. 이와 함께 '갑'은 '을'에게 이미 받은 계약금과 중도금을 돌려주며 잔금 수령을 거절했다.

이러한 상황은 매도인 '갑'의 책임 있는 사유, 즉 귀책사유로 인해 계약 이행불능 상태가 된 경우에 해당한다. 따라서 매수인 '을'은 해당 계약을 해제할 수 있다. 계약이 해제되면 '갑'과 '을'은 서로 원상회복의무를 지게 된다. 이 경우, '갑'은 '을'에게 지급받았던 계약금과 중도금에 더하여, 그 돈을 받은 날부터 계산된 이자를 가산하여 반환해야 한다.[1]

참조

[1] 뉴스 김균률 변호사의 생활법률-70.중도금까지 받은 부동산 매도인이 이중매매를 한 경우 http://www.kihoilbo.[...] 기호일보 2013-03-22
[2] 판례 75다1394
[3] 판례 80다2968
[4] 판례 96다44860
[5] 판례 95다28892
[6] 판례 91다2601
[7] 판례 90다카16761
[8] 판례 2003다33004
[9] 판례 2000다22850
[10] 판례 84다카130,84다카131
[11] 판례 2005다6341
[12] 판례 2008다65617
[13] 판례 2003다12717
[14] 판례 2007다38908
[15] 판례 95다32037
[16] 판례 99다51685


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