모기지 론

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1. 개요
2. 기본 개념 및 법적 규제
- 2.1. 주요 구성 요소
- 2.2. 법적 규제 및 정부 개입
3. 모기지론 유형
4. 한국의 주택 담보 대출
- 4.1. 역사
- 4.2. 현황
5. 이슬람 금융의 주택 담보 대출
6. 국제 비교
7. 관련 문제점 및 과제
참조

1. 개요

모기지 론은 부동산 소유자가 부동산을 담보로 제공하고 대출을 받는 장기 대출을 의미한다. 대출 기관은 이자 소득을 얻기 위해 자금을 제공하며, 차용인의 신용도, 이자율 위험 등을 고려하여 대출을 결정한다. 모기지 론은 주거용 및 상업용 부동산의 자금 조달에 널리 사용되며, 이자율, 기간, 상환 방식 등에 따라 다양한 유형으로 나뉜다. 한국의 경우 주택도시보증공사의 보증, 한국주택금융공사의 정책 모기지 상품 등이 있으며, 가계 부채, 주택 가격 상승, 금리 변동 위험 등과 같은 문제점들이 존재한다.

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모기지 론
기본 정보
미국의 모기지 금리 (1971년 이후)
유형	담보 대출
담보	부동산
상환 방식	원금 균등 분할 상환 원리금 균등 분할 상환
이자율 유형	고정 금리 변동 금리
상세 정보
다른 이름	주택 담보 대출
설명	부동산을 담보로 하는 대출
용도	주택 구매, 주택 개량, 기타
대출 기관	은행 신용 조합 모기지 회사
대출 금액	부동산 가치에 따라 다름
대출 기간	일반적으로 10년에서 30년
이자율	시장 금리, 신용 등급 등에 따라 다름
수수료	감정 평가 수수료, 법률 수수료, 보험료 등
위험	채무 불이행 시 담보 부동산 압류 가능
장점	주택 구매 가능 세금 공제 혜택
단점	높은 이자 비용 채무 불이행 위험
법률 및 규제
관련 법률	국가별, 지역별 관련 법률 존재
규제 기관	금융 감독 기관
모기지론 (Mortgage Loan)
담보물	부동산
특성	장기, 고액 대출
금리 방식	변동 금리, 고정 금리
상환 방식	원금 균등 분할 상환, 원리금 균등 분할 상환
위험 요소	금리 변동, 신용 위험
관련 상품	주택 담보 대출, 주택 연금
추가 정보
관련 용어	선취특권 차압 주택 담보 대출 보험 (PMI)
참고 자료	연방 거래 위원회 - 모기지론 주택 융자 툴킷

2. 기본 개념 및 법적 규제

영미법에 따르면, 부동산법에서 소유자가 담보로서 자신의 권리(부동산에 대한 권리)를 약속하는 경우 모기지가 발생한다. 대부분의 모기지는 새로운 대출 자금의 조건으로 발생하기 때문에 "모기지"라는 단어는 그러한 부동산으로 담보된 대출에 대한 일반적인 용어가 되었다. 모기지 대출은 많은 국가에서 주거용 및 상업용 부동산의 사적 소유권을 자금 조달하는 데 사용되는 주요 메커니즘이다.

일본에서는 물가 및 지값 상승으로 인해 현재 자가 주택 구입 비용은 입지, 연면적, 신축 또는 중고 여부 등 조건에 따라 다르지만, 수백만~수억 엔 단위로 국민의 평균 연봉^[41]을 크게 초과하는 경우가 일반적이다.

이에 따라 주택 구입 자금을 대상으로 하는 주택 담보 대출은 금리가 낮게 억제되고, 상환 기간은 대부분 35년까지로 길게 제공되는 것이 특징이다. 시중 은행, 신탁 은행, 신용금고, JA 뱅크, 노동금고 등 민간 예금취급금융기관이 주로 주택 담보 대출을 취급한다. (유초 은행에서는 현재 취급하지 않는다^[42]). 매매 계약 시 현금으로 지불하는 계약금 (주택 가격의 5%~10% 현금)은 대출에 포함할 수 없는 것이 일반적이다^[43]。

2001년에는 미국에서 선행했던 주택 담보 대출 채권을 MBS로 증권화하여 기관 투자자에게 매각함으로써 융자 자금을 조달하는 새로운 형태의 '''모기지 론 전문 회사'''로서 소프트뱅크 파이낸스(당시)에 의해 "굿 주택 론 (현: ARUHI)"이 창업되었다. 2003년 주택금융지원기구가 유사한 방식으로 원활한 자금 공급을 하는 "증권화 지원 사업 (플랫35)"가 등장하여, 이를 취급하는 데 특화된 모기지 론 전문 회사가 다수 설립되었다 (세키스이 하우스 계열의 일본 주택 론 등). 또한, 기존의 예금 취급 금융 기관에서도 주택 금융 공고 융자의 후계로서 자체 주택 담보 대출과 병행하여 취급하는 경우도 많다.

2. 1. 주요 구성 요소

'''부동산:''' 자금 조달 대상인 주거지이다. 소유권의 형태는 국가마다 다르며 가능한 대출 유형을 제한할 수 있다.
'''모기지 (담보):''' 부동산에 대한 대출 기관의 담보권으로, 부동산 사용 또는 처분에 대한 제한을 수반할 수 있다. 제한 사항에는 주택 보험 및 모기지 보험 구매 요구 사항, 또는 부동산 매각 전 미결제 부채 상환 등이 포함될 수 있다.^[3]
'''차용인''' (또는 "채무자"): 부동산에 대한 소유권을 가지거나 생성하는 대출을 받는 사람.
'''대출 기관''' (또는 "채권자"): 대출 기관, 일반적으로 은행 또는 기타 금융 기관.^[3]
'''원금:''' 대출의 원래 규모로, 특정 기타 비용을 포함할 수도 있고 포함하지 않을 수도 있다. 원금이 상환됨에 따라 원금의 규모는 줄어든다.
'''이자:''' 대출 기관의 자금 사용에 대한 금융 수수료.
'''압류''' 또는 '''회수:''' 대출 기관이 특정 상황에서 부동산을 압류, 회수 또는 압류해야 할 가능성은 모기지 대출에 필수적이다.
'''완료:''' 모기지 증서의 법적 완료, 즉 모기지의 ''시작''.
'''상환:''' 미결제 금액의 최종 상환으로, 예정된 기간이 종료될 때의 "자연 상환" 또는 차용인이 부동산을 판매하기로 결정할 때의 일시불 상환일 수 있다.

2. 2. 법적 규제 및 정부 개입

각 국가는 법적 요구 사항, 금융 시장 규제, 정부 지원 등을 통해 모기지 대출을 규제한다. 이러한 규제는 모기지 시장의 특성을 결정짓는 중요한 요소가 된다.

모기지 대출의 기본 구성 요소는 다음과 같다.

부동산: 자금 조달 대상인 물리적 주거지를 의미하며, 소유권 형태는 국가별로 다를 수 있다.
모기지: 부동산에 대한 대출 기관의 담보권을 의미하며, 부동산 사용 및 처분에 대한 제한을 수반할 수 있다.
차용인: 대출을 받는 사람으로, 부동산에 대한 소유권을 가진다.
대출 기관: 대출을 제공하는 기관으로, 일반적으로 은행이나 금융 기관이다.
원금: 대출의 원래 규모를 의미한다.
이자: 대출 기관의 자금 사용에 대한 금융 수수료를 의미한다.
압류 또는 회수: 대출 기관이 특정 상황에서 부동산을 압류, 회수 또는 압류해야 할 가능성을 의미한다.
완료: 모기지 증서의 법적 완료, 즉 모기지의 시작을 의미한다.
상환: 미결제 금액의 최종 상환을 의미한다.

일본의 경우, 주택 구입 비용이 매우 높기 때문에 낮은 금리와 최대 35년의 상환 기간을 제공하는 주택 담보 대출이 일반적이다.^[41] 시중 은행, 신탁 은행, 신용금고 등 다양한 금융 기관에서 주택 담보 대출을 취급한다.^[42] 주택 담보 대출 이용 시, 보증 회사의 보증이 필요하며, 보증료가 발생할 수 있다.

3. 모기지론 유형

전 세계적으로 다양한 유형의 모기지론이 사용되며, 주요 특징은 다음과 같다.^[41]

이자율: 대출 기간 동안 고정되거나 변동될 수 있으며, 미리 정의된 특정 기간에 변경될 수 있다.
기간: 모기지론은 일반적으로 최대 기간을 가지며, 원리금 상환 대출이 상환될 연수를 의미한다.
지불 금액 및 빈도: 기간별 지불 금액과 지불 빈도는 계약에 따라 정해지며, 경우에 따라 변경될 수 있다.
중도 상환: 일부 모기지론은 중도 상환을 제한하거나, 중도 상환 시 페널티를 부과할 수 있다.

대한민국에서는 부동산 가치에 대한 대출 규모를 나타내는 담보대출비율(LTV), 소득 대비 총 부채 상환액 비율을 나타내는 총부채상환비율(DTI), 소득 대비 모든 부채의 원리금 상환액 비율을 나타내는 총부채원리금상환비율(DSR)이 대출 조건에 영향을 미친다.

3. 1. 이자율 유형

모기지 론의 이자율은 대출 기간 동안 고정되거나 변동될 수 있으며, 미리 정의된 특정 기간에 변경될 수도 있다. 이자율은 더 높거나 낮을 수도 있다.^[41]

원리금 상환 대출의 두 가지 기본 유형은 고정 금리 모기지론(FRM)과 변동 금리 모기지론(ARM)(변동 금리 또는 가변 금리 모기지론이라고도 함)이다. 일부 국가에서는 고정 금리 모기지론이 일반적이지만, 변동 금리 모기지론도 비교적 흔하다. 고정 금리와 변동 금리 모기지론을 조합한 혼합형도 일반적인데, 예를 들어 처음 5년 동안은 고정 금리를 적용하고, 그 이후에는 변동 금리를 적용하는 방식이다.

고정 금리 모기지론: 이자율은 대출 기간 동안 고정된다. 연금 상환 방식의 경우, 정기적인 지불 금액은 대출 기간 동안 동일하게 유지된다. 선형 상환의 경우, 정기적인 지불 금액은 점차 감소한다.
변동 금리 모기지론: 이자율은 일반적으로 일정 기간 동안 고정되며, 이후에는 시장 지수에 따라 주기적으로(예: 매년 또는 매월) 상향 또는 하향 조정된다. 변동 금리는 이자율 위험의 일부를 대출자로부터 차입자에게 이전하므로, 고정 금리 자금 조달이 어렵거나 비용이 과도하게 드는 경우 널리 사용된다. 초기 이자율은 평균 30년 고정 금리보다 0.5%에서 2% 낮을 수 있다. 가격 차이의 크기는 수익률 곡선을 포함한 채권 시장 상황과 관련이 있다.

일본의 주택 담보 대출은 금리가 낮게 억제되고, 상환 기간은 대부분 35년까지로 긴 것이 특징이다. 상환 기간을 장기화함으로써 매월 상환액을 줄여 30세 전후의 샐러리맨 세대에서 정년 퇴직 시까지 월수입 범위 내에서 상환을 계속함으로써 고액의 자가 주택 취득이 용이해졌다.

주택 담보 대출의 금리 유형은 다음과 같다.

변동 금리형: 단기 프라임 레이트에 연동되는 것이 주류이며, 제로 금리 하에서는 이자 부담이 고정 금리형에 비해 대폭 억제되는 장점이 있지만, 단기간에 대출 금리가 재검토되므로, 인플레이션이나 통화 정책에 의해 장래 금리가 상승한 경우에는 이자 부담이 배증하는 리스크(금리 상승 리스크)가 있다. 또한, 장래의 금리가 확정되어 있지 않기 때문에, 최종적인 이자액은 완제될 때까지 판명되지 않는다.
전 기간 고정 금리형: 변동 금리형에서 발생할 수 있는 금리 상승 리스크를 대출해 주는 측이 부담하기 때문에, 장래 금리 상승이 일어나도 대출받는 측의 이자액은 변동하지 않고, 완제될 때까지의 이자 부담액이 확정되어 있는 장점이 있다. 단, 고정 기간에 따라 변동 금리에 수 퍼센트 가산한 이율이며, 대출 초기의 금리 그대로 장기간 추이하거나, 금리가 하락하는 경우에는 변동 금리에 비해 더 많은 이자 부담을 하게 되어 손해를 보게 된다.
고정 기간 선택형: 대출 초기의 일정 기간이 고정 금리가 되므로, 금리 상승 국면이며, 장래적으로 금리가 내려갈 경우의 상승 리스크에 대해 커버할 수 있지만, 금리가 하락하는 경우에는 전 기간 고정 금리형과 동일한 단점이 발생한다.

취급 회사에 따라서는 기타 금리 규칙이나, 총 융자액의 내역으로 계약을 분할하여 고정과 변동의 타입이나 상환 기간을 조합하는 것이 가능한 주택 론 상품도 존재한다.

3. 2. 대출 조건

모기지 론의 대출 조건은 여러 요소에 의해 결정되며, 이는 국가별 규제 및 법적 요구 사항에 따라 달라질 수 있다. 주요 조건은 다음과 같다.

이자율: 대출 기간 동안 고정되거나 변동될 수 있으며, 특정 기간에 변경될 수 있다. 이자율은 고정 금리 모기지론과 변동 금리 모기지론 두 가지 기본 유형으로 나뉜다. 고정 금리는 대출 기간 동안 이자율이 변하지 않지만, 변동 금리는 시장 지수에 따라 주기적으로 변동된다.
기간: 모기지 론은 일반적으로 최대 기간을 가지며, 원리금 상환이 완료될 때까지의 기간을 의미한다.
지불 금액 및 빈도: 대출 상환 금액과 빈도는 계약에 따라 정해지며, 경우에 따라 변경될 수 있다.
중도 상환: 일부 모기지 론은 중도 상환을 제한하거나, 중도 상환 시 페널티를 부과할 수 있다.

일본의 경우, 물가 및 지가 상승으로 인해 자가 주택 구입 비용이 매우 높아, 평균 연봉^[41]을 크게 초과하는 경우가 일반적이다. 따라서 주택 담보 대출은 낮은 금리와 최대 35년의 상환 기간을 제공하여 30세 전후의 샐러리맨들이 정년 퇴직 시까지 상환할 수 있도록 돕는다.

주택 담보 대출을 취급하는 회사는 시중 은행, 신탁 은행, 신용금고 등 다양한 예금취급금융기관과 생명 보험 회사, 신용 판매 회사, 논뱅크 등이 있다.^[42] 대출 조건으로는 융자를 받는 사람의 안정적인 수입과 신용 보증 회사의 연대 보증이 필요하다.^[43] 복리후생 융자나 주택 금융 지원 기구, 인터넷 은행 등은 보증 회사를 사용하지 않는 경우도 있다.

대출 심사는 신청자의 신용 정보, 소득, 담보 평가액 등을 종합적으로 고려하여 이루어진다.^[43]

금리 유형에는 변동 금리형, 전 기간 고정 금리형, 고정 기간 선택형 등이 있다.

변동 금리형: 단기 프라임 레이트에 연동되어 금리가 변동하는 방식으로, 저금리 시기에는 유리하지만 금리 상승 시 이자 부담이 커질 수 있다.
전 기간 고정 금리형: 대출 시점의 금리가 만기까지 유지되므로 금리 변동 위험이 없지만, 변동 금리보다 초기 금리가 높을 수 있다.
고정 기간 선택형: 일정 기간 동안 고정 금리가 적용되고, 이후 변동 금리로 전환되는 방식이다.

대한민국에서는 부동산 가치에 대한 대출 규모를 나타내는 담보대출비율(LTV)과 소득 대비 총 부채 상환액 비율을 나타내는 총부채상환비율(DTI), 그리고 소득 대비 모든 부채의 원리금 상환액 비율을 나타내는 총부채원리금상환비율(DSR)이 대출 조건에 영향을 미친다.

주택 융자 대출 가능액은 금융기관별 심사를 통해 결정되며, 연봉 배율과 상환 비율 등의 지표가 활용된다. 연봉 배율은 자신의 연봉의 몇 배까지 대출이 가능한지를 나타내는 지표이며,^[44] 일반적으로 5배 정도가 적정 수준으로 간주되지만, 실제로는 이보다 높은 경우가 많다.^[45] 상환 비율은 연간 상환 총액이 연봉에서 차지하는 비율로, 25%~35%가 상한으로 여겨진다.

3. 3. 상환 방식

모기지 론의 상환 방식은 지역, 세법, 문화에 따라 다양하며, 차입자의 상황에 맞게 여러 구조가 존재한다. 일반적인 상환 방식은 정해진 기간 동안 원금과 이자를 함께 갚는 것이다.

원리금 균등 분할 상환: 매월 원금과 이자를 합한 금액을 균등하게 상환하는 방식이다. 미국에서는 분할 상환, 영국에서는 상환 모기지라고 불린다. 매월 납입하는 금액은 동일하지만, 초반에는 이자 비중이 높고 후반으로 갈수록 원금 비중이 높아진다.
원금 균등 분할 상환: 매월 동일한 원금을 상환하고, 이자는 남은 원금에 따라 달라지는 방식이다. 시간이 지날수록 이자가 줄어들어 매월 납입 금액이 감소한다.
이자만 지급하는 모기지: 대출 기간 동안 이자만 지급하고, 만기에 원금을 한 번에 상환하는 방식이다. 영국에서 흔히 사용되며, 별도의 투자 계획을 통해 만기에 원금을 마련하는 경우가 많다. 투자 수익률에 따라 위험 부담이 있을 수 있다.
거치 후 분할 상환: 일정 기간 동안 이자만 납부하고, 이후 원리금(또는 원금) 균등 분할 상환하는 방식이다.

분할 상환표는 일반적으로 매달 말에 남은 원금에 월별 이자율을 곱한 다음 월별 납입금을 빼는 방식으로 계산된다. 다음은 분할 상환 계산 공식이다.

:

A =P\cdot\frac{r(1 + r)^n}{(1 + r)^n - 1}

$A$ : 정기적인 분할 상환 지급액
$P$ : 차입한 원금
$r$ : 소수점으로 표시된 이자율 (월별 납입의 경우 연 이자율 / 12)
$n$ : 납입 횟수 (30년 만기 월별 납부의 경우 360)

일본의 주택 담보 대출은 금리가 낮고, 상환 기간은 대부분 35년까지로 긴 것이 특징이다. 상환 기간을 길게 하여 매월 상환액을 줄임으로써, 30세 전후의 샐러리맨이 정년 퇴직 시까지 상환하여 주택을 취득하기 용이하게 한다. 주택 담보 대출은 시중 은행, 신탁 은행 등 민간 예금취급금융기관이 주로 취급한다.

금리 유형은 다음과 같다.

변동 금리형: 단기 프라임 레이트에 연동되는 것이 주류이며, 제로 금리 시기에는 이자 부담이 적지만, 금리 상승 시 이자 부담이 커지는 리스크가 있다.
전 기간 고정 금리형: 금리 상승 리스크가 없지만, 변동 금리보다 이율이 높다.
고정 기간 선택형: 초기 일정 기간은 고정 금리이며, 이후 변동 금리로 전환된다.

4. 한국의 주택 담보 대출

주택 담보 대출을 이미 받은 사람이 더 좋은 조건(낮은 이자, 긴 상환 기간 등)으로 갈아타기 위해 다시 대출을 받는 것을 말한다. 대출 신청 시에는 담보로 제공된 주택의 가치를 기준으로 대출 가능 금액을 심사하며, 심사 결과에 따라 기존 대출 금액 전부를 새로운 대출로 전환하지 못할 수도 있다.

4. 1. 역사

1970년대 후반까지 한국의 예금취급 금융기관에서는 현재와 같은 저금리·장기 주택 대출이 거의 없었다. 일반 은행들은 정기 예금이나 국채 등 단기 자금 위주로 운영했기 때문에, 금리 상승 리스크가 있는 장기 대출은 취약했다. 개인 대상 융자 상품으로는 종합 통장의 당좌 대월 등이 있었지만, 개인 대상 서비스는 예금(저축) 업무가 중심이었다.

이러한 상황 때문에 일반 개인은 자기 자금(저축·재산) 범위 내에서 주택을 구입하거나, 친족 등으로부터 자금 원조·증여를 받아야 했다.

1970년대 전반에는 은행을 모체로 주택 대출을 제공하는 논뱅크인 "주택 금융 전문 회사"가 설립되었지만, 1980년대 금융 시스템 발전으로 예금취급 금융기관의 주택 대출이 확대되었다. 그러나 주택 금융 전문 회사는 거품 경제 시기에 법인 대상의 투기성 높은 부동산 융자에 치중했고, 1996년에는 거액의 부실 채권 처리 문제(주택 금융 전문 회사 문제)를 일으켰다.

민간 금융기관의 주택담보대출이 발달하지 못했기 때문에, 1950년대에 일본 정부의 특수법인 주택금융공고가 설립되어 '''공고 융자'''가 보급되었다. 주택 투자 정책 및 재정 투융자를 통한 풍족한 자금 조달 환경으로, 공고 융자는 민간 금융기관보다 낮은 금리로 장기간 대출을 제공했다. 2001년에도 총 대출 잔고의 40% 이상을 차지할 정도였다. 그러나 공고 융자는 민간 업체를 압박한다는 비판을 받았다.

2001년 고이즈미 정권의 행정 개혁으로 2007년 독립 행정법인 주택금융지원기구가 발족하면서 공고 융자는 폐지되었다. 대체 방안으로 부동산 담보 증권을 기관 투자자에게 매각하고 민간 제휴 업체에 주택 융자 자금을 공급하는 '''플랫35'''가 도입되었다.

4. 2. 현황

일본의 주택 담보 대출은 시중 은행, 신탁 은행, 신용금고, JA 뱅크, 노동금고 등 민간 예금취급금융기관이 주로 취급한다. 이 외에도 생명 보험 회사, 신용 판매 회사, 논뱅크, 주택금융전문회사 등 다양한 기관에서 주택 담보 대출을 제공하고 있다.^[42]

2001년 소프트뱅크 파이낸스(당시)는 "굿 주택 론 (현: ARUHI)"을 창업하여, 주택 담보 대출 채권을 MBS로 증권화하여 기관 투자자에게 매각하는 새로운 형태의 '''모기지 론 전문 회사'''를 선보였다. 2003년 주택금융지원기구는 "증권화 지원 사업 (플랫35)"를 통해 자금 공급을 원활하게 하였고, 세키스이 하우스 계열의 일본 주택 론 등 모기지 론 전문 회사가 다수 설립되었다.

주택 융자 대출 가능액은 금융기관별 심사를 통해 결정되며, 연봉 배율과 상환 비율 등의 지표가 활용된다. 연봉 배율은 일반적으로 5배 정도가 적정하지만,^[44] 2019년 조사에서는 "토지 포함 주문 주택"의 전국 평균 연봉 배율이 7.3배로 나타났다.^[45] 상환 비율은 대략 25%~35%가 상한으로 여겨진다.

1970년대 후반까지는 예금취급 금융기관의 주택 대출이 발달하지 않아, 주택 금융 전문 회사가 설립되기도 했으나, 1980년대 금융 시스템 발전에 따라 예금취급 금융기관의 주택 대출이 확대되었다. 거품 경제 시기 주택 금융 전문 회사는 부실 채권 문제를 야기하기도 했다.

1950년대에는 주택금융공고가 설립되어 '''공고 융자'''가 보급되었으나, 2007년 주택금융지원기구가 발족하면서 실질적으로 폐지되고, "플랫35"라는 "증권화 지원 사업"이 도입되었다.

5. 이슬람 금융의 주택 담보 대출

이슬람교의 샤리아 율법은 이자 지급이나 수수를 금지하기 때문에, 무슬림은 일반적인 모기지 론을 이용할 수 없다. 이슬람 모기지 론은 이러한 교리에 따라 이자를 없애고, 대출자와 차입자가 자본을 공유하는 파트너십에 가깝게 거래를 구성한다.^[39] 그러나 부동산은 현금으로 모두 구매하기에는 가격이 비싸기 때문에, 이슬람 모기지는 부동산 소유권을 두 번 이전하는 방식으로 이 문제를 해결한다.

일반적으로 사용되는 방식은 다음과 같다:

은행이 집을 완전히 구매한 후 집주인 역할을 하고, 주택 구매자는 임대료를 지불하는 동시에 부동산 구매에 대한 기여금을 지불한다. 마지막 지불이 완료되면 소유권이 이전된다.
은행이 원래 가격보다 높은 가격으로 할부 판매 계획에 따라 부동산을 다시 판매한다.

이 두 가지 방법 모두 대출자가 이자를 부과하는 것처럼 보이지만, 대출은 명목상 이자가 없는 방식으로 구성되며 대출자는 거래에 관련된 금융 위험을 주택 구매자와 공유한다.

이러한 방식은 구매자에게 더 높은 최종 가격을 초래할 수 있다. 예를 들어 영국이나 인도 같은 일부 국가에서는 소유권 변경에 대해 정부가 인지세를 부과하는데, 이슬람 모기지에서는 소유권이 두 번 변경되므로 인지세가 두 번 부과될 수 있기 때문이다. 영국에서는 이슬람 모기지를 장려하기 위해 2003년 재정법에서 이러한 거래에 대한 인지세 이중 적용을 폐지했다.^[40]

말레이시아의 이슬람 주택 금융은 샤리아 율법을 따르며, 대표적으로 바이 비타만 아질(Bai’ Bithaman Ajil, BBA)과 무샤라카 무타나키사(Musharakah Mutanaqisah, MM) 두 가지 방식이 있다.

바이 비타만 아질(BBA): 은행이 현재 시장 가격으로 부동산을 구매하여 고객에게 더 높은 가격으로 다시 판매하는 방식이다.
무샤라카 무타나키사(MM): 은행이 고객과 함께 부동산을 구매하고, 고객은 임대료를 통해 은행의 부동산 지분을 점차적으로 구매한다. 임대료의 일부는 은행의 부동산 지분 구매에 사용되어, 부동산이 완전히 고객 소유가 될 때까지 진행된다.

6. 국제 비교

외화 모기지 론은 통화 가치가 하락하는 경향이 있는 일부 국가에서 일반적이다. 대출 기관은 안정적인 외화로 대출할 수 있지만, 차용인은 환율 변동에 따른 위험을 감수해야 한다.^[12]

유엔 유럽 경제 위원회의 연구는 독일, 미국, 덴마크의 모기지 시스템을 비교했다. 독일의 ''바우스파카센''(저축 및 대출 협회)은 2004년 기준으로 지난 40년 동안 연 6% 정도의 명목 이자율을 기록했으며, 대출 금액의 약 1.5%에 해당하는 관리 및 서비스 수수료를 부과한다. 미국은 1980년대에 10%에서 20% 사이였던 고정 금리 모기지 평균 이자율이 2004년 기준 연 6%에 도달했지만, 총 차입 비용은 지난 30년 동안 10.46%였다. 덴마크는 미국과 유사하게 이자율이 연 6%이며, 미결제 부채의 0.5%에 해당하는 위험 및 관리 수수료와 원금의 1%에 해당하는 취득 수수료가 있다.^[12]

일본은 물가 및 지가 상승으로 자가 주택 구입 비용이 높아, 낮은 금리와 최대 35년 상환 기간의 주택 담보 대출이 일반적이다. 시중 은행, 신탁 은행, 신용금고 등 민간 예금취급금융기관과 생명 보험 회사, 신용 판매 회사, 논뱅크 등이 주택 담보 대출을 취급한다. 2001년 MBS을 활용한 모기지 론 전문 회사가 등장했고, 2003년 주택금융지원기구의 증권화 지원 사업 (플랫35)으로 다양한 모기지 론 전문 회사가 설립되었다. 주택금융지원기구는 플랫35를 통해 장기 고정 금리 상품을 제공하며, 장기 불황과 저금리 기조 속에서 인기를 얻고 있다.^[51]

아파트나 투자용 맨션 등 집합 주택의 (상업용) 부동산 대출은 임대료 수입이 주된 상환 원천이며, 대출 조건 및 심사는 일반적인 실수요 대출보다 엄격하다. 판매 회사와 제휴한 대출 방식이 많고, 일부 금융 기관은 구분 소유형 원룸 맨션 전용 대출 상품도 제공한다. 부동산 투자 목적을 위장해 주택 대출로 융자받으면 사기죄로 처벌받을 수 있다.^[51]

6. 1. 미국

미국의 모기지 산업은 미국 연방 정부가 주택 소유를 장려하기 위해 만든 여러 정부 지원 기관(GSE)을 통해 발전했습니다. 이러한 기관에는 정부 국립 모기지 협회(Ginnie Mae), 연방 국립 모기지 협회(Fannie Mae), 연방 주택 대출 모기지 공사(Freddie Mac) 등이 있습니다.

미국 모기지 부문은 과거 여러 차례 금융 위기의 중심에 있었습니다. 1930년대의 국가 모기지 위기, 1980년대와 1990년대의 저축 및 대출 위기, 그리고 2007년의 서브프라임 모기지 위기는 건전하지 않은 대출 관행이 얼마나 위험한지 보여주었습니다. 이 위기는 2010년 미국 압류 위기로 이어졌습니다.^[13]

미국에서는 전통적으로 주택 소유가 빈곤에서 벗어나는 상징이자 아메리칸 드림 실현의 하나로 여겨졌습니다. 정부는 주택 소유를 지원하기 위해 저축 대부 조합을 지원하는 연방 주택 대출 은행이나, 증권화를 지원하는 정부 지원 기관을 설립했습니다. 모든 연방 예금 보험 공사(FDIC) 가맹 은행은 법령에 따라 인종, 출신 국가, 종교, 성별, 신체 장애, 가족 상황에 관계없이 주택 담보 대출을 제공해야 합니다. 이러한 이유로 상환 능력을 지불 이력으로 평가하는 크레딧 스코어가 보급되었습니다. 저소득층을 위한 방안으로, 미래의 부동산 가격 상승을 전제로 비교적 고금리로 주택 구매 자금을 융자하는 서브프라임 모기지가 있었습니다. 그러나 2006년경부터 부동산 가격 상승이 둔화되면서, 상환이 지연되는 사례가 잇따랐고, 이는 서브프라임 모기지 사태로 이어졌습니다.

미국의 주택 담보 대출은 비소구 대출이라는 주장이 있지만, 이는 부정확하며 주에 따라 다릅니다. 애리조나 주, 캘리포니아 주 등 일부 주^[53]에는 부족금 청구를 금지하는 법률(anti-deficiency law)이 있어, 채권자가 담보 물건을 경매한 후 대금이 채권액에 부족할 경우 잔액을 채무자에게 청구하는 것을 엄격히 제한하거나 어렵게 합니다.^[54]^[55]

6. 2. 영국

영국에서는 변동금리 모기지가 미국보다 더 일반적이다.^[25]^[26] 이는 부분적으로 모기지 대출 자금 조달이 미국, 덴마크, 독일보다 고정 수입 증권화 자산(예: 자산유동화증권)에 덜 의존하고, 호주 및 스페인과 같이 소매 저축 예금 계좌에 더 의존하기 때문이다.^[25]^[26] 따라서 대출 기관은 고정 금리 모기지보다 변동 금리 모기지를 선호하며, 전체 기간 동안 고정 금리 모기지는 일반적으로 제공되지 않는다. 그럼에도 불구하고 최근 몇 년 동안 단기간 동안 모기지 금리를 고정하는 것이 인기를 얻었으며, 모기지의 초기 2년, 3년, 5년, 때로는 10년을 고정할 수 있다.^[27] 2007년부터 2013년 초까지 신규 모기지의 50%에서 83%가 이러한 방식으로 초기 기간을 고정했다.^[28]

주택 소유율은 미국과 비슷하지만 전체 채무 불이행률은 더 낮다.^[25] 고정 금리 기간 동안의 중도 상환 수수료는 일반적이지만, 미국은 그 사용을 억제해 왔다.^[25] 다른 유럽 국가 및 세계 다른 지역과 마찬가지로, 대부분의 미국과 달리, 모기지 대출은 일반적으로 비소구 채무가 아니며, 이는 채무자가 압류 후 대출 부족분에 대해 책임을 져야 함을 의미한다.^[25]^[29]

주거용 모기지 부문의 고객 관련 측면은 금융행위감독청(FCA)에서 규제하며, 대출 기관의 재정적 성실성은 영국 금융감독청(PRA)에서 감독한다. PRA는 영국 은행의 일부이다. FCA와 PRA는 2007-2008년 금융 위기와 그 여파로 강조된 규제 실패에 대한 비판에 대응하기 위해 2013년에 설립되었다.^[30]^[31]^[32]

영국의 모기지 산업은 전통적으로 상호저축은행이 주도해 왔지만, 1970년대부터 상호저축은행이 차지하는 신규 모기지 대출 시장 점유율은 상당히 감소했다. 1977년에서 1987년 사이에 점유율은 96%에서 66%로 감소한 반면, 은행 및 기타 금융기관의 점유율은 3%에서 36%로 증가했다. (그 이후 수치는 부분적으로 상호저축은행의 주식회사 전환으로 인해 은행 쪽으로 더 변화했다.) 현재 영국에서 주택 구매자에게 모기지 대출을 제공하는 200개 이상의 별도 금융기관이 있다. 주요 대출 기관으로는 상호저축은행, 은행, 전문 모기지 회사, 보험 회사, 연기금이 있다.

6. 3. 일본

일본에서는 물가 및 지가 상승으로 인해 자가 주택 구입 비용이 국민 평균 연봉^[41]을 크게 초과하는 경우가 많다. 이에 따라 낮은 금리와 최대 35년의 상환 기간을 제공하는 주택 담보 대출이 일반화되었다.

주택 담보 대출은 시중 은행, 신탁 은행, 신용금고 등 민간 예금취급금융기관이 주로 취급한다. 생명 보험 회사, 신용 판매 회사, 논뱅크 등도 주택 담보 대출을 취급한다.

2001년에는 MBS를 활용한 모기지 론 전문 회사가 등장했으며, 2003년 주택금융지원기구의 증권화 지원 사업 (플랫35)을 통해 다양한 모기지 론 전문 회사가 설립되었다.

주택금융지원기구는 플랫35를 통해 장기 고정 금리 상품을 제공하며, 이는 장기 불황과 저금리 기조 속에서 인기를 얻고 있다. 과거 주택금융공고가 담당했던 공적 융자 역할은 현재 주택금융지원기구가 수행하고 있다.^[51]

7. 관련 문제점 및 과제

청일 전쟁이 끝나고 경제가 활기를 띠면서 일반 시민들 사이에서도 건물 신축의 기운이 높아졌다. 그러나 당시 금융기관에 의한 주택 론 등의 제도가 없어 일반 시민들은 주택 자금을 고리대금업자라 불리는 개인 금융업자에게 의존할 수밖에 없었고, 이는 개인의 주택 건설 및 부동산 매매에 폐해가 되었다.^[1] 야스다 재벌의 창설자인 야스다 젠지로는 이러한 문제 해결을 위해 1896년에 일반 시민을 위한 부동산 금융과 그 부대 사업을 하는 도쿄 건물(東京建物)을 설립하였다.^[1] 1897년 도쿄일일신문(東京日日新聞)(현재의 마이니치 신문) 지면 광고에 따르면, 상환 기간은 5년 이상 15년 이내로 정해져 있었으며, 이것이 일본 주택 론의 원형이라고 한다.^[1]

참조

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