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부동산

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목차

1. 개요

부동산은 토지 및 건물과 같이 고정된 재산을 의미하며, 사회와 국가가 성립된 이후 소유의 대상이 되었다. 부동산의 역사는 로마법과 게르만법 등에서 동산과의 구분을 통해 시작되었으며, 서양에서는 개인의 재산 소유권에 대한 자연권 개념이 로마법과 그리스 철학에 뿌리를 두고 발전해왔다. 20세기에는 미국 대공황 이후 주택 금융 제도가 정비되고, 인터넷 플랫폼의 등장으로 부동산 시장에 변화가 일어났다. 부동산은 주거용, 비주거용으로 나뉘며, 아파트, 단독주택 등 다양한 유형이 존재한다. 또한, 환경 오염, 친환경 개발 등 환경 문제와 밀접한 관련을 가지며, 부동산 투자는 다양한 위험에 따라 분류된다. 부동산 관련 법률은 민법을 중심으로 규정되며, 공시의 원칙을 통해 소유권을 보호한다. 부동산 중개인, 감정평가사 등 다양한 직업이 존재하며, 부동산 회사는 매매, 임대, 관리 등의 사업을 수행한다.

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부동산
부동산 정보
개요
정의법적으로 정의된 토지 일부와 인간의 노력으로 만들어진 개량물
영어 명칭real estate, immovable property
부동산 시장
시장 종류금융 시장의 하위 시장 중 하나
관련 시장단기 금융 시장
사모 투자
상품 시장
외환 시장
장외거래
주식 시장
채권 시장
파생상품 시장
현물 시장
부동산 관련 법률
관련 법률재산법
재산 종류개인 재산
공동 재산
부동산
무주물
재산 취득증여
취득 시효
양도 증서
정복권
발견 이론
첨부
분실물, 오취물 및 유기물
매장물
임치
허가
양도
토지 소유권절대 소유권
단순 수수료
한정 상속 재산
종신 재산
파산 재산
미래 이익
잔여 재산
공동 재산
임차권
콘도미니엄
부동산
토지 소유권
양도선의의 구매자
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층위 소유권
등기법
금반언
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소유권 확인 소송
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미래 사용 제어양도 제한
영구 구속 금지의 원칙
셸리 사건 규칙
더 가치 있는 소유권 교리
비점유 토지 이권담보권
지역권
수익권
용익권
약정
형평법상 지역권
관련 주제고정물
낭비
분할
무면허 영업
재산권
광업권
용수권
우선적 용수권
강변 용수권
횡방향 및 종방향 지지
양도
주는 자가 갖지 않은 것을 줄 수 없다
토지에 심어진 것은 토지에 속한다
재산법의 충돌
블랙에이커
보증금
기타 보통법 분야계약법
불법 행위
유언, 신탁 및 상속
형법
증거법

2. 부동산의 역사

부동산 소유 개념은 로마법과 그리스 철학에 뿌리를 두고 있으며, 감정평가 직업은 16세기 영국에서 농업의 필요에 의해 시작되었다.[4][5] 역사상 가장 큰 부동산 거래 중 하나는 1803년 미국의 루이지애나 매입이다.[7]

한국에서는 조선시대부터 토지, 가옥 등이 거래 대상이 되었으며, 일제강점기를 거쳐 현대적인 부동산 제도가 확립되었다.

서구 법제도에서는 건물을 토지의 일부로 취급하며, 토지와 건물이 동일 소유자일 경우 건물에는 토지로부터 독립된 소유권이 인정되지 않는다.[25] 반면, 일본법에서는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 규정하고 있으며, 부동산등기법은 그러한 전제하에 규정되어 있다.[25] 민법 제정 과정에서 토지저당권의 효력이 그 이후에 건축된 건물에도 미치는 것에 대해 이의가 제기되어, 저당권의 효력이 미치는 범위에 대한 규정(민법 제370조)에 저당지 위에 있는 건물을 제외하는 문구가 포함되었고, 부동산등기법에서도 토지와 건물을 별개의 부동산으로 규정하였다.[25] 이는 대만 민법에도 나타나지만, 비교법적으로는 드문 경우이다.

2. 1. 서양의 부동산 역사

개인의 재산 소유에 대한 자연권 개념은 로마법과 그리스 철학에 그 뿌리를 두고 있다고 볼 수 있다.[4] 16세기 영국에서는 농업 발전으로 토지 개간과 측량이 필요해지면서 감정평가 기술이 발달했다. 측량 교과서가 쓰이기 시작했고, 영국에서는 "측량"이라는 용어가, 북미에서는 "감정"이라는 용어가 더 많이 사용되었다.[5]

18세기 에메리 드 바텔은 저서 "만국법"에서 사유 재산 개념을 구체화했다.[6] 19세기 미국은 루이지애나 매입을 통해 광대한 영토를 확보했다.[7]

1929년 대공황으로 부동산 가치가 폭락했으나,[10] 이후 뉴딜 정책의 일환으로 주택 금융 제도가 정비되었다.[11] 1938년에는 패니매가 설립되어 주택 자금 조달을 위한 2차 모기지 시장이 형성되었다.[12]

1968년 미국 공정 주택법은 주택 임대, 매입, 금융과 관련된 차별 문제를 해결하기 위해 제정되었다.[13] 1999년에는 인터넷 부동산이라는 개념이 등장했다.

로마법에 의한 동산과 부동산의 구분은 비잔티움 제국 시대부터 성립했지만, 법률상의 취급에 큰 차이는 보이지 않았다. 건물은 토지와 일체화된 것으로 생각되었으며, 오늘날 독일이나 스위스 민법에 그 흔적이 남아 있다. 반면, 게르만법에서는 일찍부터 동산과 부동산의 법적 취급에 차이가 생겼으며, 로마법과 게르만법의 동산·부동산 관념은 오늘날 유럽과 미국의 민사법에 강하게 영향을 주고 있다.

2. 2. 한국의 부동산 역사

고대 일본에서는 동산을 '물건(もの)', 부동산을 '장소(ところ)'라고 불렀으며, 율령제 시대에는 동산을 '자재(資財)', '재물(財物)', 부동산을 '전택(田宅)', '소령(所領)' 등으로 불렀다.[23] 전택이란 토지를 생산·수익의 근원으로 보는 데서 유래한 명칭이며, 중세에는 '지행(知行)', 근세에는 '석고(石高)'가 이를 대체하는 개념으로 등장하였다. 에도 시대에는 가옥이나 창고 등이 토지로부터 분리되어 매매나 대차의 대상이 되었다.[23]

3. 부동산의 종류

부동산은 크게 주거용과 비주거용으로 나눌 수 있다. 주거용 부동산은 사람이 살기 위한 집을 말하며, 단독주택, 아파트, 연립주택, 다가구주택 등이 이에 속한다. 비주거용 부동산은 상업용(상가, 사무실, 호텔 등), 산업용(공장, 창고 등), 토지 등으로 구분된다.[14][15]

3. 1. 주거용 부동산

주거용 부동산은 단독 또는 다가구 주택으로, 거주 또는 비사업 목적으로 사용할 수 있다.[14] 주택은 인접 주택 및 토지와의 연결 방식에 따라 분류될 수 있다.[15]

미국 코네티컷주 에섹스의 단독주택


오스트레일리아 빅토리아주의 타운하우스

  • 연결/다세대 주택
  • * 아파트(미국 영어) 또는 플랫(영국 영어) – 다세대 건물 내 개별 단위. 아파트의 경계는 일반적으로 잠금 또는 잠글 수 있는 문의 경계로 정의된다. 종종 다층 아파트 건물에서 볼 수 있다.
  • * 다가구 주택 – 각 층이 별도의 아파트 또는 단위인 다층 독립형 건물에서 종종 볼 수 있다.
  • * 테라스 하우스(또는 타운하우스 또는 로우하우스) – 공유 벽이 있고 사이에 공간이 없는 연속적인 열에 있는 여러 개의 단독 또는 다세대 건물.
  • * 콘도미니엄(미국 영어) – 아파트와 유사하지만 개인이 소유하는 건물 또는 단지. 단지 내 공용 부지와 공용 구역은 공동으로 소유하고 공유한다. 북미에는 타운하우스 또는 로우하우스 스타일의 콘도미니엄도 있다. 영국에 해당하는 것은 플랫 블록이다.
  • * 주택 협동조합(또는 협동조합) – 다세대 주택 단지의 거주자가 해당 부동산을 소유하는 협동조합의 지분을 소유하고, 각 거주자에게 특정 아파트 또는 단위를 점유할 권리를 부여하는 일종의 다중 소유권. 인도 대도시의 대부분의 주택은 이러한 유형이다.
  • * 다세대주택 – 여러 주택이 공유하는 건물 유형으로, 일반적으로 각 층에 플랫 또는 아파트가 있으며 공유 계단 입구가 있는 영국에서 볼 수 있다.
  • 반독립주택
  • * 듀플렉스 – 하나의 공유 벽이 있는 두 개의 단위.
  • 독립주택
  • * 방갈로
  • * 스플릿 레벨 주택
  • * 맨션
  • * 빌라
  • * 독립주택 또는 단독주택
  • * 코티지
  • 이동식 주택
  • * 모빌홈, 소형 주택 또는 거주용 카라반 – 바퀴가 달려 이동할 수 있는(하지만 실제로는 그렇지 않을 수도 있는) 상주 주택.
  • * 하우스보트 – 떠다니는 주택
  • * 텐트 – 일반적으로 일시적이며, 지붕과 벽이 천과 같은 재질로만 구성되어 있다.


기타 유형

3. 2. 비주거용 부동산


  • 상업용 부동산: 상가, 사무실, 호텔 등 영리 목적의 건물이다.
  • 산업용 부동산: 공장, 창고 등 생산, 보관 목적의 건물이다.
  • 토지: 개발되지 않은 상태의 땅이다.

4. 부동산과 환경

부동산은 발생한 환경 훼손의 양에 따라 가치가 상승하거나 하락할 수 있으며, 환경 훼손은 심각한 건강 및 안전 문제를 야기할 수 있다. 따라서 개인 및 상업 부동산의 가치 평가 시 부지 조사(ESA)의 활용이 증가하고 있다.[17] 환경 조사는 부동산 개발에 존재하는 환경 요인과 개발이 환경에 미치는 영향을 조사한다.

부동산은 온실가스 증가의 주요 원인 중 하나로 꼽힌다. 국제에너지기구(IEA)에 따르면, 2019년 부동산은 전 세계 총 배출량의 39%를 차지했으며, 그중 11%는 건물에 사용되는 자재 제조로 인한 것이었다.[18]

4. 1. 환경 오염

토양 오염은 유해 물질로 인해 토양이 오염되는 현상으로, 부동산 가치 하락 및 건강 문제를 유발한다. 최근 토양오염대책법 등이 시행되면서 부동산 소유에 있어 토양 오염 대책이 중요한 문제가 되고 있다.[17] 토지 거래에서 토양 오염에 대한 설명이 부족하면 부동산거래신고 등에 관한 법률에 따라 영업정지 처분을 받을 수 있으며, 대기업 경영진이 책임지고 사퇴하는 경우도 발생한다. 토양 오염 조사 및 대책 비용은 토지 매각 가격의 일정 비율로 고려되기도 했지만, 최근에는 토지 이용 이익까지 고려하여 책정되는 경우가 많다.[17]

지하수 오염이 동반될 경우, 지하수 이용자로부터 거액의 손해배상 청구를 받을 수 있으며, 판례에서는 오염 원인자가 패소하는 경향이 있다. 지중에 석유가 포함된 경우, 유해물질 함량이 토양오염대책법의 지정 기준을 초과하지 않더라도 매도인이 정화 비용을 부담해야 한다는 판결(도쿄지방재판소 헤이세이 4년 10월 28일 판결)도 있었다.[17]

석면은 과거 건축 자재로 많이 사용되었으나, 인체 유해성이 밝혀져 사용이 금지되었다. 석면으로 인한 건강 피해는 심각하며, 석면이 사용된 건물에서 근무했던 종업원들이 손해배상을 청구하는 사례가 증가하고 있다. 미국에서는 이미 많은 소송이 제기되어 고액의 손해배상을 인정하는 판결이 다수 나왔다.[17] 부동산 소유주는 석면 조사 의무가 있으며, 적절한 대응을 하지 않으면 장래에 많은 배상금을 부담하게 될 위험이 있으므로 주의해야 한다.[17]

4. 2. 친환경 개발

친환경 개발은 1970년대 환경 운동과 세계 환경 및 개발 위원회 이후로 성장한 개념이다. 친환경 개발은 부동산 및 건물에 대한 사회적 및 환경적 영향을 검토하며, 환경 적응성, 자원 효율성, 문화 및 사회적 측면의 민감성이라는 세 가지 중점 영역이 있다. 친환경 개발의 예로는 녹색 인프라, LEED, 보전 개발, 지속 가능한 개발이 있다.[17]

5. 부동산 투자 및 개발

부동산 투자는 재정적 위험에 따라 코어(core), 가치 부가, 기회주의적 투자로 분류할 수 있다.[19] 부동산 개발은 부동산 투자보다 경기 순환에 덜 민감할 수 있다.[20]

토지 및 건물 가격이 상승하는 시장에서는 소유자가 부동산을 사용할 의향이 있든 없든 부동산이 종종 투자 목적으로 구매된다. 투자 부동산은 종종 임대되지만, "재매매"는 부동산을 빠르게 재판매하는 것을 포함하며, 때로는 차익 거래 또는 빠르게 상승하는 가치를 이용하고, 때로는 부동산 가치를 상당히 높이는 수리를 한 후에 이루어진다. 고급 부동산은 특히 부유한 외국인들에 의해 가치 저장 수단으로 사용되기도 하며, 임대할 특별한 시도 없이 사용된다. 런던과 뉴욕시의 일부 고급 주택은 법치가 강하지 않은 국가의 부패한 외국 정부 관리 및 사업가들이 자금을 세탁하거나 압류로부터 보호하는 수단으로 사용되어 왔다.[21]

6. 부동산 관련 법률 및 제도

민법일본어은 부동산의 정의, 소유권, 저당권 등 기본적인 내용을 규정하고 있다.[22] 부동산등기법일본어은 부동산 등기 절차 및 효력에 관한 사항을 규정한다.[25] 주택법일본어은 주택 건설, 공급, 관리에 관한 사항을, 건축법일본어은 건축물의 건축, 대수선, 용도변경 등에 관한 사항을 규정한다.[22] 공인중개사법일본어은 부동산 중개업자의 자격, 의무, 책임 등에 관한 사항을 규정하고 있다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률일본어은 부동산 거래 신고, 허가 등에 관한 사항을, 토양환경보전법일본어은 토양 오염 방지 및 정화에 관한 사항을 규정한다.

일본 민법 제86조 제1항은 토지 및 그 정착물을 부동산으로 정의하며, 부동산 이외의 물건은 모두 동산으로 규정한다(동조 제2항).[22] 건물은 토지와 별개의 부동산으로 취급되며(민법 제370조), 소유권 취득 시 등기가 없으면 제3자에게 소유권을 대항할 수 없다(민법 제177조).[25]

등기법에서는 건물이 되기 위한 요건으로 지붕과 벽으로 차단, 건물로서의 용도, 토지에 정착을 요구한다. 따라서 건축 중인 건물은 지붕과 벽이 만들어진 단계에서 동산인 건축 자재에서 부동산인 건물로 법적 취급이 바뀐다.[25]

산림법에 따라 등기된 산림, 공장저당법 등에 따라 등기된 공장재단, 광업재단, 수산업재단 등도 부동산으로 취급된다.

7. 부동산 관련 직업

부동산 관련 직업으로는 다음과 같은 것들이 있다.


  • 공인중개사: 부동산 거래 중개 및 상담을 담당한다.
  • 부동산감정평가사: 부동산의 가치를 평가한다.
  • 주택관리사: 공동주택을 관리한다.
  • 법무사: 부동산 등기 관련 업무를 대행한다.
  • 측량사: 토지를 측량하고 지적도를 작성한다.
  • 건물관리사: 건물의 유지 및 보수를 관리한다.


이 외에도 건설회사, 부동산 개발업체, 부동산 신탁회사 등 다양한 부동산 관련 직업이 존재한다.

참조

[1] 웹사이트 Real estate 2011-09-18
[2] 웹사이트 What Is Real Estate? https://www.investop[...] 2019-05-13
[3] 서적 Real Estate. Funk & Wagnalls New World Encyclopedia, 1
[4] 논문 Protection of Private Property in the Early Law of Nations. 2018
[5] 논문 Brief History of Real Estate Appraisal and Organizations. 1976
[6] 논문 Protection of Private Property in the Early Law of Nations. 2018
[7] 웹사이트 Louisiana Purchase: Primary Documents in American History https://guides.loc.g[...] 2022-05-18
[8] 뉴스 Father-son team scores big at home; Nearly 150 years old, family-owned Baird & Warner Inc. is a dominant force in the area's residential real estate industry, and shows no signs of slowing down or selling out 2003-06-02
[9] 웹사이트 History of National Association of Realtors https://www.nar.real[...] 2022-05-18
[10] 논문 Real Estate Prices During the Roaring Twenties and the Great Depression. 2013
[11] 논문 Historic Home Mortgage Redlining in Chicago 2014
[12] 웹사이트 A Brief History of the Housing Government-Sponsored Enterprises https://www.fhfaoig.[...] 2022-05-18
[13] 논문 How Real Estate Segregated America. 2018
[14] 웹사이트 Title 16. Conservation; Chapter 1. National Parks, Military Parks, Monuments, and Seashores; Minute Man National Historical Park http://definitions.u[...] US Legal 2015-10-04
[15] 웹사이트 Real Estate, What It Is and How It Works https://www.thebalan[...] 2019-05-13
[16] 웹사이트 Introduction to U.S. Economy: Housing Market https://sgp.fas.org/[...] 2022-05-18
[17] 논문 'Location, Location, Location' Should Be 'Environment, Environment, Environment': A Market-Based Tool to Simplify Environmental Considerations in Residential Real Estate 2012
[18] 논문 Global status report for buildings and construction 2019
[19] 논문 Investment Styles, Portfolio Allocation, and Real Estate Derivatives https://ssrn.com/abs[...] 2016
[20] 논문 Riskiness of real estate development: A perspective from urban economics and option value theory. https://doi.org/10.1[...] 2020
[21] 웹사이트 Why Manhattan's Skyscrapers Are Empty https://www.theatlan[...] 2021-04-13
[22] 서적 民法概論 I 序論・総則 改訂版 良書普及会
[23] 서적 動産と不動産 弘文堂
[24] 서적 徳政 吉川弘文館
[25] 서적 民法総則 日本評論社
[26] 웹사이트 財団抵当制度について https://www.meti.go.[...]
[27] 서적 民事執行・保全法概説 第3版 有斐閣
[28] 서적 民事執行・保全法概説 第3版 有斐閣
[29] 웹사이트 大学不動産連盟 http://www.urel.biz/ 2020-12-16
[30] 웹사이트 学閥の王者・慶應三田会、秘密の物件情報が飛び交う「不動産三田会」に潜入 https://diamond.jp/a[...] 週刊ダイヤモンド編集部 2018-03-15
[31] 법률 대한민국 민법 제99조
[32] 법률 대한민국 민법 제186조

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