대한민국 민법 제622조
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1. 개요
대한민국 민법 제622조는 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에 관한 조항으로, 임차인이 토지 임대차 등기를 하지 않아도 지상 건물의 등기를 통해 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있도록 규정한다. 다만, 임대차 기간 만료 전에 건물이 멸실 또는 훼손된 경우에는 그 효력을 잃는다. 판례는 이 조항에 따라 건물 등기의 지번이 토지 등기의 지번과 일치하지 않아도 사회통념상 동일성이 인정되고 경정등기가 가능하다면 대항력을 인정하며, 임차인이 건물 소유권과 함께 토지 임차권을 양도받더라도 임대인의 동의 없이는 임차권을 제3자에게 대항할 수 없다고 판시한다. 또한, 임차인이 건물 등기 전에 제3자가 토지에 대한 물권 취득 등기를 마친 경우에는 임차인이 건물 등기를 하더라도 제3자에게 대항할 수 없다는 점을 강조한다.
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| 대한민국 민법 제622조 | |
|---|---|
| 대한민국 민법 제622조 | |
| 제목 | 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차의 등기 |
| 조문 | ① 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있다. ② 건물이 멸실한 때에는 전항의 효력을 잃는다. |
| 해설 | 대한민국 민법 제622조는 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차의 등기에 관한 조문이다. 임차인이 그 지상 건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있다는 내용이다. 건물이 멸실한 때에는 효력을 잃는다. |
| 관련 조문 | |
| 대한민국 민법 | 대한민국 민법 제103조 대한민국 민법 제186조 대한민국 민법 제618조 대한민국 민법 제619조 대한민국 민법 제620조 대한민국 민법 제621조 대한민국 민법 제623조 대한민국 민법 제624조 대한민국 민법 제625조 대한민국 민법 제626조 대한민국 민법 제627조 대한민국 민법 제628조 대한민국 민법 제629조 대한민국 민법 제630조 대한민국 민법 제631조 대한민국 민법 제632조 주택임대차보호법 상가건물 임대차보호법 |
2. 조문
'''제622조 (건물등기있는 차지권의 대항력)''' ① 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.
② 건물이 임대차기간 만료전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다.
'''第622條(建物登記있는 借地權의 對抗力)''' ① 建物의 所有를 目的으로 한 土地賃貸借는 이를 登記하지 아니한 境遇에도 賃借人이 그 地上建物을 登記한 때에는 第三者에 對하여 賃貸借의 效力이 생긴다.
②建物이 賃貸借期間滿了前에 滅失 또는 朽廢한 때에는 前項의 效力을 잃는다.
2. 1. 제622조 (건물등기있는 차지권의 대항력)
① 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.② 건물이 임대차기간 만료전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다.
3. 판례
3. 1. 대법원 판례
민법 제622조 제1항은 임차인이 소유하는 건물의 등기가 있으면, 임차인은 그 차지권을 가지고 제3자에게 대항할 수 있다는 것을 의미한다. 이때 건물 등기의 지번이 토지 등기의 지번과 반드시 일치해야 하는 것은 아니다. 설령 그 표시가 다르더라도, 지상 건물이 등기부상 건물 표시와 사회통념상 동일성이 있고, 임차한 토지 위에 건립되어 있어 쉽게 경정등기를 할 수 있다면, 경정등기 전이라도 대항력을 갖춘 것으로 본다.[1]갑이 대지와 건물의 소유자였던 을로부터 이를 임차한 후, 갑이 건물을 강제경매절차에서 경락받아 건물에 대한 소유권이전등기를 경료했더라도, 대지에 관한 임차권 등기를 하지 않았다면, 이는 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차계약이 아니므로, 갑의 임차권은 민법 제622조에 따른 대항력을 갖추지 못한다.[2]
민법 제622조 제1항은 임차인으로부터 건물의 소유권과 함께 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권을 취득한 사람이 토지 임대인에 대해 임차권 양도에 대한 동의 없이도 임차권 취득을 대항할 수 있다는 의미가 아니다.[3]
본 조항은 건물을 소유하는 토지 임차인을 보호하기 위해 건물 등기로써 토지 임대차 등기에 갈음하는 효력을 부여하는 것이다. 따라서 임차인이 지상 건물을 등기하기 전에 제3자가 토지에 관해 물권 취득 등기를 했다면, 임차인이 이후 지상 건물을 등기하더라도 제3자에 대해 임대차 효력이 발생하지 않는다.[4][5]
3. 2. 하급심 판례
피고는 이 사건 토지의 원래 소유자인 정\*\*과 건물 소유를 목적으로 토지 임대차 계약을 맺고 2007년 2월 14일 건물 소유권보존등기를 마쳐 대한민국 민법 제622조 제1항에 의해 임대차 효력이 원고에게 있다고 주장했다. 그러나 대한민국 민법 제622조 제1항은 건물 소유 토지 임차인을 보호하기 위해 건물 등기로 토지 임대차 등기를 갈음하는 효력을 부여하는 것일 뿐, 임차인이 지상 건물을 등기하기 전 제3자가 토지에 관해 물권 취득 등기를 한 경우 임차인이 건물을 등기해도 제3자에게 임대차 효력이 생기지 않는다(대법원 2003. 2. 28. 선고 2000다65802․65819 판결 참조).[6] 피고의 건물 소유권보존등기 전인 2004년 4월 21일 및 2005년 9월 15일에 이 사건 토지에 관한 근저당권설정등기가 마쳐졌고, 2005년 9월 15일자 근저당권에 기한 임의경매를 통해 원고가 토지 소유권을 취득했다. 따라서 피고가 2007년 2월 14일 토지 임차인으로서 건물 소유권보존등기를 했더라도 원고에게 토지 임대차 효력이 생기지 않아 항변은 이유 없다.[6]피고 서\*\*는 1999년경 토지 전 소유자 서\*\*에게 50,000,000원을 빌려주고 받지 못해 토지에 관해 50,000,000원을 임대차보증금으로 하는 임대차계약을 체결한 후 건물을 신축해 소유권보존등기를 마쳤고, 대한민국 민법 제622조에 따라 토지 임차권 대항력을 취득하여 토지 소유권을 취득한 원고에게 대항할 수 있다고 주장한다. 그러나 피고 서\*\*가 서\*\*와 건물 소유를 목적으로 하는 임대차계약을 체결했는지 여부를 인정할 증거가 없다. 설령 임대차계약이 있었고 건물 소유권보존등기를 마쳐 피고 서\*\*가 토지 임대차 대항력을 취득했더라도, 원고는 소유권보존등기가 마쳐지기 전인 1999년 9월 10일 설정된 서\*\*의 근저당권 실행으로 개시된 부동산임의경매절차에서 토지를 낙찰받았으므로, 낙찰로 인해 선순위 근저당권이 소멸하여 후순위 임차권도 대항력을 상실한다. 따라서 피고 서\*\*는 임의경매절차에서 소유권을 취득한 원고에게 임차권으로 대항할 수 없어 주장은 이유 없다.[7]
4. 사례
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참조
[1]
판결
86다카1119
1986-11-25
[2]
판결
94다5458
1994-11-22
[3]
판결
95다29345 대지인도등
1996-02-27
[4]
판결
2000다65802,65819 건물등철거·매매대금
2003-02-28
[5]
판결
2000다65802,65819
2003-02-28
[6]
판결
2007가합16789 건물철거및토지인도
2008-05-22
[7]
판결
2007가단42616 건물철거등
2008-05-13
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