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물권법

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목차

1. 개요

물권법은 의식주 등 물건에 대한 권리를 규정하는 법으로, 사유재산권의 핵심을 이룬다. 물권을 직접 이용할 수 있는 권리를 정하는 법률을 의미하며, 채권과 함께 재산권을 구성한다. 물권은 모든 사람에게 효력이 미치는 반면, 채권은 특정인에게만 효력이 미친다. 물권법은 소유권, 용익물권, 담보물권으로 구성되며, 대한민국 민법 제2편에 규정되어 있다. 물권의 종류, 물권변동, 물권과 채권의 비교, 소유권 이론 등을 다루며, 현대 사회에서 재산권의 제한과 공공복리, 새로운 재산권의 등장, 소유 형태의 다양화 등과 관련하여 중요한 역할을 한다.

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물권법
개요
분야재산법
관할부동산
개인 재산
유형
재산 유형부동산
개인 재산
지적 재산
주요 개념
주요 개념소유권
점유
권리
담보
신탁
재산권
용익물권
처분
취득
양도
제한물권
용익권
법률 시스템 별 물권법
법률 시스템 별 물권법영미법
대륙법

2. 물권법 일반론

물권(物權)은 의식주 등 '물건'에 대한 권리이며, 이 중 가장 기본적인 것이 소유권이다. 채권과 함께 물권은 오늘날 사유재산권의 중심이 되고 있다. 물권법은 이러한 물건을 직접 이용할 수 있는 권리(물권)를 정하는 법률이다.

일상에서 '재산'은 사람이 소유한 물건(자동차, 책, 휴대전화 등)과 그 사람과 물건 사이의 관계를 의미한다.[2] 법률에서는 물건의 성격, 사람과 물건의 관계, 여러 사람들 간의 관계, 그리고 그 물건이 정치 체제 내에서 어떻게 여겨지는지 등을 고려하여 재산 개념을 더 자세하게 해석한다. 법률적 의미에서 재산은 특정 물건에 대한 사람들의 권리를 의미한다.[3]

법적으로 인정되지 않은 재산권은 비공식적인 재산권으로 알려져 있으며, 이는 성문화되지 않았지만 지역 주민들 사이에서 인정된다.

대한민국에서는 민법 제2편이 물권법의 일반법이다. 민법 외에도 광업법, 수산업법 등 특별법에 의해 규정되는 것들과, 온천권 등 관습법에 의해 성립한 것을 판례가 인정한 것까지 포함하여 광의의 물권법이라고 부르기도 한다. 특히, 판례로 인정된 물권의 한 예인 양도담보는 현대 경제 활동에서 중요한 역할을 한다.

2. 1. 물권의 개념과 종류

'''물건'''을 직접적으로 배타적으로 지배하는 권리를 물권이라고 한다. 물권은 채권과 함께 사유재산권의 중심을 이루고 있으며, 이러한 물권을 정하는 법률을 물권법이라고 한다.

시장경제를 가진 자본주의 사회에서는 대부분의 재산이 개인이나 단체가 사적으로 소유하고 있으며, 이에 대한 여러 정당성이 제시되어 왔다.[1]

  • 사유재산은 자원 관리의 효율성을 높이고, 전문성과 특수화 발전을 돕는다.
  • 소유주가 생산적인 사용을 통해 이익을 얻을 수 있도록 강력한 유인책이 된다.
  • 교환과 수정을 허용한다.
  • 개인의 자율성을 보장하고, 독립성과 정체성을 부여한다.
  • 분산된 재산은 개인이 타인이나 정부에 대항하여 자유를 행사할 수 있게 한다.


그러나 사유재산권 제한을 옹호하는 주장도 제기되어 왔다.[4][1]

  • 외부효과를 발생시켜 다른 사람에게 피해를 줄 수 있다. (민폐 법과 정부 규제, 토지구획정리 등으로 제한)
  • 독점으로 이어져 불공정한 이익을 취할 수 있다. (경쟁 및 반독점법으로 제한)
  • 사회적 관계와 같이 상품화되기를 원하지 않는 영역의 상품화를 초래할 수 있다.
  • 개인에게 권력을 부여하여 사회 불평등을 심화시킬 수 있다. (부의 재분배의 정당성)


존 로크는 저서 『정부론 제2편』에서 "다른 사람들을 위해 충분하고 동등하게 좋은 것이 남아 있어야 한다"는

2. 2. 물권과 채권의 비교

물권은 특정 물건을 직접 지배하여 이익을 얻는 배타적인 권리이다. 반면 채권은 특정인이 다른 특정인에게 특정 행위를 요구할 수 있는 권리이다. 물권은 모든 사람에게 주장할 수 있는 '대세적 효력'을 가지는 반면, 채권은 계약 당사자 간에만 효력을 가지는 '상대적 효력'을 가진다.[12]

물권과 채권은 서로 겹치는 부분이 있다. 예를 들어, 토지 매매 계약에서 매수인은 매도인에게 소유권 이전 등기를 청구할 수 있는 채권과, 등기를 마치면 토지에 대한 배타적 지배권인 물권을 동시에 가지게 된다. 또한, 지상권, 약정, 신의칙상의 제한물권과 같이 계약에 의해 더 작은 물권이 만들어질 수도 있다.[12]

물권은 인격권과 구별된다. 거의 모든 현대 사회는 이러한 기본적인 구분을 인정한다. 과거에는 정치적 권력이 없는 집단이 재산의 혜택을 받지 못하는 경우가 있었다. 극단적인 경우에는 사람들이 재산의 대상이 되기도 했다( 노예 제도 참조).

물권은 법률로 정해진 종류만 인정되며(물권법정주의), 당사자들이 임의로 만들 수 없다. 이는 사적자치의 원칙에 따라 당사자 간의 자유로운 계약으로 권리 관계를 규정할 수 있는 채권과 대비된다. 또한, 하나의 물건에는 하나의 물권만이 성립할 수 있다는 '일물일권주의'가 적용된다.[24]

동일한 물건에 대해 여러 개의 채권은 공서양속, 강행규정에 위반하지 않는 한 설정될 수 있다. 예를 들어, 이중매매는 각각의 계약 자체가 무효가 되는 것이 아니라, 한쪽을 이행하면 다른 한쪽은 채무불이행이 되어 채권법적 해결이 모색된다. 그러나 물권의 경우, 어떤 물건에 관한 소유권이 복수로 존재하면 소유권의 배타적 지배라는 권리 본질에 반하게 되므로, 이를 해결할 필요가 있다. 이 방법 중 하나가 공시이며, 동일한 물건에 대해 물권을 주장하는 자가 복수인 경우, 그 대항 관계는 공시의 유무, 선후에 따라 해결된다.

물권의 권리성은 민법 제175조와 그 다음 제176조의 규정에서 알 수 있듯이 채권적 절차에 의해 표출되므로, 채권적 성질에 의해 보완되고, 또한 상대화되기도 한다.

2. 3. 물권변동

물권은 소유자의 동의 여부에 따라 변동될 수 있다.

소유자의 동의에 따른 물권 변동의 예시로는 매매, 증여, 상속 등이 있다. 유언에 의한 재산 분배도 합의된 거래로 간주된다. 또한, 신탁에 따라 재산에 대한 권리가 이전될 수도 있다.

소유자의 동의 없이 물권이 변동되는 경우도 있다. 예를 들어, 소유자가 상속인 없이 사망하거나 파산하는 경우, 또는 법원 판결에 따라 재산이 압류되는 경우가 이에 해당한다.

세금 체납 공매는 개인이 재산세를 납부하지 못하여 국가가 재산을 강제로 매각하는 것이다. 일반적으로 지방 정부가 경매를 통해 체납된 세금을 충당한다.

수용권은 국가가 공공의 목적을 위해 사유 재산을 매입할 수 있는 권한이다. 국가는 토지 소유자에게 "정당한 보상"을 해야 한다.[15] 예를 들어, 공공 도로, 교통 시스템, 정부 건물 건설을 위해 개인의 토지를 매입할 수 있다.

수용권에는 국가가 특정 부동산 건설 및 개발 권리를 몰수할 수 있는 권한도 포함된다. 건축 법규를 충족하지 못하면 건축 허가를 받지 못하거나, 재산이 파괴되거나, 법적 벌금을 물 수 있다.

케로 대 뉴 런던 사건(2005)은 국가의 수용권 범위를 확대하여, 사유 재산이 국가에 의해 몰수되어 사기업에 이전될 수 있다고 판결했다.[16]

물권법, 경제학 및 금융에서 "법적 승계인"은 재산권 또는 채무 측면에서 법적으로 확립된 승계인을 의미한다. 채권자가 파산하는 경우, 권리 승계인은 채권을 회수할 권리가 있다.[17]

3. 대한민국의 물권법

대한민국에서 물권법은 민법전의 일부로 규정되어 있으며, 대한민국 민법 제185조부터 제372조까지가 물권편에 해당한다. 대한민국에서 가장 중심이 되는 물권법은 민법 제2편 물권(185조-372조)이지만, 그 밖에도 많은 특별물권법·관습물권법 등이 있다.[27]

대한민국에서는 민법 제2편이 물권법의 일반법이다. 따라서 민법 제2편의 해석론을 중심으로 강의하는 과목을 “물권법”이라고 부르는 경우가 많다(협의의 물권법).

한편, 민법 외에도 광업법, 수산업법 등 특별법에 의해 규정되는 것들과, 온천권 등 관습법에 의해 성립한 것을 판례가 인정한 것까지 포함하는 경우도 있는데, 이를 광의의 물권법이라고 부른다. 특히, 판례로 인정된 물권의 한 예인 양도담보는 현대 경제 활동에서 중요한 역할을 하고 있으며, 그 판례법으로 구성된 법체계는 민법전에 못지않은 위치를 차지하고 있다.

3. 1. 민법상 물권

대한민국에서 가장 중심적인 물권법은 민법 제2편 물권(185조-372조)인데, 그 밖에도 많은 특별물권법·관습물권법 등이 있다(→ 특별법상의 물권).[27] 대한민국에서 물권법은 민법전의 일부로 규정되어 있으며, 대한민국 민법 제185조 내지 제372조의 규정이 물권편에 해당한다. 물권의 종류로서는 점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권을 규정하고 있으며, 그 외에 성문법에 규정은 없으나 관습법으로서 관습법상의 법정지상권, 분묘기지권이 인정되고 있고, 가등기담보 등에 관한 법률을 통해 가등기의 형식을 통한 담보물권이 인정되고 있다.

민법에 규정된 물권은 10가지가 있다. 그중 특수한 위치를 차지하는 것이 법률상의 원인에 관계없이 물건을 지배하고 있다는 상태에 대해 인정되는 권리, 즉 점유권이다. 그 외의 물권은 본권이라 칭하며, 소유권, 용익물권, 담보물권이 있다.

소유권이란, 해당 물건에 대해 모든 물권을 설정할 수 있으며(소유권 자체의 양도 포함), 또 해당 물건을 멸실시킬 수 있는 권리이다. 용익물권에는 지상권, 지역권, 영구소작권, 입회권의 네 가지가 있다. 담보물권에는 저당권( 근저당권 포함), 질권, 선취특권, 유치권이 있다.

이상 10개가 법정물권이며, 법령에 의하지 않고(단, 신의칙의 적용에 관한 관습법으로부터 생긴 것을 포함), 이 외의 물권을 만들어내는 합의를 했다고 해도 일반적인 효력이 인정되지 않는다. 예를 들어, 어떤 과수(입목)에 대해 과실을 과수 소유자의 책임으로 제공받는 권리(과실채취권이라 가칭함)를 설정하고, 그것을 제삼자에 대해 명인방법을 행했다고 해도, 그 과수의 소유자가 바뀐 경우, 새로운 소유자의 선의 악의에 관계없이 그 자에게 과실채취권을 주장할 수는 없다. 다만, 과실 채취를 위해 과수의 점유를 수반하는 경우에는 본권이 채권이라도 물권인 점유권이 존재하기 때문에, 그것에 관한 신의칙의 적용, 소유자 변경에 의한 채권 침해의 공동불법행위의 성립 주장 등에 의해 제삼자에 대해 과실채취권을 주장할 수 있는 경우가 있다.

3. 2. 특별법 및 관습법상 물권

대한민국에서 가장 중심적인 물권법은 민법 제2편 물권(185조-372조)인데, 그 밖에도 많은 특별물권법·관습물권법 등이 있다.[27] 대한민국 민법은 물권의 종류로서 점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권을 규정하고 있으며, 그 외에 성문법에 규정은 없으나 관습법으로서 관습법상의 법정지상권, 분묘기지권이 인정되고 있다. 또한 가등기담보에 관한 법률을 통해 가등기의 형식을 통한 담보물권이 인정되고 있다.

대한민국에서는 민법 제2편이 물권법의 일반법이다. 한편, 민법 외에도 광업법, 수산업법 등 특별법에 의해 규정되는 것들과, 온천권 등 관습법에 의해 성립한 것을 판례가 인정한 것까지 포함하는 것을 광의의 물권법이라고 부른다.

4. 물권법 이론

물권법 이론은 물권의 본질과 내용을 이해하기 위한 기초적인 개념들을 다룬다.

일상에서 '재산'은 사람이 소유한 물건과 그 사람과 물건 사이의 관계를 의미한다.[2] 법률에서는 이 개념을 더욱 미묘하게 해석한다. 법률적 의미에서 재산은 특정 물건이나 사물에 대한 사람들의 권리를 의미한다.[3]

시장경제를 가진 자본주의 사회에서 대부분의 재산은 사적으로 소유된다. 사유재산권에 대한 일반적인 정당성은 다음과 같다.[1]


  • 사유재산은 자원 관리의 효율성을 높이고, 전문성과 특수화 발전을 돕는다.
  • 사유재산은 소유주에게 생산적인 사용 유인을 제공한다.
  • 사유재산은 교환과 수정을 가능하게 한다.
  • 사유재산은 개인의 자율성과 정체성을 부여한다.
  • 사유재산은 개인의 자유를 보장하는 데 기여한다.


하지만 사유재산권 제한을 옹호하는 주장도 있다.[4][1]

  • 사유재산은 외부효과를 발생시켜 다른 사람에게 피해를 줄 수 있다. ( 민폐 법과 토지구획정리 같은 정부 규제는 소유주의 재산 사용 권리를 제한한다.)
  • 재산은 독점으로 이어져 불공정한 이익을 초래할 수 있다. ( 경쟁 및 반독점법이 존재한다.)
  • 재산은 사회적 관계와 같이 상품화되기를 원하지 않는 영역의 상품화로 이어질 수 있다.
  • 사유재산은 불평등을 심화시킬 수 있다. ( 부의 재분배의 정당성이 된다.)


존 로크는 저서 『정부론 제2편』에서 개인이 세상의 일부를 소유할 권리가 있다고 주장했다.[5] 그는 사람은 하나님께 속하지만, 노동의 결과는 소유한다고 주장하며, 사람이 일할 때 그 노동이 대상에 들어가 그 대상은 그 사람의 재산이 된다고 보았다. 그러나 로크는 "다른 사람들을 위해 충분하고 동등하게 좋은 것이 남아 있어야 한다"는

4. 1. 소유권 이론

일상적인 용어에서 '재산'은 사람이 소유한 물건과 그 사람과 물건 사이의 관계를 의미한다.[2] 법률에서는 이 개념이 더욱 미묘하게 해석된다. 법률적 의미에서 재산은 특정 물건이나 사물에 대한 사람들의 권리를 의미한다.[3]

시장경제를 가진 자본주의 사회에서는 대부분의 재산이 정부가 아닌 개인이나 단체가 사적으로 소유하고 있다. 사유재산권에 대한 일반적인 정당성은 다음과 같다.[1]

  • 사유재산은 분산된 방식으로 자원을 관리하는 효율적인 방법이며, 재산과 관련하여 전문성과 특수화가 발전할 수 있도록 한다.
  • 사유재산은 소유주가 투자에서 이익을 얻기 때문에 생산적으로 사용하도록 강력한 유인책이 된다.
  • 사유재산은 교환과 수정을 허용한다.
  • 사유재산은 개인의 자율성의 중요한 원천이며, 개인에게 타인과 구별되는 독립성과 정체성을 부여한다.
  • 사유재산은 분산되어 있기 때문에 개인이 타인이나 정부에 대항하여 자유를 행사할 수 있도록 한다.


사유재산권 제한을 옹호하는 주장은 다음과 같다.[4][1]

  • 사유재산은 공장주가 인근 주민들에게 큰 소음을 발생시키는 것과 같이 다른 사람들에게 해를 끼치는 방식으로 사용될 수 있다. 경제학에서는 이를 외부효과(negative externality)라고 한다. 민폐 법과 정부 규제(예: 토지구획정리)는 소유주가 특정 방식으로 재산을 사용할 권리를 제한하는 데 사용되어 왔다.
  • 재산은 독점으로 이어져 소유주에게 다른 사람들로부터 불공정하게 이익을 취할 수 있는 권한을 줄 수 있다. 이 때문에 경쟁 및 반독점법이 존재한다.
  • 재산은 사회적 관계와 같이 사람들이 상품화되기를 원하지 않는 특정 영역의 상품화로 이어질 수 있다.
  • 사유재산은 개인에게 권력을 부여하며, 이는 시간이 지남에 따라 악화되어 사회 내의 불평등을 심화시킬 수 있다. 불평등에 대한 경향은 부의 재분배의 정당성이 된다.


존 로크는 저서 『정부론 제2편』에서 성경에 따르면 하나님이 세상을 모든 인류에게 공동으로 주셨음에도 불구하고 개인이 세상의 일부를 소유할 권리가 있다고 주장했다.[5] 그는 사람은 하나님께 속하지만, 그들의 노동의 결과는 소유한다고 주장했다. 사람이 일할 때, 그 노동은 대상에 들어간다. 따라서 그 대상은 그 사람의 재산이 된다. 그러나 로크는 "다른 사람들을 위해 충분하고 동등하게 좋은 것이 남아 있어야 한다"는

4. 2. 권리 다발 이론

일상적인 용어에서 '재산'은 사람이 소유한 물건과 그 사람과 물건 사이의 관계를 의미한다.[2] 법률에서는 이 개념이 더욱 미묘하게 해석된다. 법률적 의미에서 재산은 특정 물건이나 사물에 대한 사람들의 권리를 의미한다.[3]

소유권에 대한 두 가지 주요 견해는 전통적인 견해와 권리 다발(bundle of rights) 견해이다.[8] 전통주의자들은 소유권 개념에는 핵심적이고 본질적인 의미가 있다고 믿는 반면, 권리 다발 견해는 소유주가 소유물에 대해 허용되는 사용의 다발만을 가지고 있다고 주장한다.[1]

법률 실증주의자들이 선호하는 소유권에 대한 대안적인 견해는 소유권이 단순히 법과 사회 정책에 의해 정의된 권리 다발을 의미한다는 것이다.[1] 소유권으로 알려진 다발에 어떤 권리가 포함되고, 어떤 다발이 다른 다발보다 선호되는지는 단순히 정책 문제이다.[1] 따라서 정부가 구역 제한법이나 형법을 통해 토지에 공장 건설을 막더라도 소유권 개념을 손상시키지 않는다.[1] "권리 다발" 견해는 20세기에 학계에서 두드러졌고 오늘날 미국 법에서도 여전히 영향력이 있다.[1]

5. 현대 사회와 물권법

현대 사회에서 물권법은 사회, 경제적 변화와 함께 다양한 형태로 발전하고 있다.

시장경제를 기반으로 하는 자본주의 사회에서 대부분의 재산은 사적으로 소유되며, 이는 자원 관리 효율성, 생산적 사용 유인, 교환 및 수정 용이성, 개인의 자율성, 자유 행사 등의 근거로 정당화된다.[1] 그러나 사유재산권은 외부효과, 독점, 상품화, 불평등 심화 등의 문제를 야기할 수 있어, 민폐 법, 정부 규제, 경쟁 및 반독점법, 부의 재분배 등을 통해 제한되기도 한다.[4][1]

소유자의 동의 없이 재산이 이전되는 경우로는 상속인 없이 사망, 파산, 법원 판결에 따른 재산 압류 등이 있다. 세금 체납 공매는 재산세 체납 시 국가가 재산을 강제 매각하는 것이며, 수용권은 국가가 공공 목적으로 개인의 사유 재산을 매입할 수 있는 권한이다. 케로 대 뉴 런던 판결은 국가의 수용권 범위를 확대하여 사기업에 의한 재산 이전도 가능하게 하였다.[16]

공산주의는 사유 재산권에 반대하며 재산의 완전한 국가/공공 소유를 주장하지만, 현실적으로 많은 공산주의 국가에서도 사유 재산권의 형태가 존재했다.[22]

계약을 통해 물권이 발생할 수 있으며, 계약상의 권리와 물권이 겹치는 경우도 있다. 예를 들어, 토지 매매 시 계약에 따른 손해배상 청구권과 토지에 대한 물권이 동시에 존재한다. 인격권과 물권의 경계가 모호한 경우도 있는데, 자신의 평판이나 신체 부위, 장기, 유전 물질 등에 대한 권리가 이에 해당한다. 미국에서는 시체에 대해 "준물권"을 인정하고, "퍼블리시티권"을 통해 자신의 페르소나에 대한 양도 가능한 재산권을 인정하기도 한다.

임대차는 시대와 경제 상황에 따라 다양하게 활용되었으며, 소비자 보호 법의 등장으로 임차인을 보호하기 위한 법률이 일반화되었다. 재산 소유 능력은 시민권과 재산 관리 능력에 따라 제한될 수 있으며, 많은 국가에서 외국인의 재산 소유를 제한하고, 무능력자의 재산 관리를 위해 법정 후견인 제도를 운영한다.

재산은 개인뿐만 아니라 여러 사람이 공동으로 소유할 수 있으며, 이를 공유(co-tenancy) 또는 공동소유(concurrent ownership)라고 한다. 미국 관습법에서는 공동 소유권(joint tenancy), 공유 지분(tenancy in common), 전체 소유권(tenancy by entirety)의 세 가지 유형이 있다. 법인은 개인과 마찬가지로 재산권을 가질 수 있으며, 현재 대부분의 재산은 법인이 소유하고 있다.[21]

미국에서 연방 정부는 국토의 약 28%를 소유하고 있으며, 국토관리청, 어류 및 야생 동물 관리국, 국립공원관리청, 산림청 등 4개의 주요 연방 토지 관리 기관이 대부분을 관리한다.[23]

5. 1. 재산권의 제한과 공공복리

시장경제를 가진 자본주의 사회에서 대부분의 재산은 사적으로 소유되며, 이에 대한 여러 정당성이 제시된다.[1]

  • 자원 관리 효율성: 사유재산은 자원을 분산 관리하여 전문성과 특수화를 촉진한다.
  • 생산적 사용 유인: 소유주는 투자 이익을 얻기 위해 재산을 생산적으로 사용한다.
  • 교환 및 수정 용이성: 사유재산은 교환과 수정을 가능하게 한다.
  • 개인의 자율성: 사유재산은 개인에게 독립성과 정체성을 부여하는 중요한 원천이다.
  • 자유 행사: 분산된 사유재산은 개인이 타인이나 정부에 대항하여 자유를 행사할 수 있게 한다.


그러나 사유재산권 제한을 옹호하는 주장도 존재한다.[4][1]

  • 외부효과: 사유재산은 다른 사람에게 피해를 줄 수 있다. (예: 공장 소음) 민폐 법과 정부 규제(예: 토지구획정리)는 소유주의 재산 사용 권리를 제한한다.
  • 독점: 재산은 독점으로 이어져 소유주에게 불공정한 이익을 줄 수 있다. 경쟁 및 반독점법이 이를 규제한다.
  • 상품화: 사회적 관계와 같이 상품화되기를 원하지 않는 영역의 상품화를 초래할 수 있다.
  • 불평등 심화: 사유재산은 개인에게 권력을 부여하여 사회 불평등을 심화시킬 수 있다. 부의 재분배는 이러한 불평등을 완화하기 위한 조치이다.


소유자의 동의 없이 재산이 이전되는 경우는 다음과 같다.

  • 상속인 없이 사망: 상속인이 없는 경우
  • 파산: 파산 시 채무자의 재산
  • 법원 판결: 법원 판결에 따른 재산 압류


재산을 소유할 법적 능력은 있지만 관리 능력이 없는 경우(예: 어린이나 정신 장애인), 국가는 이들을 무능력자로 간주하고 법정 후견인을 선임하여 재산을 관리한다. 후견인을 찾을 수 없는 경우, 재산은 매각될 수 있다.

세금 체납 공매는 재산세 체납으로 인해 국가가 재산을 강제 매각하는 것이다. 일반적으로 지방 정부가 경매 형태로 진행하며, 체납된 세금을 충당하는 데 사용된다. 재산세의 존재는 개인이 재산을 완전히 소유하는 것이 아니라 정부로부터 임대하는 것이라는 주장의 근거가 되기도 한다.

수용권은 국가가 공공 목적으로 개인의 사유 재산을 매입할 수 있는 권한이다. 국가는 토지 취득에 대해 소유자에게 "정당한 보상"을 해야 한다.[15] 이는 공공 도로, 교통 시스템, 정부 건물 건설 등에 사용된다. 국가는 대규모 도시 재개발 프로젝트에도 수용권을 사용한다.

수용권에는 특정 부동산 건설 및 개발 권리를 국가가 몰수할 수 있는 권한도 포함된다. 건축법과 규제 기준을 충족하지 못하면 건축 허가를 받지 못하거나, 재산 파괴, 법적 벌금 등의 제재를 받을 수 있다.

케로 대 뉴 런던(04-108) 545 U.S. 469 (2005) 판결은 국가의 수용권 범위를 확대하여, 사유 재산이 국가에 의해 몰수되어 사기업에 이전될 수 있다고 판결했다.[16]

국가는 재산과 관련하여 촉진자, 보호자, 소유자 등 여러 역할을 할 수 있다. 자본주의 시장 경제에서 국가는 주로 사유 재산권을 촉진하고 집행하는 중재자 역할을 한다.

공산주의는 사유 재산권에 반대하며, 재산의 완전한 국가/공공 소유를 주장한다. 마르크스는 "사유 재산은 우리를 너무 어리석고 편협하게 만들어서 어떤 물건은 우리가 그것을 가지고 있을 때... '우리의 것'이 된다"라고 말했다.[22] 그러나 중국과 해체된 소련과 같은 많은 마르크스-레닌주의 사회에도 사유 재산권의 형태가 존재했다.

미국에서 연방 정부는 약 6억 4천만 에이커, 즉 미국 토지의 약 28%를 소유하고 있다. 4개의 주요 연방 토지 관리 기관(국토관리청, 어류 및 야생 동물 관리국, 국립공원관리청, 산림청)이 대부분을 관리하며, 국방부도 일부를 관리한다.[23]

5. 2. 새로운 재산권의 등장

물권은 계약에서 발생할 수 있으며, 계약상의 권리와 물권은 서로 겹치기도 한다. 예를 들어, 토지 매매 시 계약에 따른 손해배상 청구권과 토지에 대한 물권, 두 가지 법적 관계가 동시에 존재한다. 지상권, 약정, 신의칙상의 제한물권처럼 계약으로 더 작은 물권이 만들어질 수도 있다.[12]

권리 부여가 비소유자에게 사물에 대한 명확한 이익이나 권리를 주기에 충분하지 않은 경우, 별개의 구분이 필요하다. 이러한 권리의 대표적인 예시는 허가(license)이다. 일반적으로 허가는 계약으로 만들어져도 물권을 발생시키지 않는다.

물권은 인격권과 구별된다. 거의 모든 현대 사회는 이러한 기본적인 존재론 및 윤리적 구분을 인정한다. 과거에는 정치 권력이 없는 집단은 재산의 혜택을 받지 못하는 경우가 많았다. 극단적인 경우, 노예 제도에서처럼 사람들이 재산의 "대상", 즉 법적으로 "물건" 또는 동산이 되기도 했다. 더 일반적으로는 소외된 집단이 재산 소유에 대한 법적 권리를 박탈당했다. 19세기 후반까지 잉글랜드의 유대인과 서구 사회의 기혼 여성이 여기에 해당한다.

인격권과 물권의 경계가 항상 명확한 것은 아니다. 예를 들어, 자신의 평판은 상업적으로 이용될 수 있는 재산이 될 수 있으며, 이에 대한 재산권을 부여할 수 있는지 문제가 된다. 인격권의 재산적 성격에 대한 질문은 인체 조직, 장기 등 신체 부위에 대한 권리의 경우 특히 중요하다.

미국에서는 시체에 대해 "준물권"이 명시적으로 선언되었다. 또한, 미국에서는 사람들이 자신의 "페르소나"에 대한 양도 가능한 재산권인 "퍼블리시티권"을 갖는다는 것이 인정되었다. 인간 유전 물질을 기반으로 하는 생명 공학적 과정과 제품의 특허는 인간 생명에 대한 재산권을 창출하는 것으로 볼 수 있다.

다른 사람이 자신의 신체 부위에서 개발한 지적 재산권에 대한 권리가 있는지는 특히 어려운 문제이다. 이 문제에 대한 선구적인 판례인 ''무어 대 캘리포니아 대학교 이사회''(1990) 판결에서, 캘리포니아주 대법원은 개인에게 그러한 재산권이 없다고 판시했다.

5. 3. 소유 형태의 다양화

역사적으로, 임대차는 여러 목적을 가지고 사용되었으며, 그 규제는 당시의 의도된 목적과 경제적 조건에 따라 달랐다. 예를 들어, 지대권은 18세기 후반과 19세기 초까지 주로 농업에 사용되었지만, 도시의 성장으로 인해 도시 지역에서 중요한 토지 소유 형태가 되었다.

영미법 관할권에서 임대인과 임차인의 현대법은 영미법, 특히 19세기 계약법과 재산법을 지배했던 ''자유방임'' 사상의 영향을 받고 있다. 소비주의의 성장과 함께, 소비자 보호 법은 당사자 간의 동등한 교섭력을 가정하는 영미법 원칙이 불공정을 초래할 수 있다는 점을 인식하게 되었다. 결과적으로, 개혁가들은 임차인에게 제공하는 보호의 측면에서 주거 임대 법률을 평가할 필요성을 강조해왔다. 임차인을 보호하기 위한 법률은 이제 일반적이다.

대부분의 재산은 개인이 소유할 수 있지만, 많은 관할 구역에서는 재산 소유 능력을 제한하는 몇 가지 조건이 있다. 두 가지 주요 제한 요소는 시민권과 재산 관리 능력이다.

많은 국가에서는 외국인이 재산을 소유할 수 없거나 재산 소유 능력이 크게 제한된다. 미국은 외국 법인이 부동산을 매입하고 소유하는 것을 허용하지만, 원주민인 아메리카 원주민이 소유한 부족 토지와 관련된 조건이 있다.

법정 후견인 없이 무능력한 개인은 재산을 소유할 수 없다. 무능력한 개인은 주로 아동과 인지 장애인으로 구성된다. 그들은 법적으로 인정받고 재산을 소유할 수 있지만, 법정 후견인의 동의 없이는 재산을 관리할 수 없다. 아동은 재산세를 납부할 능력이 없다.

서구의 모든 법 체계는 다양한 형태의 집단 소유를 허용한다. 물권법에서 집단 소유는 공유(co-tenancy) 또는 공동소유(concurrent ownership)라고 한다. 부동산의 두 명 이상의 소유주를 공유자(co-owners)라고 한다.

미국 관습법에서 재산은 여러 다른 사람과 당사자들이 소유할 수 있다. 재산은 무한히 나눌 수 있는 수의 사람들이 공유할 수 있다. 공유 지분(concurrent estate)에는 공동 소유권(joint tenancy), 공유 지분(tenancy in common), 전체 소유권(tenancy by entirety)의 세 가지 유형이 있다.

공유지분(Joint Tenancy)에서는 부동산의 각 소유주는 부동산에 대한 완전하고 무제한적인 소유권과 함께, 분할되지 않은 지분을 갖는다. 공유지분의 각 소유주는 부동산 전체를 점유하고 사용할 수 있는 완전한 권리를 갖는다. 공유지분 소유주 중 한 명이 사망하면, 다른 소유주가 사망한 소유주의 지분을 소유하게 된다.[18]

법인은 개인과 마찬가지로 재산권을 가질 자격이 있는 법인격체이다. 법인은 허구적인 법인과 마찬가지로 재산을 사용하고 소유할 수 있는 법적 권한을 가지고 있다. 그러나 법인은 단일 인간이 아니라 서비스를 제공하거나 상품을 생산하는 사람들의 집합적인 의지이다. 많은 대리인이 관여하기 때문에 소유권과 관련하여 많은 다양하고 상반되는 이익이 존재한다. 현재 대부분의 재산은 법인이 소유하고 있다. 이러한 허구적인 법인에게 재산권을 부여하는 것은 일반적인 법인 설립 법규에 따른 것이다.[21]

공동체 또는 국가는 재산과 관련하여 촉진자, 보호자, 소유자 등 여러 가지 역할을 할 수 있다. 자본주의 시장 경제에서 국가는 주로 사유 재산권을 촉진하고 집행하는 중재자 역할을 한다.

공산주의 이념은 사유 재산권에 반대한다. 공산주의/마르크스주의는 재산의 완전한 국가/공공 소유를 주장한다. 마르크스는 "사유 재산은 우리를 너무 어리석고 편협하게 만들어서 어떤 물건은 우리가 그것을 가지고 있을 때, 즉 그것이 자본으로서 우리에게 존재하거나, 직접 소유되고, 먹고, 마시고, 입고, 거주하는 등 – 간단히 말해 우리에 의해 '사용'될 때에만 '우리의 것'이 된다"라고 하였다.[22] 그러나 중국과 해체된 소련과 같은 많은 마르크스-레닌주의 사회에는 사유 재산권의 형태가 존재한다는 점에 유의해야 한다.

미국에서 연방 정부는 약 6억 4천만 에이커, 즉 미국 토지 22억 7천만 에이커의 약 28%를 소유하고 있다. 4개의 주요 연방 토지 관리 기관이 이 토지 중 6억 650만 에이커를 관리한다(2018년 9월 30일 기준). 이 기관들은 내무부(DOI)의 국토관리청(BLM), 어류 및 야생 동물 관리국(FWS), 국립공원관리청(NPS)과 농무부의 산림청(FS)이다. 5번째 기관인 국방부(미 육군 공병대 제외)는 미국 내 880만 에이커를 관리한다(2017년 9월 30일 기준). 이는 군 기지, 훈련장 등으로 구성된다. 이 다섯 기관은 미국의 토지 기반의 약 27%인 약 6억 1,530만 에이커를 관리한다. 다른 많은 기관들이 나머지 연방 토지를 관리한다.[23]

6. 국제 비교

크게 영미법계와 대륙법계로 나누어 볼 수 있다. 가나, 미국, 영국, 스코틀랜드, 남아프리카 공화국, 오스트레일리아는 영미법계에 속하며, 각자의 부동산법에 물권법이 포함되어 있다. 프랑스 민법전(1804년 제정)은 프랑스에, 몬테네그로 재산법(1888년 공포)은 몬테네그로에, 스페인 신민법전(1889년 공포)은 스페인에, 민법전(BGB)(1900년-)은 독일에, 민법(1896년) 제2편은 일본에 물권법을 포함하고 있으며, 이들은 대륙법계에 속한다.

6. 1. 영미법계


  • 가나 부동산법
  • 미국 부동산법
  • 영국 부동산법
  • 스코틀랜드 부동산법
  • 남아프리카 공화국 부동산법
  • 오스트레일리아 부동산법

6. 2. 대륙법계

프랑스에서는 프랑스 민법전(1804년 제정)에 물권법이 포함되어 있다. 몬테네그로에서는 몬테네그로 재산법(1888년 공포)에, 스페인에서는 스페인 신민법전(1889년 공포)에 포함되어 있다. 독일에서는 민법전(BGB)(1900년-)에 포함되어 있다. 일본에서는 민법(1896년) 제2편이 물권법의 일반법이 되고 있다.

참조

[1] 서적 Property Oxford University Press 2010
[2] 논문 Cultural Heritage & New Media: A Future for the Past https://repository.j[...] 2016
[3] 서적 Silberberg and Schoeman's The Law of Property LexisNexis/Butterworths 2006
[4] 서적 Property, mainstream and critical positions University of Toronto Press 1978
[5] 서적 Second treatise of government Hackett Pub. Co 1980
[6] 웹사이트 Of the Natural Rights of Individuals Teaching American History http://teachingameri[...] 2018-03-24
[7] 서적 The Founders on God and Government https://books.google[...] Rowman & Littlefield Publishers 2004-10-08
[8] 논문 Exclusion Versus Governance: Two Strategies for Delineating Property Rights 2002
[9] 서적 Commentaries on the laws of England, volume 2 : of the rights of things (1766) 2015-07-14
[10] 서적 The idea of property in law Clarendon Press 1997
[11] 서적 Takings : private property and the power of eminent domain Harvard University Press 1985
[12] 웹사이트 Archived copy https://scholarlycom[...] 2023-09-11
[13] 논문 Dialogue on Private Property 1954
[14] 웹사이트 Disposal Goods Tenancy Terminated Abandoned Property Articles Insights Shoosmiths Lawyers https://www.shoosmit[...] 2023-09-11
[15] 웹사이트 History Of The Federal Use Of Eminent Domain https://www.justice.[...] 2020-12-18
[16] 판례 Kelo v. New London (Syllabus) https://www.law.corn[...] 2005-06-23
[17] 블로그 What Happens if Your Lender Goes Under? https://www.moneyman[...] Money Management International 2021-04-09
[18] 웹사이트 Joint Tenancy https://www.law.corn[...] 2020-12-18
[19] 웹사이트 Tenancy in Common https://www.law.corn[...] 2020-12-18
[20] 웹사이트 Tenancy by the Entirety https://www.law.corn[...] 2020-12-18
[21] 웹사이트 26 U.S. Code § 362 - Basis to corporations https://www.law.corn[...] 2020-12-18
[22] 서적 Economic and Philosophical Manuscripts of 1844 1844
[23] 웹사이트 Federal Land Ownership: Overview and Data https://fas.org/sgp/[...] 2020-12-18
[24] 서적 なるほど図解 民法のしくみ 中央経済社 2011
[25] 백과사전 물권법 글로벌 세계 대백과사전
[26] 논문 中国における物権行為論の展開 http://www.ritsumei.[...]
[27] 백과사전 물권법 글로벌 세계 대백과사전


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